Nous continuons notre voyage au pays de la liberté financière et aujourd’hui est un jour important.
C’est le jour où l’on va parler chiffres.
Reprenons les étapes:
– Vous avez décidé de votre mode de gestion
– Vous avez sélectionné une ou des zones de recherches
– Vous avez analysé les besoins des locataires de votre zone de recherche
– Vous avez identifié un ou plusieurs biens intéressants
A vous de jouer maintenant;
Sortez votre calculatrice il va falloir faire des calculs pour savoir si cette opération va vous enrichir à court, moyen et long terme.
Dans un premier temps, vous devez définir le loyer estimatif.
Pour cela rien de tel que les petites annonces, sections recherches cette fois ci 🙂
Vous pouvez aussi analyser les calendriers Airbnb et Booking de vos concurrents.
Vous pouvez consulter le site Airdna qui présente des tendances de fonds pour la location courte durée ou simplement appeler les agences et bien spécifier que vous voulez une estimation de loyer en meublé, refait à neuf, tout confort.
Par exemple pour Toulouse ou Marseille:
– Si colocation de 4 chambres, le prix du marché est à 400€ hors charges en moyenne. Soit 450€ * 4 chambres ou 1800€ par mois charges comprises, incluant internet, assurance locataire, électricité, eau, charges de copropriété etc
– Si LCD, loué en moyenne 20 nuits par mois à un prix moyen de 65€ équivaut à 1300€.
– Si IDR, un T2 se loue en moyenne 400€ en nu, soit 500€ en meublé. Le studio entre 350€ et 400€. Le T3 entre 500€ et 600€ etc. Dans cet exemple 500€ + 400 +600€ équivaut à 1500€ de loyer par mois charges incluses.
Dans un second temps vous devez estimer les charges de chaque projet (mensualité, taxe foncières, charges de copropriété, assurance, internet, ménage, gestion, petit travaux etc).
Toutes ces charges doivent être ramenées au mois.
Ensuite pour avoir votre cashflow (bénéfices) net de charges, il suffit de soustraire le loyer mensuel du montant des charges mensuelles.
D’expérience je ne vais plus sur un projet si mon cashflow est inférieur à 500€ net car il y a toujours des risques de vacances locatives, même si nous allons faire en sorte de ne pas en avoir grâce à un appartement coup de coeur.
Oui, les locataires vont faire la queue pour venir dormir chez vous et vous aurez une liste d’attente pour prévenir des éventuels départs.
On ne considère pas d’imposition car vous allez exploiter ce bien en meublé et l’amortissement ainsi que les charges amèneront votre résultat comptable en négatif. Vous aurez donc du déficit.
Le troisième point à vérifier est la rentabilité.
Pour cela, il vous faudra diviser le coût total du projet (achat, travaux, frais d’agence et frais de notaire, ainsi que la taxe foncière, les charges de copropriété, etc et les travaux de l’année car vous payez bien pour tout ça) par le montant des loyers annuels.
En effet pour avoir votre rentabilité nette réelle, il faut tenir compte de toutes les charges nécessaires au fonctionnement de votre investissement années par années.
D’expérience, une bonne rentabilité nette doit être au minimum de 10% pour vous rapprocher de la liberté financière rapidement.
La finalité est donc de trouver un projet répondant idéalement à ces deux critères.
Je vous rassure immédiatement, sur le papier, c’est vraiment rare et difficile de trouver de telles perles rares.
