Quelles bonnes pratiques adopter pour que ton envie de changer de vie ne soit pas freinée par la peur de te lancer, de te planter, ou celle de changer tout simplement. Je fais le point avec toi, cher InvestPreneur, sur ce qu’il te faut savoir pour investir dans l’immobilier sans stress.
Pour investir dans l’immobilier sans stress, pense à te former
Tu n’avais sans doute pas prévu de commencer par là, mais cette étape va te faire gagner du temps et te montrer comment dérouler les étapes une à une pour éviter les déconvenues.
Profiter de l’expérience de quelqu’un qui a réussi à se constituer un patrimoine immobilier et qui a atteint ou se rapproche de l’autonomie financière va :
- te donner des ailes, car on peut, quelquefois, manquer d’audace et avoir peur de faire le grand saut ;
- t’aider à prendre les bonnes décisions et à bien calibrer ton projet en fonction de ton objectif ;
- te permettre d’échanger avec des investisseurs comme toi. Tu verras alors à quel point, il est important de partager avec quelqu’un qui est dans la même situation que toi. Car l’impatience, la désillusion, seront sur le chemin tout autant que la satisfaction et la réussite.
Sélectionne avec soin la ville et le quartier de ton bien immobilier
Pour cela, les informations que tu peux récolter sur internet ne suffisent pas.
La connaissance terrain n’a rien d’équivalent pour obtenir des informations fiables.
Bien sûr, c’est plus facile si tu connais la ville et le quartier.
Si ce n’est pas le cas, te déplacer pour te rendre compte par toi-même avant d’investir, t’évitera des erreurs qui peuvent vite te coûter cher.
Sélectionne le type de bien en te posant les bonnes questions
Sur ce point là, il faudra définir avec précision tes aspirations.
Parmi ceux qui ont réussi dans l’immobilier et dont tu veux t’inspirer, chacun à sa solution fétiche. Certains ne jurent que par l’immeuble de rapport, d’autres par la division par exemple.
Existe-t-il une solution plus rentable qu’une autre ?
Les constantes d’un bon investissement dépendent plus de ton expertise que du type de biens que tu choisis.
Après, il y a deux écoles :
- se spécialiser sur un type de biens pour :
- être de plus en plus efficace ;
- avoir un processus de mieux en mieux rôdé ;
- obtenir des rentabilités de plus en plus importantes avec les économies d’échelle et l’évolution de ta courbe d’apprentissage ;
- rester ouvert à toutes sortes d’opportunités, réussir ainsi de très belles opérations et diversifier tes investissements immobiliers.
Si personnellement, tu préfères rester sur un périmètre proche de ton lieu de vie, la seconde solution sera la plus réaliste pour toi, au moins dans un premier temps.
Il est reconnu que certains types de biens demandent plus d’expérience.
Pour prendre un cas concret, je ne te conseillerais pas d’investir dans un immeuble de rapport si tu débutes complètement en immobilier. En effet, les enjeux sont de taille tant au niveau financier qu’au niveau de l’implication que cela demande.
Pour tester ton goût pour l’investissement immobilier et prendre conscience de la charge de travail que réclame la gestion locative, il est préférable de commencer doucement.
Cela t’évitera les sueurs froides ou les insomnies quand les travaux de ton immeuble ne sont pas terminés et que ton différé de remboursement de crédit commence.
Pour investir dans l’immobilier sans stress, il faut aussi bien se connaître et savoir ce que tu peux gérer comme pression. Cela reste finalement subjectif.
Néanmoins, la première étape la plus souvent recommandée est d’investir dans un T2 voir un T3.
Acheter au bon prix
C’est la base, mais savoir le faire n’est pas forcément inné.
Cela demande :
- une bonne connaissance de l’environnement de ton bien pour avoir une idée précise et fiable des prix du marché ;
- d’évaluer précisément et planifier les travaux s’ils sont nécessaires ; n’oublie pas que leurs délais va influer sur la date à laquelle tu perçois tes premiers loyers ;
- d’être initié à l’art de la négociation.
Valider l’existence d’une offre locative
Une fois formé et avec cette liste des premiers critères à valider pour réussir, tu sais maintenant comment investir dans l’immobilier sans stress.
Mais tu gagneras aussi à t’attarder plus longuement sur un point primordial pour mettre tous les atouts de ton côté.
Y-a-t-il une demande ?
Pourquoi n’ai-je pas commencé par là, me diras-tu ?
Parce que la réponse à cette question n’est pas facile à appréhender quand on commence à investir.
Mais surtout parce que les personnes qui peuvent t’aider, te donneront des réponses d’autant plus adaptées qu’elles auront en face d’elles un interlocuteur crédible.
Tu vois de quoi je parle ?
Pour élever le niveau de tes échanges avec des professionnels de l’immobilier et te sentir à l’aise, il faut pouvoir être en mesure de tenir la route et donc être formé.
Faire le tour des agences
Pour obtenir les meilleurs résultats sur cette étape, tu dois mobiliser toutes tes capacités de communication, d’empathie, d’écoute active pour obtenir les d’informations qui t’aideront à prendre la bonne décision.
Je te conseille de te concentrer sur les 3 points suivants :
- les types de location les plus demandées ;
- le profil le plus fréquent des locataires ;
- les quartiers où il est intéressant d’investir.
Tu visualises mieux maintenant pourquoi ces informations sont essentielles pour ta tranquillité d’esprit ?
Établir un panorama des offres locatives disponibles sur internet
Même si le terrain est une mine d’informations qu’il faut impérativement prendre le temps d’explorer, tu dois profiter aussi de toutes celles que tu peux récolter sur le web.
Pour cette étape, la difficulté va être de structurer ces informations. Le risque sinon, est de passer des heures à surfer sans obtenir de données exploitables au moment où tu devras choisir un bien.
je te conseille de les collecter sur un tableur.
Les sources, tu t’en doutes, sont les incontournables :
- seloger.com ;
- leboncoin.fr.
Les points que je t’ai exposé plus hauts prennent ici tout leur sens.
Pour ne pas partir dans toutes les directions et recueillir des informations pertinentes pour ton projet, tu vas cibler les offres qui concernent des biens qui :
- ont des surfaces qui correspondent au tien ;
- dans le quartier que tu as défini en faisant le tour des agences ;
- avec des styles de décoration et des équipements en cohérence avec le profil de ton locataire.
En prenant soin d’intégrer tous ces critères, tu vas obtenir une image très précise de l’offre locative du secteur qui t’intéresse et du produit qui va te permettre d’investir dans l’immobilier sans stress.
Passer une annonce test sur leboncoin
Je n’utilise cette technique que ponctuellement. Mais si un doute persiste dans mon esprit sur le positionnement du bien que je cible, elle est ultra efficace. En effet, c’est une astuce imparable surtout si tu débutes dans l’investissement immobilier et que tu as besoin de prendre confiance.
Le nombre d’appels que tu reçois sur ton annonce va valider ou non l’intérêt de ta proposition locative fictive.
Cela te permet en fait de faire un sondage grandeur nature.
Il suffit de rédiger une annonce qui reprend le quartier choisi, et le type de bien envisagé. J’utilise alors les photos de biens que j’ai déjà en location et qui sont cohérentes avec la décoration que je prévois pour mon profil de locataire.
Choisir le locataire
Quand tu es arrivé à cette étape, tu es l’heureux propriétaire d’un bien que tu as choisi pour te rapprocher de la liberté financière et changer de vie.
Tu penses que tout est joué et que tu vas enfin pouvoir te reposer sur tes lauriers.
Si tu as été vigilant sur les points précédents, tu es sur la bonne voie mais il ne faut pas prendre à la légère la sélection de ton locataire.
Ce qui est en jeu ici, si tu fais les choses comme il faut, c’est moins de temps perdu et des économies réalisées.
Une gestion locative peu chronophage
Cela devrait l’être, si tu as ajusté ton budget travaux sans faire de compromis sur la qualité et que les installations ont été réalisées par des professionnels compétents. Mais en principe tu as déjà vu ce point-là avant.
Mais il faut aussi que tu ne tombes pas sur un locataire pointilleux voir casse-pieds.
Sinon, tu vas passer beaucoup de temps à répondre aux questions par téléphone, à te déplacer pour constater et rassurer, à réparer ou à mandater quelqu’un pour le faire.
Tu vas me répondre que tu peux déléguer tout cela. Mais même si tu as prévu le budget pour le faire, tu auras quand même l’agence au téléphone pour valider les devis.
Au final, tu t’’éloignes quand même un peu d’un investissement immobilier sans stress !
Tout cela pour ne pas avoir fait preuve de flair ou de psychologie…
Une rotation limitée de tes locataires
Prenons un exemple concret.
Si tu cibles les étudiants, tu as intérêt à privilégier plutôt ceux en début de cycle d’études.
Il y a en effet plus de chances qu’ils restent plusieurs années. Renseigne-toi sur les cursus des écoles autour de ton bien. Cela va limiter les frais de rédaction des baux, les frais de remise en état entre chaque location.
Peu de vacance locative
Si ton produit colle à ton locataire cible et que tu as trouvé un petit plus qui fait la différence avec le reste du marché, c’est gagné. Tu as plus de chance qu’il se sente particulièrement bien et qu’il n’aille pas voir si l’herbe est plus verte ailleurs.
Je te donne ici des pistes pour mettre toutes les chances de ton côté.
Mais il faut savoir que, même si tu anticipes beaucoup de choses, il y aura toujours des grains de sable pour ralentir ta progression vers ton objectif.
Avoir le mindset de l’entrepreneur
Avoir une attitude positive vis à vis des aléas, c’est aussi ce qui va te permettre d’investir dans l’immobilier sans stress.
Cette attitude, tu vas la rencontrer chez ceux qui ont la fibre entrepreneuriale.
Cela n’est pas propre à l’immobilier, mais c’est une qualité que tu retrouves chez tous ceux qui réussissent.
C’est pour cela que j’évoquais tout au début l’importance de se former et d’être au sein d’une communauté d’investisseurs immobiliers qui auront les mêmes défis que toi à relever.
Si tu as besoin d’un accompagnement personnalisé, nous pouvons faire le point ensemble sur ton projet.
