L’immobilier peut-il vous conduire à l’indépendance financière ? Oui, si vous employez les bonnes méthodes et si vous savez où aller chercher les bons conseils. En 5 ans, j’ai remplacé mon salaire de cadre grâce au cash flow dégagé par mes acquisitions immobilières. Vous avez envie de connaître les astuces qui m’ont permis d’aller vite en restant serein ? Je vous partage 8 stratégies pour booster le cash flow de vos investissements immobiliers et commencer à diversifier vos revenus.
1- Pour booster votre cash flow immobilier, changez de vision
Ne cherchez pas le même type de bien et n’utilisez pas les méthodes de monsieur Tout-le-Monde. Concrètement qu’est-ce que ça veut dire ?
Commencez par vous poser cette question. Dans quelle catégorie d’investisseurs immobiliers vous rangez-vous ? Dans la team de ceux qui veulent un revenu complémentaire tout de suite ? Ou êtes-vous OK pour finir de rembourser votre prêt avant de profiter des revenus de votre investissement dans 15 ou 20 ans ?
Vous êtes un investisseur qui peut et sait attendre
Si vous vous rangez dans la catégorie des investisseurs patients, je comprends que le cash flow généré par votre bien immobilier ne soit pas un indicateur pertinent pour vous. Mais il reste un point sur lequel vous devez être particulièrement vigilant lorsque vous allez choisir votre bien : sa qualité et sa localisation. Pourquoi ? Pour que la plus-value lors de la revente compense l’absence de trésorerie positive pendant la période où vous remboursez votre prêt. Poursuivez votre lecture jusqu’au 3e paragraphe pour savoir comment trouver un bien et remplir au mieux les conditions pour réaliser une plus-value. J’insiste sur les points importants pour réaliser un achat pour qu’il devienne une bonne opération lors de sa revente.
Vous voulez un revenu complémentaire dès que votre bien est loué
Si vous avez déjà lu mes articles, vous savez que pour devenir rentier immobilier, il faut faire preuve de ténacité. Mais il faut aussi faire preuve d’un peu d’audace, et savoir aller à contre-courant pour dégager les meilleurs cash flows avec l’immobilier. Pour cela, oubliez la location nue, mais regardez plutôt du côté de l’investissement locatif meublé. C’est le moment de mettre en pratique ma première stratégie pour booster le cash flow de votre investissement immobilier : aller là où les autres investisseurs ne vont pas aller par crainte ou par manque d’expérience.
Avant d’aller plus loin, il est bon de redonner la définition du cash flow immobilier. Je l’utilise souvent, car il fournit un résultat plus tangible que la valeur en % d’un taux rentabilité. Le cash flow correspond au solde entre les recettes que vous procurent votre bien immobilier et les dépenses qu’il génère.
Maintenant que les bases sont posées, passons aux meilleures stratégies existantes pour générer ce cash flow.
2- Identifier les stratégies à haut rendement
Une demande dynamique et une fiscalité attractive font de la location meublée un excellent outil pour diversifier vos sources de revenus et avancer à grands pas vers l’indépendance financière. Elle vous offrira un meilleur rendement que la location nue, particulièrement si vous choisissez des biens avec travaux et si vous choisissez le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).
Oubliez le dispositif Pinel, et ses résidences hôtelières ou étudiantes. Je préfère vous parler ici de locataire sélectionné et de loyers non plafonnés. Cela demande forcément plus d’engagement et vous oblige à vous informer et à vous former, mais avec les bons conseils et les bonnes méthodes, le jeu en vaut la chandelle.
La colocation meublée
Je la mets en haut de la liste parce que c’est celle à laquelle tout le monde pense. Cependant, si elle est la plus facile, elle n’est pas celle qui vous offrira les rendements les plus spectaculaires.
Pourquoi est-ce une stratégie facile ? Essentiellement pour les points suivants :
- l’offre sur le marché des T2 à T5 est suffisamment ouverte pour que vous trouviez le bien qui va matcher avec les critères à remplir pour obtenir un cash flow aligné sur votre objectif ;
- les critères pour ne pas se tromper sont simples à appliquer ;
- la demande ne se limite pas aux étudiants, mais se développe également auprès des jeunes actifs et des personnes récemment séparées.
En louant en colocation meublée par exemple un T2 dans une ville moyenne, vous pouvez obtenir 400 € à 500 € de cash flow net. Pour cela, il faut avoir fait des travaux et avoir remis l’appartement au goût du jour.
La location courte durée
Un T2 dans une ville moyenne se loue en moyenne à 600 € ou 700 € par mois. En le louant à la nuit, vous pouvez compter pour ce même T2 sur 70 € par nuit . En maîtrisant les techniques marketing pour positionner votre bien sur les premières pages des moteurs de recherche comme booking.com ou Airbnb.fr, vous pouvez le louer 20 à 25 nuits par mois. Encore une fois, il faut se retrousser les manches notamment pour prendre en main les interfaces de ces outils, mais les résultats sont là en termes de cash flow immobilier. Cette formule est d’autant plus facile à gérer que les sociétés de conciergerie se développent. Même si cette prestation se paie, ces sociétés vous permettent de déléguer la gestion de vos locations courte durée. Et rien ne vous empêche de reprendre la main une fois que vous êtes plus aguerri pour améliorer encore votre cash flow.
L’immeuble de rapport
Vous achetez directement plusieurs lots à la fois. Votre pouvoir de négociation est meilleur et votre coût au mètre carré est plus bas. Louer un immeuble de rapport vous demandera plus de compétence, mais fait partie des stratégies à haut rendement. Sachez que le marché est plus petit, et que vous serez face à des investisseurs aguerris et réactifs. Pour trouver votre immeuble, une préparation minutieuse va faire la différence. Si vous vous sentez prêt, vous trouverez un topo complet sur ce qu’il faut savoir pour investir dans un immeuble de rapport. N’hésitez pas à profiter d’un appel téléphonique gratuit pour faire le point.
Cet article complet sur les avantages comparés de l’acquisition d’un appartement ou d’un immeuble pourra nourrir votre réflexion.
Résidence principale
Vous trouvez étrange de la trouver dans la liste ? Certes, je vous ai déjà parlé de l’intérêt d’acquérir votre résidence principale pour profiter de l’exonération fiscale sur la plus-value lors de la revente. Mais vous pouvez aussi faire de votre “sweet home” une source de revenus de 2 façons.
- en louant en courte durée la totalité de votre maison, mais cela sera limité à 180 jours par an ;
- si louez une dépendance (chambre ou partie privative si vous disposez d’une entrée indépendante), vous pouvez alors louer tout au long de l’année.
3- Choisir la bonne ville et le format de bien adapté à la demande
Pour obtenir des cash flows qui donnent le sourire, les grandes métropoles ne sont pas forcément la meilleure option.
Les villes moyennes offrent désormais les meilleurs rendements, même si certaines sont saturées. Pour autant choisir la ville ne suffit pas, vous devez aussi valider que le potentiel existe sur le type de locataire que vous visez. Si, par exemple, vous ciblez les étudiants, concentrez-vous sur les colocations. Visez des biens qui vous permettent de proposer 3 ou 4 chambres, 2 salles de douche et des espaces partagés.
4- Utiliser l’argent de la banque
Profiter de l’effet de levier
Je vous en parle régulièrement, l’intérêt de l’immobilier c’est de profiter de l’effet levier. Si certains banquiers vous annoncent que votre prêt demande un apport de votre part, passez votre chemin. Il faut quelquefois frapper à plusieurs portes avant de trouver le bon partenaire financier, mais ces efforts-là paient. Alors, préparez bien votre dossier et gardez votre motivation. N’hésitez pas à regarder du côté des courtiers. Ils peuvent souvent vous proposer de bonnes conditions.
Pourquoi vous ne devez pas mobiliser votre trésorerie
Si vous réalisez un apport, vous serez vite limité par votre capacité d’endettement. En effet, si atteindre l’indépendance financière est votre objectif vous devrez investir sur plusieurs biens. Vous allez sans doute me répondre que vous pouvez toujours décider de vendre un des premiers biens que vous avez acheté pour aller plus loin. Mais pour que ce plan B s’avère rentable, il faut que vous ayez amorti les frais d’acquisition. Il est souvent plus judicieux d’attendre quelques années avant d’y avoir recours.
Ce que vous devez viser
Si vous êtes bien préparé, vous allez avoir un double objectif :
- le financement de votre bien frais de notaires et travaux compris ;
- le différé de remboursement.
Pour mettre toutes les chances de votre côté afin d’obtenir vos prêts aux meilleures conditions, soyez déterminé, mais subtil dans votre négociation.
5- Faire des travaux
C’est en acceptant de faire des travaux que vous allez réaliser les meilleurs cash flows en immobilier. Revenons sur ma première recommandation sur l’importance d’acheter là où les autres ne vont pas. Beaucoup d’investisseurs tournent les talons quand ils réalisent l’étendue des travaux. Cela vous donne plus de marge de négociation et une chance supplémentaire de faire une bonne affaire. Ce n’est pas à la portée de tout le monde, surtout si vous ne savez pas :
- estimer les travaux ;
- négocier leur financement auprès de votre banquier ;
- planifier et suivre un chantier.
Mais vous pouvez déléguer ces tâches et surtout apprendre. L’essentiel étant de planifier vos travaux avant de faire votre offre.
6- Utiliser la bonne imposition
Cette question peut vous faire des nœuds au cerveau, mais vous n’avez pas le choix, il va falloir creuser le sujet pour investir de façon efficace dans l’immobilier.
Je vous conseille de commencer par la LMNP pour avoir des liquidités sur votre compte en banque et continuer vos investissements. Mais vous devez aussi connaître les avantages de la SCI à l’IS. Une fois atteint le niveau de cash flow suffisant pour vos besoins quotidiens, cette forme juridique peut vous intéresser dans la phase de constitution de votre patrimoine.
7- Devenir un expert du marketing pour louer vite, souvent et cher
Savoir présenter votre bien, ça ne s’improvise pas. Il n’y a rien d’inné là-dedans. Choisir les bons mots-clés pour vos annonces, ceux sur lesquels vos locataires potentiels font leurs recherche, va vraiment booster votre cash flow en immobilier. De la même manière, pour louer vite, des photos qui donnent envie constituent un vrai avantage. Pensez à :
- la lumière ;
- la mise en scène d’un apéritif, ou de brownies qui attendent d’être dégustés pour une location de courte durée ;
- un billard ou un baby-foot qui promettent de bons moments conviviaux si vous louez en colocation.
Tout ça s’apprend avec le temps, c’est l’expérience. Mais vous pouvez l’apprendre plus vite en vous formant. Si votre objectif est le cash flow, vous avez compris qu’il est pertinent d’investir sur vous.
8- Automatiser, déléguer tout en étant très rentable
Au fur et à mesure du développement de votre parc immobilier, vous devrez automatiser et déléguer. Faire le point sur les activités que vous pouvez et que vous voulez déléguer, s’imposera assez vite à vous, pour vous libérer du temps. Un premier critère peut être de commencer par celles où le coût se transformera tout de suite en plus-value. Par exemple, si vous n’avez pas un talent inné pour la décoration et si vous ne souhaitez pas vous y investir, n’hésitez pas à faire rapidement appel à un professionnel.
Automatiser et déléguer sont 2 conditions essentielles pour pouvoir franchir de nouveaux paliers, et rendre vos investissements de plus en plus efficaces.
