La vie d’investisseur immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Vous évoluerez sans cesse et il est important de maîtriser ces évolutions et d’avoir une vision sur le long terme.
Chapitres:
0:50: stop aux idées reçues
1:48: l’endettement
3:45: maximiser le cash flow
7:55: l’imposition
10:18: la revente
12:55: Le rachat
14:40: Conclusion
Résumé : Le cycle de l’investisseur immobilier
Hello très cher Invest Preneur!
Dans la vidéo de ce jour, je vais t’ expliquer le cycle de la vie de l’investisseur immobilier. Il y a des évolutions et étapes que tu dois perpétuellement maîtriser c’est ce que l’on va découvrir dans cette vidéo.
Plusieurs critères sont à prendre en compte :
- l’endettement
- le cash flow net
- l’imposition
- la revente
- le rachat
Avec ce cycle tu resteras toujours sécurisé en termes de revenu et ton patrimoine grossira.
L’endettement
Pour ma part je suis passé par plusieurs paliers :
- 500 000€
- 1 million d’euros
- 1.5 million d’euros
- 2 millions d’euros
Actuellement je suis à 2 millions avec 4000 euros de cash flow chaque mois.
Mon objectif 2021 est de redescendre à 1.5 million d’actifs. Je vais passer à un mode plus passif longue durée, l’objectif étant de m’alléger de cet encours des 500 000 pour arriver à 3000/ 4000 euros de cash flow.
A court terme, n’ayant plus de CDI, je dois rembourser ma dette pour que la banque me prête de l’argent pour investir à nouveau fin 2021/2022.
Une nouvelle boucle de ce cycle de vie de l’investisseur immobilier commencera alors.
Maximisation
Au début, pour arriver à remplacer ton salaire ou du moins gagner plus d’argent, pour avoir plus le temps de vivre et être plus libre de tes choix, tu dois aller chercher la maximisation du cash flow en utilisant les diverses stratégies à haut rendement :
- LCD
- Colocation
- IDR
- Division
Stratégies qui m’ont permis de générer plus de 1000 euros de cash flow net par mois. Tu peux d’ailleurs voir la conférence sur ces stratégies sur le lien ci- dessous.
Tu dois vraiment te donner les moyens pour :
- Aller chercher le maximum de cash flow en investissant dans des endroits avec un peu de ruralité (ce qui sous entend un peu de distance) où tu es sûr de pouvoir négocier plus facilement. Il faut trouver les bonnes villes où tu peux négocier et utiliser les bonnes stratégies.
- Générer un minimum de 3000 € de cash flow mensuel pour vraiment être sécurisé. Il faut bien absolument avoir de l’épargne (soit une année d’épargne disponible) avant de te lancer dans l’investissement immobilier.
- Aller chercher le maximum d’endettement grâce à ton CDI plutôt qu’en t’amusant à faire de la sous location car tu ne pourras pas l’utiliser.
- Pratiquer l’automatisation, l’optimisation ce que j’appelle l’autogestion c’est-à-dire que tu gères toi-même le maximum de choses sans passer par un intermédiaire pour minimiser l’argent qui sort inutilement de tes poches chaque mois.
L’imposition
Au début de tes investissements, tout va bien, tu commences à gagner de l’argent sur plusieurs années. Ensuite arrive l’imposition. Je te montre dans une autre vidéo les évolutions des statuts LMNP et LMP.
A mon sens, tant que tu n’es pas imposé, tant que tu es en déficit, tu gardes ton bien car tu as travaillé dur pour générer du cash flow. Tu t’enrichis dans une phase différée et en non imposition.
Si tu souffres d’imposition penses à la SCI à l’IS.
- soit tu fais le choix de payer les 15% d’impôt et rester en SCI à l’IS.
- soit tu choisis le statut LMNP / LMP mais à un moment donné l’impôt peut te mettre en danger par rapport à ta trésorerie et au cash flow que tu as généré. Pour ne pas être dans cette position il faut penser à la revente.
La revente
Elle se fait obligatoirement après différé car tu as négocié dur pour avoir un différé et garder ton cash quand tu n’as plus de déficit.
Attention il te faut une raison valable pour la revente car les impôts peuvent assimiler cette revente à une activité de marchand de biens avec TVA et autres régimes à calculer.
Le but quand tu revends c’est d’aller chercher la plus value. Si tu n’as pas de plus value, n’achète surtout pas. On obtient la plus value à l’achat mais pas forcément à la revente !
Le rachat
Une fois la plus value récupérée tu vas pouvoir réinvestir avec un encours important. L’apport généré grâce à tes reventes te donnera une mensualité de crédit minimisée. Ce qui te permet de faire de la location en courte ou longue durée.
Conclusion
Au départ les stratégies de haut rendement te permettent de t’enrichir et petit à petit tu reviens à des modes de location plus passifs. À terme tu es vraiment en mode passif et rentier.
Ce cycle de vie prend un certain temps car au début tu dois aller chercher le maximum de cash flow en utilisant un maximum de stratégies.
Je te retrouve bientôt pour une prochaine vidéo.
