Pour faire un investissement rentable, il est nécessaire de faire une bonne affaire immobilière. Cette dernière se fait à l’achat. Pour rentabiliser votre temps, il est encore mieux de reconnaître une telle affaire à distance. Le présent article vous expliquera quelques techniques pour vous permettre de reconnaître une bonne affaire immobilière à distance. Comment faire un bon investissement ?
Première étape : Maîtriser son secteur pour réaliser une bonne affaire immobilière
Pour faire un bon investissement, il faut respecter quelques règles. En premier lieu, vous devez maîtriser votre secteur. Cela signifie que vous devez maîtriser le marché. Concrètement, vous devez connaître le prix de l’immobilier par mètre carré dans une zone ou dans une rue donnée. Pour une maison ou pour un appartement, vous devez connaître exactement le prix au mètre carré. Ainsi, sur leboncoin ou sur un autre site de recherche de biens immobiliers, vous devez être capable d’analyser et de faire le rapport surface/prix. Ainsi, vous pourrez vous situer par rapport au prix moyen au mètre carré dans le secteur. Comment trouver une bonne affaire immobilière ?
Bonne affaire immobilière : Déterminer le coût des travaux
En tant qu’investisseur intelligent, vous devez aussi savoir que vous devez acheter des biens qui nécessitent des travaux. En tenant compte des travaux, vous devez être largement au-dessous du prix moyen pour faire une bonne affaire immobilière. Vous devez tenir compte de tout cela dans votre analyse.
Il faut noter que la rénovation prend en compte la peinture, la rénovation du sol, de la cuisine, de la salle de bain et éventuellement d’autres pièces. Lorsqu’elle n’est pas conséquente, vous rajoutez 500 euros à 600 euros. Dans le cas où elle est faite sur une grande surface et elle est considérable, vous pouvez monter son prix jusqu’à 800 euros, 1000 euros voire 1200 euros ou plus par mètre carré. Vous devez donc tenir compte des travaux à effectuer. En outre, il faut prendre en compte la zone dans laquelle vous voulez faire la rénovation afin de fixer un prix équivalent.
Après cette analyse, vous devez connaître le montant auquel est fixé le bien par rapport au marché. Ensuite, vous devez anticiper le coût des travaux si vous avez pour objectif de faire une bonne affaire immobilière. Ainsi, en tenant compte des travaux, vous saurez si le montant que vous avez obtenu vous permet de vous situer au niveau du prix moyen si vous achetez le bien. Cette analyse vous permet aussi de savoir si le montant que vous trouvez est au-dessus ou au-dessous du prix moyen. A ce niveau, vous pouvez considérer qu’un premier pas a été effectué en vue de faire une bonne affaire immobilière.
Bonne affaire immobilière : Définir le revenu locatif du bien
Connaître le coût du loyer est déterminant pour une raison fondamentale. Supposons que vous disposez de 200 mètres carrés de surface qui vous permettent de constituer 6 studios. Si un studio est à 400 euros par exemple, vous pouvez générer un revenu potentiel de 2400 euros par mois. Par ailleurs, vous devez réaliser des travaux de rénovation dont le coût avoisine 20 000 à 120 000 euros. Si vous achetez le bien à 80 000 euros, cela fait 200 000 euros. Vous avez ainsi une mensualité de 800 euros. En fonction de 2400 euros collectés en termes de loyer pour le compte de ce bien, les charges s’élèvent à 800 euros. Vous aurez ainsi du cash-flow brut. Procédez ensuite à la soustraction des frais de délégation et autres frais pour avoir le montant de votre cash-flow net.
Deuxième étape : Apprécier le cash-flow net pour réaliser une bonne affaire immobilière
Par expérience, vous vous fixerez une limite en dessous de laquelle l’opération n’est plus rentable pour vous. Personnellement, si le cash-flow net est en dessous de 500 euros par rapport à une location meublée longue durée, l’opération n’est pas considérée comme rentable. En réalité, les banques sont de moins en moins favorables aux emprunts. Dans ce contexte, si vous ne faites pas correctement les calculs pour évaluer le cash-flow résultant de vos activités dans ce secteur, vous risquez d’accumuler des dettes. Vous devez avoir un dispositif qui vous permet de vous enrichir suffisamment à chaque fois que vous investissez.
De cette manière, vous aurez moins recours à la banque. Vous comprenez alors que la rentabilité n’est pas dans ce cas une priorité. L’essentiel est le cash-flow net, car cela ne sert à rien de faire générer un bien à 15 % de rentabilité à l’exemple d’un garage si ledit bien ne génère pas un cash-flow important. C’est d’ailleurs cela qui vous maintient dans une réalité d’endettement continu. Ne perdez pas de vue la réalité du cash-flow net pour la prospérité de vos activités dans le secteur immobilier.
Avec la technique d’évaluation du cash-flow net, vous pouvez très rapidement savoir si vous êtes face à une bonne affaire immobilière ou non. Cela suppose qu’au préalable, vous maîtrisez déjà le coût moyen dans votre secteur d’investissement, le prix du loyer en fonction de la surface dans votre localité et le prix d’estimation des travaux. Si vous n’avez pas les informations nécessaires de prise de décision, cliquez sur le lien qui se trouve dans la description pour accéder à une conférence au cours de laquelle vous aurez toutes les informations et toutes les astuces nécessaires. Vous recevrez une explication complète de A à Z par rapport au processus. Pour ce faire, il suffit simplement de s’inscrire, car l’accès est totalement gratuit.
A cette étape, une bonne affaire immobilière se détermine en considérant le prix moyen sur le marché et le cash-flow net susceptible d’être généré par le bien en question. Il y a cependant un autre paramètre à prendre en compte.
Troisième étape : Prendre en compte le coût total pour réaliser une bonne affaire immobilière
Le coût total de l’opération est déterminant pour l’efficacité de vos analyses. Si pour 200 mètres carrés, il faut investir 200000 euros, on peut alors déduire que le mètre carré coûte environ 1000 euros. Par rapport au prix moyen de notre exemple, on peut se rendre compte qu’il s’agit d’une bonne affaire immobilière. Par rapport au capital restant dû, il restera environ 230000 euros à rembourser. Il est alors important de savoir s’il est possible de revendre le bien rénové à ce montant. Normalement, il n’y a aucun souci à se faire puisque toutes les analyses sont effectuées en considérant le prix moyen du mètre carré. Vous pourrez alors revendre à un prix supérieur au prix moyen.
En effet, pour tout investisseur intelligent, il est nécessaire de faire un achat immobilier à un prix inférieur au prix moyen par mètre carré afin de le revendre à un montant supérieur à ce prix moyen. Cela est possible, car il y a des investisseurs qui souhaitent éviter les tracasseries. Ils préfèrent acheter les biens clé en main. Avec ces investisseurs, vous pouvez réaliser d’excellentes affaires immobilières. Pour revendre le bien à un prix plus cher, il suffit de reprendre les 10 % de vos loyers. A l’investisseur, vous donnerez 10 % de rentabilité, car il est intéressé par les travaux réalisés.
Dans l’exemple précédent, vous avez 2400 euros de revenu locatif. Si vous le multipliez par dix en tenant compte d’un mois de taxe sociale et d’un mois de délégation de frais ou autres, vous obtenez finalement 240000 euros. Cela signifie que vous pouvez revendre le bien à 240000 euros. Vous donnerez ensuite 10 % à un investisseur qui ne veut pas réaliser les travaux de rénovation. Il est aussi possible de donner un pourcentage inférieur à 10 %. Ainsi, vous pouvez revendre à 250000 euros ou 260000 euros. En effet, certains investisseurs peuvent acheter le bien à 9 % de rentabilité. Avec ces trois critères, vous pouvez savoir si vous avez trouvé la bonne affaire immobilière ou non.
En résumé
J’ai partagé avec vous trois critères essentiels qui peuvent vous permettre de savoir si vous êtes face à une bonne affaire immobilière ou non. Vous devez prioritairement connaître votre secteur. Cela vous permettra de connaitre le prix moyen au mètre carré auquel vous devez acheter le bien. En outre, vous tenez compte du coût des travaux et de leur portée. Après cela, vous devez évaluer le cash-flow et le coût total du bien. Vous devez donc faire une gymnastique cérébrale pour analyser le potentiel du bien.
Après avoir respecté les trois critères, vous pouvez appeler l’agent immobilier en vue de prendre davantage d’informations. Cela vous permettra de mieux faire les calculs sur un fichier Excel. Vous pouvez considérer qu’il s’agit d’une bonne affaire immobilière si vous obtenez un montant supérieur à 500 euros de cash-flow net avec la location longue durée. Il en est de même si vous souhaitez faire la location courte durée. A cette étape, vous pouvez vous déplacer en vue de concrétiser la bonne affaire immobilière.
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