L’immobilier est l’un des secteurs dans lesquels plusieurs personnes investissent, car il est rentable. Pour profiter pleinement de cette rentabilité, il est important de maîtriser certaines notions capitales. En effet, sans cette maîtrise, vous pourrez faire des erreurs qui peuvent vous coûter pas mal d’argent. Peut-être que vous perdrez plus de temps pour atteindre la liberté financière tant souhaitée. Pour vous aider à maîtriser davantage ce domaine et les notions importantes qui vous aideront à réussir, j’ai invité maître Sylvie Marcilly qui est une avocate à Bordeaux. Elle nous aidera à mieux comprendre certaines notions. Dans le présent article, il s’agira de développer le droit à la construction, le droit à la vente immobilière, le droit à l’assurance et autres notions importantes.
A quel type d’assurance un propriétaire peut-il souscrire lorsqu’il souhaite rénover un bien en faisant de gros œuvres ? Quelles sont les conséquences en cas de non-respect de la réglementation ?
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Il faut noter que le non-respect de la réglementation sur la garantie est puni d’une peine d’emprisonnement de 6 mois et de 75000 euros d’amende. La première partie de la question est relative à l’assurance à laquelle le propriétaire doit souscrire en cas de réalisation de gros œuvres à l’instar de la division de maison. Il faut donc comprendre qu’il ne s’agit pas d’une rénovation simple de maison. En effet, un investisseur qui entreprend de tels travaux agit en qualité de propriétaire, car c’est lui qui engage les travaux. En outre, il agit en qualité de maître d’ouvrage.
Pour cela, la loi lui accorde une certaine protection. Il s’agit en fait des garanties légales de constructeur régies par l’article 1792 du Code civil. Ces garanties s’expriment par la garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement et la garantie de parfait achèvement. Il s’agit de trois garanties qui vous protègent en tant que maître d’ouvrage.
La garantie de parfait achèvement assure au propriétaire qui est le maître d’ouvrage, une finition totale de son chantier quels que soient les aléas qui peuvent survenir. Il s’agit de la réparation des dégâts que l’on peut enregistrer. La garantie de bon fonctionnement est relative aux éléments d’équipement dissociables. La garantie décennale se rapporte aux dix années qui suivent la livraison du chantier et protège contre tout imprévu qui survient dans ce délai.
En tant que maître d’ouvrage, il est possible de ne pas souscrire à une assurance dommages-ouvrages. Vous pouvez donc souscrire à une assurance à vos artisans. Dans ce cas, vous devez être vigilant par rapport aux clauses et aux éléments assurés. En réalité, cela devrait suffire si vous faites le bon choix et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle la plupart des maîtres d’ouvrage préfèrent ce type d’assurance.
Assurance dommages-ouvrage : Assurance à double décan
Cette assurance consiste à protéger doublement le maître d’ouvrage. L’idée est de couvrir les risques majeurs quel que soit le type de bien. En effet, la loi a obligé les entreprises qui effectuent les travaux, à souscrire à une assurance obligatoire. C’est le cas des entreprises de BTP et des architectes. Cette assurance obligatoire couvre l’assurance décennale. Il faut alors bien distinguer la garantie de l’assurance qui couvre cette garantie.
L’entreprise qui effectue les travaux souscrit à une assurance décennale. Ensuite, l’assureur couvre cette assurance décennale. Tout est donc mis en place pour protéger au maximum le maître d’ouvrage. L’assurance dommages-ouvrage tient compte de trois critères. Il s’agit de l’atteinte à la structure de l’ouvrage, de l’atteinte à la destination et de l’atteinte à la sécurité des personnes.
Risques de gravité décennale
Ce sont des risques majeurs qui interviennent dans les dix ans au niveau de la construction. On parle de ces risques par exemple lorsqu’il y a atteinte à la solidité de la construction. C’est le cas lorsque vous faites une ouverture sur un mur porteur ou lorsque vous faites la rénovation de la couverture de l’ouvrage. A ce niveau, il y a un risque d’atteinte à la structure du bâtiment et un risque d’atteinte à l’habitabilité de l’ouvrage.
La troisième couverture de la garantie concerne l’atteinte à la sécurité des personnes. Si vous créez des gardes de corps et que vous n’avez pas souscrit à une assurance décennale, sachez que vous courez un risque lié à la sécurité des personnes.
Intérêts liés à l’assurance dommages-ouvrage
Souscrire à l’assurance dommages-ouvrage vous confère des avantages. Premièrement, cela vous permet d’obtenir la réparation des dommages causés à votre ouvrage sans attendre la fin d’une longue procédure. Deuxièmement, c’est lorsque vous vendez le bien dans les dix ans. En effet, en cas de la vente du bien, vous êtes en position de constructeur.
Dans ce cas, vous avez la responsabilité du constructeur ainsi que l’assurance qui s’y attache. Cela donne la possibilité à l’acquéreur de faire un recours contre l’assureur. C’est d’ailleurs ce qui motive à avoir une assurance dommages-ouvrage (D.O.). C’est donc une assurance sur l’ouvrage et non une assurance qui couvre la personne du constructeur. Néanmoins, le vendeur bénéficie aussi d’une assurance particulière.
L’assurance du constructeur non réalisateur
La CNR est l’assurance du constructeur non réalisateur. Elle est onéreuse. Généralement, ce sont les marchands de biens qui souscrivent à cette assurance. Ainsi, la D. O. assure l’ouvrage et la CNR couvre le vendeur qui est un marchand de biens. Il faut noter que la D. O. est transmise lors de la vente, ce qui rassure l’acheteur.
Que se passera-t-il si le vendeur n’est pas assuré et qu’il y a inondation dans plusieurs logements de l’immeuble ? (En cas de dégât des eaux provenant d’une salle de bain)
En tant que maître d’ouvrage, vous avez l’obligation d’assumer les dommages-outils. Ce sont des dommages qui sont extérieurs à l’ouvrage. Il faut noter que l’assurance ne prend pas en charge ce type de dommages.
Estimons que l’entreprise n’a pas souscrit à l’assurance décennale et il y a un dégât. De plus, il n’y a pas eu un accord à l’amiable avec l’entreprise pour la réparation. En outre, l’entreprise est financièrement ruinée. Dans ces conditions, peut-on saisir la justice et espérer un remboursement ou une réparation ?
Il est possible d’essayer tant qu’il y a des biens à récupérer mais vous ne pouvez pas savoir d’avance ce que vous pourrez obtenir en termes de réparation. Ainsi, tant que l’entreprise vit, vous pourrez mener des actions en justice. S’il y a par exemple un délit ou une faute, il faut saisir le tribunal judiciaire. Le délai peut être relativement long. Tout dépend de votre dossier et de l’existence ou non d’une assurance.
Estimons qu’un investisseur a rénové son bien et les travaux ont pris fin. Ensuite, l’artisan demande le paiement du dernier acompte. Comment doit-on s’y prendre pour recevoir son ouvrage dans les bonnes conditions ?
Le paiement est le seul moyen par lequel vous pourrez obliger un artisan à réaliser votre ouvrage jusqu’au bout. Vous ne devez pas payer la totalité des frais des travaux au début du chantier à un artisan. Réglez seulement un acompte au début des travaux, un autre selon leur évolution. A la fin lors de la finition, s’il y a des points à revoir, vous pouvez payer la totalité du montant en y ôtant les 5 %.
Pour y arriver, il est important de faire un devis bien détaillé. C’est suivant ce devis détaillé que vous pourrez payer les frais des travaux progressivement. Ainsi, vous êtes sûr de maintenir l’artisan sur votre chantier jusqu’à la fin des travaux.
Supposons que les travaux réalisés ne correspondent pas au plan prévu depuis le départ et certains travaux précisés au début du chantier n’étaient pas clarifiés dans le devis.
En réalité, il arrive que certains propriétaires ne suivent pas correctement le chantier et ils font confiance aux artisans par rapport à ce qu’ils ont retenu. Ainsi, le devis n’est pas correctement détaillé et l’artisan peut choisir par exemple le type de matériaux qu’il veut pour faire les travaux. Dans ces conditions, le propriétaire peut ne pas s’accorder sur la qualité des matériaux et il ne pourra pas porter plainte contre l’artisan.
Ce qui montre l’importance de bien détailler son devis. Vous devez même préciser la qualité et la quantité des matériaux à utiliser. Il en est de même pour la manière dont les travaux doivent être réalisés. Il est conseillé de détailler le plus possible les devis en apportant le maximum d’informations. Cela vous permettra de vous baser sur un document pour faire la vérification des travaux réalisés à la fin des travaux.
Autres conseils importants
Il est conseillé de faire un devis détaillé mais les investisseurs doivent faire attention pour ne pas s’ingérer dans le rôle des artisans. Autrement, ces derniers risquent de se décharger sur eux et de les accuser en cas de dégâts ou de malfaçon. Ne prenez alors pas la direction du chantier. C’est par exemple le cas d’un marchand de biens qui avait créé un petit plan qui a causé des infiltrations. Finalement, il a été qualifié de maître d’œuvre au tribunal. Il est donc tenu responsable d’une partie des dégâts.
Il est bien de donner des directives mais il faut faire attention pour ne pas dépasser une certaine limite. Vous pouvez même faire savoir par écrit que vous ne garantissez pas les risques liés à l’infiltration. Il faut noter que si l’entreprise vous informe d’un risque et que vous l’acceptez, elle peut vous faire porter la responsabilité du dégât.