IMPÔTS SUR LA PLUS VALUE EN SCI À L’IS
Cette vidéo traite des impôts sur la plus value en SCI à l’ IS en passant par plusieurs exemples et simulations avec des chiffres ronds et des ordres de grandeur simples pour que le message soit clair.
RÉSUMÉ : IMPÔTS SUR LA PLUS VALUE EN SCI À L’IS
Quand on débute dans l’investissement immobilier ce mode d’acquisition est un des principaux inconvénients car on pense que tout ce que l’on a gagné pendant les différentes phases d’investissement immobilier on le reperd à la revente. Je vais te démontrer que c’est faux avec plusieurs simulations simplifiées.
Je te propose 3 simulations sur le même schéma et une quatrième plus particulière à la fin de la vidéo.
1ère simulation : J’achète un bien 100 000 € et je le revends 150 000 € un an après.
Du coup ma valeur comptable sera de 95 000 € car l’impôt sur la plus value lors d’un achat avec une société imposée à l’impôt sur les sociétés c’est la valeur vénale ;
- La valeur vénale c’est la valeur de vente moins la valeur comptable.
- et la valeur comptable c’est le prix d’acquisition moins l’amortissement.
Donc ici on se retrouve avec 95 000 € de valeur comptable j’ai donc une plus value de 150000 €-95000 €= 55000 € en réalité.
Le calcul est simplifié : ces 55000 € sont imposés à 30% ils vont donc générer 16000 € d’impôt, par conséquent la plus value nette sera de 38000 €. Certes c’est un manque à gagner car à la place de 55 000 tu encaisses seulement 38 000 € car tu es imposé davantage que si tu avais fait l’achat en nom propre. Mais le bien a été amorti donc la plus value est plus importante car l’impôt est plus important.
Que se passe t-il si tu revends 5 ans plus tard ?
Ex tu revends à 150 000 €mais la valeur comptable est ici de 75 000 € (5000 € * 5 ans soit 2500) donc tu as une plus value brute de 75000 €. Sur ces 30% tu paies 22 % d’impôt soit une plus value nette de 52000 € d’impôt.
Que se passe t-il si tu revends 10 ans plus tard ?
La valeur comptable 150-50 ((5000€*10 ans) = 100000 € de plus value brute sur ces 100 000 € imposition à 30% soit une plus value nette de 70000 €.
On voit bien en terme d’imposition qu’il n’y a pas de souci à revendre 1, 5 ou 10 ans après à partir du moment où :
- tu revends à un bon prix
- le capital restant dû a été remboursé.
- Il s’agit simplement d’un manque à gagner qui est proportionnel au résultat de plus value nette. En effet, plus tu paies d’impôt, plus la plus value nette sera importante ce qui est une bonne chose.
Autre exemple ; revente non pas à 150 000 € mais à 200 000 € avec la même valeur comptable de 95000 €
On a 200 000 €-95000 €=105000 € de plus value brute imposée à 30% soit une plus value nette à 73000 Même logique de calcul pour 5 et 10 ans ; à 5 ans tu as une plus value nette de 87 000 €et 105000 € à 10 ans.
Quand tu revends au travers d’une SCI à l’IS et à condition que tu puisse acheter correctement et que tu sois capable de revendre au bon prix, peu importe le moment où tu vas revendre ; tu n’as pas de risque .
4ème simulation : on part sur une simulation de revente à 30 ans.
A 30 ans tu as tout amorti (travaux, projets, frais d’acquisition …) et tu bénéficies de nombreux avantages. Tu revends à 150 000 € avec une valeur comptable à 0. Tu te retrouves avec une plus value brute comptable de 150 000 € Sur ces 150 000 € tu paies 30% d’impôts ta plus value nette est à 105 000 € . Tu es imposé seulement sur la plus value qui est générée.
Conclusion :
Quelle que soit la simulation, tu ne perds pas d’argent car l’impôt généré pendant la durée des investissements immobiliers est simplement un manque à gagner. Tu es imposé seulement sur la plus value engendrée. C’est le régime fiscal idéal pour investir dans l’immobilier et bâtir un patrimoine durable.
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A bientôt pour une prochaine vidéo.
