Comment diviser ton investissement immobilier : la méthode LF4.0 pas à pas

Dans cette vidéo, je vais te présenter les évolutions du chantier de la maison qu’on est en train de diviser pour créer 8 appartements.

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne et nous poser tes questions en commentaire.

Dans cette ancienne maison d’une surface de 300 m2, située à quelques minutes de Toulouse, on va créer 8 logements. Il y a un jardin au fond duquel se trouve un garage qu’on va transformer en habitation et le revendre ensuite.

LES COMBLES

Création d’un loft

On se trouve au dernier étage avec un seul accès via l’escalier. Dans la cage d’escalier, vu qu’il n’y a pas de copropriété, on fait la division et les travaux que l’on veut. Pas de fenêtre mais des velux. On va fermer au niveau de la cage d’escalier avec un mur et faire tomber quelques cloisons pour obtenir une grande pièce de vie avec une chambre à côté, plus une salle de bain et les toilettes.

D’ailleurs les 8 appartements auront une salle de bain et les toilettes sous cette même descente pour faciliter les évacuations.

La charpente et la toiture sont en excellent état. On va juste ré-isoler.

PREMIER ÉTAGE

Création de deux lots

A ce niveau : deux T3 avec une entrée et 2 chambres chacun, salle de bain et toilettes, une  pièce de vie et cuisine.

On a déposé les murs non porteurs (de la briquette). A savoir ;

  • Vérifier la typologie des murs pour optimiser l’agencement,
  • Faire attention aux déposes de cheminées et conduits,
  • Utiliser les fenêtres existantes pour délimiter chaque espace,
  • Bien agencer les salles de bain pour optimiser les descentes.

QUELQUES SURPRISES SUR LES CHANTIERS

La dépose du papier peint s’est faite partiellement par manque d’échafaudage pour atteindre les hauteurs. L’évacuation des débris et gravats se fait avec des voitures par manque de benne… 

Les maçons ont commencé à détapisser et à déposer de manière désorganisée un peu partout. Laissant les gravats par terre au lieu de faire étage par étage afin que les autres corps de métier puissent commencer leur travail…

REZ DE CHAUSSÉE

Création d’un T1 bis et d’un studio d’un côté. 

Les ouvriers ont commencé à détapisser les murs et à faire de la dépose. Au niveau de la cheminée, on leur a demandé d’arrêter et de le faire minutieusement car on ne sait pas si les cheminées ont été construites avec des chevêtres autour du conduit.

A savoir :

  • Certains éléments même porteurs peuvent être déplacés : ici on a une poutre qui délimite les 2 appartements, on va la déposer pour mettre une cloison SAD,
  • Il vaut mieux déposer pour repartir sur une base saine et remonter de nouvelles cloisons.

On a le T1 bis avec la chambre. là une verrière côté cuisine. Ici, espace de vie avec l’entrée juste derrière. 

Au niveau du studio, une bonne partie de la dépose a été effectuée. De l’autre côté de l’appartement on a un espace de vie. Ici à côté de la fenêtre, on a commencé à faire tomber la baignoire pour faire une douche.

LES COMPTEURS ÉLECTRIQUES DANS LA PARTIE COMMUNE

Point essentiel à traiter dès le début du chantier avec Enedis.

On va faire 2 ouvertures dans le mur près de la porte d’entrée pour contenir les 9 compteurs électriques (8 et 1 pour les parties communes) et les boîtes aux lettres. ENEDIS a déjà été mandaté pour venir déplacer ceux existants.

REZ DE JARDIN

Création de deux T1 bis.

Ils ont commencé à déposer l’ancienne cuisine. Les 2 appartements ont une entrée privative ; l’une côté rue et l’autre côté jardin et se trouvent sur une terrasse sur laquelle on va délimiter les 2 espaces.

LE JARDIN ET SON GARAGE

Dans le jardin, il y a eu quelques transformations ; on a déboisé les beaux palmiers pour permettre aux camions de venir se garer directement ici.

Au fond du jardin, derrière les palmiers, on a borné pour revendre le garage. Le bornage va servir pour la découpe de la parcelle avec le garage qui sera vendu séparément pour récupérer du cash en changeant la destination.

A savoir :

  • La vente longue permet de lancer les démarches de vente en parallèle des démarches administratives pour être efficace.
  • On a fait la création de la maison de manière officielle car on respecte la pose des
    compteurs, le PLU avec les places de parking…

Ce garage va être rénové en surface habitable de 100 mètres carrés et revendu en tant qu’habitation avec un petit jardin. Sur cette opération on va récupérer une très belle plus-value à la revente.

Conclusion

Grâce à ce genre d’opérations, on peut créer de véritables machines à cash qui génèrent 1000 € de bénéfice net par mois dès le premier jour de location. 

On apporte de la valeur à des locataires qui vont habiter dans des villes à forte tension locative. On a de petites surfaces avec des appartements rénovés, bien isolés. En croisant des stratégies d’exploitations variées – location nue, meublée, courte durée – à très haut rendement.

N’hésites pas à poser tes questions en commentaire ; j’y répondrai personnellement.

A bientôt.

Comment vendre ton investissement immobilier

Dans cette vidéo, on va voir comment vendre ton bien immobilier ou ton investissement immobilier.

Comment vendre ton investissement immobilier

Avant cela, si ce n’est pas déjà fait, je t’invite à t’abonner à ma chaîne. Et surtout dis-nous ce que tu veux voir comme sujet en vidéo. C’est un véritable plaisir de te répondre soit en commentaire soit en vidéo.

Cette question : « comment vendre son bien immobilier ou son investissement immobilier » est intéressante c’est pour cela qu’on la traite en vidéo. Je vais y répondre en 2 parties :

  • 1 ce que tu dois faire,
  • 2 ce que tu dois faire faire à aux agents immobiliers.

Ton rôle dans la vente

En tant qu’investisseur immobilier, tu dois estimer la valeur de ton bien. Il y a des sites qui donnent le prix moyen au mètre carré. Tu dois connaître la surface du bien que tu veux vendre.

Les agents immobiliers prennent la surface du bien selon la loi Carrez. Pour calculer ou vérifier la surface habitable d’un logement, on additionne les superficies de chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètres.

Tu fais ta propre estimation :

  • Estimation du prix au mètre carré dans ta rue,
  • Vérifie la fourchette basse et haute et tu en définis ton prix moyen,
  • Analyse les transactions similaires faites dans le passé,
  • Analyse les biens actuellement en vente de la même surface et état équivalent dans le même secteur.

Tu dois calculer la rentabilité de ton bien

Par exemple : si ton investissement immobilier locatif dégage tous les mois 3000 euros de revenu mensuel et que tu as 5 appartements à 600 € de loyer ; soit 3000 euros de loyer au total.

Un investisseur va chercher la rentabilité sur ces 3000 € de loyer mensuel. Sur 10 mois, on a 30 000 € à l’année soit 300 000 € de budget. Pourquoi 10 mois ? parce qu’on a un mois sur la taxe foncière et un mois sur les diverses charges. Ton investisseur peut te demander 10% de rentabilité et donc tu proposes ton bien à 300 000 euros.

Quand tu seras en face d’un agent immobilier, tu auras les éléments en mains pour te situer sur ton marché :

  • Prix au m2,
  • Rentabilité,
  • Etude de marché passée et actuelle,
  • Ecart type qui te permet de déterminer la fourchette de ton bien.

Entrée en jeu des agents immobilier

Il te faut approcher plusieurs agents immobiliers. Certains vont être intéressés par leur commission donc ils ne vont pas avoir tendance à sous-estimer les biens immobiliers. D’autres ont un intérêt personnel : ils veulent récupérer le bien en vente pour eux, pour leur entourage; ils vont donc le sous-estimer. Il faut être prudent et mettre en concurrence les agents immobiliers pour comparer les diverses estimations.

Mandat exclusif ou pas ?

Cela va dépendre des estimations faites par les agents immobiliers et de leurs comportements. Certains vont être honnêtes et d’autres vont surévaluer ou sous-évaluer ton bien selon s’ils veulent une commission ou une transaction.

Fais jouer le temps en ta faveur

Il faut partir sur un prix élevé et attendre un mois pour voir le retour réel du marché de tes agents immobiliers. Sur les retours, on saura le nombre de visites et le rôle concret des potentiels acquéreurs.

Si tu as une bonne connaissance du secteur, tu peux partir sur un mandat exclusif. Il faut avoir une bonne connaissance du marché et être bien aligné sur la mise à prix et la marge de négociation.

Autre méthode : mettre le bien en vente soi-même

En mettant des photos, définir un prix de vente en ayant au préalable vérifié le prix du marché. Passer en direct c’est :

  • Sans commission,
  • Chronophage,
  • Coûteux.

Conclusion

Il faut toujours vérifier les éléments donnés par les agents immobiliers. Si tu veux savoir quel type de bien acheter pour te constituer une véritable machine à cash, qui peut générer jusqu’à 1000 euros de bénéfice net par mois, tu trouveras en description de cette vidéo un PDF expliquant les méthodes à mettre en place pour y arriver.

A bientôt.

Les avantages de déléguer la gestion locative de son bien

On va voir dans cette vidéo pourquoi et comment déléguer la gestion locative de son bien immobilier.

Les avantages de déléguer la gestion locative de son bien

Cette vidéo fait suite à une question reçue en commentaire à savoir s’il vaut mieux gérer soi-même son investissement immobilier locatif ou déléguer la gestion à un professionnel de l’immobilier.

Avant de rentrer dans les détails, si ce n’est pas déjà fait, je t’invite à t’abonner à ma chaîne et cliquer sur la petite cloche pour recevoir les notifications sur les nouvelles vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses.

Gérer soi-même pour faire des économies

Le réflexe de tout débutant c’est :

  • D’investir dans sa ville dans laquelle on habite,
  • Pour une gestion plus facile des visites, des chantiers…

Et donc la croyance c’est de se dire qu’on peut gérer soit même son bien ; les entrées et les sorties en Rb nb ou les locataires si c’est de la colocation pour économiser du cash-flow.

En fait c’est une grosse erreur ; cette fausse croyance de pouvoir aller régler les problèmes sur place ou faire les visites soi-même et penser que ce sera plus facile de rester là où on habite.

Illusions d’économies

En prenant en charge la contrainte de la gestion locative par toi-même dans ta ville :

  • Tu peux passer à côté de villes plus rentables où il est possible d’acheter beaucoup moins cher
  • Et où il est possible de mieux louer
  • Tu loupes ainsi le coût d’opportunité

Il vaut mieux privilégier la création de cashflow et de plus-value en déléguant la gestion à des professionnels de gestion locative.

Pourquoi déléguer sa gestion locative ?

Les avantages de cette façon de penser :

  • Trouver la ville rentable pour faire du cash-flow et de la plus-value,
  • Mettre en gestion par des professionnels car c’est un vrai métier,
  • Cela te libère du temps libre et te libère des problèmes.

Il ne faut pas oublier que le cash-flow se crée sur la création d’opportunités, et non pas sur l’économie des frais de gestion locative. Il vaut mieux aller chercher un projet à distance ou dans la ville la plus proche de chez soi pour acheter et louer au prix qu’on veut et cibler le cash-flow qu’on veut.

Conclusion

Pour résumer mon point de vue : ne fais pas la gestion toi-même et délègue plutôt à des professionnels. Ce sera beaucoup plus intéressant et rentable pour toi.

Si tu as d’autres questions sur le sujet de la gestion locative, de la fiscalité des travaux, n’hésites pas à les poser je te réponds avec grand plaisir. En description de cette vidéo tu as des PDF que tu peux télécharger gratuitement qui vont t’aider à comprendre comment marche l’investissement immobilier à très haute rentabilité.

A bientôt.

Assurance vie ou investissement locatif ?

Dans cette nouvelle vidéo, on va voir ce que tu dois privilégier entre un placement en assurance vie ou un investissement immobilier locatif.

Assurance vie ou investissement locatif ?

En fonction de tes choix, de ta situation et de tes objectifs, il faut déterminer ce qui est plus ou moins intéressant pour toi.  Avant de rentrer dans les détails, si ce n’est pas déjà fait, je t’invite à t’abonner à ma chaîne et à cliquer sur la petite cloche pour ne manquer aucune des nouvelles vidéos.

Comprendre l’assurance vie

Les 2 termes « placement » et « investissement » sont importants. 

Assurance vie = placement ; cela sous-entend que tu as déjà un certain capital à placer sur un rendement. Tu dois avoir de l’épargne de disponible en dehors de ton épargne de sécurité que tu ne touches pas et qui reste réservée pour parer à des imprévus. 

IL faut voir si ce placement dont le banquier et le gouvernement vantent les mérites est intéressant sur ce type de programme.

Les inconvénients de l’assurance vie

Tu vas devoir mobiliser du capital pendant une certaine période. Ton épargne sera rémunérée sur un intérêt sécurisé (4%) certes mais pas rémunérée à la hauteur de l’inflation (6 à 7 %) donc tu perds de l’argent.

Tu peux aussi placer ce capital sur des supports à rendements supérieurs (plus de 7 %) mais risqués car non garantis et donc tu peux perdre beaucoup d’argent également.

Le choix d’un placement en assurance vie est une option mais ce n’est pas celle qui te permettra de vivre de revenus passifs.

Comprendre l’investissement locatif 

L’investissement locatif est une levée de fonds pour aller chercher du rendement. Tu as donc un effet de levier beaucoup plus puissant que le placement en assurance vie.

  • C’est plus prédictible si tu es capable d’aller chercher la bonne provision, le bon calcul pour acheter au bon prix, revendre au bon moment et au bon prix, si tu maîtrises la fiscalité.

 Tu es certain de récupérer : 

  • Ton cashflow,
  • Tes bénéfices,
  • Ton capital,
  • Ta plus-value.
  • C’est plus rentable ; tu obtiens 15 % de rentabilité sans que tu aies à mobiliser ton épargne.

Quelle est la meilleure stratégie ?

Tu peux faire les 2 : lever des fonds auprès des banques pour un investissement immobilier locatif et placer un peu de ton argent en assurance vie.

Utilise les 2 stratégies mais en gardant à l’esprit que ce sont deux objectifs différents : 

  • Long terme : placement 
  • Court terme : investissement locatif 

La bonne option si tu utilises les deux, c’est de commencer par le locatif qui est rapide, sécurisé et rentable. Ensuite, une fois que tu as dégagé de la trésorerie, tu la places sur des assurances et des supports garantis moyennement rentables.

Conclusion

Télécharge les ebooks en description de cette vidéo pour que tu comprennes les bases pour faire des investissements immobiliers locatifs qui vont te rapporter minimum 1000 euros de cashflow nets par mois. Et qui vont te rapporter 10% minimum de rentabilité dès le premier jour de location.

 A bientôt.

Comment choisir ta stratégie d’investissement immobilier

Je vais te parler de mon parcours de vie, tout simplement pour te montrer que toi aussi tu peux réussir le même type de projet que moi avec le même résultat.

Comment choisir ta stratégie d’investissement immobilier

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne et cliquer sur la petite cloche pour recevoir les nouvelles vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses.

Mon salut : investir dans l’investissement immobilier

Etre papa à 30 ans a été le déclencheur pour me lancer dans l’immobilier. A cette époque, j’ai compris que faire carrière ou gagner plus d’argent n’était pas ce qui me rendait le plus heureux, m’apportait de la valeur ou de l’amour.

Ma vie d’avant 

De longues études, cadre dans une grande entreprise aéronautique et voyages en business class : c’était gratifiant pour mon égo.

Ma volonté : avoir des revenus passifs et du temps libre pour profiter de mon fils et de mes passions.

La solution : investir dans l’immobilier

A mes débuts, j’ai fait des erreurs ; 2 programmes locatifs de défiscalisation en loi Pinel.

  • Un du côté de Toulouse et un du côté de Marseille,
  • Je m’étais engagé sur 6 ans seulement et j’ai pu en sortir pour passer à autre chose,
  • Pendant 4 ans j’étais en mode « travailler plus pour payer mon économie d’impôt ».

A 30 ans, j’ai changé d’optique : « moins travailler et payer moins d’impôts ». J’ai commencé à faire des investissements immobiliers locatifs plus rentables.

  • Des colocations et des appartements en location courte durée à Marseille et Toulouse.

Les colocations dégageaient de 300 à 350 € de bénéfice net par mois une fois toutes les charges payées. Mais ce cash flow généré était insuffisant pour espérer remplacer mon travail.

La location courte durée avec des copropriétés était une opération assez complexe avec beaucoup de charges de gestion non automatisables à l’époque.

M’orienter vers de nouvelles stratégies pour remplacer mon salaire

Vouloir plus de temps libre en prenant un congé parental ou un mi-temps était une perte d’argent. La seule solution viable et peu risquée, en dehors des placements boursiers volatiles : l’immobilier.

  • Pour générer beaucoup de cashflow,
  • Arrêter de travailler,
  • Faire une véritable transition de vie.

Faire de la colocation et de la location courte durée, certes cela grossit ton endettement mais à un moment donné la banque te bloque. Du coup, il te faut vendre pour récupérer de la capacité d’endettement, et partir sur des projets qui t’apportent plus de cashflow, plus de rentabilité.

Les immeubles de rapport : le meilleur retour sur investissement

J’ai donc fait des immeubles de rapport à 2h de chez moi qui ont généré des bénéfices nets de 600 à 700 euros net par mois en utilisant la bonne stratégie fiscale (en nom propre ou en société immobilière).

L’inconvénient de l’immeuble de rapport :

  • Forte concurrence de cette stratégie,
  • Peu de marge de négociation.

Difficile alors de trouver de nouveaux projets et d’enchainer les investissements immobiliers dans l’objectif de remplacer mon salaire petit à petit.

Décision de créer mon propre immeuble de rapport 

En achetant de grandes maisons à diviser en plusieurs lots. C’est une stratégie complexe car il faut prendre en compte les places de parking, les compteurs électriques, les travaux de rafraîchissement.

Complexe mais :

  • Moins de concurrence,
  • Plus rentable,
  • Plus d’effets de levier,
  • Plus de cashflow.

La division de maisons c’est ma stratégie de prédilection qui rapporte au minimum 1000 euros de bénéfice net par mois avec les avantages suivants :

  • Création de valeur car beaucoup de surface,
  • Achat moins cher au mètre carré,
  • Rénovation de qualité,
  • Plus-value à la revente.

Conclusion 

Crée toi aussi ta propre machine à cash pour faire ta transition de vie et remplacer ton salaire, sécuriser ton avenir et décider de ta vie. Je l’ai fait, mes membres le font, tu peux le faire aussi.

Si tu as la moindre question, n’hésite pas à la poser, je serai ravi d’y répondre personnellement.

A bientôt.

Comment optimiser la location courte durée

Dans cette nouvelle vidéo on va voir tout ce que tu dois optimiser pour faire exploser ta location courte durée.

Comment optimiser la location courte durée

Avant de rentrer dans les détails, je t’invite à t’abonner à ma chaîne et cliquer sur la petite cloche pour recevoir les dernières notifications sur les nouvelles vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses. Dis-moi également quel sujet de vidéo tu as envie de voir sur cette chaîne.

Comment optimiser la stratégie des prix ?

C’est ta stratégie de prix, tu vas devoir te comporter comme un hôtelier qui, selon les saisons, fait varier ses prix pour remplir les nuitées au maximum.

En faisant :

  • Une analyse poussée des prix de ton secteur

    • Selon les périodes de l’année
    • Les prix haut et les prix bas
    • Le prix de lancement

Avec l’optique de :

  • Séduire l’algorithme des plateformes de réservation

    • Avoir des commentaires et retours positifs

Cela va se faire progressivement. La première année étant l’année test avec des commentaires positifs. La deuxième année tu peux augmenter tes tarifs de 10 à 20 %.

Comment définir la stratégie de nuitées ?

A toi de définir la durée de location en fonction de ton secteur et de la concurrence.

  • Location à la nuit ; sous entend beaucoup plus de réservation, mais plus de coûts (ménage).
  • Location de plusieurs nuits ; sous entend moins de réservation mais plus de marge sur chacune de ces réservations-là.

Comment maximiser le potentiel des annonces ?

Limites toi à 2 plateformes : Airbnb et Booking qui vont prendre 80% du trafic.

Mais à toi d’optimiser et rentabiliser chaque case du formulaire pour avoir le maximum d’informations. Au-delà des photos pro, il faut une description ultra détaillée :

  • De ton appartement,
  • De la ville,
  • Du secteur,
  • Des avantages.

Tout cela pour que l’algorithme continue à maximiser ton référencement. Tu dois surveiller les mises à jour de ces plateformes pour ajouter régulièrement les informations demandées.

Comment automatiser la gestion ?

Il est important d’automatiser la gestion de tes appartements car en avoir plusieurs devient très chronophage. L’automatisation te permet :

  • L’envoi des messages,
  • Le prélèvement des cautions,
  • La synchronisation des calendriers entre les diverses plateformes avec le logiciel Channel Manager.

Comment mettre en place une stratégie gagnante ?

Il y a 2 phases sur lesquelles tu dois mettre le focus :

  • Les premiers mois du lancement de ton activité, en envoyant de bons signaux aux plateformes.

    • Des prix un peu plus bas au départ, plus de réactivité, des stratégies de nuitées courtes pour favoriser les réservations.
  • Les mois suivants ; optimisation. En faisant de la maintenance, gérer les prix et les réservations pour conserver de bons signaux pour la plateforme.

Conclusion

Dis-moi en commentaire ce que tu en penses. Si tu veux apprendre à commencer les investissements immobiliers qui te rapportent 1000 euros net par mois, tu peux trouver en description de cette vidéo des PDF qui vont t’expliquer tout ce que tu as besoin de savoir pour partir sur de bonnes bases.

La vérité sur les investissements immobiliers

Dans cette nouvelle vidéo, on va voir les 7 mythes et réalités sur l’immobilier

La vérité sur les investissements immobiliers

Je vais parler des fausses croyances sur les investissements immobiliers et plus particulièrement sur les investissements immobiliers à haute rentabilité.

Avant de rentrer dans les détails, si ce n’est pas déjà fait je t’invite à t’abonner et cliquer sur la petite cloche pour recevoir les notifications sur les dernières vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses.

1 – Impossible de gagner du cash dès le premier jour de location

Quand je dis que je vais chercher 1000€ à 1500€ de cash-flow net par mois après avoir payé toutes les charges, levé les impôts et frais d’exploitation, personne ne me croit.

En fait, 99 % des personnes pensent que c’est impossible car ils ne sont pas au courant des divers modes d’investissement immobilier  :

  • Techniques et stratégies,
  • Modes d’exploitation,
  • Régimes fiscaux,
  • Techniques de négociation.

Mon but actuel à travers cette chaîne, est de démocratiser ces modes d’investissement immobilier réservés auparavant aux professionnels. Pour que toi aussi, tu puisses gagner de l’argent dès le premier jour de location en appliquant tous les détails que je te mets en description de cette vidéo.

2 – Si tu es rentier, c’est que tu as hérité !

Tu n’as pourtant pas besoin d’être célèbre, ou d’hériter d’une grosse entreprise, d’une grosse fortune pour être rentier. Tu peux dès aujourd’hui apprendre à générer du cash flow, à créer des investissements immobiliers qui vont augmenter ton niveau de vie, ta qualité de vie si tu fais les choses correctement.

Avec l’immobilier à haut rendement, même si tu pars de zéro, même avec un SMIG, si tu as des revenus stables tu vas pouvoir :

  • Générer de la dette,
  • Emprunter pour générer des loyers avec des recettes supérieures à tes mensualités.

3 – Les banques ne financent que les riches

Pas besoin d’être cadre, ou chef d’entreprise. Tu peux arriver à avoir du financement bancaire si :

  • Tu as des revenus stables,
  • Une épargne de sécurité pour rassurer la banque,
  • Un projet rentable avec de la plus-value qui génère assez de cash pour limiter ton taux d’endettement.

Prépare bien ton projet pour avoir toutes les chances de ton côté et présente-le aux bonnes banques.

4 – Il faut du réseau

Ce n’est pas primordial, car si tu :

  • Te formes,
  • Passes à l’action,
  • Fais des recherches pertinentes selon ta stratégie, ta localisation et ta capacité de financement.

Tu vas être capable de créer toi-même de bonnes affaires. Le réseau, on le développe tous petit à petit au fur et à mesure des expériences.

5 – L’immobilier prend beaucoup de temps

C’est avant tout une question de connaissance et d’expérience à avoir. Il faut compter environ une heure par semaine en moyenne avec de la méthode.

Au départ, si tu n’as pas 1 heure dans ta journée à consacrer à ton projet alors pose toi la question de ta démarche.

Sinon tu délègues ton projet à tiers avec des programmes clés en mains mais tu n’auras pas la même rentabilité. Si tu veux vraiment atteindre la liberté et l’indépendance financière, tu dois apprendre à le faire par toi-même.

6 – Je n’ai pas envie de tout gérer

Faire TOUT toi-même, la gestion des locations, les travaux pour économiser, c’est une erreur.

Mieux vaut déléguer la gestion à une conciergerie ; cela te laissera du temps pour aller chercher de la rentabilité dans les bonnes villes.

Il faut défiscaliser les travaux et éviter ainsi de payer des impôts pendant plusieurs années. Avec les taux d’intérêt relativement bas de nos jours, le coût total du crédit est plus limité sur la mensualité. Tu as tout intérêt à emprunter le maximum d’argent que tu utilises pour faire financer les travaux par des pro.

7 – Je vais payer beaucoup d’impôts

Si les gens perdent de l’argent c’est à cause de mauvais investissements sur :

  • La localisation,
  • Le prix,
  • Le mode d’exploitation,
  • Le mauvais régime fiscal.

En réalité, pour ne pas payer trop d’impôt, il faut choisir le bon régime fiscal.

Ne surtout pas faire de location nue assujettie au régime foncier.

Par contre si tu fais de la location meublée, tu bénéficies de :

  • Régime réel,
  • Travaux,
  • Amortissement.

Tu crées un déficit qui te permet de ne pas payer d’impôt grâce aux amortissements.

Conclusion

A toi de te former et de faire les bons choix, de créer des opportunités pour augmenter tes revenus de façon significative en quelques mois.

Télécharge les ebooks en dessous de cette vidéo pour tout savoir sur les investissements immobiliers à haute rentabilité.

Dis-moi quel autre sujet de vidéo t’intéresse : la fiscalité, les travaux, les stratégies d’investissement immobilier.

Les 5 choses qui t’empêchent de réussir dans l’immobilier 

Quels sont  les 5 éléments qui te bloquent dans le développement de tes projets de liberté et d’indépendance financière ?

Les 5 choses qui t’empêchent de réussir dans l’immobilier 

On va voir dans cette vidéo les éléments qui te bloquent et t’empêchent de passer à l’action pour construire ta liberté et ton indépendance financière.

Avant de rentrer dans les détails, je t’invite à t’abonner et cliquer sur la petite cloche pour recevoir les notifications sur les nouvelles vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses. Dis-moi également quel sujet de vidéo tu as envie de voir sur cette chaîne.

Premier blocage : le financement 

Tu penses que tu ne vas pas avoir ton financement à 100% et tu baisses les bras. 

Tu n’as même pas fait la démarche. Ou alors tu as demandé à un courtier ou à ta banque principale s’il était possible d’obtenir un financement d’un prêt immobilier avec des travaux incluant les frais de notaire voire les frais d’agence. Ils t’ont dit non ou alors oui mais avec un apport. Dans 80% des cas, c’est ce qui se passe. 

N’écoute pas les autres. Cherche un bien et propose un projet à long terme, rentable, sans risque aux différents banquiers que tu iras voir.

Il faut bien sûr montrer un dossier bancaire bien monté (sinon ça n’intéresse pas le banquier) : 

  • Avec un projet suffisamment rentable 
    • Dès le premier jour de location,
    • Qui diminue ton taux d’endettement.
  • Qui te permet : 
    • D’acheter en dessous du prix du marché,
    • De revendre dès que tu es propriétaire après avoir fait des travaux,
    • De récupérer de la plus-value à la revente.

Persévère au lieu de t’arrêter au premier refus. Mets un peu d’apport si nécessaire le tout étant de lever du financement pour capitaliser et créer ton investissement immobilier et créer du cashflow.

Deuxième blocage : la peur du risque 

Les risques existent comme les impayés mais il y a des solutions qui permettent de les éviter et de les anticiper dès le début de ton projet :

  • Ne pas faire de location nue car les locataires ont la loi en leur faveur 
  • Faire de la location courte durée en choisissant le bon type de locataire, en mettant les bonnes provisions

De même les travaux ne doivent pas être un frein dans tes projets, il y a là aussi des solutions : 

  • Comparer les devis 
  • Parler avec plusieurs artisans et bien les sélectionner 
  • Te faire entourer et aider pour ne rien oublier dans les devis et payer le juste prix
  • Bien suivre les chantiers 

La gestion du risque peut être compensée par l’apport de connaissance : connaître les différentes étapes et prix d’un chantier cela s’apprend.

Troisième blocage : la peur des impôts 

Cette peur vient d’une mauvaise connaissance des régimes fiscaux. Si tu fais le bon type d’investissement en utilisant la bonne stratégie fiscale ; tu ne paies pas d’impôt. La France est un paradis fiscal pour les investissements immobiliers.

Quand on est salarié, on n’échappe pas aux impôts. Mais en tant qu’investisseur immobilier, il y a des effets de leviers à ta portée pour minimiser les impôts et maximiser sa fiscalité immobilière.

Renseigne-toi auprès de personnes qui ont l’expérience dans ce domaine, qui sont passées par là et qui ont obtenu les résultats que tu veux atteindre.

Quatrième blocage : l’anticipation des problèmes

C’est une question de mindset = d’état d’esprit.

Si tu veux peu ou pas de problème, vas voir ton banquier qui te donnera un programme clé en mains. Mais tu auras seulement 5% de rentabilité et peu de cash-flow.

En immobilier, si tu veux du cash-flow il faut prendre des risques. C’est dans la résolution de certains problèmes que tu vas arriver à générer ce cashflow ; tu vas créer une source de valeurs, de rémunération et d’enrichissements divers et variés.

Celui qui va entreprendre, il va résoudre des problèmes : c’est la base du marché.

Cinquième blocage : le manque de temps

Tout le monde a des contraintes de temps. Tu as 2 choix possibles face à la gestion du temps : 

  • Tu fais avec et tu te contentes de ton mode de vie : boulot / famille,
  • Tu priorises ta famille par rapport à ton boulot : famille / immobilier.

Si tu veux vraiment remplacer ton salaire, faire autre chose de ta vie, alors l’investissement immobilier va devenir ta priorité.

Tu peux :

  • Soit te former seul et tester seul les différentes étapes,
  • Te faire accompagner par des personnes qui ont l’expérience et aller plus vite .

A toi de voir quel est ton objectif. 

Conclusion 

Définis bien tes objectifs et la méthode pour atteindre ces objectifs. En description de cette vidéo, tu as des conseils pour partir dans la bonne direction. 

Dis-moi quel autre sujet de vidéo t’intéresse : la fiscalité, les travaux, les stratégies d’investissement immobilier… Ou des sujets plus larges ; l’argent, l’entreprenariat, l’économie.

La mission de l’école des Invest-Preneurs étant de te faire évoluer sur ce mode de vie qu’est l’investissement immobilier.

Investir dans l’immobilier en transformant un garage en habitation

On va voir dans cette vidéo la différence entre un changement de destination et un changement d’usage.

Investir dans l’immobilier en transformant un garage en habitation.

On va parler du changement d’affectation, de destination, d’usage. Ce sont des principes qui reviennent souvent dans l’immobilier à haut rendement car on peut faire de super bonnes affaires avec ces méthodes.

Si ce n’est pas déjà fait, je t’invite à t’abonner à ma chaîne et et cliquer sur la petite cloche pour recevoir les dernières notifications sur les nouvelles vidéos.

Dans cette vidéo, je réponds personnellement à Mathieu qui nous a posé cette question en commentaire, en fournissant une explication entre ces termes – destination et usage- qui sont souvent sources de confusion.

C’est un sujet qui peut concerner de nombreuses personnes qui sont prêtes à se constituer de véritables machines à cash.

Administrativement les changements d’affectation, de destination, d’usage peuvent sembler identiques. En réalité c’est plus complexe avec en plus des particularités.

A la base, chaque bien créé a été enregistré aux impôts sous une dénomination globale et aura ensuite une affectation, un usage bien particulier. Ainsi les impôts savent à quoi sert chaque bien.

Le changement de destination

Cas le plus courant. On parle ici d’affectation car chaque bien va avoir une affectation.

5 catégories d’affectation avec des sous affectations :

  • 1 agricole,
  • 2 logement,
  • 3 artisanat,
  • 4 locaux et bureaux,
  • 5 industrie.

Pour les impôts : un bien = une destination = une imposition spécifique

Exemple

On peut acheter un local commercial et le transformer en logement (c’est une bonne affaire). Pour changer la destination d’un bien, il va falloir faire une demande au service urbanisme de la mairie dans la ville où tu investis. 

  • Soit une demande préalable,
  • Soit un permis de construire.

Changement sur le bien qui devient permanent et sera transmis au futur acquéreur en cas de vente.

Le changement d’usage

Le changement d’usage ne constitue pas forcément un changement de destination. Il provient du code de l’urbanisme et c’est l’urbanisme qui va déterminer l’usage réel du bien.

Chaque bien va avoir en plus de sa destination un usage. Cet usage est :

  • Temporaire,
  • Affecté non pas au bien mais au propriétaire du bien,
  • Pour une durée déterminée.

Exemple 

Une maison va avoir une destination de logement. Un garage en annexe est affecté à cette maison. Ce garage n’aura pas une destination d’habitation mais l’usage de garage.

Si un jour le propriétaire souhaite changer l’usage du garage pour le rendre habitable, il va simplement demander à l’urbanisme le droit de changer l’usage. Au fil du temps l’usage deviendra pérenne et le garage sera officiellement transformé avec une destination d’habitation.

Quel intérêt de faire ces demandes ?

Il faut comprendre la valeur ajoutée de ces démarches. Car lorsqu’on va acheter un garage avec un prix du m2 inférieur au prix du marché, on va faire la démarche pour le rendre habitable.  On aura alors une modification de destination ou d’usage. On fait une bonne affaire grâce à la grosse plus-value à la revente et en plus on maximise le cashflow.

De même, les locaux commerciaux à surface égale seront beaucoup moins chers que des appartements ; on se créera de véritables machines à cash.

Conclusion

En résumé, la destination correspond à la raison pour laquelle le bien a été construit initialement, elle relève de l’urbanisme. L’usage correspond à l’utilisation effective du bien et relève du code de la construction et de l’habitation.

Si tu as la moindre question ou commentaire ou demande sur d’autres sujets que tu voudrais voir aborder, n’hésites pas à nous les communiquer. A bientôt.

Quels travaux pour optimiser ton investissement immobilier ?

Dans cette nouvelle vidéo on va voir quels sont les travaux à éviter lors de ton investissement immobilier.

Quels travaux pour optimiser ton investissement immobilier ?

Les travaux c’est l’étape obligatoire en investissement immobilier pour optimiser ta fiscalité. Avant cela je t’invite à t’abonner à ma chaîne et à mettre un petit pouce pour booster l’algorithme de YouTube et nous laisser un commentaire ; cela nous aidera à développer le contenu de cette chaîne.

Pourquoi cette vidéo ? Récemment lors d’un coaching, un de nos membres s’interrogeait sur le devis proposé par son artisan pour la rénovation de son appartement. Le montant de ce devis était 20% plus cher que ce à quoi on s’attend pour le même type de prestation.

Pourquoi les artisans explosent les devis ?

Ils peuvent avoir tendance à gonfler le prix ou proposer des solutions techniques non adaptées à nous investisseurs immobiliers telles que :

  • Des solutions énergétiques pour faire des économies d’énergie,
  • Des solutions à son goût,
  • Des produits avec une meilleure marge.

C’est à toi de vérifier quel type de matériel il propose. Ce n’est pas l’artisan qui choisit mais toi.

Je vais te donner des techniques pour être certain de faire le bon choix au niveau de tes travaux et du matériel utilisé de façon à ce que ton investissement immobilier soit le plus optimisé possible.

Déterminer les types de prestations pour ton investissement immobilier

Tu dois dire à ton artisan si tu veux du bas, du milieu ou du haut de gamme selon le mode d’exploitation envisagé et le calcul de ta rentabilité.

Je te déconseille le bas de gamme c’est une source de problème à gérer par la suite (en termes de stress, d’argent et de temps).

Si tu envisages de faire de la location courte durée sans aller sur le haut de gamme, tu dois mettre :

  • De la qualité selon la ville ciblée car la concurrence est forte,
  • Du moyen de gamme sur chaque poste pour durer dans le temps avec une usure normale.

Clarifie bien tous ces éléments avec ton artisan pour être tranquille quelque temps et pour être au-dessus de ce qui se fait afin de louer mieux et à un meilleur prix.

Garder en tête qu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif

Même si c’est un investissement immobilier dans une résidence principale – ce qui est une stratégie d’investissement très rentable – vois cela comme un investissement immobilier en mettant des matériaux qui te permettront d’arriver au prix du marché. Tu dois faire les bons choix techniques en maîtrisant les coûts.

Les types de travaux à éviter

Il y a certains travaux de chantier à éviter. Si tu pars sur un investissement immobilier avec des travaux de gros œuvre cela va te coûter beaucoup plus cher. Tu dois le faire avec parcimonie dans une ville qui n’est pas très chère au mètre carré.

Il faut que tu choisisses le bon type de travaux dans la bonne localisation.

Pour faire du cash-flow :

  • Pas de ville chère à l’achat,
  • Pas de travaux de gros œuvre.

Sinon tu te retrouveras avec une mensualité trop élevée par rapport aux loyers générés.

La bonne équation équilibrée pour avoir du cash-flow c’est :

  • 60 % de rafraîchissement en second œuvre
  • 30 à 40% de gros œuvre

Conclusion

Le plus important c’est d’avoir une stratégie claire dans laquelle le type de travaux, la localisation et le bon prix sont bien définis et alignés. Sans cela ton investissement immobilier ne sera pas optimisé.

Si tu veux apprendre à partir sur de bonnes bases, regarde en-dessous de cette vidéo les e-books qui vont t’aider à comprendre comment marche l’investissement immobilier. A très bientôt pour une nouvelle vidéo.

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