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4 critères pour réussir son premier achat immobilier

4 critères pour réussir ta première acquisition immobilière

Julien Malengo

15 septembre 2021

Cette vidéo va te présenter les critères de réussite pour appréhender et réussir ton premier projet immobilier.

RÉSUMÉ

Dans cette nouvelle  vidéo, je vais te parler de ton premier projet à mettre en place et pourquoi tu ne dois pas te contenter d’un projet moyen avec des résultats moyens pour ton premier investissement immobilier.

Il y a plusieurs critères  basiques mais très importants à prendre en compte surtout si tu débutes dans le domaine de l’investissement immobilier. 

1 – L’encours que tu vas te créer

Encours sur ton premier projet et tous tes projets  à venir que tu vas garder pendant de longues années si tu as dans l’optique de faire du long terme avec des loyers.

Le but étant de capitaliser ton argent pour générer beaucoup de cashflow tous les mois et également à la revente. A chaque opération ton encours bancaire va s’accroître,  il faut  donc minimiser ton encours  lors de chacune de tes opérations  Le coût total de l’opération doit être contrôlé et minimisé le plus possible.

2 – Le degré de risque à maîtriser 

Pour obtenir le maximum de cashflow, il y a des éléments  à prendre en compte en termes de risque

  • Si le quartier est rentable ou pas,
  • Si des travaux sont à prévoir et en estimer le coût,
  • Si l’environnement est agréable ou pas.

Il faut donc bien gérer le risque et faire en sorte d’ avoir un minimum de risque pour supporter l’encours.

3 – Le taux horaire de ton temps passé 

Ton temps doit être valorisé. Tu dois donc te poser la question : à combien tu évalues ton taux horaire ? c’est-à-dire  l’argent que ça te coûte  pour : 

  • Prospecter,
  • Faire les démarches administratives,
  • Aller sur le chantier.

Personnellement, aujourd’hui je prends des projets où je vais passer peu de temps à la tâche, sur des encours beaucoup plus petits et qui vont rapporter beaucoup plus sans forcément prendre trop de risques.

4 – Le cashflow net 

Si tu veux  faire un bon premier investissement immobilier, tu dois garder ces 4 critères en tête et tu dois les valoriser à ta sauce. 

Par exemple : pour un coût total maximum de 150 000 € avec 36 000€ de travaux sur le coût  total de cette opération. Tu dois trouver un bien net à 100 000€ avec minimum 500 €de cashflow net.

Il faut évidemment prendre en compte : 

  • Les frais d’acquisition / d’agence / de notaire,
  • La localisation dans une ville (avec de la demande locative tu auras de la demande à l’achat),
  • Viser un bien près  de chez toi (1h / 1h30 maxi en voiture ) pour y aller le plus possible sans que cela soit une contrainte.

Et dans ce cas, tu ne prends pas beaucoup de risques.

Autre critère important : la rentabilité

On ne parle pas ici de taux de rentabilité mais de cashflow. Pour gagner plus d’argent, partir en voyage, bénéficier d’une durée dans le temps, dormir tranquille et enchaîner les biens… Dans cette optique, il te faut partir minimum sur 500 € de cashflow net en location LD.

 

Cela laisse peu d’option en termes de stratégies comme :  

  • Prendre un studio : non, car c’est compliqué de s’autofinancer,
  • Prendre une division : non stratégie puissante mais plus risquée,
  • Prendre un immeuble : non car risqué quand on est seul,
  • Il reste alors des petites colocations dans de bonnes villes avec 3 chambres,1 sdb (c’est bien suffisant au départ).

 

Autre et dernier critère : le choix de tes équipes 

  • Trouver une bonne équipe d’artisans pour les travaux,
  • Trouver une bonne équipe de  gestion avec des prestataires  disponibles,
  • Il faut en effet bien les choisir pour être serein, et avoir envie de continuer sans stress et sans dégoût dans l’investissement immobilier.

Conclusion 

Toutes ces conditions et critères sont à respecter pour un premier investissement  afin de ne pas faire d’ erreur et commencer de la meilleure façon que ce soit et poursuivre sereinement dans l’avenir de l’investissement immobilier.

A bientôt pour une prochaine vidéo.

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