Investissement immobilier : acheter un bien dans une zone sensible, une bonne ou une mauvaise idée ?
Afin de sâassurer un maximum de rentabilitĂ© en investissement immobilier, il est important de faire attention Ă plusieurs critĂšres. Parmi cet ensemble de critĂšres, celui qui importe le plus est sĂ»rement la localisation du bien. Ă commencer par la rĂ©ponse Ă une question primordiale : est-ce intĂ©ressant dâinvestir dans une zone sensible ou populaire ? RĂ©ponse tout de suite Ă travers ce dossier.
La base de tout bon investissement locatif : une bonne localisation
Dans le monde du marchĂ© immobilier, la localisation joue un rĂŽle dĂ©cisif qui va grandement impacter sur votre rentabilitĂ©. Cette dĂ©cision a beau ĂȘtre complexe, elle reste tout de mĂȘme importante, voire primordiale pour tout investisseur.
Pourquoi ? Eh bien, parce que choisir lâemplacement idĂ©al (la ville, le quartier, etc.) va vous permettre de valoriser vos investissements et votre bien. Pour les locataires ou pour les acheteurs, ce simple dĂ©tail importe grandement pour dĂ©terminer sâils vont acheter ou sâils vont louer votre bien. Et si le bien en question peut devenir leur nouveau chez eux.
Ce qui nous amĂšne donc Ă nous demander une chose : est-ce quâun bien immobilier dans un quartier populaire constitue une bonne localisation ?
Un quartier populaire, quâest-ce que câest ?
Dâune maniĂšre gĂ©nĂ©rale, lorsquâon Ă©voque le terme de quartier populaire, on parle surtout dâun grand ensemble dâhabitat social oĂč un ensemble dâhabitants diffĂ©rents vivent et traversent des situations trĂšs hĂ©tĂ©rogĂšnes. Il peut sâagir dâimmigrĂ©, dâemployĂ©s, dâouvriers, de chĂŽmeurs, de retraitĂ©s, etc.
En dâautres termes, un quartier populaire constitue lâopposĂ© des quartiers Bourgeois. Le quartier populaire, aussi appelĂ© la zone sensible fait partie de la ville, mais il sâen distingue en tout point. Il constitue surtout le lieu de rĂ©sidences de personnes qui militent pour bien vivre. Les hommes, les femmes et mĂȘme les enfants sây battent pour amĂ©liorer au maximum leur mode de vie.
On peut donc affirmer quâil est parfaitement possible de sâaccommoder Ă une bonne vie dans un quartier populaire. Pour certaines personnes, la vie citoyenne et associative en est dâailleurs beaucoup plus riche que dans les quartiers Bourgeois.
Mais, lorsque lâon se place en tant quâinvestisseur, est-ce quâinvestir dans un quartier populaire est une bonne idĂ©e ?
La rentabilitĂ© dâun bien immobilier dans un quartier populaire
Dâun point de vue objectif, on remarque parfaitement que, sur le long terme, lâinvestissement locatif est beaucoup plus rentable dans les quartiers populaires.
En tant quâinvestisseur, vous avez sĂ»rement dĂ» faire maintes recherches avant de vous lancer. Ce qui fait que, par la mĂȘme occasion, vous avez sĂ»rement dĂ» remarquer quelques faits indĂ©niables :
Dans les beaux quartiers, le prix dâacquisition des biens immobiliers est beaucoup plus onĂ©reux que dans les quartiers populaires. Et pourtant, lâĂ©cart qui sĂ©pare les loyers des biens dans un quartier populaire et dans de beaux quartiers nâest pas si significatif que cela. Ou du moins, ne justifie pas lâĂ©cart des investissements dĂ©boursĂ©s lors de lâacquisition du bien.
Prenons donc un exemple simple : sur Toulouse ou Marseille, lâĂ©cart des loyers en centre-ville et en quartier populaire nâest que dâenviron 50 âŹ. Or le faussĂ© qui sĂ©pare les prix dâacquisition de ces biens louĂ©s Ă 500 ⏠(en centre-ville) et Ă 450 ⏠(en quartier populaire °) est Ă©norme. En effet, en centre-ville, le prix dâacquisition peut aller jusquâĂ 50 000 âŹ. Ce qui constitue tout de mĂȘme un investissement considĂ©rable. Or, rĂ©ussir Ă rentabiliser un tel investissement pourrait prendre un temps fou et prĂ©senter de nombreuses difficultĂ©s. Ici, le choix Ă faire est donc Ă©vident : investir dans un quartier populaire est beaucoup plus rentable et donc beaucoup plus opportun.
Selon une Ă©tude dressĂ©e sur le sujet, il a Ă©tĂ© affirmĂ© que les quartiers les plus rentables sur 14 villes de la France sont des zones populaires et sensibles. Ce qui dĂ©montre une fois de plus quâinvestir dans un quartier populaire est nettement plus attractif. Cette conclusion est le rĂ©sultat dâun calcul minutieux de la rentabilitĂ© locative potentielle brute. Un calcul qui sâest basĂ© sur les prix dâacquisition et les loyers de lâensemble des quartiers de chacune de ces villes de la France.
GrĂące Ă ce calcul, il nous a Ă©tĂ© possible dâaffirmer que le rendement locatif brut le moins Ă©levĂ© se situe dans la capitale, sur Paris. Avec un taux de rendement de 4.9 %, le quartier de la Goutte dâOr situĂ© dans le 18e arrondissement. Il en va de soi que pour rĂ©ussir Ă dĂ©gager un meilleur rendement, la meilleure chose Ă faire est de sâĂ©loigner de la capitale.
Vous pourrez par exemple virer un peu plus vers le Nord-Ouest en investissant dans un quartier populaire de Lille, un endroit oĂč vous pourriez atteindre les 7 % de rendement. Sinon, vous pouvez tout aussi bien investir dans un quartier sensible de Toulouse du nom de Mirail, qui propose une rentabilitĂ© pouvant aller jusquâĂ 8 %. Ou Ă Marseille avec un taux de rendement beaucoup plus attractif de 8.6 %.
Dâautres critĂšres Ă considĂ©rer avant dâinvestir dans un quartier sensible
Il est vrai que dans le monde de lâinvestissement, la rentabilitĂ© est un critĂšre primordial Ă considĂ©rer. Cependant, pour assurer la bonne gestion de vos investissements, dâautres critĂšres sont Ă©galement Ă prendre en compte.
Un quartier populaire en particulier a beau prĂ©senter 8 % de rendement, comme Ă Marseille par exemple, il est important que vous alliez voir par vous-mĂȘme le bien en question avant de procĂ©der Ă son acquisition.
Il faudra que vous fassiez attention Ă plusieurs choses : est-ce que votre futur locataire ou acheteur pourra se sentir bien dans ce quartier ? Est-ce que ce bien prĂ©sente de bons historiques de locataires : est-ce que les anciens locataires y ont tenu longtemps ? Pourquoi est-ce quâils sont partis ? Est-ce que sur la toile, ou dans les environs du bien, des commentaires nĂ©gatifs ont Ă©tĂ© Ă©mis sur le bien que vous comptez acquĂ©rir ?
Avant dâinvestir dans un quartier sensible, il faudra que vous ayez une vue dâensemble de ce que sera la vie dans ce bien que vous projetez dâacheter. En tout cas, de nombreux quartiers populaires possĂšdent de trĂšs bonnes rĂ©putations en France. Il y a notamment Marseille, Toulouse, Perpignan, Narbonne, etc.
Lâimportance du ressenti du futur acheteur ou du futur locataire
Nous lâavons affirmĂ© prĂ©cĂ©demment : pour mener Ă bien votre investissement en quartier populaire, il est primordial dâaller faire un Ă©tat des lieux du bien. Vous aurez beau investir dans des quartiers populaires Ă bonne rĂ©putation, si lâendroit choisi est inappropriĂ© et met le locataire ou lâacheteur mal Ă lâaise, vous risquerez de rencontrer des problĂšmes Ă©thiques.
Si vous ne choisissez pas convenablement le quartier populaire ou sensible dans lequel investir, vous aurez nettement moins de chance de fidĂ©liser vos locataires. Des locataires qui se sentent mal Ă lâaise dans un quartier populaire et sensible ne resteront jamais vraiment longtemps. Or, le fait dâavoir Ă chercher des personnes pour les remplacer risquera de vous faire perdre du temps et de lâargent. Donc, il faudra Ă©galement beaucoup miser sur le ressenti du futur acheteur ou locataire.
Bref, investir dans un quartier populaire pourra vous permettre dâouvrir de nombreuses portes. ParticuliĂšrement si vous trouvez lâemplacement idĂ©al et un quartier qui est susceptible de prendre beaucoup plus de valeur. Cependant, il est important de prendre en compte les besoins de lâacheteur ou du locataire afin de le garder un maximum de temps possible. Il faudra donc trouver le juste milieu entre la rentabilitĂ© et leur satisfaction.
Se renseigner sur un quartier : le meilleur moyen dâassurer son investissement en quartier populaire
Avant toute chose, il faudra que vous alliez vous-mĂȘme visiter le quartier en question. Se renseigner sur un quartier est le meilleur moyen pour vous de vĂ©rifier si le bien Ă acquĂ©rir se trouve dans une bonne rue ou non. En tout cas, mĂȘme si investir en quartier populaire prĂ©sente des risques, les risques en question pourraient vous rapporter gros.
Voilà pourquoi il est important de ne rien laisser passer : pour éviter les catastrophes.
Nous vous conseillons donc dâavant tout vous fier Ă ce que vous voyez et non aux « on-dit ». Ensuite, faites en sorte de toujours prendre en considĂ©ration les besoins de vos futurs acheteurs ou locataires. Chose qui va vous permettre de les garder pour un maximum de temps. Si besoin, vous pouvez parfaitement vous faire accompagner afin de parfaire votre investissement.
Pourquoi est-ce quâil est beaucoup plus intĂ©ressant dâinvestir dans un quartier sensible ?
Pour vous aider Ă prendre une dĂ©cision sur lâinvestissement en quartier populaire ou non, nous avons trouvĂ© bon dâeffectuer une petite comparaison avec lâinvestissement dans les beaux quartiers.
Sur le moyen terme, il est clair quâinvestir dans de beaux quartiers valorise votre bien et rassure vos acheteurs et locataires. Cependant, comme il lâa Ă©tĂ© dit prĂ©cĂ©demment, cĂŽtĂ© rentabilitĂ©, câest beaucoup plus intĂ©ressant dâinvestir dans un quartier populaire.
Il y a par exemple, actuellement, des personnes qui ont rencontrĂ© beaucoup de succĂšs grĂące Ă lâacquisition de plusieurs (10 Ă 50) biens locatifs dans un quartier sensible (eh oui ! Il ne faut pas oublier quâacquĂ©rir un bien dans ce genre de quartier est nettement moins onĂ©reux). Leur business plan a donc Ă©tĂ© simple : acheter le plus de biens possible dans les quartiers sensibles ou intermĂ©diaires, rechercher un financement (sâautofinancer) et fixer le montant du loyer de telle sorte Ă rentabiliser les investissements effectuĂ©s.
Vous ĂȘtes septiques ? Vous avez la possibilitĂ© de vĂ©rifier par vous-mĂȘme lâĂ©tendue des diffĂ©rences. Pour ce faire, on vous suggĂšre dâeffectuer une petite visite des sites dâannonces immobiliĂšres. Vous pourrez constater par vous-mĂȘmes quâun petit studio meublĂ© de 20 min 2 s Ă Boulogne-Billancourt rapporte 4 % brut. Or quâĂ Vanves/Bagneux/Malakoff, vous obtenez du 6 %. Il en va de mĂȘme pour Montreuil, Patin, etc. dans le Nord et Ă lâEst.
Saviez-vous que lâinvestissement en appartement meublĂ© Ă©tait une possibilitĂ© plus quâallĂ©chante pour assurer un maximum de rentabilitĂ©Â ?
Mais pourquoi ces diffĂ©rences au niveau de la rentabilitĂ©Â ? Eh bien, parce quâen zone sensible, il y a nettement moins de pression locative et de pression Ă lâachat. Ce qui diffĂšre totalement des secteurs bourgeois oĂč la demande a beau ĂȘtre forte, mais ne compense pas lâimmensitĂ© des prix dâacquisition des biens.
Les risques dâimpayĂ©s dans les zones sensibles
Lorsque vous avez conçu votre business plan, vous vous ĂȘtes surement dĂ©jĂ posĂ© cette question : et si mon locataire ne payait pas ?
Bien Ă©videmment, les risques de loyers impayĂ©s existent. Cependant, une enquĂȘte sur le sujet en 2009 Ă affirmer par exemple quâen Seine-Saint-Denis, il nây a pas plus dâimpayĂ©s que dans les Hauts-de-Seine. Ce nâest bien sĂ»r quâun cas parmi tant dâautres, toutefois, cela nous prouve que dans les deux cas (zones populaires ou beaux quartiers), les risques dâimpayĂ©s sont toujours prĂ©sents.
Pour en savoir plus, on vous propose dâaller voir sur https://invest-preneur.com/blog/jachete-un-immeuble-avec-un-locataire-qui-a-disparu-et-loyer-impaye/
Afin dâĂ©viter cela au maximum, la meilleure chose que vous pourrez faire sera dâopter pour les candidats prĂ©sentant les meilleures formes de garanties.
Sinon, sachez que dans les quartiers sensibles, la CAF se charge de vous verser une part importante du loyer. Donc, au niveau des risques dâimpayĂ©s, investir dans un quartier populaire pourrait ĂȘtre beaucoup plus sĂ©curitaire.
Donc : est-ce quâil faut oublier les beaux quartiers lorsquâon se lance dans lâinvestissement immobilier ?
En fait, cela ne dĂ©pend que de vous : de vos objectifs et de votre situation personnelle. Si vous voulez pouvoir vous crĂ©er une source de revenue rĂ©guliĂšre et assurĂ©e, il est beaucoup plus conseillĂ© dâopter pour les secteurs populaires ou intermĂ©diaires. Si vous disposez dâun capital important que vous voulez faire fructifier et que la rentabilitĂ© nâest pas dans vos prioritĂ©s, les quartiers Bourgeois sont Ă privilĂ©gier.
En effet, de nos jours, lâidĂ©e de vivre dans un quartier bourgeois rassure beaucoup plus les acheteurs. Ce genre dâinvestissement est pour eux beaucoup plus sĂ©curitaire, notamment grĂące au fait que la revente du bien sera beaucoup plus facile. Cependant, les risques de krach immobilier existent. Chose qui pourrait mettre en pĂ©ril lâensemble de vos investissements. Sinon, Ă©tant donnĂ© que le secteur Bourgeois est alimentĂ© par les cadres, les chefs dâentreprises et les professions libĂ©rales, les risques dâalĂ©as conjoncturels existent Ă©galement. Vous lâaurez donc compris, investir dans les beaux quartiers est sĂ©curitaire, mais prĂ©sente tout de mĂȘme des risques de pertes phĂ©nomĂ©nales dâargent.
Donc, concrĂštement, quartier Bourgeois ou quartier populaire ? Il nâexiste pas de bonne rĂ©ponse ou de mauvaise rĂ©ponse. Comme il lâa Ă©tĂ© dit prĂ©cĂ©demment, tout dĂ©pend de vous.
Vous ne disposez pas dâassez dâapports personnels pour assurer un autofinancement ? Vous ĂȘtes encore jeune ? Nous vous conseillons de vous tourner vers le secteur intermĂ©diaire Ă base dâun emprunt Ă long terme sur 20 Ă 25 ans.
Vous disposez dĂ©jĂ dâun capital Ă placer et vous ĂȘtes Ă la recherche de nouvelles mĂ©thodes de placements ? Vous avez lâimpression que vos investissements actuels sont en stand-by ? Tournez-vous vers lâinvestissement en quartier prisĂ©. Si vous disposez dĂ©jĂ de votre rĂ©sidence principale et dâune Ă©pargne de prĂ©caution, les risques seront minimes. Et en cas dâextrĂȘme nĂ©cessitĂ©, la revente de vos biens sera beaucoup plus facile.
Vous ne possĂ©dez pas de rĂ©sidence principale ? Optez plutĂŽt pour lâinvestissement dans un bien locatif dans lequel vous pourrez ensuite habiter.
VidĂ©o d’accompagnement
Résumé de la vidéo
Aujourdâhui nous allons voir sâil est opportun dâinvestir dans un quartier populaire pour y faire une colocation, location courte durĂ©e ou immeuble de rapport.Â
L’objectif affichĂ© c’est de chercher de la rentabilitĂ© Ă tout prix, quitte Ă prendre plus de risque.Â
Investir dans un quartier populaire, voire sensible : bonne ou mauvaise idée ?
Quand tu commences Ă faire tes recherches, tu te rends compte que :
- les prix sont plus élevés dans les beaux quartiers que dans les quartiers populaires
- Cependant, les loyers ne diffÚrent pas tellement (on voit rarement des différences de plus de 20%)
Si on prend lâexemple dâune colocation sur Toulouse ou Marseille entre 500⏠en centre ville de Toulouse ou 450 ⏠dans un quartier populaire vu la diffĂ©rence du prix dâachat qui peut ĂȘtre de 30, 40 Ă 50 000⏠pour une surface Ă©quivalente, les calculs de rentabilitĂ© sont vraiment significatifs ! C‘est pour cela que de nombreux investisseurs vont investir dans les quartiers populaires car ce qui leur importe câest le cash flow quâils vont gĂ©nĂ©rer.
Jâai moi-mĂȘme achetĂ© un bien immobilier dans un quartier populaire Ă Marseille qui a pris beaucoup de valeur Ă ce jour car lâimmeuble est situĂ© du bon cĂŽtĂ© du quartier. MĂȘme dans un quartier populaire, il faut faire attention oĂč tu veux investir. Certains investisseurs n’ont pas de problĂšme Ă trouver des locataires dans des quartiers difficiles. Leurs colocations leur permettent mĂȘme de dĂ©gager beaucoup plus de cash flow.
Dans les faits, les colocataires qui louent dans ces quartiers sont souvent des Ă©trangers qui recherchent les universitĂ©s Ă proximitĂ© et ne connaissent pas forcĂ©ment les quartiers « à éviter » dans une ville tel que tu le lirais dans des forums en ligne.Â
Plusieurs critĂšres importants
Il ne faut pas se baser seulement sur la notion de rentabilité; il faut prendre en compte plusieurs facteurs tels que :
- aller sur place voir plutĂŽt que se baser sur les âon ditâ
- le fait de se sentir bien ou pas dans le quartier
- beaucoup de changements de locataires
- des commentaires nĂ©gatifsÂ
NĂ©anmoins, beaucoup de quartiers populaires peuvent ĂȘtre prĂ©curseurs de trĂšs bonnes affaires dans des villes comme :
- Toulouse
- Marseille
- Perpignan
- Narbonne
Et je peux te dire cela par pure expĂ©rience personnelle et par les retours des Invest-Preneurs que j’ai formĂ© ces derniĂšres annĂ©es.
Le ressenti personnelÂ
Pour investir dans un quartier populaire, il faut aller voir sur place surtout si câest pour y vivre. Investir dans des quartiers qui âcraignentâ dans lesquels on ne se sent pas Ă lâaise pour y vivre me pose un problĂšme dâĂ©thique mĂȘme si le cash flow peut ĂȘtre trĂšs intĂ©ressant.
De toute façon si tu investis dans un quartier populaire ou sensible, les colocataires ne resteront pas forcĂ©ment trĂšs longtemps. Le fait de chercher Ă les remplacer demande plus de temps, plus de travail., ce qui impactera forcĂ©ment ta rentabilitĂ© et ta santĂ© !Â
En somme, investir dans un quartier populaire peut permettre de faire de trĂšs belles opĂ©rations surtout si ce quartier est amenĂ© Ă prendre de la valeur. Cependant cela doit se faire en ayant de l’empathie pour tes futurs locataires. Le meilleur compromis tu trouveras entre rentabilitĂ© et satisfaction des locataires et au mieux se porteront tes finances et ton stress en tant qu’Invest-Preneur !Â
Conclusion
En conclusion, si tu veux acheter un bien immobilier dans un quartier populaire, il est primordial dâaller sur place car dâune rue Ă lâautre ce n’est pas du tout la mĂȘme ambiance.
- Tu dois te fier Ă ton instinct mais pas Ă ton hubris
- Tu dois faire preuve d’empathie vis-Ă -vis des futurs locataires pour les conserver Ă long terme et maximiser ton cashflow
- Tu dois te faire accompagner si tu n’es pas certain d’avoir toutes les connaissances pour parvenir Ă rĂ©ussir ton investissement ultra rentable