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🥇 Acheter un bien immobilier dans un quartier populaire ?

investir dans un quartier populaire ou sensible bonne ou mauvaise idée Invest Preneur Julien Malengo

Julien Malengo

21 mars 2020

Aujourd’hui je voudrais te parler de la situation que vit aujourd’hui un de mes coachés. Il cherche de la rentabilité à tout prix.
Cela semble une évidence mais Il est plus ou moins facile de la trouver selon l’endroit où tu investis. Pour sa part il a fait le choix d‘investir dans un quartier populaire que certains qualifient même de “sensible”.  Bonne ou mauvaise idée, je te donne mon avis dans cet article accompagné d’une vidéo récapitulative à la fin.

Investissement immobilier : acheter un bien dans une zone sensible, une bonne ou une mauvaise idée ?

Afin de s’assurer un maximum de rentabilité en investissement immobilier, il est important de faire attention à plusieurs critères. Parmi cet ensemble de critères, celui qui importe le plus est sûrement la localisation du bien. À commencer par la réponse à une question primordiale : est-ce intéressant d’investir dans une zone sensible ou populaire ? Réponse tout de suite à travers ce dossier.

La base de tout bon investissement locatif : une bonne localisation

Dans le monde du marché immobilier, la localisation joue un rôle décisif qui va grandement impacter sur votre rentabilité. Cette décision a beau être complexe, elle reste tout de même importante, voire primordiale pour tout investisseur.

Pourquoi ? Eh bien, parce que choisir l’emplacement idéal (la ville, le quartier, etc.) va vous permettre de valoriser vos investissements et votre bien. Pour les locataires ou pour les acheteurs, ce simple détail importe grandement pour déterminer s’ils vont acheter ou s’ils vont louer votre bien. Et si le bien en question peut devenir leur nouveau chez eux.

Ce qui nous amène donc à nous demander une chose : est-ce qu’un bien immobilier dans un quartier populaire constitue une bonne localisation ?

Un quartier populaire, qu’est-ce que c’est ?

D’une manière générale, lorsqu’on évoque le terme de quartier populaire, on parle surtout d’un grand ensemble d’habitat social où un ensemble d’habitants différents vivent et traversent des situations très hétérogènes. Il peut s’agir d’immigré, d’employés, d’ouvriers, de chômeurs, de retraités, etc.

En d’autres termes, un quartier populaire constitue l’opposé des quartiers Bourgeois. Le quartier populaire, aussi appelé la zone sensible fait partie de la ville, mais il s’en distingue en tout point. Il constitue surtout le lieu de résidences de personnes qui militent pour bien vivre. Les hommes, les femmes et même les enfants s’y battent pour améliorer au maximum leur mode de vie.

On peut donc affirmer qu’il est parfaitement possible de s’accommoder à une bonne vie dans un quartier populaire. Pour certaines personnes, la vie citoyenne et associative en est d’ailleurs beaucoup plus riche que dans les quartiers Bourgeois.

Mais, lorsque l’on se place en tant qu’investisseur, est-ce qu’investir dans un quartier populaire est une bonne idée ?

La rentabilité d’un bien immobilier dans un quartier populaire

D’un point de vue objectif, on remarque parfaitement que, sur le long terme, l’investissement locatif est beaucoup plus rentable dans les quartiers populaires.

En tant qu’investisseur, vous avez sûrement dû faire maintes recherches avant de vous lancer. Ce qui fait que, par la même occasion, vous avez sûrement dû remarquer quelques faits indéniables :

Dans les beaux quartiers, le prix d’acquisition des biens immobiliers est beaucoup plus onéreux que dans les quartiers populaires. Et pourtant, l’écart qui sépare les loyers des biens dans un quartier populaire et dans de beaux quartiers n’est pas si significatif que cela. Ou du moins, ne justifie pas l’écart des investissements déboursés lors de l’acquisition du bien.

Prenons donc un exemple simple : sur Toulouse ou Marseille, l’écart des loyers en centre-ville et en quartier populaire n’est que d’environ 50 €. Or le faussé qui sépare les prix d’acquisition de ces biens loués à 500 € (en centre-ville) et à 450 € (en quartier populaire °) est énorme. En effet, en centre-ville, le prix d’acquisition peut aller jusqu’à 50 000 €. Ce qui constitue tout de même un investissement considérable. Or, réussir à rentabiliser un tel investissement pourrait prendre un temps fou et présenter de nombreuses difficultés. Ici, le choix à faire est donc évident : investir dans un quartier populaire est beaucoup plus rentable et donc beaucoup plus opportun.

Selon une étude dressée sur le sujet, il a été affirmé que les quartiers les plus rentables sur 14 villes de la France sont des zones populaires et sensibles. Ce qui démontre une fois de plus qu’investir dans un quartier populaire est nettement plus attractif. Cette conclusion est le résultat d’un calcul minutieux de la rentabilité locative potentielle brute. Un calcul qui s’est basé sur les prix d’acquisition et les loyers de l’ensemble des quartiers de chacune de ces villes de la France.

Grâce à ce calcul, il nous a été possible d’affirmer que le rendement locatif brut le moins élevé se situe dans la capitale, sur Paris. Avec un taux de rendement de 4.9 %, le quartier de la Goutte d’Or situé dans le 18e arrondissement. Il en va de soi que pour réussir à dégager un meilleur rendement, la meilleure chose à faire est de s’éloigner de la capitale.

Vous pourrez par exemple virer un peu plus vers le Nord-Ouest en investissant dans un quartier populaire de Lille, un endroit où vous pourriez atteindre les 7 % de rendement. Sinon, vous pouvez tout aussi bien investir dans un quartier sensible de Toulouse du nom de Mirail, qui propose une rentabilité pouvant aller jusqu’à 8 %. Ou à Marseille avec un taux de rendement beaucoup plus attractif de 8.6 %.

D’autres critères à considérer avant d’investir dans un quartier sensible

Il est vrai que dans le monde de l’investissement, la rentabilité est un critère primordial à considérer. Cependant, pour assurer la bonne gestion de vos investissements, d’autres critères sont également à prendre en compte.

Un quartier populaire en particulier a beau présenter 8 % de rendement, comme à Marseille par exemple, il est important que vous alliez voir par vous-même le bien en question avant de procéder à son acquisition.

Il faudra que vous fassiez attention à plusieurs choses : est-ce que votre futur locataire ou acheteur pourra se sentir bien dans ce quartier ? Est-ce que ce bien présente de bons historiques de locataires : est-ce que les anciens locataires y ont tenu longtemps ? Pourquoi est-ce qu’ils sont partis ? Est-ce que sur la toile, ou dans les environs du bien, des commentaires négatifs ont été émis sur le bien que vous comptez acquérir ?

Avant d’investir dans un quartier sensible, il faudra que vous ayez une vue d’ensemble de ce que sera la vie dans ce bien que vous projetez d’acheter. En tout cas, de nombreux quartiers populaires possèdent de très bonnes réputations en France. Il y a notamment Marseille, Toulouse, Perpignan, Narbonne, etc.

L’importance du ressenti du futur acheteur ou du futur locataire

Nous l’avons affirmé précédemment : pour mener à bien votre investissement en quartier populaire, il est primordial d’aller faire un état des lieux du bien. Vous aurez beau investir dans des quartiers populaires à bonne réputation, si l’endroit choisi est inapproprié et met le locataire ou l’acheteur mal à l’aise, vous risquerez de rencontrer des problèmes éthiques.

Si vous ne choisissez pas convenablement le quartier populaire ou sensible dans lequel investir, vous aurez nettement moins de chance de fidéliser vos locataires. Des locataires qui se sentent mal à l’aise dans un quartier populaire et sensible ne resteront jamais vraiment longtemps. Or, le fait d’avoir à chercher des personnes pour les remplacer risquera de vous faire perdre du temps et de l’argent. Donc, il faudra également beaucoup miser sur le ressenti du futur acheteur ou locataire.

Bref, investir dans un quartier populaire pourra vous permettre d’ouvrir de nombreuses portes. Particulièrement si vous trouvez l’emplacement idéal et un quartier qui est susceptible de prendre beaucoup plus de valeur. Cependant, il est important de prendre en compte les besoins de l’acheteur ou du locataire afin de le garder un maximum de temps possible. Il faudra donc trouver le juste milieu entre la rentabilité et leur satisfaction.

Se renseigner sur un quartier : le meilleur moyen d’assurer son investissement en quartier populaire

Avant toute chose, il faudra que vous alliez vous-même visiter le quartier en question. Se renseigner sur un quartier est le meilleur moyen pour vous de vérifier si le bien à acquérir se trouve dans une bonne rue ou non. En tout cas, même si investir en quartier populaire présente des risques, les risques en question pourraient vous rapporter gros.

Voilà pourquoi il est important de ne rien laisser passer : pour éviter les catastrophes.

Nous vous conseillons donc d’avant tout vous fier à ce que vous voyez et non aux « on-dit ». Ensuite, faites en sorte de toujours prendre en considération les besoins de vos futurs acheteurs ou locataires. Chose qui va vous permettre de les garder pour un maximum de temps. Si besoin, vous pouvez parfaitement vous faire accompagner afin de parfaire votre investissement.

Pourquoi est-ce qu’il est beaucoup plus intéressant d’investir dans un quartier sensible ?

Pour vous aider à prendre une décision sur l’investissement en quartier populaire ou non, nous avons trouvé bon d’effectuer une petite comparaison avec l’investissement dans les beaux quartiers.

Sur le moyen terme, il est clair qu’investir dans de beaux quartiers valorise votre bien et rassure vos acheteurs et locataires. Cependant, comme il l’a été dit précédemment, côté rentabilité, c’est beaucoup plus intéressant d’investir dans un quartier populaire.

Il y a par exemple, actuellement, des personnes qui ont rencontré beaucoup de succès grâce à l’acquisition de plusieurs (10 à 50) biens locatifs dans un quartier sensible (eh oui ! Il ne faut pas oublier qu’acquérir un bien dans ce genre de quartier est nettement moins onéreux). Leur business plan a donc été simple : acheter le plus de biens possible dans les quartiers sensibles ou intermédiaires, rechercher un financement (s’autofinancer) et fixer le montant du loyer de telle sorte à rentabiliser les investissements effectués.

Vous êtes septiques ? Vous avez la possibilité de vérifier par vous-même l’étendue des différences. Pour ce faire, on vous suggère d’effectuer une petite visite des sites d’annonces immobilières. Vous pourrez constater par vous-mêmes qu’un petit studio meublé de 20 min 2 s à Boulogne-Billancourt rapporte 4 % brut. Or qu’à Vanves/Bagneux/Malakoff, vous obtenez du 6 %. Il en va de même pour Montreuil, Patin, etc. dans le Nord et à l’Est.

Saviez-vous que l’investissement en appartement meublé était une possibilité plus qu’alléchante pour assurer un maximum de rentabilité ?

Mais pourquoi ces différences au niveau de la rentabilité ? Eh bien, parce qu’en zone sensible, il y a nettement moins de pression locative et de pression à l’achat. Ce qui diffère totalement des secteurs bourgeois où la demande a beau être forte, mais ne compense pas l’immensité des prix d’acquisition des biens.

Les risques d’impayés dans les zones sensibles

Lorsque vous avez conçu votre business plan, vous vous êtes surement déjà posé cette question : et si mon locataire ne payait pas ?

Bien évidemment, les risques de loyers impayés existent. Cependant, une enquête sur le sujet en 2009 à affirmer par exemple qu’en Seine-Saint-Denis, il n’y a pas plus d’impayés que dans les Hauts-de-Seine. Ce n’est bien sûr qu’un cas parmi tant d’autres, toutefois, cela nous prouve que dans les deux cas (zones populaires ou beaux quartiers), les risques d’impayés sont toujours présents.

Pour en savoir plus, on vous propose d’aller voir sur https://invest-preneur.com/blog/jachete-un-immeuble-avec-un-locataire-qui-a-disparu-et-loyer-impaye/

Afin d’éviter cela au maximum, la meilleure chose que vous pourrez faire sera d’opter pour les candidats présentant les meilleures formes de garanties.

Sinon, sachez que dans les quartiers sensibles, la CAF se charge de vous verser une part importante du loyer. Donc, au niveau des risques d’impayés, investir dans un quartier populaire pourrait être beaucoup plus sécuritaire.

Donc : est-ce qu’il faut oublier les beaux quartiers lorsqu’on se lance dans l’investissement immobilier ?

En fait, cela ne dépend que de vous : de vos objectifs et de votre situation personnelle. Si vous voulez pouvoir vous créer une source de revenue régulière et assurée, il est beaucoup plus conseillé d’opter pour les secteurs populaires ou intermédiaires. Si vous disposez d’un capital important que vous voulez faire fructifier et que la rentabilité n’est pas dans vos priorités, les quartiers Bourgeois sont à privilégier.

En effet, de nos jours, l’idée de vivre dans un quartier bourgeois rassure beaucoup plus les acheteurs. Ce genre d’investissement est pour eux beaucoup plus sécuritaire, notamment grâce au fait que la revente du bien sera beaucoup plus facile. Cependant, les risques de krach immobilier existent. Chose qui pourrait mettre en péril l’ensemble de vos investissements. Sinon, étant donné que le secteur Bourgeois est alimenté par les cadres, les chefs d’entreprises et les professions libérales, les risques d’aléas conjoncturels existent également. Vous l’aurez donc compris, investir dans les beaux quartiers est sécuritaire, mais présente tout de même des risques de pertes phénoménales d’argent.

Donc, concrètement, quartier Bourgeois ou quartier populaire ? Il n’existe pas de bonne réponse ou de mauvaise réponse. Comme il l’a été dit précédemment, tout dépend de vous.

Vous ne disposez pas d’assez d’apports personnels pour assurer un autofinancement ? Vous êtes encore jeune ? Nous vous conseillons de vous tourner vers le secteur intermédiaire à base d’un emprunt à long terme sur 20 à 25 ans.

Vous disposez déjà d’un capital à placer et vous êtes à la recherche de nouvelles méthodes de placements ? Vous avez l’impression que vos investissements actuels sont en stand-by ? Tournez-vous vers l’investissement en quartier prisé. Si vous disposez déjà de votre résidence principale et d’une épargne de précaution, les risques seront minimes. Et en cas d’extrême nécessité, la revente de vos biens sera beaucoup plus facile.

Vous ne possédez pas de résidence principale ? Optez plutôt pour l’investissement dans un bien locatif dans lequel vous pourrez ensuite habiter.

Vidéo d’accompagnement

Résumé de la vidéo

 

Aujourd’hui nous allons voir s’il est opportun d’investir dans un quartier populaire pour y faire une colocation, location courte durée ou immeuble de rapport. 

L’objectif affiché c’est de chercher de la rentabilité à tout prix, quitte à prendre plus de risque. 

 

Investir dans un quartier populaire, voire sensible : bonne ou mauvaise idée ?

 

Quand tu commences à faire tes recherches, tu te rends compte que :

  • les prix sont plus élevés dans les beaux quartiers que dans les quartiers populaires
  • Cependant, les loyers ne diffèrent pas tellement (on voit rarement des différences de plus de 20%)

Si on prend l’exemple d’une colocation sur Toulouse ou Marseille entre 500€ en centre ville de Toulouse ou  450 € dans un quartier populaire vu la différence du prix d’achat qui peut être de 30, 40 à 50 000€ pour une surface équivalente, les calculs de rentabilité sont vraiment significatifs ! C‘est pour cela que de nombreux investisseurs vont investir dans les quartiers populaires car ce qui leur importe c’est le cash flow qu’ils vont générer.

J’ai moi-même acheté un bien immobilier dans un quartier populaire à Marseille qui a pris beaucoup de valeur à ce jour car l’immeuble est situé du bon côté du quartier. Même dans un quartier populaire, il faut faire attention où tu veux investir. Certains investisseurs n’ont pas de problème à trouver des locataires dans des quartiers difficiles. Leurs colocations leur permettent même de dégager beaucoup plus de cash flow.

Dans les faits, les colocataires qui louent dans ces quartiers sont souvent des étrangers qui recherchent les universités à proximité et ne connaissent pas forcément les quartiers “à éviter” dans une ville tel que tu le lirais dans des forums en ligne. 

 

Plusieurs critères importants

 

Il ne faut pas se baser seulement sur la notion de rentabilité; il faut prendre en compte plusieurs facteurs tels que :

  • aller sur place voir plutôt que se baser sur les “on dit”
  • le fait de se sentir bien ou pas dans le quartier
  • beaucoup de changements de locataires
  • des commentaires négatifs 

 

Néanmoins, beaucoup de quartiers populaires peuvent être précurseurs de très bonnes affaires dans des villes comme :

  • Toulouse
  • Marseille
  • Perpignan
  • Narbonne

Et je peux te dire cela par pure expérience personnelle et par les retours des Invest-Preneurs que j’ai formé ces dernières années.

 

Le ressenti personnel 

 

Pour investir dans un quartier populaire, il faut aller voir sur place surtout si c’est pour y vivre. Investir dans des quartiers qui “craignent” dans lesquels on ne se sent pas à l’aise pour y vivre me pose un problème d’éthique même si le cash flow peut être très intéressant.

De toute façon si tu investis dans un quartier populaire ou sensible, les colocataires ne resteront pas forcément très longtemps. Le fait de chercher à les remplacer demande plus de temps, plus de travail., ce qui impactera forcément ta rentabilité et ta santé ! 

En somme, investir dans un quartier populaire peut permettre de faire de très belles opérations surtout si ce quartier est amené à prendre de la valeur. Cependant cela doit se faire en ayant de l’empathie pour tes futurs locataires. Le meilleur compromis tu trouveras entre rentabilité et satisfaction des locataires et au mieux se porteront tes finances et ton stress en tant qu’Invest-Preneur ! 

 

Conclusion

 

En conclusion, si tu veux acheter un bien immobilier dans un quartier populaire, il est primordial d’aller sur place car d’une rue à l’autre ce n’est pas du tout la même ambiance.

Investir dans un quartier populaire est un risque à prendre. Comme tous les risques il peut s’avérer payant (très payant même dans mon cas !) ou bien tourner à la catastrophe. C’est pour cela que :
  • Tu dois te fier à ton instinct mais pas à ton hubris
  • Tu dois faire preuve d’empathie vis-à-vis des futurs locataires pour les conserver à long terme et maximiser ton cashflow
  • Tu dois te faire accompagner si tu n’es pas certain d’avoir toutes les connaissances pour parvenir à réussir ton investissement ultra rentable
Tout est question de risque de pari :chacun est libre de faire ses propres paris plus ou moins risqués.  Le risque va avec la rémunération qui va derrière. Pour ma part je n’ai pas un profil d’investisseur accès sur le risque et pourtant j’arrive à dégager de la rentabilité et du cash flow intéressants.

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