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🥇 Acheter un bien immobilier dans un quartier populaire ?

investir dans un quartier populaire ou sensible bonne ou mauvaise idée Invest Preneur Julien Malengo

21 mars 2020

Aujourd’hui je voudrais te parler de la situation que vit aujourd’hui un de mes coachés. Il cherche de la rentabilité à tout prix. Cela semble une évidence mais Il est plus ou moins facile de la trouver selon l’endroit où tu investis.
 
Pour sa part il a fait le choix d’investir dans un quartier populaire que certains qualifient même de « sensible ».  Bonne ou mauvaise idée, je te donne mon avis dans cette vidéo.

Résumé de la vidéo

 

Aujourd’hui nous allons voir s’il est opportun d’investir dans un quartier populaire pour y faire une colocation, location courte durée ou immeuble de rapport. 

L’objectif affiché c’est de chercher de la rentabilité à tout prix, quitte à prendre plus de risque. 

 

Investir dans un quartier populaire, voire sensible : bonne ou mauvaise idée ?

 

Quand tu commences à faire tes recherches, tu te rends compte que :

  • les prix sont plus élevés dans les beaux quartiers que dans les quartiers populaires
  • Cependant, les loyers ne diffèrent pas tellement (on voit rarement des différences de plus de 20%)

Si on prend l’exemple d’une colocation sur Toulouse ou Marseille entre 500€ en centre ville de Toulouse ou  450 € dans un quartier populaire vu la différence du prix d’achat qui peut être de 30, 40 à 50 000€ pour une surface équivalente, les calculs de rentabilité sont vraiment significatifs ! C‘est pour cela que de nombreux investisseurs vont investir dans les quartiers populaires car ce qui leur importe c’est le cash flow qu’ils vont générer.

J’ai moi-même acheté un bien immobilier dans un quartier populaire à Marseille qui a pris beaucoup de valeur à ce jour car l’immeuble est situé du bon côté du quartier. Même dans un quartier populaire, il faut faire attention où tu veux investir. Certains investisseurs n’ont pas de problème à trouver des locataires dans des quartiers difficiles. Leurs colocations leur permettent même de dégager beaucoup plus de cash flow.

Dans les faits, les colocataires qui louent dans ces quartiers sont souvent des étrangers qui recherchent les universités à proximité et ne connaissent pas forcément les quartiers « à éviter » dans une ville tel que tu le lirais dans des forums en ligne. 

 

Plusieurs critères importants

 

Il ne faut pas se baser seulement sur la notion de rentabilité; il faut prendre en compte plusieurs facteurs tels que :

  • aller sur place voir plutôt que se baser sur les “on dit”
  • le fait de se sentir bien ou pas dans le quartier
  • beaucoup de changements de locataires
  • des commentaires négatifs 

 

Néanmoins, beaucoup de quartiers populaires peuvent être précurseurs de très bonnes affaires dans des villes comme :

  • Toulouse
  • Marseille
  • Perpignan
  • Narbonne

Et je peux te dire cela par pure expérience personnelle et par les retours des Invest-Preneurs que j’ai formé ces dernières années.

 

Le ressenti personnel 

 

Pour investir dans un quartier populaire, il faut aller voir sur place surtout si c’est pour y vivre. Investir dans des quartiers qui “craignent” dans lesquels on ne se sent pas à l’aise pour y vivre me pose un problème d’éthique même si le cash flow peut être très intéressant.

De toute façon si tu investis dans un quartier populaire ou sensible, les colocataires ne resteront pas forcément très longtemps. Le fait de chercher à les remplacer demande plus de temps, plus de travail., ce qui impactera forcément ta rentabilité et ta santé ! 

En somme, investir dans un quartier populaire peut permettre de faire de très belles opérations surtout si ce quartier est amené à prendre de la valeur. Cependant cela doit se faire en ayant de l’empathie pour tes futurs locataires. Le meilleur compromis tu trouveras entre rentabilité et satisfaction des locataires et au mieux se porteront tes finances et ton stress en tant qu’Invest-Preneur ! 

 

Conclusion

 

En conclusion, si tu veux acheter un bien immobilier dans un quartier populaire, il est primordial d’aller sur place car d’une rue à l’autre ce n’est pas du tout la même ambiance.

Investir dans un quartier populaire est un risque à prendre. Comme tous les risques il peut s’avérer payant (très payant même dans mon cas !) ou bien tourner à la catastrophe. C’est pour cela que :
  • Tu dois te fier à ton instinct mais pas à ton hubris
  • Tu dois faire preuve d’empathie vis-à-vis des futurs locataires pour les conserver à long terme et maximiser ton cashflow
  • Tu dois te faire accompagner si tu n’es pas certain d’avoir toutes les connaissances pour parvenir à réussir ton investissement ultra rentable
Tout est question de risque de pari :chacun est libre de faire ses propres paris plus ou moins risqués.  Le risque va avec la rémunération qui va derrière. Pour ma part je n’ai pas un profil d’investisseur accès sur le risque et pourtant j’arrive à dégager de la rentabilité et du cash flow intéressants.

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