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Louer en colocation meublée et optimiser le cashflow

Puisque nous sommes ici, cher Investpreneur, pour parler des meilleures rentabilités locatives, je te propose un topo sur une stratégie d’investissement efficace pour dégager du cash flow à 4 chiffres : louer en colocation meublée. C’est une des approches les plus faciles à mettre en oeuvre pour aller plus vite vers l’indépendance financière. Je t’explique donc comment l’utiliser pour atteindre plus vite tes objectifs de liberté financière avec des investissements rentables .

louer en colocation meublée pièce de vie

 

Pourquoi louer en colocation meublée ?

La colocation a de plus en plus de succès

Les étudiants, les jeunes actifs, les actifs moins jeunes, ou encore les familles monoparentales sont de plus en plus nombreux à se tourner vers la colocation.

La colocation leur permet de limiter les coûts en partageant le loyer et les charges tout en profitant d’une plus grande superficie avec les pièces communes. La demande de colocations s’accroît aussi bien sur les grandes métropoles que sur les villes moyennes et représente 10% du parc immobilier locatif selon l’ANIL (Agence Nationale pour l’lnformation sur le Logement). Cela vaut donc la peine d’étudier la formule d’un peu plus près.

Des m² moins coûteux

En terme d’investissement, les m² d’un T3 ou d’un T4 s’achètent moins chers que 3 ou 4 studios.

Une diminution du risque d’impayés

Le paiement du loyer repose sur plusieurs personnes, le risque de défaillance est donc moindre. Quand un des locataires part, il est dans l’intérêt des autres colocataires de le remplacer au plus vite. Il est même possible d’intégrer au bail des clauses de solidarité qui te garantissent contre les impayés.

 

Une rentabilité brute plus optimale

L’ensemble du logement sera loué plus cher en colocation meublée qu’en location classique. Mieux encore, on peut atteindre plus facilement des rendements bruts annuels à 2 chiffres, même si je préfère plutôt raisonner en cash-flow pour juger de l’intérêt d’investir dans un bien immobilier.

Une fiscalité séduisante

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel fait des loyers de ta colocation meublée des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Cela ne t’as pas échappé si tu me suis sur ma chaîne Youtube, quand je choisis de louer en colocation meublée, je choisis l’option avec travaux.

En effet quand tu optes pour la déclaration du BIC au réel, tu peux déduire l’ensemble des charges engagées pour les travaux, en plus des impôts fonciers, des assurances, des intérêts du crédit… et c’est plutôt pas mal pour ton cash-flow !

 

Les inconvénients de la location en colocation meublée 

La loi Elan et l’encadrement des loyers de la colocation

Le montant total des loyers des colocataires ne peut-être supérieur au montant du loyer applicable globalement à l’appartement.

Mais, si tu précises dans ton bail que ton bien offre un niveau de prestations plus élevé que ceux du marché, cette contrainte n’est plus un obstacle. On en reparle plus loin, photo à l’appui 😉.

 

Plus de rotation de locataires et de frais de remise en état 

Si les baux sont plus courts en location meublée (1 an ou 9 mois), ils peuvent générer plus de vacances locatives et de frais de remise en état pour louer de nouveau. Une fois que tu as pris conscience de cette contrainte, demandes-toi comment ne pas la subir. A toi de jouer pour donner envie à tes locataires de rester plus longtemps avec des aménagements et un confort supérieur au marché. Tes locataires seront “accros”, se sentiront bien et seront plus motivés pour bien l’entretenir.

 

louer en colocation meublée coté cuisineComment louer en colocation meublée ?

Définition de la colocation meublée

Ok, là on n’arrive pas forcément dans la partie la plus fun, mais il faut savoir exactement de quoi on parle pour ne pas te retrouver dans des situations délicates.

Donc côté définition, pour qu’il s’agisse d’une colocation, il faut plusieurs locataires, cela semble évident mais souligner le point est important. En effet, si un bail en colocation s’applique pour un couple en concubinage, on ne peut pas parler de bail de colocation pour un couple marié ou pacsé (loi Macron de 2015).

C’est la loi Alur (2014) qui a donné un statut et un cadre juridique à la colocation. Autre point important, il faut que les locataires l’occupent à titre de résidence principale.

 

Bail unique signé par tous les colocataires ou bail individuel

Avec un bail unique, l’ensemble des colocataires sont signataires. Le cautionnement de une ou plusieurs personnes peut être demandé mais surtout ce type de bail va lier les colocataires par une clause de solidarité. 

 

Avec un bail individuel, la durée du bail et le loyer de chacun peut être différent. Cela peut être recommandé quand les chambres ont des superficies différentes ou une salle d’eau privative par exemple. Le locataire avec bail unique peut donner congé sans impacter les autres baux de la colocation. Avec ce type de bail, chaque colocataire est responsable de sa quote-part de loyer mais pas davantage, car la clause de solidarité ne peux pas jouer pour ce type de bail.

 

La qualification de “location meublée” impose une liste d’équipements

Une colocation peut-être louée vide ou meublée. Mais tu sais que je vais plutôt te conseiller de faire une colocation meublée.

Louer en colocation meublée cela signifie équiper ton bien de l’ensemble du mobilier nécessaire pour que tous les colocataires puissent y vivre. L’équipement que tu proposes doit comporter à minima ce qui figure sur la liste de mobilier obligatoire de la loi Alur. C’est à dire que chaque chambre doit être équipée d’un lit avec couette ou couverture et d’un dispositif d’occultation de la fenêtre. La cuisine doit comporter un réfrigérateur avec freezer, un four ou un micro-onde, une plaque de cuisson, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des chaises. Cela étant, comme ton objectif à toi, c’est de cartonner, tu dois   faire mieux que le minimum en proposant des équipements en plus. On y revient juste après.

Connaître ton profil de locataire pour proposer un équipement adhoc

On en a parlé au début, une colocation meublée peut s’adresser à des étudiants mais aussi à des actifs. Ces deux populations seront sensibles à des équipements supplémentaires différents. C’est donc une bonne idée d’adapter les petits plus de ta colocation au profil de tes colocataires. 

On en vient donc au cœur du sujet, c’est à dire comment faire de ton investissement immobilier une pépite immobilière.

 

Mes astuces pour louer en colocation meublée et cartonner

 

Si tu me suis sur YouTube, tu sais peut-être que j’ai fait une vidéo sur ce thème.

En résumé, il y a 3 points essentiels pour que ta colocation meublée fasse la différence :

  1. mettre de la qualité dans les travaux et les équipements, cafetière, bouilloire, grille-pain, machine à laver ou machine séchante sont des options indispensables pour être en phase avec le marché ;
  2. l’emplacement, toujours l’emplacement, tu me connais maintenant et tu sais que ça joue beaucoup. Concrètement ça veut dire qu’il te faut  proposer :
    1. le métro ou le tramway à 5 min ;
    2. le centre-ville à 15 à 20 minutes maximum à pied ;
    3. une place de parking ou zone de parking gratuit accessible ;
  3. travailler le niveau de prestations associées à ta colocation. Etre réactif dans le traitement des problèmes des colocataires. Cela va instaurer une communication positive, et va te générer de bons témoignages pour les colocataires suivants. Tu peux, par exemple, proposer :
    • une prestation femme de ménage ;
    • un billard ou un babyfoot dans la pièce commune, une machine à pain dans la cuisine qui ravira les cuistots en herbe…

 

Ces petits plus sont finalement peu coûteux et ils créent vraiment un avantage, un attachement pour ton bien. C’est comme cela que tu réduis la rotation des colocataires, les frais de remise en état et que tu augmentes ton cash flow. 

Alors prêt à te lancer ?

Ces articles pourront aussi t’aider à bien débuter en immobilier et à faire les bons arbitrages sur le choix de ton investissement en location meublée

 

Envie de découvrir mes autres stratégies d’investissement immobilier pour faire exploser ta rentabilité ?

N’oublie pas que je suis là aussi pour t’aider avec un accompagnement personnalisé.

Investir dans un immeuble de rapport

Aller plus vite vers l’indépendance financière, générer des cash-flows plus importants et voir la vie autrement plus rapidement, c’est ce qui motive pour investir dans un immeuble de rapport. Mais si la stratégie est simple en immobilier, la mise en pratique peut donner du fil à retordre. Votre état d’esprit et votre détermination joueront aussi beaucoup pour atteindre cet objectif. Pour savoir comment passer à l’action, suivez le guide !

investir dans un immeuble de rapport

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Concrètement pourquoi l’immeuble de rapport est-il le meilleur moyen pour changer de vie rapidement ?

Un marché plus rationnel

Ce type de produit intéresse surtout des investisseurs. Certes, la concurrence est rude et il faut être réactif, mais au moins on est sur du rationnel. Le coup de cœur n’intervient que rarement. Il y a donc plus de place pour la négociation, et plus de marge de manœuvre.

Un gain de temps

L’achat d’un immeuble vous permet d’acheter plusieurs appartements en même temps. Cela veut dire que pour l’achat de 4 lots par exemple, vous passerez une seule fois chez le notaire, une seule fois chez le banquier… Vous voyez déjà le temps économisé !

Des économies d’échelle

Sur de grandes surfaces, les m2 coûtent moins cher. Vous le voyez déjà entre un studio et un T3… Vous profitez de cette économie d’échelle pour l’achat du bien, mais aussi pour le prix des travaux, et pour la prestation déco. Pour la même raison, les frais de notaires, la taxe foncière seront en proportion moins élevés et les charges de copropriété n’existent pas. Enfin pour ces dernières, c’est sur le papier, en réalité il faut nuancer ce point, mais nous y reviendrons plus tard. Vous voyez qu’il y a là de quoi booster la rentabilité en faisant les choses dans les règles de l’art !

Comment trouver un immeuble de rapport rentable ?

Comme dans toute recherche d’investissement immobilier, il ne faut négliger aucune étape. Pour trouver votre immeuble, vous devrez surveiller les annonces de votre site préféré, créer et entretenir vos contacts avec les agences immobilières du secteur que vous ciblez. Certaines étapes seront identiques que l’on parle d’un studio ou d’un immeuble. Nous allons donc plutôt nous attarder sur celles qui vous demanderont une attention particulière lorsque votre objectif est d’acheter un immeuble de rapport rentable.

Connaître le marché locatif

Si vous achetez un immeuble avec des appartements déjà loués, la question peut sembler inutile. Néanmoins, ne négligez pas cette étape. Même en décidant d’investir dans un immeuble de rapport près de chez vous, on ne connaît pas toujours aussi bien qu’on le croit le marché locatif. Le mieux est d’identifier le type de bien pour lequel la demande est la plus forte. Pourquoi ne pas en visiter quelques-uns pour vous donner une idée de ce qui est proposé, du niveau et de la qualité des équipements installés si vous souhaitez faire de la location meublée ? Soyez vigilant aussi sur la tendance à vouloir faire plus de petites surfaces. Il n’est que rarement judicieux de proposer des studios dans un immeuble situé dans un village. En choisissant de s’éloigner des grandes villes, les locataires cherchent souvent des surfaces plus confortables…

immeuble de rapport rentable

Déterminer votre stratégie locative

L’attention que vous allez porter à cette analyse du marché vous donnera aussi des idées sur une combinaison de stratégies que vous pourrez mettre en œuvre. Si vous notez que le secteur a vraiment un potentiel touristique ou de passage pour salarié en déplacement, mixer de la location meublée et de la location courte durée sur 1 ou 2 lots, augmentera votre rentabilité. L’avantage d’un immeuble est que vous n’avez pas les freins de la copropriété alors profitez-en si cela semble pertinent.

Plus de frais de copropriété mais un budget à prévoir

Il est indispensable de faire le point en amont sur l’état des éléments de structure. Cette étape sera très importante pour la rentabilité de votre bien. Gardez bien à l’esprit que lorsque vous achetez un immeuble vous devrez supporter à 100 % les travaux de toiture, de ravalement de façade ou de consolidation de structure. À ce propos, nous verrons plus tard en parlant de financement que si les charges de copropriété n’existent plus, il est indispensable de provisionner une enveloppe pour les gros travaux. Disposer de premiers éléments de réponse par téléphone, lorsque vous peaufinez la sélection de vos annonces, vous fera gagner du temps.

Valider les éléments de structure de l’immeuble

Quand vous rentrez dans le vif du sujet avec la visite, vous devrez être particulièrement vigilant sur l’examen de ces points :

  • l’état de la toiture, l’idéal est de trouver un point de vue surplombant ;
  • la façade, l’état de l’enduit, l’absence de fissure ;
  • la cave ou le sous-sol pour détecter d’éventuelles infiltrations ;
  • les combles, cela vous permet de voir l’état des poutres. Vous en apprendrez sur l’état du toit et pourrez juger de l’existence de fuites. Vous aurez un aperçu de l’isolation et du risque de xylophages ou de mérules.
  • l’état des huisseries ;
  • la présence de doubles vitrages ;
  • le nombre de compteurs d’électricité et le nombre de compteurs d’eau. Il faut qu’il corresponde au nombre de lots ;
  • l’état général des communs avec une attention particulière sur la solidité de l’escalier ;
  • tous les lots sont cadastrés.

Trouvez le financement pour votre immeuble de rapport

Nous l’avons vu, vous avez un seul dossier bancaire à préparer pour plusieurs biens. Vous allez donc gagner du temps, mais pas seulement. Bien sûr, il faut que votre dossier soit bien ficelé. Mais investir sur un bien immobilier avec plusieurs locataires vous permet de diluer le risque d’impayés et de vacance locative, et cela plaide en général en votre faveur auprès de celui qui va financer votre achat. La situation est encore plus confortable si des locataires sont déjà en place. Nous l’avons évoqué auparavant, vous êtes le seul propriétaire et pour ne pas vous retrouver dans une situation compliquée en cas de grosse réfection vous devrez avoir une réserve facilement disponible pour y faire face. Le financement à 100 %, voir 110 % de votre projet d’achat d’immeuble est plus indispensable que jamais. Gardez ce que vous envisagiez peut-être comme apport personnel à cette enveloppe de sécurité.

Le mindset pour investir dans un immeuble de rapport

Partir sur l’acquisition d’un immeuble est à la fois exaltant et vous amène à vous poser un certain nombre de questions. Tout va plus vite, il faut être réactif lors de l’achat, expert lors de la visite, disposer d’une équipe efficace pour que les travaux soient réalisés rapidement… Être bien préparé est indispensable. Vous gagnerez du temps, éviterez des erreurs coûteuses.
Pensez à vous former. Les séminaires sont un formidable accélérateur d’apprentissage. Vous y apprenez aussi bien de l’investisseur-formateur que des autres participants. Vous apprenez de leurs expériences. Ils vous parleront des bonnes, mais aussi des galères. Vous vous retrouvez avec d’autres personnes qui ont le même état d’esprit que vous. Ils savent que rien ne changera s’ils ne passent pas à l’action. Que ce qui compte c’est de se lancer.

Cette vidéo sur un immeuble dont j’ai fait l’acquisition l’été dernier va vous permettre de vous projeter.

Pour en savoir plus sur les pièges à éviter quand vous débutez dans l’investissement locatif , cet article peut vous intéresser.

Bien investir en location meublée | 4 erreurs à éviter

Pour bien investir en location meublée, l’information et la formation sont vos meilleurs atouts. Les récits des mésaventures vécues par les personnes venues dans ma formation et mes propres débuts d’investisseur immobilier, me l’ont confirmé. J’ai pu aussi constater que les difficultés rencontrées étaient souvent les mêmes. À partir de ces expériences, je vous propose de détailler ensemble les 4 erreurs à éviter pour réussir votre investissement immobilier locatif.

facade d'immeuble appartement à louer1— Investir dans un bien à louer avec une rentabilité trop faible

Pour réussir son investissement en location meublée, comme pour tout investissement, il faut une mesure rentabilité. Vous vous demandez sans doute, avant de savoir si elle est trop faible comment je la calcule ? Entre la rentabilité brute, nette et nette nette, comment s’y retrouver ? Un petit point s’impose.

La rentabilité brute pour sélectionner les bons investissements en location meublée

On parle souvent en premier de rentabilité brute. C’est celle que vous allez utiliser pour trier vos pépites dans les annonces. Pour l’obtenir, vous devez déterminer le prix d’acquisition du bien. Vous disposez déjà du prix de l’annonce. Mais vous ne pouvez pas le prendre tel quel, des corrections s’imposent. Vous devez le diminuer d’une négociation possible (3 à 10 %), l’augmenter des frais de notaire et de l’agent immobilier, et des travaux estimés d’après les photos. Ce coût d’acquisition du bien est à rapprocher du loyer auquel on peut s’attendre. Pour cela, faire un tour sur les sites d’annonces est une bonne source d’information. Vous obtenez à la fois une fourchette de loyers et un état de la demande avec le nombre d’annonces visibles. Si vous prévoyez de réaliser des travaux, vous devrez prendre en compte les améliorations et les redistributions des espaces pour cibler votre loyer. Il ne vous reste plus qu’à prendre la calculette. 

(Loyer mensuel x 12) / coût d’acquisition du bien x 100

C’est aussi la rentabilité dont vous parlera votre agent immobilier, mais n’oubliez pas que son objectif est de vous vendre un bien. Que le bien qu’il vous propose soit une bonne affaire ou pas pour vous, n’aura pas d’impact sur sa commission. Ce ratio n’est pas celui sur lequel vous allez baser votre décision d’acheter ou pas.

Pour investir en location meublée en autofinancement, c’est la rentabilité nette qu’il faut calculer

C’est cette rentabilité que vous présentez au banquier ou au courtier avec un dossier bien préparé.

Elle reprend les deux éléments de la rentabilité locative brute, mais intègre les charges qui vont minorer le revenu locatif. Ces charges seront entre autres : 

  • la taxe foncière
  • les travaux de copropriété ;
  • les frais de gestion locative ;
  • l’assurance propriétaire non occupant ;
  • l’assurance loyers impayés ;
  • les frais de comptabilité vite indispensable si vous êtes en LMNP ;
  • les travaux de remise en état et réparations ;
  • les frais de ménage ou de conciergerie pour la location courte durée ;
  • l’électricité ;
  • l’eau ;
  • Internet, etc.

Pour prendre en compte le risque de vacance locative, le loyer est compté sur 11 mois. Bien sur, ce paramètre est à moduler en fonction du type de bien. Vous pourrez ainsi calculer votre rentabilité nette.

Au final la formule de la rentabilité nette est :

loyer (net des charges locatives) — charges/coût d’acquisition du bien * 100

Cette formule vous donne une vision beaucoup plus proche de la réalité, mais ne prend pas en compte la fiscalité.

homme calculant la rentabilité de son investissementLa rentabilité locative nette nette

Elle sonne comme une blague et pourtant c’est elle qui prendra en compte votre fiscalité. Votre objectif est de minimiser les impôts pendant que vous remboursez votre prêt. Pour un investissement locatif meublé, c’est le régime LMNP au réel qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur les premières années. Mais nous y reviendrons dans un prochain article.

Il arrive que votre objectif d’investir en location meublée par un autofinancement ou pour dégager un revenu ne soit pas atteint. Vous devrez alors réexaminer les paramètres qui peuvent l’améliorer : le prix d’achat, le montant des travaux, le montant du loyer. Si vous n’arrivez pas à modifier ces variables de façon favorable, il est préférable de renoncer.

Pour aller plus loin, sur cette notion essentielle de rentabilité et bien investir en location meublée, ces deux vidéos avec une approche plus pratique, peuvent aussi vous intéresser.

Comment calculer la rentabilité RÉELLE d’un investissement immobilier?

Quelle rentabilité pour un investissement immobilier?

Les enjeux d’une rentabilité positive

Quand vos investissements s’autofinancent ou mieux vous permettent de dégager un cash flow positif, vous renvoyez un message favorable à votre banquier. Si votre objectif est de générer des revenus passifs, gardez à l’esprit que vous devrez probablement investir dans plusieurs biens. La rentabilité locative et le cash flow dégagé d’un bien conditionne aussi vos capacités à pouvoir continuer à emprunter pour vos prochains investissements.

2— Investir dans une location meublée sans travaux

Vous paierez plus cher

En achetant un bien sans travaux, vous arrivez sur un marché plus concurrentiel. Donc par le simple jeu de l’offre et de la demande, vous le paierez plus cher. De plus, en fonction de la formule retenue pour votre projet d’immobilier locatif, vous devrez passer par la case travaux pour revoir la distribution du bien. En effet, vous n’organisez pas le bien de la même façon si vous prévoyez de l’exploiter en colocation, en location meublée courte durée, ou si vous envisagez une division.

Vous risquez les mauvaises surprises

Avec un appartement déjà rénové, vous faites aussi un pari sur le sérieux des travaux réalisés auparavant. Si les travaux ont été mal faits, les problèmes vont arriver. Pour de la location meublée courte durée, on opte généralement pour de l’équipement milieu de gamme, et on évite l’entrée de gamme. La qualité est ainsi au rendez-vous. Il est important que l’équipement tienne la route pour limiter les travaux de réparations à chaque changement d’occupant, tout en mettant le maximum de chance de votre côté pour louer vite et cher.

Vous perdez l’opportunité de payer moins d’impôt

Comme je vous l’explique dans cette vidéo : Payer moins d’impôt : SCI IS ou LMNP?

location meublée en phase de rénovation3— Budgétiser les travaux trop rapidement

Ce poste budgétaire représente un paramètre important pour la rentabilité d’un bien avec rénovation. Si vous avez interrogé le vendeur sur l’entretien et les dernières réparations réalisées, il ne vous a peut-être pas tout dit. En rénovation, les surprises font partie du jeu, c’est aussi pour cela que vous avez fait l’acquisition de ce bien avec une décote. 

Faire les travaux soi-même

Si vous êtes déjà bricoleur, ou si vous souhaitez vous former, réaliser les travaux vous-même est une bonne option. D’un point de vue économique, vous n’y gagnerez pas toujours. Un débutant est rarement aussi efficace qu’un professionnel, mais cela vous donnera un œil plus critique pour analyser les devis et faire un suivi de chantier efficace plus tard. En procédant ainsi, même avec les économies réalisées sur la main d’œuvre, vous ne serez pas à l’abri de devoir faire appel à un professionnel pour une partie délicate. C’est pourquoi, il est toujours préférable, que vous soyez bricoleur ou pas, de solliciter un devis sur la totalité des travaux. Ainsi, vous aurez tout le loisir de choisir ensuite de prendre en charge certaines tâches ou pas.

Se contenter d’un seul devis

Pour être certain de la bonne compréhension de toutes vos exigences par les artisans sollicités, disposer du détail de toutes les étapes sur les devis est indispensable. N’hésitez donc pas à solliciter plusieurs devis pour pouvoir faire des comparaisons.

Ne pas comparer les devis

Bien évidemment, travailler dans une relation de confiance avec les artisans que vous aurez sélectionnés est primordial. Mais la confiance ne doit pas être synonyme de manque de contrôle. La première étape est de comparer les devis des différents artisans contactés. Mais vous ne devez pas vous satisfaire du montant situé en bas de la dernière page ! Pour être certain que toutes les demandes exprimées seront bien couvertes, vous devez examiner les différents postes un par un, les comparer d’un artisan à l’autre. Cette étape qui peut paraître fastidieuse est souvent très riche d’enseignement. Vous augmentez votre expertise, vous constituez votre réseau et vous serez plus réactif pour corriger les erreurs éventuelles lors de la mise en chantier.

Oublier de prendre en compte les aléas de la rénovation

Je l’ai déjà évoqué précédemment, les surprises font partie intégrante de la rénovation. C’est pour cela que je vous recommande de toujours majorer le total des devis validés pour intégrer les aléas. Pensez à retenir ce montant majoré lors de votre demande de financement.

 Si vous avez envie d’apprendre d’autres bonnes pratiques pour bien investir en location meublée, jetez un œil à mes 4 e-books gratuits dont l’un vous dévoile en détail Comment estimer le montant des travaux de rénovation ?

salon appartement à louer4— Ne pas avoir défini les bons critères pour choisir ses locataires 

Que vous envisagiez ou non de déléguer la gestion locative de votre bien, vous avez toujours un droit de regard sur le profil du locataire. Un bon locataire de votre point de vue doit non seulement être en mesure de payer le loyer demandé, respecter et bien entretenir le bien qu’il occupe, vous permettre de minimiser la vacance locative lors de son départ.

Risquer le non-paiement du loyer

Vous devez restez ferme sur les conditions de revenu, les garants et les mois de caution. Cette exigence va sécuriser vos revenus même si l’assurance sur les loyers impayés est une bonne option.

Être fréquemment sollicité pour des réparations

Même avec des cautions, une remise à neuf qui prend du temps, c’est toujours moins de loyer dans votre poche. Par exemple, pour une location meublée classique, observez le comportement de votre potentiel locataire lors de la visite. Ce qu’il exprime peut parfois vous en dire long. Sa sensibilité à la qualité de votre aménagement et de l’équipement, l’enthousiasme de ces commentaires peuvent laisser présager une gestion sans histoire. Lors d’une visite avec beaucoup de remarques pointilleuses, vous risquez un état des lieux laborieux et des sollicitations plus nombreuses pendant la période d’occupation. Cela demande un peu de psychologie, mais votre temps est précieux, ne l’oubliez pas !

Avoir un taux de vacance locative plus important

Concrètement, avec un dossier locataire équivalent, préférez plutôt un étudiant en début de cycle d’études, à celui qui part à l’étranger dans 4 mois. À certaines périodes, la demande de location est moins importante. N’oubliez pas que la vacance locative peut diminuer de façon conséquente la rentabilité de votre bien.

Comme dans n’importe quel projet, chaque étape a un rôle à jouer pour aller vers la réussite. C’est sur ce principe que  ma formation Liberté Financière 4.0 est conçue pour vous aider à maximiser votre cashflow avec le minimum d’efforts. De plus, cette formation insiste également sur deux points. Comment déjouer les pièges, prendre conscience que le risque zéro n’existe pas, mais qu’il n’est pas un obstacle à la réussite.

Pour aller plus loin et avoir tous les atouts en main pour investir en location meublée, je vous invite à découvrir ou redécouvrir les vidéos suivantes :

Recherches et Analyses de Cash Flow Investissement Immobilier

Comment trouver des biens immobiliers rentables sans faire les petites annonces

Est-il trop tard pour investir dans l’immobilier locatif rentable?

Dès que l’on s’intéresse à l’investissement immobilier locatif, les mêmes questions reviennent. Obtenir un bon rendement est-il encore possible ? Avec le succès de ce marché sur le web, reste-t-il encore des opportunités ? Si tu es là, tu devines la réponse : avec du coaching et une bonne méthode, investir dans l’immobilier locatif rentable est à ta portée. Je t’explique pourquoi.

Les taux d’intérêt bas, un atout pour la rentabilité de l’immobilier locatif

Il reste plus facile de réaliser un investissement immobilier locatif rentable avec un coût financier bas. Les loyers pourront plus facilement dégager une marge positive une fois les mensualités de crédit et les diverses charges déduites. Dégager facilement entre 500 et 1 000 euros par mois de revenu complémentaire ça te dirait ?

Le bon moment n’existe jamais, si tu n’es pas prêt

À partir du moment où tu es en CDI et tu gères correctement ton compte bancaire – cela veut dire pas de rouge en fin de mois -, tu peux utiliser le levier du crédit bancaire pour investir. L’âge et ton niveau de revenu ne sont pas des freins. Il faut juste savoir calibrer les biens à chercher en fonction de ta capacité à emprunter. Le plus difficile sans doute est de clarifier ce que tu veux dans la vie et comment tu projettes d’avancer. L’état d’esprit est très souvent le plus gros frein à dépasser pour devenir ou non investisseur immobilier.

Savoir se poser les bonnes questions

On ne va parler ici de savoir ce que tu veux être dans 10 ans. Si tu es là, il y a fort à parier que tu sais qu’il faut se donner les moyens pour vivre la vie dont tu rêves. Les bonnes questions à te poser concernent le type d’investissement immobilier que tu souhaites cibler.
C’est en réalisant cette analyse que tu sauras si l’offre sur le type de produit n’est pas devenue trop concurrentielle. Si c’est le cas, inutile de persister, sinon tu dois peaufiner tes critères et préparer tes simulations pour pouvoir être prêt lorsqu’un produit cochera le plus de cases.

Déterminer sur quel type de bien immobilier tu veux investir

trop tard pour investir dans l’immobilier locatif rentable?

Avec une bonne méthode et du coaching, l’investissement locatif rentable est encore possible.

Cibler le locataire

Tu ne chercheras pas le même type de biens selon que tu souhaites louer à des étudiants, un couple sans enfants, une famille ou des touristes. Si tu veux louer en meublé, tu dois définir le type d’équipement et de mobilier le plus adapté au mode de vie de ton locataire. Il est important de créer un coup de cœur et les solutions qui plaisent se louent plus vite et ont un moindre taux de vacances.

Vérifier l’offre locative

Il faut ensuite analyser l’environnement du bien immobilier en fonction de ton locataire cible : le dynamisme économique et touristique, la situation par rapport aux gares et aux transports en commun, la vie de quartier. Il est nécessaire de s’informer sur le ratio offres/demandes locatives en suivant les annonces.

Voici les premières étapes, mais tu peux aller plus loin avec un de mes ebooks gratuits :
Quelle stratégie d’investissement est la plus rentable ?

Bien se préparer quand la concurrence est plus rude

Maîtriser son environnement, c’est la base. Quand il devient plus hostile, il faut se préparer pour déjouer les pièges, profiter de l’expérience des investisseurs aguerris. C’est à prendre comme une chance finalement, car prendre conscience dès le départ de la nécessité d’être formé et accompagné est aussi le meilleur moyen pour augmenter tes chances de réussite.

Investir dans l’ immobilier locatif rentable, ça s’apprend

OK, il y a plusieurs façons d’apprendre et le web t’offre tout un tas de ressources. Tu peux commencer par les livres et les vidéos. Finalement, tu te rendras finalement compte que cela prend du temps, que l’on s’égare et que l’on apprend certes, mais qu’il est souvent difficile d’en extraire une méthode. Tu peux aussi trouver des formations en ligne qui te permettront d’avancer à ton rythme tranquillement et là tu dérouleras un programme. Le risque de cette formule, c’est de se trouver démuni quand tu dois le mettre en application. La détection d’une potentielle pépite soulève tout un tas de questions auxquelles la meilleure checklist ne répond pas toujours.

Formation et accompagnement à l’immobilier locatif rentable, le combo gagnant

Je suis passé par ces phases d’hésitations lorsque j’ai réalisé mes premières acquisitions immobilières et je n’ai pas évité les erreurs du débutant. J’ai bien compris la portée de cette phrase de Nelson Mandela  “je ne perds jamais, soit je gagne, soit j’apprends”. Mais j’aurais aimé pouvoir profiter, à l’époque, de toutes les connaissances acquises pendant ces 4 années. Cette expérience, je souhaite aujourd’hui te la partager. Avec ma formule de coaching, je vais t’accompagner pour t’aider à devenir un investisseur immobilier prêt à se lancer. C’est dans cette réactivité que réside le bon rendement de ton acquisition.

Pour poursuivre ta réflexion, tu trouveras aussi des réponses dans cet article avec des conseils pour bien débuter dans l’immobilier ou bien celui-là sur les erreurs à éviter 

Qu’attends-tu pour passer à l’action ?

Bien débuter en immobilier | 7 conseils

Vous voulez vous lancer dans l’immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous vous demandez comment choisir votre premier investissement locatif ? Suivez moi sur cette vidéo pour découvrir mes 7 conseils pour bien débuter en immobilier.

 

Mes 7 conseils pour vous lancer dans l’immobilier :

1- Définir une stratégie pour bien débuter en immobilier
2- Ne pas se précipiter
3- Maîtriser la trésorerie
4- Mener une étude de marché
5- Ne pas viser  trop petit même pour se lancer dans l’immobilier
6- Créer une équipe
7- Se former à l’ immobilier

1- Définir une stratégie pour bien débuter en immobilier

Pour vous lancer dans l’immobilier, la première étape est de faire l’inventaire de toutes les options possibles. Vous devez définir sur quels types de biens vous voulez investir. Attention, cela ne veut pas dire que vous allez vous mettre des ornières et laisser passer une opportunité qui arrive sur vos alertes, uniquement parce qu’elle ne cadre pas avec le projet. En fait, il faut rester à l’écoute, mais être préparé pour bien dérouler les étapes par la suite. Apprendre les bases de l’immobilier vous permet d’être réactif.

Le premier point est de savoir quel marché vous ciblez. Voulez-vous investir sur un studio ou passer directement sur du T3 ou un immeuble de rapport ? Tout dépend de vos objectifs pour générer des revenus complémentaires. Ensuite, il faut définir la stratégie : location meublée, location courte durée, colocation ou achat/revente ? Pour bien débuter en immobilier, vous devez commencer par prendre le temps de répondre à ces questions.

 

2- Ne pas se précipiter

Savoir sur quoi concentrer votre énergie, va vous aider à mettre en œuvre les bons moyens . Vous allez déterminer quels contacts devront intervenir. De la même façon, quelles sont les différentes étapes de recherche, d’achat, des travaux, et la sélection du locataire… C’est à ce moment généralement que d’autres questions arrivent :

  • Pour un immeuble de rapport, peut-on faire les travaux si certains lots sont encore loués ?
  • Êtes-vous prêt à investir plus loin ou préférez-vous rester près de chez vous ?
  • Êtes-vous prêt à déléguer les travaux, la gestion locative ?

Pour bien débuter en immobilier, vous devez clarifier à quel rythme vous voulez atteindre votre liberté financière. Les enjeux sont importants, ce sont vos premiers pas vers la vie dont vous avez envie. Même si l’on apprend beaucoup de ses erreurs, le mieux est tout de même de ne pas les cumuler, car elles sont souvent coûteuses et vont freiner votre progression. Je vous le répète, ne vous précipitez pas ! C’est le meilleur moyen pour se lancer dans l’immobilier en toute sérénité !

strategie debuter en immobilier

3— Maîtriser la trésorerie

Pour l’investisseur immobilier débutant comme pour les plus aguerris, la trésorerie reste le nerf de la guerre. Savoir la maîtriser est une des clés pour bien débuter en immobilier avec un investissement locatif rentable. Savoir calculer le cash flow, et ce que veut dire un agent immobilier quand il vous parle de rentabilité vous est indispensable. De plus, faire un suivi régulier vous permet de redresser la barre au plus vite en cas de besoin. Pour cela, vous devez prendre le temps de bien lister les flux financiers au départ aussi bien pour les recettes que pour les dépenses.

 

4— Apprendre à anticiper les dépenses 

Différé de prêt, provision, taux de vacance, ce sont ces trois notions qui feront de vous un investisseur immobilier serein.

Négocier le différé de prêt

Il se négocie avec votre banquier ou votre courtier et à l’énorme avantage de ne pas commencer à rembourser le prêt pendant la période de travaux. Une variante permet aussi de ne rembourser que les intérêts sur cette période. Pensez à le privilégier dans votre “pitch” de demande de financement plutôt que vous battre sur la baisse d’un dixième supplémentaire sur le taux de votre crédit. Si vous obtenez les deux, c’est encore mieux.

Provisionner les travaux

C’est essentiellement sur ce poste que des surprises peuvent vous donner des insomnies. Provisionner ces dépenses peut s’envisager à différentes étapes :

  • lors des travaux avant la mise en location ;
  • pour les travaux d’entretien et de remise en état quand le locataire change ;
  • pour les travaux d’entretien sur un immeuble de rapport.

 

Prendre en compte la vacance locative

Même avec un bien immobilier bien positionné sur le marché et attractif, vous pouvez subir des périodes de vacances locatives. L’étude de marché que vous avez réalisée en amont peut vous donner une idée de l’évolution de la demande locative au fil des mois. En général, on retient qu’elle est souvent plus importante sur les studios que sur un T3 destiné à une famille. Par exemple, pour intégrer ce risque dans vos calculs de cash flow ou de rentabilité sur une location meublée, je vous conseille de compter 11 loyers par an. Cela ne vous empêchera pas de réviser cette proportion par la suite.

 

5— Ne pas viser trop petit même pour se lancer dans l’immobilier

Bien sûr, vous pouvez commencer par un studio dans votre quartier ou tout près de chez vous. Effectivement, c’est rassurant, vous connaissez l’environnement et certainement des agences immobilières. Pour autant, vous ne ferez pas l’économie d’une étude de marché. Car vous devez vérifier que la demande locative existe pour ce type de bien immobilier.

De la même façon, demandez-vous aussi si le cash-flow attendu correspond à l’objectif que vous vous êtes fixé pour augmenter vos revenus. Car vous ne devez pas craindre d’aborder un projet plus ambitieux si vous vous préparez bien. Je l’ai souvent remarqué avec les personnes que j’ai accompagnées. La perspective d’un résultat qui parle à votre envie de changer de vie augmente votre motivation et votre engagement !

équipe pour bien débuter immobilier

6— Créer une équipe

Des agents immobiliers pour vos recherches de biens et la gestion locative, un notaire, un banquier ou un courtier, des artisans, une conciergerie… Vous allez avoir besoin d’une équipe, de personnes compétentes, qui comprendront vos exigences et vous permettront au fils du temps de développer vos investissements immobiliers. 

Aujourd’hui, les réseaux sociaux et les recommandations faciliteront grandement vos sélections. Néanmoins, on ne tombe pas toujours sur la bonne personne du premier coup. Alors, ne vous découragez pas. Cela signifie que vous devez avoir une vision à long terme, car vous êtes parti pour investir plus d’une fois.

Par exemple, n’hésitez pas à faire des visites sur des biens que vous ne ciblez pas forcément pour rencontrer un agent immobilier. Expliquez-lui vos recherches. En même temps, montrez-lui comment il pourrait servir aussi ses propres intérêts en vous présentant d’autres biens. Se faisant, vous vous créez  un réseau sur lequel vous pourrez construire votre développement dans l’immobilier.

Le temps à passer en début de projet pour créer une équipe qui tient la route est d’autant plus précieux si vous avez décidé d’investir loin de chez vous. En préparant bien cette étape, vous limitez les déplacements coûteux et la perte de temps. Cela vaut la peine d’y passer du temps au début. 

7— Se Former à l’immobilier

Prendre sa vie en main signifie se remettre en question, garder les yeux ouverts, sortir de sa zone de confort et apprendre. Nous sommes étudiants à vie. Pour avancer, vous devez cultiver cet état d’esprit, vous considérer comme un débutant. 

Les apprentissages sont beaucoup plus accessibles, profitez-en ! Écoutez des podcasts. Profitez de coaching individuel par téléphone pour vous aider à définir votre stratégie. Tout aussi facile à mettre en œuvre, car c’est un rendez-vous en ligne, le coaching en groupe vous permet d’échanger avec des personnes qui ont les mêmes envies que vous,  et sont confrontées à des problématiques identiques. Cette vision partagée est souvent un excellent coup de boost pour votre projet d’indépendance financière.

 

Est-il bénéfique d’investir dans l’immobilier ancien au Pays Basque ?

investir dans un bien ancien au Pays basque

Bien que le placement dans le neuf prenne du terrain, il est tout de même préférable d’investir dans l’ancien. Ceci présente plus d’un atout pour un bailleur.

Quelques bonnes raisons d’investir dans un bien ancien au Pays basque

Tout juste au sud de la France se découvre le Pays basque. Au charme intemporel, cette région est un lieu de prédilection pour bon nombre d’amateurs de belles stations balnéaires. Un littoral enchanteur, une culture bien marquée et des villes aux identités uniques font toute la splendeur de cette adresse. En raison de ces atouts, elle ne cesse d’attirer de potentiels investisseurs immobiliers. Un placement dans l’ancien y est particulièrement apprécié de ces bailleurs. Mais cela est-il réellement avantageux dans cette région ? Découvrez ci-dessous la réponse.

Investir dans l’ancien au Pays basque pour profiter d’un cadre exceptionnel

Authentique, le Pays basque séduit plus d’un avec ses paysages à couper le souffle. Son panorama est un bel assortiment de magnifiques plages paradisiaques, de forêts et de lacs. Riche d’une histoire millénaire, la région impressionne avec ses remarquables patrimoines historiques. La maison de l’Infante et le fort de Socoa en sont quelques exemples de ses édifices. Doté d’un climat doux, le Pays basque invite à la détente au soleil tout au long de l’année. Cela fera sans aucun doute le plus grand bonheur des retraités adeptes de farniente. Cette terre d’aventures et de contrastes offre à ses habitants un excellent cadre de vie. Ceci est incontestablement l’une des bonnes raisons d’investir dans l’ancien au cœur du Pays basque. Aussi, en plaçant dans un bien immobilier ancien dans cette région est une chance pour passer des jours heureux sur ces splendides stations balnéaires.

Placer dans l’ancien au Pays basque pour bénéficier d’un meilleur rendement

Investir dans l’ancien est assurément une excellente solution pour obtenir de meilleures rentabilités. Encore faut-il bien choisir l’emplacement. Ce dernier a un impact immédiat sur la facilité de la mise en location. Mais encore, il assure une meilleure plus-value ou non lors de la revente du bien immobilier Pays basque. Pour un placement dans l’ancien, il serait préférable de privilégier les centres-villes. Ces localités sont toujours très recherchées par les locataires. Cela n’est pas sans raison. Généralement, tout centre-ville dispose des avantages non négligeables comme la proximité des commerces et services. De plus, le réseau de transport en commun y est très dense. Par ailleurs, les vieux-quartiers sont également de bons emplacements pour un investissement bénéfique dans l’ancien.

Investir dans l’ancien à Bayonne pour vivre sa retraite dans la tranquillité

Placer son argent dans l’immobilier ancien à Bayonne est une assurance pour vivre des jours paisibles dans un cadre d’exception. Cette ville est très prisée des retraités de par sa qualité de vie et le côté chaleureux de ses habitants. Pour l’achat de votre logement ancien, il est vivement conseillé de passer par une agence immobilière de proximité. Celle-ci a une parfaite connaissance du marché de l’immobilier au Pays basque. Elle vous prodiguera une multitude de conseils en ce qui concerne les quartiers à privilégier pour votre placement à Bayonne. Faire appel à une agence immobilière permet de gagner du temps. Souvent, la recherche d’un logement nécessite beaucoup d’efforts et surtout de temps. Alors qu’en passant par une agence, vous économiserez ceux-ci. Pour finir, recourir à cette structure, c’est avoir plus de choix. En effet, une agence immobilière dispose généralement de plusieurs biens anciens.

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