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Comment négocier l’achat d’un bien immobilier?

Aujourd’hui nous allons aborder la négociation immobilière.

Savez-vous que c’est pratiquement la seule tâche que vous ne pouvez pas sous-traiter ?

En effet, vous pouvez déléguer votre financement, les travaux ou encore la gestion mais pas la négociation.

Vous pouvez déléguer à un chasseur de biens vos recherches mais vous resterez maître de votre offre d’achat.

C’est à ce moment exactement que votre liberté financière va passer à un niveau supérieur, stagner ou même régresser.

Il est donc très important de prendre les bonnes décisions et de faire les bons choix.

Exercice très difficile car il touche à nos émotions.

Imaginez, vous cherchez un bien depuis des mois,  lorsque vous l’avez enfin trouvé, vous ne voulez pas le perdre.

Vous savez que l’agent immobilier a prévu des visites après vous…

A quel prix devez-vous faire une première offre ou encore enchérir?

Imaginons:

– Un T5 (4 chambres) pour faire de la colocation en ville

  • Prix affiché 140k€ frais d’agence inclus
  • Travaux estimatifs 30k€ pour environ 90 m2 (1 cuisine, 2 sdb, sol, peintures, fenêtres, électricité, plomberie)
  • Notaire 8% du prix de vente
  • Mobilier 10k€
  • Budget tout compris (achat, travaux, notaire, agence, mobilier) max 190k€
  • Vous savez que la banque vous finance pour un projet aux alentours des 150k€ tout compris
  • Chaque chambre louée 450€ min charges comprises, soit 1800€ par mois ou 11% de renta brut et 9% en rentabilité nette
  • Vous savez que si vous empruntez 190k€, les bénéfices après déductions de toutes charges et de la mensualité seront de 350€ net minimum

– un T2 (1 chambre) pour faire de la LCD en ville

  • Prix affiché 120k€ frais d’agence inclus
  • Travaux estimatifs 15k€ pour environ 40 m2 (1 cuisine, 1 sdb, sol, peintures, fenêtres, électricité, plomberie)
  • Notaire 8% du prix de vente
  • Mobilier 4000k€
  • Budget tout compris (achat, travaux, notaire, agence, mobilier) max 150k€
  • Vous savez que la banque vous finance pour un projet aux alentours des 150k€ tout compris
  • Chaque nuit se loue 55€ * 20 nuits, soit 11*12 / 150000€ par mois ou 8% de renta brut et 7% en rentabilité nette
  • Vous savez que si vous empruntez 150k€, les bénéfices après déductions de toutes charges et de la mensualité sera de 400€ net minimum

Ainsi pour bien négocier, la première des choses à faire est d’avoir les idées claires sur les performances financières de votre projet.

Une fois que vous avez obtenu le cashflow minimum (en étant conservatif) sur vos hypothèses et la rentabilité nette vous y verrez déjà plus clair.

La deuxième étape va être de baisser le prix de vente pour obtenir le cashflow que vous jugez être le minimum pour cette opération.

Vous devez changer uniquement sur le prix de vente dans votre budget initial.

Les budgets travaux ne doivent pas être revus à la baisse, au détriment de la qualité de matériaux et des finitions des travaux.

Les charges sont aussi incompressibles.

Si vous avez choisi de déléguer la gestion, alors ce n’est pas cette relative économie qui améliorera votre rentabilité financière à long terme.

Ce montant s’appelle “votre budget à ne surtout pas dépasser”.

Et s’il arrive un aléa avant ou même pendant la signature du compromis, ne prenez aucun risque, attendez le prochain projet plus intéressant.

Une fois que vous avez calculé votre montant maximum à ne pas dépasser, vous devez déterminer votre objectif qui tiendra compte de l’environnement concurrentiel de votre affaire.

En effet, nul ne sert de faire une offre trop basse pour rêver d’un cashflow à 1000€ par mois au risque de perdre une bonne affaire si le marché est trop concurrentiel.

Pour connaître votre marché, vous devez avoir préalablement questionné l’agent immobilier ou le vendeur directement.

Combien de visites il y a t-il eu sur ce bien ?

De quels montants étaient les offres précédentes ? Pourquoi le vendeur a-t-il refusé ? Est-il pressé ?

Depuis combien de temps est-il propriétaire de l’appartement ? Pourquoi il vend ? Sont-ils plusieurs à prendre la décision ?

Toutes ces informations vous aideront à vous faire un avis sur votre environnement.

Dans les grandes villes, où le marché est très concurrentiel, il n’est pas rare de devoir faire une offre au prix pour être sûr de remporter l’affaire.

Sinon il faudra que vous arriviez à déterminer la limite où le vendeur ne considérerait même pas votre offre (d’où l’importance de le connaître un peu et cerner son profil).

Votre première offre doit être à cette limite et justifiée du coût total du projet (notaire, travaux etc).

Evidemment, il apparaît inconcevable qu’elle soit acceptée au premier abord.

Mais ce n’est pas votre objectif.

Votre objectif est d’engager la conversation pour avoir une contre offre du vendeur.

Vous allez ainsi entrer dans un cercle plus privé et les prochains échanges vous amèneront à un chiffre potentiellement opportun pour chaque partie.

Si vous êtes au niveau de votre objectif c’est très bien, mais restez toujours en dessous de votre limite budgétaire.

C’est de cette façon que vous serez sûr de faire de bonnes affaires.

Pour que cette technique fonctionne, vous allez devoir faire quelques visites et quelques offres pour trouver le vendeur qui vous permettra de faire une bonne affaire.

Voilà pour aujourd’hui.

Une fois que vous aurez trouvé votre pépite et que vous l’aurez négociée au meilleur prix, il vous faudra  finaliser tout cela chez le notaire.

Comment savoir si un investissement immobilier est rentable?

Nous continuons notre voyage au pays de la liberté financière et aujourd’hui est un jour important.

C’est le jour où l’on va parler chiffres.

Reprenons les étapes:

– Vous avez décidé de votre mode de gestion
– Vous avez sélectionné une ou des zones de recherches
– Vous avez analysé les besoins des locataires de votre zone de recherche
– Vous avez identifié un ou plusieurs biens intéressants

A vous de jouer maintenant;

Sortez votre calculatrice il  va falloir faire des calculs pour savoir si cette opération va vous enrichir à court, moyen et long terme.

Dans un premier temps, vous devez définir le loyer estimatif.

Pour cela rien de tel que les petites annonces, sections recherches cette fois ci 🙂

Vous pouvez aussi analyser les calendriers Airbnb et Booking de vos concurrents.

Vous pouvez consulter le site Airdna qui présente des tendances de fonds pour la location courte durée ou simplement appeler les agences et bien spécifier que vous voulez une estimation de loyer en meublé, refait à neuf, tout confort.

Par exemple pour Toulouse ou Marseille:

– Si colocation de 4 chambres, le prix du marché est à 400€ hors charges en moyenne. Soit 450€ * 4 chambres ou 1800€ par mois charges comprises, incluant internet, assurance locataire, électricité, eau, charges de copropriété etc

– Si LCD, loué en moyenne 20 nuits par mois à un prix moyen de 65€ équivaut à 1300€.

– Si IDR, un T2 se loue en moyenne 400€ en nu, soit 500€ en meublé. Le studio entre 350€ et 400€. Le T3 entre 500€ et 600€ etc. Dans cet exemple 500€ + 400 +600€ équivaut à 1500€ de loyer par mois charges incluses.

Dans un second temps vous devez estimer les charges de chaque projet (mensualité, taxe foncières, charges de copropriété, assurance, internet, ménage, gestion, petit travaux etc).

Toutes ces charges doivent être ramenées au mois.

Ensuite pour avoir votre cashflow (bénéfices) net de charges, il suffit de soustraire le loyer mensuel du montant des charges mensuelles.

D’expérience je ne vais plus sur un projet si mon cashflow est inférieur à 500€ net car il y a toujours des risques de vacances locatives, même si nous allons faire en sorte de ne pas en avoir grâce à un appartement coup de coeur.

Oui, les locataires vont faire la queue pour venir dormir chez vous et vous aurez une liste d’attente pour prévenir des éventuels départs.

On ne considère pas d’imposition car vous allez exploiter ce bien en meublé et l’amortissement ainsi que les charges amèneront votre résultat comptable en négatif. Vous aurez donc du déficit.

Le troisième point à vérifier est la rentabilité.

Pour cela, il vous faudra diviser le coût total du projet (achat, travaux, frais d’agence et frais de notaire, ainsi que la taxe foncière, les charges de copropriété, etc et les travaux de l’année car vous payez bien pour tout ça) par le montant des loyers annuels.

En effet pour avoir votre rentabilité nette réelle, il faut tenir compte de toutes les charges nécessaires au fonctionnement de votre investissement années par années.

D’expérience, une bonne rentabilité nette doit être au minimum de 10% pour vous rapprocher de la liberté financière rapidement.

La finalité est donc de trouver un projet répondant idéalement à ces deux critères.

Je vous rassure immédiatement, sur le papier, c’est vraiment rare et difficile de trouver de telles perles rares.

Quelle stratégie choisir pour débuter en investissant dans immobilier?

Aujourd’hui je vous propose de voir comment j’ai commencé avec mon premier appartement.

Je vais vous d’expliquer ma stratégie de l’époque et comment je procédais à mes débuts.

Nous verrons aussi comment j’ai réussi à faire mieux (et censément ce que je vous conseillerais aujourd’hui).

C’est parti !!

Pour mon premier investissement, je souhaitais, comme beaucoup, investir proche de mon domicile.. au cas où… 🙂 🙂

Réflexe de nombreux débutants. Sauf que dans la réalité, s’il se passe quelque chose ce n’est pas moi qui vais intervenir.  Première erreur.

Habitant Toulouse, j’avais deux options: la LCD et la colocation. Privilégiant la facilité, j’ai opté pour la colocation. Deuxième erreur.

J’ai alors cherché 90m2 pour pouvoir y mettre 4 chambres car vu les prix pratiqués en ville ou même en périphérie, ma rentabilité était moindre. Troisième erreur.

J’ai trouvé un charmant T5, en bon état 🙂 puisque Mr l’ancien propriétaire était bricoleur… Quatrième erreur.

J’ai négocié 2000€ sur le prix FAI, car l’opération dégageait déjà 350€ de cash flow net. Cinquième erreur.

Au final, je me suis bien retrouvé avec 350€ de cash flow mais j’ai dû mettre quelques milliers d’€ de ma poche pour rattraper le bricolage non professionnel de Mr l’ancien propriétaire.

Aujourd’hui je procède différemment car même si cette opération est rentable, il m’en faudrait énormément pour pouvoir vivre de cette activité.

Et plus votre encours à la banque va grossir, plus cela deviendra difficile de réemprunter.

Je sais déjà que je devrai revendre ce bien assez rapidement.

Heureusement, l’opération n’est pas si mauvaise car elle reste rentable.

Reprenons les erreurs:

1ère erreur – Au final je ne vais pas dans le bien, j’aurais pu déléguer dès le départ et aller chercher plus de rentabilité

2ème erreur – Choisir la facilité n’est jamais le plus rentable

3ème erreur – Raisonner comme tout le monde n’est jamais le plus rentable

4ème erreur – Pour éviter les problèmes et les mauvaise surprises, mieux vaut tout faire refaire par un professionnel. En plus, cela créera du déficit, et de la valeur pour mieux louer et votre négociation sera plus facile

5ème erreur – Même si l’opération est rentable, vous devez chercher à faire encore mieux et à négocier au maximum

Aujourd’hui, je sais qu’il faut cibler les zones plus rentables et se différencier si vous voulez progresser rapidement vers la liberté financière.

Mes opérations suivantes se sont portées sur des quartiers porteurs de Marseille car les prix d’achat étaient plus bas pour des revenus locatifs équivalents, sur la base d’un quartier équivalent.

Ces autres projets restent des colocations mais s’avèrent déjà beaucoup plus rentables, puisque j’arrive à dégager 450€ de cash flow net par mois sur chacun.

Aujourd’hui, je diversifie encore plus.

J’ai appris à acheter des biens à distance.

J’ai appris à déléguer.

Pour acheter des immeubles en périphérie de villes moyennes, je loue en colocation ou LCD autant que possible.

Mon aversion au risque a donc évolué mais reste maîtrisé.

Si j’avais utilisé cette stratégie dès le début de mes investissements, j’aurais certainement gagné 2 années de travail vers la liberté financière.

Maintenant que vous êtes au clair sur la stratégie, nous verrons demain à quel prix acheter et comment négocier.

Comment définir votre projet d’investissement immobilier?

Nous voici aujourd’hui à un moment fatidique.

Vous avez commencé à mieux définir votre projet d’investissement en ciblant un peu mieux votre zone de recherche.

Vous êtes censé(e) avoir identifié une ou des zones de recherches en fonction de votre mode de gestion.

Nous allons maintenant réfléchir à votre mode d’exploitation, qui définira le type de bien que vous devez chercher.

Il y a 3 principaux critères à affiner en fonction de votre zone:

  1. La démographie du village, ville ou quartier (nombres d’habitants, en augmentation ou en baisse, type de travailleurs, CSP)
  2. La tension locative existante (nombre de demandes en comparaison au nombre d’offres de biens disponibles)
  3. L’intérêt / attrait du secteur (lieux touristiques, étudiants, CHU, zones industrielles à proximité
  4. Les prix du marché des location nues, meublé longue durée et meublé courte durée

Pour cela vous devez faire vos recherches Internet et /ou sur place.

Mes principales sources d’informations sont google maps, wikipedia, locservice, les calendriers des biens airbnb de votre ville, le bon coin, le site de la ville, appeler les agences de location pour savoir ce qui est recherché etc.

Vous devez aussi définir votre aversion au risque:

  1. La colocation c’est facile à mettre en place et il y a peu de risque de vacances locatives si vous êtes dans ou à côté d’un centre ville, d’une université, d’un bassin d’employeurs
  2. La location courte durée marche très bien en centre ville. J’éviterai les zones saisonnières (montagne, plage) car cher et trop aléatoire ainsi que les zones historiques car bien souvent déjà fortement pourvues en hôtels
  3. les Immeubles de rapport sont inaccessibles en centre ville. Il faut viser la périphérie ou la campagne pour avoir des projets très rentables.
  4. La division ainsi que la colocation courte durée me semblent plus compliquées lorsqu’on on débute.

Finalement vous devez connaître le montant que le banquier est disponible à vous prêter. Pour cela:

  1. Simulez sur le site Meilleur Taux le montant que vous pourriez emprunter en fonction de votre salaire et de vos charges.
  2. Rencontrez des banques pour affiner votre budget.

Vous l’aurez compris, votre stratégie se compose d’une combinaison prenant en compte votre zone de recherche, de votre aversion au risque, de votre mode d’exploitation et de votre budget, et tout doit être méthodiquement organisé.

Nous verrons cela prochainement.

Investissement Immobilier: Par où commencer?

Hier je vous parlais de la meilleure façon d’investir pour ne pas perdre d’argent et atteindre la liberté financière le plus rapidement possible.

Vous vous demandez peut être par où commencer concrètement car votre situation est peut-être différente ?

L’objectif de mon email d’aujourd’hui est de vous donner encore plus de détails pour que vous démarriez de la bonne manière.

La première question que je me pose est de savoir comment je vais gérer mon futur projet.

En effet, il n’y a que deux options possibles:

1. vous souhaitez investir à côté de chez vous

Dans ce cas, ça va rapidement diminuer vos options. Partez sur un rayon de 1h30 de trajet maximum pour vous rendre sur place.

Vous allez donc devoir analyser les besoins locatifs de votre zone.

  • Si vous êtes à la campagne oubliez la colocation. La location courte durée dépendra de l’attraction touristique mais aussi industrielle, commerciale, hospitalière etc. de votre secteur.
  • Si vous êtes en ville, la colocation est une bonne option, ainsi que la location courte durée, la division, ou encore la colocation courte durée. L’immeuble de rapport peut être une très bonne option aussi mais oubliez les centres villes des mégalopoles 🙂

2. Si vous souhaitez sous-traiter la gestion locative, vous pouvez alors investir partout en France, tant que vous trouverez des prestataires sur place (à vérifier donc dès le départ).

Cela a l’avantage de vous ouvrir à des marchés plus éloignés et potentiellement plus rentables.

Cette deuxième option est personnellement la stratégie que j’utilise car je ne veux pas me compliquer la vie avec la gestion des locataires, des petits travaux…

Je pense aussi que la rentabilité d’un projet et son cashflow ne se gagnent pas sur les économies qui sont faites en travaillant en direct.

Une fois que vous savez comment vous allez gérer ce bien, la question du mode d’exploitation se pose.

Pour cela, il vous faudra faire une analyse plus approfondie de vos secteurs cibles (villages, villes et même quartiers) afin de comprendre les attentes des personnes y séjournant.

L’éducation immobilière est votre meilleure source de richesse

Aujourd’hui, je vais vous raconter comment l’immobilier pourrait vous aider à changer votre vie et celle de vos proches, car je crois réellement que nous avons mieux à faire qu’échanger notre temps contre un salaire quel qu’il soit.

L’immobilier est, en effet, le véhicule vous permettant de mettre en place tout un système qui va travailler pour vous d’une façon pérenne, stable et sécurisée, si vous faites les choses correctement.

En effet, si vous achetez des biens immobiliers d’une manière réfléchie et raisonnée, c’est-à-dire par les chiffres et non pas à l’affectif, que vous les louez de la bonne façon (et oui il n’y a pas que la location nue), vous pouvez être sûr de vous enrichir tous les mois et aussi évidement sur le long terme.

Pensez-vous qu’il soit plus intéressant (intelligent 🙂 de travailler pendant plus de 40 ans pour un salaire, sur un sujet qui ne vous passionne pas et d’attendre la retraite pour profiter de la vie ou d’investir petit à petit pour vous dégager des revenus passifs tous les mois, vous dégageant plus de temps libre pour profiter immédiatement et pas dans 15, 20 ou 30 ans ?

Peu importe votre âge ou votre situation professionnelle et personnelle il y a des méthodes et stratégies à mettre en place pour travailler moins et gagner plus.

Pour cela il va vous falloir :

– apprendre à identifier des opportunités immobilières dans votre marché (quelle que soit votre localisation),

– apprendre à négocier en trouvant le « bon vendeur »,

– apprendre à trouver le « bon banquier » et à parler son langage, même si vous êtes déjà endettés,

– apprendre à ajouter de la valeur dans vos acquisitions grâce aux travaux et à la décoration

– apprendre à déléguer la gestion de vos travaux et la gestion quotidienne de vos locataires

– apprendre les bases de la fiscalité pour ne pas être imposé et ainsi garder tous vos bénéfices (oui oui c’est bien possible légalement).

Je vous détaille tout cela dans le webinaire totalement offert. Alors profitez de cette chance pour vous former et améliorer votre qualité de vie. Vos futurs locataires peuvent bien payer votre mensualité de crédit, toutes les charges associées à votre achat et même vous rémunérer tous les mois !! Regardez la vidéo, essayez, faites les calculs par vous-même en appliquant mes stratégies et vous m’en direz des nouvelles.

En plus, vous pouvez développer votre patrimoine et vous enrichir grâce au capital (la valeur de votre bien) qui se rembourse seul grâce à vos locataires. Imaginez dans 20 ans… Imaginez si vous aviez plusieurs appartements… vous seriez millionnaires… vous permettriez à vos enfants de commencer dans la vie avec un bel avantage pour envisager un travail passionnant et non pas un emploi inintéressant pour un salaire stable. Tout cela est expliqué dans mon webinaire pour vous et c’est bien accessible à tout le monde.

On devrait apprendre ces techniques de culture financière à l’école. Sauf que l’intérêt de nos dirigeants est plus d’avoir de la productivité émanant majoritairement de nos emplois de salarié.

Si vous  ne vous sentez pas à l’aise devant le large éventail de possibilités qu’offre l’immobilier aujourd’hui (colocation, immeuble, location courte durée, colocation courte durée, division), ou que vous ne savez pas quelle stratégie adopter ou que vous ne savez pas par où commencer ou encore vous avez peur d’oublier un détail qui pourrait saboter votre projet, alors formez-vous ou faites-vous accompagner.

Et oui, comme vous, je me suis posé toutes ces questions lorsque j’ai commencé à investir…

Je me suis ensuite formé assidûment en achetant de nombreux programmes, qui étaient très complets et spécifiques, spécialisés (sur la location courte durée, sur la colocation etc). J’ai ainsi mis plusieurs années à comprendre ce qu’il fallait faire. Cela m’a couté des milliers d’euros en formations et j’ai perdu beaucoup de temps pour passer à l’action, manquant de nombreuses bonnes affaires. Pire, cela ne m’a pas fait éviter de coûteuses erreurs car j’étais seul au moment de prendre les décisions importantes, mais cela m’a permis d’avancer.

C’est pour cette raison que si vous hésitez sur la manière de commencer à développer vos revenus passifs provenant de l’immobilier, je vous conseillerai sincèrement de ne pas avancer seul mais de vous faire accompagner par une personne de confiance car les formations vous laisseront toujours face à vous-même.
Si cette situation vous parle, alors j’ai une super nouvelle pour vous car il me reste quelques places de disponibles dans mon programme d’accompagnement personnalisé pour vous suivre dans votre projet de A à Z. J’ai choisi de n’accompagner que très peu de personnes par souci de qualité, à l’inverse des formations en ligne et aussi car en parallèle, je continue ma propre activité d’investisseur. Mais je vous en dirai plus dans mon prochain email.

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