La vidéo de ce jour traite du projet immobilier de Nicolas. Avec son expérience dans l’immobilier, il nous prodigue ses conseils et nous partage ses méthodes dans notre équipe de coaching.
RESUME : PROJET DE NICOLAS
Nicolas est un investisseur immobilier qui travaille avec nous depuis quelques semaines. On est chez lui et il va nous expliquer son investissement : les compétences qu’il faut avoir et comment on les utilise dans le programme d’accompagnement des Invest Preneurs.
Présentation de son projet
Nicolas, 40 ans, a été gérant d’une agence immobilière pendant 15 ans. Il y a 3 ans, il a abandonné cette agence pour vivre de ses revenus locatifs. Actuellement on se trouve dans un immeuble acheté il y a plus d’un an qui est en cours de rénovation. Nicolas vit dans le premier appartement qui est fini d’être rénové.
Nicolas a plusieurs années d’expérience dans l’immobilier, il a fait de la transaction gestion location et il en a profité pour faire des investissements en Occitanie ; cela va de la location d’appartements via Airbnb à l’achat de biens immobiliers à forte rentabilité.
Des travaux à envisager ?
Cet immeuble comporte 3 appartements et 1 local commercial. Son objectif est d’avoir un appartement en T2 et deux en T3 qui une fois finis rapporteront environ 1300 euros de loyer hors charge. Le local commercial sera transformé en local commun car la rue aujourd’hui ne se prête pas à la location.
Une partie des travaux est faite par lui-même, au niveau électricité notamment avec l’aide de son père ancien électricien également. Le coût des travaux sera ainsi réduit.
Comment Nicolas exploite-t-il son bien actuel?
Début janvier les autres appartements seront en cours de rénovation et dans 6 mois mis en location.
En juin 2022 : 2 appartements seront mis en location saisonnière le temps de la saison car de juin à septembre c’est une ville très touristique et à partir de fin septembre ; location en meublé à l’année.
Si cela marche bien, un des appartements restera peut être en saisonnier à l’année en mode automatique. Tout sera loué en meublé non professionnel.
Son objectif ? Pourquoi Nicolas a-t-il investi ?
Nicolas vit de cette activité car ce n’est pas son premier investissement. Il a une super expérience et il a rejoint l’équipe depuis plusieurs mois pour s’occuper de l’animation une fois par semaine du coaching de recherche de biens rentables. Il fait part de ses expériences dans le domaine de l’immobilier pour analyser les annonces et voir sur photo si un bien est potentiellement rentable ou pas.
En quoi l’expérience de Nicolas est-elle bénéfique pour les membres du coaching ?
Son expérience est doublement intéressante et avantageuse pour les personnes qu’on accompagne car Nicolas a une capacité à se projeter et créer de la rentabilité, à maîtriser les coûts de gestion et de travaux.
De par son expérience il donne des exemples concrets de choses à faire et ne pas faire comme par exemple :
analyse d’une annonce qui n’est pas valable
prix du loyer potentiel qui n’amortit jamais l’achat
achat d’un bien qui ne s’avère pas assez rentable compte tenu du prix d’achat des travaux et du montant des loyers
Grâce à son expertise, il apprend aux membres à trouver leur pépite via le coaching individuel pour revoir avec eux les études de marché, les plans, etc afin d’optimiser leur recherche et leur décision.
Il les accompagne sur la recherche de biens trouvés par les réseaux et également physiquement via des visites en direct.
Conclusion :
C’est une super chance pour moi et mes membres d’avoir Nicolas. Et je le remercie pour cet accompagnement, son implication et les compétences apportées dans les programmes clés en main qu’on propose. Une force très appréciable pour les membres qui sont prêts à déléguer la partie recherche à des personnes de confiance.
On se retrouvera plus tard avec Nicolas sur une autre vidéo pour suivre la visite de ses appartements en rénovation.
La vidéo de ce jour traite du projet d’investissement immobilier de Selim, son ressenti, ses conseils. Et il nous montre qu’avec une bonne formation et de la motivation tout est réalisable il ne reste plus qu’à passer à l’action.
RESUME : PROJET DE SELIM
Selim avait déjà des biens immobiliers qu’il voulait booster. Il a monté son nouveau projet pour diversifier ses investissements.et sa rentabilité en changeant de stratégie. Au départ, Selim a misé sur Saint Etienne et ensuite il a fait le choix d’étendre ses recherches à 1 heure de route de St Etienne afin de diversifier ses risques sur une nouvelle zone géographique.
Présentation de son projet
Il n’y a pas eu de négociation car le prix était déjà attractif car bien en dessous du prix du marché et cela faisait un moment que le bien était à vendre. Selim a saisi l’opportunité donnée par le vendeur dans une ville avec une offre immobilière à la vente abordable et un potentiel à la location intéressant.
Le prix d’achat de son bien qui est une maison est de 65 000 € pour une surface de 140 mètres carrés habitables. Dans cette maison 4 lots vont être créés comme suit :
– 3 studios T1, en location coutre durée, 1 en location longue durée
– un espace de 3 chambres en colocation
Les points positifs de cette ville
Il peut louer aussi bien à des étudiants (10% d’étudiants) qui restent sur place plusieurs années qu’à des salariés en déplacement sur de la location courte durée
activité économique, tertiaire et industrielle importantes
on peut acheter au bon prix et bien négocier et louer toute l’année à un prix intéressant
Des travaux à envisager ?
Pas de gros œuvre, mais des travaux lourds de création car on parle ici de division de 4 lots
création de plusieurs salles de bain et cuisines +
isolation thermique et phonique + menuiseries
Comment va-t-il exploiter son bien ?
Le cout total, achat + frais de notaire + travaux est de 215 000 euros pour une mensualité de 1100 euros. Selim a donc un loyer total estimé à 2100 €.
Ce qui lui permet de générer 1000 € de cashflow brut en location longue durée moins les charges donc 500 € de cash flow net par mois en location longue durée le but étant de booster sa rentabilité avec les autres stratégies de location
Quels conseils Selim peut-il nous donner face aux difficultés rencontrées ?
Face aux mauvaises surprises dans les travaux, il faut se faire accompagner par l’entourage bienveillant et s’entourer de bons artisans
Il faut suivre le chantier de A à Z du gros œuvre aux finitions
Accepter de revoir certaines données sur les plans établis au départ
Il faut étudier le terrain et faire des études de marché
Il faut être rationnel avec les chiffres et les études de probabilité
Conclusion
Selim a obtenu son bien immobilier grâce au réseau qu’il s’est constitué : communication avec les agences locales, les petites annonces, les agences locatives locales, Ses ultimes conseils sont de ne surtout pas baisser les bras face aux difficultés, et ne pas hésiter à améliorer sa rentabilité en envisageant plusieurs stratégies immobilières différentes..
La vidéo de ce jour traite du projet immobilier de Maxime. Il nous montre qu’avec une bonne formation et de la motivation tout est réalisable; il reste juste à passer à l’action.
RESUME : PROJET DE MAXIME
Maxime a suivi la formation de Julien de mars à novembre et il lui a présenté plusieurs projets Sur une période de 3-4 mois, 6 offres ont été faites et acceptées et 3compromis signés dont celui-ci. Maxime nous présente son bien qui se situe à Mulhouse, ville modeste d’Alsace, qui se développe sur du long terme grâce à ses projets “cœur de ville”.
Les points positifs de cette ville
Des quartiers entiers vont être réaménagés et réhabilités. A l’instar de l’ex prison qui va être détruite et remplacée par un grand parc arboré.
Grâce aux subventions du gouvernement, ce projet va apporter une valeur ajoutée aux futurs acquéreurs en redonnant une image attractive à la ville.
Le fait que Maxime soit de Mulhouse lui confère une grande force pour visiter de nombreux biens (une trentaine) sans frais de déplacements et temps perdu sur la route.
Qu’en est-il du prix moyen ?
A savoir que le quartier de REBBERG est un des quartiers le plus riche de Mulhouse et à côté de cela on trouve des quartiers populaires. Dans le secteur, le prix moyen se situe entre 1200 et 1500 euros du mètre carré.
Présentation de son projet
Sa maison de 153 mètres carrés qui va être transformée en immeuble est située à 3 heures de Paris.
Il va en faire 3 appartements sur 3 niveaux : des T2 de 50 mètres carrés et un local commercial de 20 m2.
Il projette de faire de la location en meublé
L’achat et les travaux vont lui revenir à 160 000 euros au total
Des travaux à envisager ?
Vu de l’extérieur la toiture et la façade sont nickels pas de gros œuvre à prévoir mais seulement du rafraichissement à 80 %. Le coût total des travaux sera de 100 000 € grand maximum.
Comment va t il exploiter son bien ?
Il pense exploiter ces 3 lots en location longue durée meublée pour générer du bénéfice dès le premier mois. Cependant, un des appartements sera testé en courte durée pour faire exploser la rentabilité. Le local commercial et les autres appartements vont dégager 2200€ de loyer soit une rentabilité à 9%.
Pourquoi Maxime a t il investi dans l’immobilier ?
Sa réponse est évidente : “pour être libre financièrement, investir c’est avant tout une passion, un plaisir et surtout pour se dégager du cash flow et ne plus être dépendant du salariat”.
Des conseils face aux difficultés rencontrées ?
Pour trouver ce genre de bien, il faut être très rapide et réactif car les bonnes affaires partent vite. Il faut aussi trouver le bon réseau, les personnes de confiance. Enfin, il faut savoir éviter les pièges et connaître des astuces : choses que l’on apprend au cours de la formation et qui sont bénéfiques pour gagner du temps et donc de l’argent...
Conclusion
Maxime a trouvé son bien immobilier « off market » (se dit des biens qui se vendent sans annonce, sans panneau publicitaire) grâce au réseau que Maxime s’est constitué avec l’agent immobilier notamment avec qui le courant est bien passé. Son ultime conseil est de ne surtout pas baisser les bras face aux difficultés, face aux échecs. Il faut être patient ; cela finit par payer.
Dans cette vidéo, Manon nous fait partager les épreuves qu’elle a dû surmonter et quelles stratégies elle a choisi pour générer du cashflow Dans la deuxième partie Manon nous fait visiter son chantier.
RESUME : PROJET DE MANON
Manon a acheté une maison à diviser en 5 lots Elle a choisi cette stratégie de colocation et de location courte et longue durée Le but étant de diversifier les risques en ayant plusieurs rentrées d’argent et mixer les stratégies pour générer un maximum de cashflow.
Sa maison de 180 mètres carrés à diviser se décompose ainsi :
2 studios au grenier avec une mezzanine qui va devenir une véritable machine à cash grâce à la location longue durée
Un T4 avec 3 chambres à l’étage inférieur qui sera mis en colocation pour payer les charges voire même commencer à dégager du cash flow
Un T2 et 1 studio au rez-de-chaussée qui vont être mis en location longue durée pour payer la mensualité
Des contraintes administratives à prendre en compte ?
Pas besoin de déposer de permis de diviser pour obtenir ces 5 lots, par contre un dossier Enedis a dû être monté afin de bien diviser les lots officiellement au niveau des compteurs électriques.
Par contre, Manon avait des contraintes extérieures avec les places de parking imposées par le PLU Son atout : le jardin derrière pour faire une grande plateforme servant de places de parking
Quel mode d’exploitation prévu ?
La location meublée : le but en terme de rentabilité étant de bien tout calculer en partant sur :
– de la location longue durée sur 2 lots
– un autre en colocation
– et 2 en courte durée pour générer plus de cash flow donc plus de bénéfice
Quel financement choisi ?
– Financement achat 130 000 net 150 avec frais agence et frais de notaire
– Travaux total 185000 €
– Cout total financement 335000 €
-Entre les divers revenus de ses loyers, Manon se retrouve avec environ 2000 € de cash flow brut.
Comment Manon va-t-elle utiliser ce cash flow ?
Manon va en placer une bonne partie sur un compte en banque, pour faire gonfler son patrimoine et rebondir sur d’autres investissements immobiliers ultérieurs.
Les conseils que peut nous donner Manon
Face aux mauvaises surprises des devis de certains artisans, il faut gérer son stress et prendre du recul. Ne pas mettre d’émotionnel
Eplucher tous les devis et être au maximum sur place pour suivre les chantiers
Conclusion
Manon a suivi la formation coaching de Julien régulièrement pendant un an et demi. Après de longues recherches sur un marché tendu elle a trouvé un bien à St Brieux. Elle a appris et elle est passée à l’action sans jamais rien lâcher. Elle va concrétiser son projet qui est de parvenir à un investissement très rentable.
Projet Manon 2° partie
Manon nous fait visiter son chantier. Nous nous trouvons actuellement sur le devant de la maison qui possède une très jolie façade. Plus loin se trouve le parking créé pour respecter le PLU.
Nous visitons les différentes parties :
Entrée des parties communes, les fenêtres ont été posées partout.
1er studio au rez-de-chaussée avec une grande baie vitrée. Salle de bain avec douche et toilettes il manque juste dans cette pièce le revêtement hydrofuge
Ensuite appartement Type 2 avec 1 entrée privative et accès au jardin en location, plus la chambre et la cuisine dans l’angle.
On monte au grenier
Rampe en très bon état. Dans le T4 se trouvent 3 chambres, une salle de bain, et une pièce de vie qui sera ouverte sur la cuisine.
Puis dans les combles on va avoir 2 studios identiques avec mezzanine. La hauteur au plafond est de 5 mètres ; un coin nuit apportera de la valeur en location courte durée toute l’année. Il y a un escalier pour accéder à la mezzanine L’idée étant d’avoir tout ouvert.
Création de 3 velux pour les logements. Ce studio bénéficiant déjà d’une fenêtre. A la place de la lucarne, on va mettre un velux, on a l’avantage de la lumière traversante, ce sera une belle pièce de vie lumineuse
. De l’autre coté, on a la même configuration avec une salle de bain, toilettes et pièce de nuit.
Le Projet de Manon est un superbe projet qui montre bien qu’il faut savoir se retrousser les manches pour avancer malgré les obstacles éventuels et réussir à concrétiser son étude de rentabilité.
La vidéo de ce jour est le témoignage de Také. dans le cadre du « coaching-commun ». Son projet concerne un bien qui est revenu sur le marché. Il nous fait part de ses calculs et de ses interrogations.
RÉSUMÉ : TÉMOIGNAGE DE TAKÉ
Také nous parle d’un immeuble sur Avignon qui est revenu de vente après un refus de prêt. Son projet est de faire de l’investissement locatif en colocation et courte durée. L’immeuble est bien situé ; à 15 minutes à pied du centre ville. Il contient 3 appartements et des dépendances.
Také a une série de questionnements qu’il partage dans le groupe de Coaching-commun pour obtenir des réponses et des axes d’amélioration.
Dans un premier temps, on regarde sur Google Map où se situe l’immeuble. La localisation est correcte d’autant plus que la gare et un hôpital se situent à proximité. Le quartier est résidentiel.
Comment se décompose l’appartement ?
Au RDC : un T2 de 48 m2 loué à 450 € mensuels jusqu’en sept 2022
Au premier : un T4 de 72 m2 dont le dernier loyer mensuel était de 610 €
Au 2ème : un T5 de 72 m2 avec une terrasse de 72m2 en duplex dont le dernier loyer mensuel était de 740 €
Les deux lots situés au premier et au deuxième ne sont pas loués actuellement. La valeur locative est estimée à 1800 € mensuels. On peut envisager une colocation et une courte durée.
D’après les plans, un des appartements, celui situé au premier étage et qui contient 4 pièces peut être réaménagé. Du coup cela ferait 4 chambres en tout.
Dans l’appartement du RDC il y a un garage qui peut être rendu habitable.
D’après les photos, sur le premier appartement à l’étage, on se retrouve avec le genre idéal de travaux car il s’agit juste de rafraîchissement . la structure, le sol et les fenêtres ont l’air OK . En revanche, il faut voir d’où vient le petit dégât des eaux et vérifier s’il y a une VMC existante. Il y a 4 compteurs eau et EDF.
Le chauffage actuel étant au gaz, la question qui se pose est : une pompe à chaleur est elle une bonne idée ?
Non, il faut plutôt tout déposer et tout mettre en électrique. D’autant que les fenêtres ont l’air en bon état, et que le sol est nickel.
Quels aménagements peuvent être faits ?
Sur une autre photo on voit que la buanderie peut être réaménagée en studio. Le jardinet peut être aménagé en places de parking.
Sur l’entrée principale ; la façade est très bien ainsi que les parties commune. Il faut juste un coup de peinture. L’escalier en béton est nickel.
Sur la photo du toit, on voit que la structure est parfait; le faîtage et les tuiles sont nickels.
L’appartement qui est loué au RDC n’a pas pu être visité mais d’après les photos là aussi il s’agit juste d’un rafraîchissement..
Que nous montre le fichier d’estimations des travaux intitulé « mon projet rentable » ?
Coût des travaux estimé à 86 000 € soit 500 euros du mètre carré maximum car ce n’est que du rafraîchissement en comptant les parties communes.
On est à 1600€ du prix moyen de la ville pile poil au bon prix travaux compris.
La fourchette haute est à 1900 € mais cela se travaille pour faire baisser le coût.
Le loyer est estimé à 500 € pour le T2. Du coup on a 6 chambres
A combien est vendu ce logement ?
Le logement est affiché à 260 000 €. Také va faire une offre à -15% pour l’avoir à 220000€
Le produit concerné par ce projet est un très beau produit. Maintenant il reste à creuser le projet en termes de cash flow. En effet, le coût des travaux n’est que hypothétique et il faut voir au-delà des plans ce qui peut être fait pour rajouter des chambres ou des lots Le but du jeu étant d’arriver au coût du prix moyen.
Conclusion
Avec Také nous avons vu que c’est un projet très intéressant car en termes de travaux il n’y a que du rafraichissement à faire. A voir si on peut rajouter le garage ou la buanderie et ajouter une chambre pour aller chercher cette rentabilité supplémentaire.
Il faut rester focus sur ses objectifs qui sont pour Také : travailler sur les travaux et les loyers en dehors de cette étude de marché sur le papier, une fois l’offre acceptée Et aller au bout du projet. A bientôt pour une nouvelle vidéo.
La vidéo de ce jour est le témoignage de Maxime S. dans le cadre du « coaching-commun ». Son projet est d’acheter un IDR avec 4 logements. Le compromis est signé. Maxime est dans la phase de création d’une SCI à l’IS et il nous fait partager ses interrogations.
RÉSUMÉ : TÉMOIGNAGE DE MAXIME
Maxime achète un immeuble de rapport, soit un ensemble de 4 logements, dans le but de faire de l’investissement locatif en nu longue durée. Sur une trentaine de biens visités, 4 offres ont été acceptées et 3 perdues car les vendeurs se sont désistés avant le compromis. Sur le bien avec le compromis signé il y a 400 € de cashflow de créé pour l’aménagement des combles et le rafraichissement.
Maxime a une série de questionnements qu’il partage dans le groupe de Coaching-commun pour obtenir des réponses et des axes d’amélioration.
Le coût des travaux est-il estimé? Non pas encore.
Il y a des travaux de prévus dans ces 4 logements mais pour le moment, ils sont occupés par des locataires. Ces travaux, cuisine à équiper notamment, se feront quand les locataires seront partis. Pour pallier le coût des travaux éventuels il faut maximiser la mensualité et emprunter au maximum pour que tu sois sécurisé et que tu puisses rénover de la meilleure façon que ce soit quand les locataires seront partis.
Si tu pars sur 105 000€ pour rafraîchir les 2 lots , des 2 T2 en nu et la rénovation des combles cela va générer 800 € environ tu peux accepter 500 € en location longue durée et les 300 € restant tu les emprunntes.
Julien précise qu’il faut compter environ 30 000 € la rénovation d’un T2
Quelle stratégie adopter ?
Comme il y a des locataires en place tu dois acheter en SCI à l’IS ; les appartements sont en bon état. Tu prévois les provisions nécessaires pour ne pas avoir à piocher ni dans le différé ni dans ta trésorerie au moment où les locataires sortiront.
Quel capital .conseilles-tu pour créer la SCI à l’IS ? Capital fixe ou variable ?
Il faut viser un capital fixe même avec des associés en place. En SCI à l’IS on est imposé sur la plus value moins le capital . Si tu vends le bien c’est la SCI qui est imposée. Au moment où tu dissous la société (elle n’a plus d’actif) on est à l’étape de la radiation du Registre du Commerce
Le capital fixe de 1000 euros = obligation légale ?
Attention : quand quelque chose est signé avant la constitution de la SCI il faut prévoir une clause de substitution pour pouvoir substituer la SCI à l’IS à l’engagement pris dans les premiers temps
Faut il passer par un « legal start » : pour ouvrir un compte bancaire ?
Pour rappel, le Legal start permet de gérer les besoins juridiques en ligne : créer une entreprise, déposer une marque, trouver un avocat, etc.. La réponse est oui : si tu passes par un spécialiste expert comptable par exemple ce sera avec la banque qui te finance.
A savoir : pour créer la SCI à l’IS il faudra faire un dépôt du capital sur la SCI à l’IS avec un compte bancaire ouvert à cet effet ; la banque va établir une attestation de compte de dépôt du capital (ce sont des formalités obligatoires). Mais tu peux avoir recours à une autre banque pour faire ton financement. Une fois que l’immatriculation sera faite, tu obtiendras ton Kbis que tu fourniras à la banque pour débloquer le capital. Ce dernier sera versé sur le compte courant de la SCI
Importance et rôle du gérant de la SCI à l’IS ;
Obligation légale : toute société doit être représentée par un dirigeant. Pour changer de gérant, il est nécessaire de faire une modification de statut ; le mieux est de faire un pacte. extra statutaire.
Le gérant va administrer la SCI à l’IS pour tous les actes de gestion de la vie quotidienne
Avoir recours à un comptable ou expert comptable ?
A savoir : seul l’expert comptable est habilité à sortir les comptes annuels avec une attestation Le recours à l’expert comptable est important au moment de la première déclaration des comptes annuels et des liasses ou déclarations fiscales à sortir.
Y a-t-il des questions primordiales à gérer en amont ?
Il est Important de prévoir et d’anticiper certaines démarches quand tu démarres une SCI que ce soit avec un legal start ou un professionnel. En effet, il faut :
ouvrir le compte dépôt,
verser le capital ,
Obtenir le Kbis et les statuts ,
pouvoir acheter = obtenir le financement ,
faire les travaux.
Contacter un expert comptable . signer le mandat « lettre de mission »
Envoyer les factures à l’expert comptable
Conclusion
Avec Maxime nous avons vu qu’il ne faut surtout pas baisser les bras et continuer les recherches, la patience finit par porter ses fruits. La preuve ; il a perdu une affaire mais il a signé le compromis d’une autre dans la même semaine. Il faut rester focus sur ses objectifs qui sont pour Maxime : son financement et la constitution de la SCI à l’IS .
Il faut avoir le recul nécessaire pour tout gérer afin de gagner du temps et de l’énergie en anticipant les différentes étapes. A bientôt pour une nouvelle vidéo.
