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Les questions les plus fréquentes de l’immobilier

Les questions les plus fréquentes de l’immobilier

Dans cette courte vidéo, Julien MALENGO répond en quelques mots aux questions les plus fréquentes concernant l’investissement immobilier.

Les questions les plus fréquentes de l’immobilier

 

Neuf ou ancien ?

  • Ancien carrément c’est là où on fait de bonnes affaires.

Auto-entrepreneur ou maître d’œuvre ?

  • Maitre d’œuvre car j’aime bien dormir tranquillement.

Appartement ou immeuble ?

  • Appartement sous-entend trop de charges, trop de galères, trop de problèmes.

Impôt ou pas impôt ?

  • Pas d’impôt depuis plus de 10 ans.

SCI ou nom propre ?

  • C’est difficile de choisir comme le chocolat mais l’idéal c’est de  mixer les 2 pour une bonne alimentation.

Banquier ou courtier ?

  • Courtier cela n’a jamais marché. Banquier : oui absolument.

Meublé ou LCD ?

  • Mixer les 2 : meublé pour s’assurer des loyers et Location Courte Durée pour booster la rentabilité.

Achat revente ou division ?

  • C’est une question compliquée. Pour du cash flow c’est la division. Maintenant pour faire de belles plus-values et varier les plaisirs, l’achat revente est très jouissif.

Locatif ou résidence principale ?

  • Pour moi la stratégie d’investissement c’est le locatif mais la résidence principale est un impondérable pour s’enrichir également.  

 

Comment un investisseur immobilier peut changer le monde

Comment un investisseur immobilier peut changer le monde

Dans cette vidéo je vais t’expliquer selon moi comment l’immobilier peut littéralement changer le monde. Avant de te donner tous les détails et le contenu, je t’invite à t’abonner à cette chaîne pour ne pas manquer les dernières nouveautés, les dernières notifications qui vont t’aider à faire des investissements immobiliers passifs qui génèrent du cash dès le premier mois de location.

Résumé : comment un investisseur immobilier peut changer le monde .

J’ai investi dans l’immobilier non pas par passion au début mais par intérêt car l’immobilier est un véhicule d’enrichissement qui permet de remplacer son salaire petit à petit. Mon objectif au début c’était : comment arriver à gagner de l’argent pour pouvoir vivre autrement en gardant le même niveau de vie tout en travaillant moins. J’ai fait des premières colocations, des locations courte durée, des immeubles de rapport, des maisons à diviser…

La vision de l’école des Invest Preneur.

Une fois ce premier objectif atteint, on s’aperçoit qu’on peut poursuivre et atteindre de nouveaux objectifs et qu’on a du temps de libre à y consacrer. Je voulais transmettre ce message à un grand nombre de personnes c’est ainsi qu’est née l’école des Invest Preneur. : mettre en place de véritables programmes d’accompagnement qui permettent à nos membres de faire cette même transition de vie sans prendre de risque, en maximisant le retour sur investissement à chacune des étapes et en ayant le meilleur effet de levier sur chaque investissement immobilier . Et avoir un impact de valeur nationale pour aider le plus grand nombre de personnes à faire cette transition de vie.

Aujourd’hui je suis totalement épanoui à faire des vidéos sur Youtube comme celle là ou à faire des formations, animer des webinaires, à aider les personnes à investir dans l’immobilier parce que ça a changé ma vie; je suis  totalement aligné avec mes valeurs et ce que je fais au quotidien.

Et si j’ai réussi, toi aussi tu peux réussir dans l’investissement immobilier.

  • En  utilisant ton temps libre comme tu le veux.  En ayant une meilleure qualité de vie, de hauts revenus, plus de temps de loisirs et d’éducation à donner à tes enfants avec moins de soucis en tête et moins de stress. 
  • Tu vas avoir du temps pour monter des projets, sans te soucier de la garantie financière car cette dernière tu l’auras déjà mise en place avec tes investissements immobiliers.
  • Tu vas transmettre à tes enfants de la motivation, de l’énergie, des éléments de croyance qui leur permettront à leur tour d’aller au bout de leurs rêves en mettant en place de véritables projets qui leur tiennent à cœur. 

 

Grâce à l’investissement immobilier tu vas être plus épanoui.

En effet, dans mon cas, l’investissement immobilier contribue à mon épanouissement personnel car cela détache mes sources de revenus de mon travail.  Ainsi j’ai par exemple plus de temps libre pour améliorer ma prestation sur Youtube. En effet, petit je n’étais pas le meilleur en termes de communication et là je parle face à la caméra, je fais passer des messages : c’est un véritable plaisir. Quand je fais des webinaires, je sais que j’ai un certain impact sur les personnes et que je les aide en leur apportant de la valeur.

Quels que soient tes projets, tes passions, tu peux toi aussi les réaliser en ayant ce fameux temps libre qui faisait défaut dans le salariat, dans un système qui nous exploite. En plus,  tu seras plus zen, plus cool, plus bienveillant avec ton entourage parce que beaucoup moins stressé.

 

Si cela te parle,  sache que tu as des PDF en description de cette vidéo qui te donnent les bons conseils pour faire les meilleurs investissements immobiliers, les bonnes bases qui te permettront d’amorcer cette transition de vie. Tu peux même aller plus loin dans cette démarche avec l’appel téléphonique avec un de nos coaches qui te diront si tes projets sont viables  et qui se feront un plaisir de te proposer notre projet d’accompagnement individualisé pour faire cette transition, obtenir des rentes, passives dans des maisons que l’on divise, dans des immeubles qu’on exploite en location courte durée ou en colocation, sans prendre de risque, en maximisant chaque effet de levier pour avoir le meilleur retour sur investissement.

Conclusion 

C’est ainsi que d’après moi l’investissement immobilier va changer ta vie et changer de nombreuses vies dans le monde et améliorer la condition humaine en sortant d’un système capitaliste pensé pour les autres mais pas forcément pensé pour toi.

Sache que c’est vraiment à ta portée; si on a réussi cette transition, toi aussi tu peux y arriver. A toi de saisir ton opportunité ! A bientôt pour une prochaine vidéo.

Les 5 plus grosses erreurs en immobilier

Les 5 plus grosses erreurs en immobilier

Dans cette nouvelle vidéo, je vais te citer les erreurs les plus communes que l’on fait quand on débute dans l’investissement immobilier.

Les 5 plus grosses erreurs en immobilier

 

Avant cela, je t’invite à t’abonner à cette chaîne et nous dire en commentaire ce que tu penses pour que l’on puisse développer les stratégies d’investissement immobilier au plus grand nombre de personnes. Et que tu puisses booster ta motivation et ainsi passer à l’action.

Je vais donc te citer les 5 erreurs les plus fréquentes dans l’investissement immobilier.

 

Première erreur : acheter trop cher ; la pire erreur de ta vie

On achète trop cher car :

  • On ne connaît pas les prix de l’ancien,
  • On a peur de négocier,
  • On a peur de perdre l’affaire,
  • On n’ose pas recommencer.

Si le bien est trop cher :

  • Tu ne peux pas faire de plus-value latente dès le premier jour de location,
  • La mensualité va être trop élevée par rapport aux loyers générés. Pour être rentable : 70 % du loyer doit représenter 100 % de la mensualité. Tu auras des refus bancaires, et tu seras bloqué pour les prochains investissements immobiliers.

Pour éviter de faire cette première grosse erreur, tu dois :

  • Etudier les prix du marché pour acheter au bon prix et en dessous du prix du marché,
  • Te poser les bonnes questions : à qui tu vas louer ? pour quelle surface ?
  • Et une fois les travaux faits, tu dois être au prix du marché,
  • Le prix du marché, c’est toi qui le détermine en allant chercher les infos ; tu fais les moyennes et tu obtiens le prix du marché.

Deuxième erreur : louer à la mauvais personne

Si tu tombes sur un mauvais locataire, tu ne peux pas le mettre dehors facilement et tu te retrouves dans des situations délicates.

Pour éviter de faire cette erreur et ne pas prendre de risque, il te faut :

  • Eviter la location nue,
  • Choisir des modes d’exploitation flexibles,
  • Prendre les bonnes assurances : GLI / Visale…
  • Et surtout vérifier les documents donnés et ne pas faire confiance trop facilement.

Troisième erreur : ne pas faire de travaux

Si tu ne fais pas de travaux (on ne parle pas ici de gros œuvre), cela sous-entend :

  • Logements insalubres,
  • Logements non conformes à la DPE,
  • Pas d’optimisation fiscale,
  • Moins de choix de locataires.

En faisant des travaux, tu apportes de la valeur à ton bien. Tu peux le louer ou le vendre plus cher à qui tu veux plus facilement. Et sur ta mensualité cela ne coûte rien d’emprunter un plus pour les travaux sur 20 ou 25 ans.

Il ne faut pas se limiter sur l’optimisation de ton projet

Quatrième erreur : mal estimer le bien que tu achètes

C’est la mauvaise estimation de la «tension locative » et de la «vacance locative ».

Ces deux termes ne veulent rien dire, il faut rentrer dans les détails, les étudier par toi-même et te poser les questions suivantes :

  • Du nu ? du meublé ?
  • Des petites surfaces ? des grandes surfaces ?
  • Quel type de population ? (famille, étudiant…)
  • À la ville ? à la campagne ?
  • Quel type de bien ?
  • Quels sont les prix du marché ?
  • Quel mode d’exploitation ?

Ne fais pas d’hypothèse, fais plutôt des recherches approfondies sur les datas pour être sûr d’avoir ensuite la rentabilité sur ton compte.

 

Cinquième erreur : ne pas être assez gourmand

En te contentant de peu tu risques de louper de belles opportunités. Si ton objectif est d’avancer sur les chemins de la liberté et de l’indépendance financière, alors :

  • Pose tes standards pour générer du cash flow à minimum 500 € net/mois en comptant tout (la gestion locative, les impôts, la CFE…),
  • Choisis la bonne stratégie.

 

Conclusion

La meilleure stratégie à utiliser, je te l’explique en description de cette vidéo. Tu télécharges les ebooks et moi je te retrouve très vite pour une prochaine vidéo.

 

Quelles assurances vérifier pour tes travaux de rénovation ?

Quelles assurances vérifier pour tes travaux de rénovation ?

Quelles assurances vérifier pour tes travaux de rénovation ?

 

Dans cette nouvelle vidéo, on va parler des assurances pour les travaux de rénovation.

Avant cela, n’hésite pas à t’abonner à cette chaîne pour recevoir les dernières notifications afin d’avancer dans le développement de ton projet de liberté et d’indépendance financière.

 

L’assurance décennale

C’est la plus connue, elle est valable 10 ans et souscrite par les artisans. Elle garantit les éventuels vices cachés et dommages et permet une indemnisation via l’artisan. Ce sera à son assurance de pallier d’éventuels dégâts causés sur le chantier et de procéder à ton indemnisation.

 

Cette assurance est une sécurité et une obligation pour les travaux de gros œuvre.

 

L’assurance dommage-ouvrage

En cas de dommage sur ton chantier (un dégât des eaux par exemple) les travaux se trouvent bloqués un certain temps, le temps que l’expert passe et d’être indemnisé. Cette assurance dommage-ouvrage, que tu dois prendre personnellement, te couvre sur ce genre de risques en plus de l’assurance décennale de l’artisan. 

L’expertise est plus rapide, et l’indemnisation est automatique ce qui ne bloque pas les travaux. Mais bien sûr c’est un coût que tu dois inclure dans ton projet de financement bancaire.

 

Cette assurance n’est pas obligatoire mais peut être intéressante et utile selon les projets sur lesquels tu pars :

  • Gros œuvre structurel,
  • Chantier compliqué,
  • Risques de personnes.

De plus, certaines banques exigent cette assurance pour accorder le financement.

 

L’assurance de revente : la CNR (Constructeur Non réalisateur)

Elle est souscrite quand l’activité de marchand de bien ou revente en société se développe fortement. Quand tu revends ton bien, tu es responsable de l’état du bien. C’est valable pour tous les professionnels et ce dès que tu es en SCI.

 

Il y a d’autres types d’assurances si tu investis dans le neuf. Mais si tu regardes cette chaÎne c’est que tu investis sûrement dans l’ancien plutôt que dans le neuf.

 

Conclusion

Il existe 3 types d’assurances que l’on vient de voir. Les deux premières étant les plus utilisées quand tu débutes dans l’investissement immobilier.

Si tu as le moindre commentaire ou question, n’hésite pas à les poser. A bientôt pour une nouvelle vidéo.

 

Comment arrêter de faire de mauvais investissements immobiliers ?

Comment arrêter de faire de mauvais investissements immobiliers ?

Dans cette nouvelle vidéo on va parler des investissements immobiliers classiques.

Comment arrêter de faire de mauvais investissements immobiliers ?

 

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne pour recevoir les nouvelles vidéos et nous dire en commentaire quel type de contenu tu aimerais voir sur cette chaîne Si tu as la moindre question, n’hésite pas à la poser, je serai ravi d’y répondre personnellement.

 

Les choix typiques d’un investisseur amateur 

Je fais cette vidéo suite à une rencontre avec un ancien collègue. Je lui explique ma nouvelle activité : l’investissement immobilier. Il me raconte que lui aussi a fait des investissements immobiliers. Je l’écoute et creuse un peu pour savoir à quel type d’investissement immobilier il s’est intéressé.

 

  • Son premier investissement immobilier : a eu lieu il y a 5 ans : un appartement avec une forte demande locative puisque c’est une zone estudiantine au sud de Toulouse dans lequel il a mis un étudiant.
  • Son deuxième investissement immobilier : lors d’un programme de défiscalisation qui lui permet une économie de 3000 euros d’impôts par an. Cela lui permet de faire du capital : une partie payée par son locataire et l’autre partie par son économie d’impôt.
  • Son troisième investissement immobilier : sa résidence principale dans un quartier coté donc cher au plus proche de son boulot. Le souci c’est qu’il s’est fortement endetté pour acquérir cette magnifique résidence principale.

 

On se résume 

Cette personne fait de l’immobilier avec des locataires, des loyers, du patrimoine…

Peut être que dans 20 ans, quand les crédits seront remboursés, une revente éventuelle sera possible. Avec une potentielle plus value si le quartier a pris de la valeur grâce à l’inflation.  Au pire il récupérera une partie du capital investi.

 

Les erreurs de ce type d’investissement 

Première erreur : sur le logement étudiant

Le logement est meublé et mon collègue a fait une mauvaise déclaration au niveau du statut et perd donc les avantages du statut loueur meublé.

Deuxième erreur : la défiscalisation

Il a payé son appartement tellement cher que, s’il doit le revendre avant la fin de son crédit immobilier, il va perdre de l’argent à la revente. En plus, il doit continuer à travailler pour financer son économie d’impôt.

Troisième erreur : sa résidence principale

L’endettement est trop élevé et va donc bloquer ses futurs projets d’investissements. En fait, ses investissements immobiliers lui coûtent plus qu’ils ne lui rapportent.

Oui, il fait de l’immobilier !

Oui, il fait du patrimoine !

Oui, il fait du capital !

Heureusement pour lui, il se projette sur un mode carrière sur 10 ans, 15 ans  et il avance bien. Sa stratégie est OK si son objectif est de travailler toute sa vie. Il semble heureux et aligné avec son projet de faire carrière et de travailler dur et j’en suis heureux pour  lui.

Les inconvénients de ce type d’investissement immobilier

Mais cette stratégie ne lui permet pas de : 

  • Changer de mode de vie,
  • De diversifier ses sources de revenus,
  • De moins travailler,
  • D’augmenter son pouvoir d’achat.

car il va devoir continuer à travailler pour financer les charges, les dettes qu’il s’est créées.

 

Ton objectif à toi en tant que futur investisseur

Si tu considères que tu peux, grâce à d’autres stratégies d’investissements immobilières te créer de véritables machines à cash, alors choisis le type d’investissement qui te permettra d’atteindre les objectifs de vie que tu souhaites.

Utilise alors la division immobilière ou les immeubles de rapport que tu peux louer en location longue durée pour te dégager minimum 500 euros de cash flow net par mois. Et mixer ensuite les modes d’exploitation pour passer à 1000 euros par mois…

 

Conclusion

Ne limite pas ton potentiel, ne limite pas ta vie !

Il faut être prêt à mettre en place ces actifs qui vont te rapporter du cash, des rentes passives à vie. Si cette stratégie t’intéresse regarde en description de cette vidéo ; je te dis exactement par quoi commencer. Tu télécharges ensuite tes ebooks pour que tu puisses toi aussi passer à l’action comme moi je l’ai fait.

A bientôt pour une nouvelle vidéo.

 

Quelle est la meilleure stratégie d’investissement immobilier ?

Quelle est la meilleure stratégie d’investissement immobilier ?

Dans cette nouvelle vidéo, je vais te parler de la meilleure stratégie d’investissement immobilier en tant que débutant. Et comment évoluer avec les contraintes actuelles du marché car il y a  plusieurs  stratégies possibles.  Chaque  stratégie  doit être adaptée  selon ta localisation et selon le contexte économique  dans lequel on se trouve.

Quelle est la meilleure stratégie d’investissement immobilier ?

 

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne pour recevoir les nouvelles vidéos et ne pas hésiter  à nous poser la moindre question en commentaire, je serai ravi de te répondre.

 

Je vais te partager mon parcours d’investisseur immobilier qui est le cas classique de n’importe quel investisseur immobilier qui veut se lancer.

 

Retour d’expérience : une stratégie facile mais qui comporte pas mal de risques 

 

La première stratégie :  un petit appartement avec ou pas de travaux et on fait de la location courte durée pour dégager du cash flow ou une grosse colocation.

 

Ces 2 stratégies sont pratiques car on peut les faire près de chez soi mais il y a des risques et des aspects  juridiques à respecter tels que les encadrements des loyers dans certaines villes avec des risques de vacances locatives. 

Mais cela ne dégage pas assez de cash flow et la banque va bloquer.

 

Changement du marché avec les années 

Aujourd’hui les banques bloquent rapidement si : 

  • L’investissement immobilier n’est pas assez rentable,
  • S’il n’y a pas assez de plus value,
  • S’il n’y a pas de gestion des risques,
  • S’il n’y a pas de cashflow suffisant pour compenser le taux d’endettement.  

La location et la colocation sont des stratégies possibles mais il faut avoir en tête les risques et les limites.

 

Évolution vers immeubles de rapport 

 

Dans mon parcours, je suis allé plus loin, car je voulais plus de rentabilité. J’ai opté pour la stratégie de l’immeuble de rapport :

  • Avec plus de surface,
  • Donc plus de cashflow,
  • Plus de concurrence.

Si tu choisis cette méthode, tu dois prévoir de chercher à 2 heures maxi de chez toi loin de la foule. Cette stratégie de l’immeuble de rapport va te permettre :

  • D’aller plus vite,
  • De diversifier les risques,
  • D’avoir un meilleur retour sur investissement immobilier.

Actuellement tout le monde cherche à utiliser cette stratégie des IDR. Cela devient compliqué à trouver. Et donc les négociations ne sont pas possibles et tu fais de moins bonnes affaires… 

 

Créer son propre Immeuble De Rapport 

Tu vas avoir plus d’effet de levier pour maximiser ton cash flow. C’est une stratégie plus complexe car les chantiers sont plus importants puisque souvent ce sont des maisons à diviser.

Il y a des démarches administratives à mettre en place mais cela en vaut la peine. La clé de la réussite, c’est de faire les choses correctement sans faire trop de travaux. 

Avec cette stratégie, tu peux en intégrer d’autres ; créer ton IDR dans une maison que tu divises et avoir un appartement en location courte durée ou 2 dont tu vas pouvoir automatiser la gestion. Tu peux cumuler aussi  avec de la colocation  et de la location longue durée….

La stratégie de l’IDR crée de la valeur et t’assure :

  • Un gros cash flow,
  • De la plus value,
  • Un bien qui va prendre de la valeur,
  • Un banquier rassuré.

C’est complexe quand on débute  mais on peut t’assurer un accompagnement personnalisé de A à Z et valider chacune des étapes avec nous.

Tu vas trouver un lien en description de cette vidéo qui te permettra de faire un bilan stratégique de ta situation. A la suite de cela on va te construire un plan d’action pour maximiser le retour sur investissement de ton projet.

 

Les autres stratégies possibles 

Elles dépendent de là où tu habites et là où tu veux investir. 

  • Allier l’achat de terrain à la stratégie  d’investissement immobilier,
  • Investissement  locatif d’achat – revente,
  • De la surélévation.

 

Conclusion 

Télécharge et regarde le contenu de formation que je mets à ta disposition gratuitement pour que tu comprennes laquelle des stratégies de ton secteur va être la plus appropriée pour toi en fonction de ton profil, ta localisation, tes objectifs…

Si tu as la moindre question, je serai ravi de te répondre personnellement.

A bientôt pour une nouvelle vidéo.

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