Dans cette nouvelle vidéo on va voir quels sont les différents types de gestion locative que tu peux utiliser.
Les différents types de gestion locative
Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne et cliquer sur la petite cloche pour ne louper aucune des notifications quand on publie de nouvelles vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses.
En termes de gestion locative, il y a énormément de solutions.
On a 2 cas de figures :
Location Longue Durée incluant la colocation,
Location Courte Durée.
Dans chacun de ces 2 cas il y a 3 types de location possible.
1 – Les options pour la LLD.
1 -1 Ce qui est le moins cher aujourd’hui ce sont les agences en ligne pour des frais de gestion de 4 à 5 %. Ces agences digitales vont s’occuper de la gestion de ta location longue durée ou de ta colocation. Elles vont sous-traiter une partie de l’activité sur place.
1-2 Les agences physiques traditionnelles sur place. Ce sont de grosses structures qui vont prendre des frais de gestion sur les loyers de 8 à 10%.
Pour ces 2 types d’agences, il te faut comptabiliser des frais additionnels pour l’état des lieux (loi Allur) qui vont de 10 à 12€ du mètre carré.
Il y a donc pas mal de frais à prendre en compte même avec des agences en ligne.
1-3Tu peux te comporter comme une agence en ligne avec ton propre système de fonctionnement en :
Automatisant la gestion de tes contrats que tu envoies à tes locataires.
En sous-traitant sur place l’état des lieux, la maintenance.
En ayant sur place un représentant en qui tu as confiance et que tu rémunères à la carte (au déplacement et au temps passé).
Tu fais de belles économies car tu n’as pas les frais d’état des lieux, frais de dossier, ni de commission.
2 – Les solutions pour la Location Courte Durée.
Tu vas avoir des conciergeries en ligne qui vont appliquer des frais de 10 à 15 %,
Et celles sur place qui vont appliquer des frais de 20 à 30% du service.
Pour ces 2 types d’agences, il te faut comptabiliser des frais additionnels pour l’état des lieux (loi Allur) qui vont de 10 à 12€ du mètre carré.
Si tu veux déléguer la totalité de la gestion à ce genre d’intermédiaire sur place pourquoi pas. Mais avec ces frais, ton cash-flow se réduit et tu reviens à des bénéfices identiques au cas de figure en LLD.
La meilleure optimisation est de faire moitié moitié :
Tu crées tes annonces,
Tu mets en place ton système d’automatisation,
Tu fonctionnes avec des partenaires sur place rémunérés à la carte.
Du coup c’est que du bonus car :
Coûts très faibles,
Maximisationde ton cashflow,
Belle qualité de service,
Gain de temps.
Conclusion
Ces 6 modes de gestion locative sont à ta disposition quand tu investis en LLD ou en LCD. Dis-moi ce que tu en penses. Si tu as la moindre question, n’hésite pas à la poser, je serai ravi d’y répondre personnellement en commentaire ou en vidéo comme c’est le cas aujourd’hui.
Dans cette nouvelle vidéo on va parler de la distance, de comment réussir ton investissement locatif à distance
Les 5 clés pour réussir son investissement immobilier à distance
La distance c’est la meilleure rentabilité qui soit. Plutôt que de chercher un bien dans ta ville, il est très puissant d’aller chercher un bien dans la ville la plus proche de chez toi (1 heure à 2 heures grand maxi) afin de trouver un bien au bon prix et proposer des vacances locatives à qui on veut.
On va donc voir les 5 clés que tu dois absolument maîtriser pour réussir ton investissement locatif à distance. Avant de rentrer dans les détails, je t’invite à t’abonner et cliquer sur la petite cloche pour ne manquer aucune des nouvelles notifications quand on publie de nouvelles vidéos. N’hésite pas à me laisser des questions en commentaire, je serai ravi d’y répondre personnellement ou en vidéo.
La première clé : détermine ta stratégie fiscale.
En fonction de la stratégie et des modes d’exploitations que tu vas mettre en place :
Location nue,
Location meublée,
Location courte durée,
Colocation.
Ce n’est pas le même type de recherche.
Il faut savoir que le premier point à maîtriser c’est de bien comprendre la fiscalité. Tu dois aligner ton objectif avec le mode de location à mettre en place. Pour aller vers la bonne direction et le bon résultat
Demande-toi à qui tu veux louer et sous quel régime fiscal.
La deuxième clé : fais une étude de marché professionnelle.
Sur chacun des modes d’exploitation envisagés. Pour être vraiment rentable tu peux en mixer plusieurs, même si cela exige plus de travail.
Cette étude de marché te permet de déterminer :
Le montant des loyers en longue durée,
Quel type de surface est fortement recherché,
De gérer ton calendrier locatif,
Voir le prix en courte durée.
La troisième clé : apprend comment chercher ton bien.
Savoir chasser correctement. Et construire ton business case. Pour savoir si oui ou non c’est une bonne affaire.
On ne se déplace pas à chaque fois,
Le déplacement sert à faire uniquement des offres,
Un travail de préparation et de calcul doit être fait en amont,
Faire des hypothèses et des recherches d’informations.
La quatrième clé : trouve un artisan de confiance sur place.
Tu dois absolument trouver un artisan :
Expérimenté,
De confiance,
Force de proposition,
Créatif,
Qui t’apporte une solution technique économique,
Qui te fais un devis clair.
Par l’intermédiaire de recommandations dans la ville où tu investis. De nos jours, il y a divers moyens de trouver un petit artisan ou un artisan tous corps d’état capable de bien faire tes travaux de A à Z.
La cinquième clé : trouve un gestionnaire sur place.
Un bon partenaire en gestion locative :
En longue durée,
En courte durée.
Tu peux trouver sur le marché plusieurs acteurs et plusieurs tarifs selon les services proposés. Là aussi pour les trouver on utilise les recommandations, les tests.
OU développe ton propre système avec des entrepreneurs sur place, rémunérés à la carte selon les prestations réalisées sur place.
Conclusion
Je t’ai fait part de ces 5 clés pour investir correctement. Mais il y en a d’autres décrites en PDF que tu peux télécharger totalement gratuitement en bas de cette vidéo. Il te reste à les appliquer pour te créer du cash-flow, de la plus-value, remplacer petit à petit ton salaire et te faire un beau capital. A bientôt pour une nouvelle vidéo.
Dans cette nouvelle vidéo, on va voir comment bien choisir ton artisan pour tes travaux de rénovation.
Comment bien choisir son artisan pour ton investissement immobilier
Avant de rentrer dans les détails, je t’invite à t’abonner à cette chaine pour booster l’algorithme afin d’aider le plus grand nombre de personnes et nous dire en commentaire quel sujet tu veux voir aborder. Et te faire ainsi un contenu qui t’intéresse réellement.
Le sujet de cette vidéo concerne les travaux et le fait de bien choisir ton artisan pour ne pas avoir de problèmes. Même s’il existe toujours des mauvaises surprises en rénovation, le choix de ton artisan va permettre d’éviter des grosses déconvenues comme on peut le voir à la télé :
L’artisan qui est parti avec l’acompte,
L’artisan qui a fait faillite et ne finit pas le chantier,
L’artisan qui commet de grosses erreurs de conformité.
Fais appel à ton propre réseau
Il ne faut surtout pas chercher un artisan sur le bon coin ou qui fait de la pub. La qualité d’un artisan se transmet de bouche à oreille ; il a son carnet de commande plein pour plusieurs mois ; il ne peut donc pas être disponible de suite et n’a pas besoin de faire de la pub.
La meilleure chose qui soit c’est la recommandation de ton entourage ; d’un investisseur, d’un collègue, d’un proche… Ces derniers pourront attester du sérieux de l’artisan :
N’a pas modifié le devis établi,
A respecté ses engagements,
A laissé le chantier propre,
Il a suivi le planning annoncé dès le départ.
Fais passer un entretien à ton artisan
Plusieurs options sont possibles :
Visiter un des chantiers qu’il a effectués pour éviter de nombreuses déconvenues par la suite :
Affiner sa spécialité : cela permet de mieux voir l’étendue des capacités de l’artisan sur tes projets à réaliser sur divers domaines tels que :
La rénovation,
La division,
La décoration.
Demander à voir les photos de ses réalisations
Son expérience fera de ton projet une réussite.
Prospecte intelligemment
Tu dois faire de la prospection via :
Le groupe Facebook de la ville,
Les groupes d’investisseurs immobiliers : le IVP.
A toi d’aller chercher les recommandations en te créant des contacts.
Fais tes propres vérifications
Une fois les contacts établis avec les artisans, il va falloir les rencontrer physiquement ou par téléphone. Et lui poser des questions sur :
Quel type de projet il a travaillé,
La structure de ses devis (la main d’œuvre est-elle séparée du matériel ?),
TVA applicable,
Assurances,
Coût des matériaux (marque et gamme de prix),
Ses fournisseurs.
Il va falloir faire une visite de chantier avec lui et lui poser des questions sur place pour tester :
Son honnêteté,
Sa crédibilité,
Sa créativité,
Sa valeur ajoutée.
L’artisan doit être :
Transparent,
Compétent,
Apporteur de solution,
Actif.
Il va falloir observer et analyser les devis :
Voir si chacun des postes est détaillé clairement,
Puis vérifier les assurances,
Voir si la société a plusieurs bilans à son activité.
Concernant les travaux, si tu veux vérifier que les prix donnés par l’artisan sont correct, il faut savoir que :
100 % du prix est constitué de 50% de matériel et 50% de main d’œuvre,
Si cet équilibre n’est pas respecté cela veut dire qu’il y a un souci dans l’honnêteté de l’artisan.
Conclusion
Il faut connaître les prix des matériaux pour le type de travaux et rendus que tu attends.
Pour ce faire, j’ai créé un PDF en description de cette vidéo qui te permettra de savoir exactement les prix et les comparer aux devis présentés par l’artisan par rapport aux moyennes des projets d’études standard réalisées. Ces moyennes vont t’aider à valider le contenu de tes devis et à bien choisir tes artisans.
N’hésites pas à poser la moindre question en commentaire.
Dans cette vidéo, je vais te donner plusieurs techniques qui vont t’aider à rentabiliser au mieux ton investissement immobilier.
Comment multiplier par 10 la rentabilité de ton investissement immobilier
Tu vas voir la puissance phénoménale de cette solution. Reste bien jusqu’à la fin de cette vidéo pour découvrir comment tu pourras l’appliquer très facilement.
Avant de rentrer dans les détails, je t’invite à t’abonner et à cliquer sur la petite cloche pour ne manquer aucune nouvelle concernant les investissements immobiliers qui peuvent changer ta vie.
Le secret bien gardé des pro
De nombreuses techniques d’investissement immobilier existent sur le marché mais réservées aux marchands de bien, aux professionnels de l’immobilier. Elles sont désormais accessibles aux particuliers. Ces techniques utilisées depuis la nuit des temps vont te permettre de décupler le potentiel de ton projet, si tu désires t’enrichir en créant du cashflow et de belles plus-values très facilement.
Objectif cashflow : la maison à diviser
C’est une stratégie puissante pour créer des lots afin de maximiser :
La rentabilité
Le cashflow
Investissement classique pour faire de la division immobilier légalement :
Selon l’agencement extérieur du bien que tu vas acheter et selon la réglementation en mairie, on peut te demander de créer des places de parking, ce qui conditionne le nombre de lots, de logements à créer, et une zone de retournement.
Objectif plus-value : la division de parcelle
Selon la configuration d’un grand terrain, tu peux te retrouver avec plusieurs options :
Il faut penser “optimisation” comme les marchands de bien et choisir parmi les 2 solutions suivantes :
Investissement immobilier locatif classique,
Diviser le terrain,
Si ce terrain est constructible, tu as tout intérêt à l’exploiter ou à le revendre donc à changer de projet et au lieu de favoriser du cash-flow, favoriser la plus-value.
Selon les situations, c’est une démarche simple avec une simple demande à la mairie au préalable et réponse sous 1 ou 2 mois par les bâtiments de France à condition d’avoir un accès privé à chaque terrain.
Pour maximiser l’effet de levier de tes investissements immobiliers il faut adapter ton projet.
Les précautions à prendre
2 points à considérer :
Favoriser la demande préalable,
Éviter le permis d’aménager c’est la réglementation des lotisseurs. Attention : tu peux être qualifié de lotisseur avec seulement 2 lots.
Par exemple, si tu as un terrain divisé en 2 lots avec accès indépendants depuis la route avec des places de parking et une aire de retournement : c’est une simple demande préalable et ça coûte zéro. Tu obtiens une réponse rapide avec du cash que tu récupères.
Par contre : si un seul point d’entrée sur la route au lieu de 2 on parle alors de créations d’accès sur la parcelle et tu deviens lotisseur.
Pourquoi je t’explique ces techniques ?
Ce sont des techniques à maîtriser absolument pour pouvoir adapter ton projet et ta recherche. Pour exploser non pas ton cash-flow mais ta plus-value.
Il est impossible de nos jours de trouver des terrains sur lesquels tu vas pouvoir faire de la division car ils ont déjà tous été divisés.
Tu dois donc chercher des terrains avec des maisons que tu vas pouvoir diviser et faire une division foncière. Résultat: c’est le jackpot : cash-flow + plus-value.
Conclusion
Quand tu recherches un immeuble ou une maison à diviser, cette technique est très puissante et pas compliquée. C’est cette méthode qu’on met en place au quotidien avec les personnes qu’on accompagne.
Si tu veux savoir comment ça marche ; tu peux prendre un appel téléphonique accessible depuis cette vidéo en description. On sera ravi de te conseiller. Dis-moi en commentaire ce que tu penses de cette technique. A bientôt pour une nouvelle vidéo.
Dans cette vidéo on va voir s’il vaut mieux acheter ou vendre son investissement immobilier en 2022 ou 2023.
Acheter ou Vendre en 2022 / 2023 !
Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne, à cliquer sur la petite cloche pour recevoir les notifications des dernières vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses. Si tu as la moindre question, n’hésite pas à la poser, je serai ravi d’y répondre personnellement.
Aujourd’hui on va parler de vendre en 2022 et d’acheter en 2023 ou à l’inverse commencer à acheter en 2022 et vendre en 2023. Qu’est-ce qu’il est plus intéressant à faire ?
Je te fais cette vidéo avec plaisir pour répondre à cette question posée en commentaire.
Pour traiter des avantages et inconvénients de chacune de ces options, on va les prendre une par une.
Option 1 : acheter en 2022-2023
Évolution du contexte économique avec de l’inflation qui arrive suite à une crise, une guerre et une raréfaction des ressources. Le gouvernement n’a pas intérêt à agir sur cette inflation qui prend de l’ampleur ou la réduit sinon sa dette va s’amplifier. Les taux d’intérêt augmentent et remontent car les vannes d’argent dispensées par la Banque Centrale Européenne se referment peu à peu.
Les conséquences sont d’avoir :
Des mensualités plus hautes,
Un coût total du crédit plus haut,
Des prix qui augmentent,
Une concurrence qui se développe,
Un marché immobilier qui reste en croissance tout en restant une valeur refuge.
Plus tu attends pour acheter un bien immobilier, plus les taux d’intérêt seront élevés. Ces derniers augmentent tous les 15 jours.
Plus le coût total du crédit sera élevé,
Plus petit sera ton cashflow.
Cela ne veut pas dire que tu vas faire de mauvaises affaires mais que tu vas devoir aller chercher des opportunités et surtout passer à l’action.
Option 2 : vendre en 2022-2023
Mon choix personnel depuis 2021
A cette date, j’ai commencé à revendre certains de mes biens les moins rentables. Le tigger ou élément de gâchette qui te pousse à vendre, c’est la fiscalité. A partir du moment où ton investissement immobilier devient plus imposable donc moins intéressant cela te pousse à faire des arbitrages.
Les critères pour vendre :
La fin du différé
La fin du cashflow
Le démarrage de l’imposition
Tu as tout intérêt à récupérer le capital et la plus-value à la vente de ton investissement.
Quelle est la bonne question à se poser ?
Oui tu vas devoir arbitrer si tu veux faire des investissements immobiliers peu importe le contexte économique. Et tu dois penser également à la réalité du marché qui est : plus tu attends, moins cela sera intéressant.
Les taux sont arrivés à un taux si bas qu’ils ne peuvent pas baisser plus. Ils sont même en train de remonter. Pendant ces 10 dernières années, on a pu profiter de cette opportunité. Mais ce n’est pas parce que le financement bancaire est moins intéressant que tu ne peux pas faire de bonnes affaires.
Arrête de te poser des questions et lance-toi pour saisir les opportunités.
Acheter ou vendre ne dépend pas des taux. Il suffit d’adapter la stratégie, le mode de location.
Conclusion
Il n’y a pas de bon moment pour investir. Les avantages et inconvénients sont liés à un contexte global, économique. A toi de t’adapter au contexte et passer à l’action. Il y a encore de super bonnes affaires je le constate tous les mois avec les personnes qui bénéficient de notre programme d’accompagnement.
Tu dois pour cela te former et comprendre quel type de bien acheter, quelle fiscalité appliquer, quels types de travaux effectuer. Tu as toutes ces informations dans les PDF en description de cette vidéo. Télécharge les ebooks gratuitement pour te lancer et aller chercher la rentabilité, augmenter tes sources de revenus ou remplacer ton salaire.
Investir ou épargner ? On va voir dans cette vidéo pourquoi tu ne dois pas t’accrocher à ton épargne.
Comment investir efficacement ton épargne pour t’enrichir !
Dans cette nouvelle vidéo, on va parler épargne. C’est une question cruciale posée récemment : « pourquoi se libérer de son épargne et ne pas la garder ? ».
Regarde jusqu’au bout cette vidéo pour que tu comprennes la logique principale qui va au-delà de l’épargne.
Petit point sur la situation économique
L’inflation actuellement en Europe est à son apogée depuis les 10 dernières années et va continuer à augmenter (7%). En France, c’est moins mais cela va également continuer à augmenter.
On va devoir s’adapter à ce phénomène de hausse générale des prix que ce soit sur la baguette de pain ou sur le bien immobilier. La vie va être plus chère. En revanche, les salaires et les loyers n’augmentent pas forcément.
Plus le temps passe en période d’inflation plus tu perds en pouvoir d’achat. L’intérêt du gouvernement est que cette inflation augmente pour réduire ses propres dettes.
Si tu es propriétaire d’un bien immobilier avec un crédit et une mensualité à rembourser, ton bien immobilier va prendre de la valeur. Demain tu le revends ; tu récupères plus d’argent.
Les loyers vont augmenter même si c’est lentement ; c’est donc plus intéressant. C’est la même chose pour le gouvernement qui n’a pas intérêt à nous sortir de cette situation.
Quel impact sur ton épargne ?
L’épargne que tu as sur ton compte bancaire perd de la valeur d’année en année quand l’inflation augmente aussi rapidement.
Par contre il te faut toujours avoir une épargne de sécurité qui correspond à 6 mois minimum de trésorerie voire un an pour subvenir à tes besoins ou faire face à un imprévu.
En revanche, si tu as au-delà de 1 an de trésorerie de sécurité, ton épargne se gaspille de jour en jour.
Comment arrêter les frais ?
Pour y remédier tu peux :
Faire de la bourse mais c’est volatile et risqué.
Placer ton épargne en équity (capitaux propres) dans des entreprises qui se développent ; il faut beaucoup d’apport et aimer le risque.
Faire un placement immobilier c’est peu risqué et c’est sûr. Tu peux te servir d’une partie de ton épargne pour financer les frais de notaire, d’agence…
Par exemple, si tu as 100 000 € d’épargne, tu peux faire 10 placements dans 10 biens immobiliers. A coup de 10 000 € pour financer les frais de notaire…
Le rendement de ton épargne va être supérieur à tous les livrets qui existent et beaucoup plus garantis que les marchés boursiers.
Tu développes ton capital, d’autres projets, d’autres investissements immobiliers avec du capital remboursé par tes locataires.
Lorsque tu revends tu récupères de la plus-value et du cashflow.
Ton épargne est très bien placée et très bien investie car ton bien va prendre de la valeur puisque le prix du bien augmente. Donc tes 10 000 € placés vont prendre 10% de rendement par an et prendre 3 à 5 % par an sur l’inflation.
Conclusion
Ne pas t’accrocher à ton épargne et la transformer en actif immobilier, c’est la meilleure stratégie d’investissement immobilier que tu puisses faire si tu as de l’épargne.
Si tu veux te lancer dans l’investissement immobilier à haute rentabilité tu peux télécharger en PDF au-dessous de cette vidéo, des e-books qui vont t’aider à partir sur de bonnes bases et vont t’aider à comprendre comment marche l’investissement immobilier.
