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Le témoignage de Maxime

Le témoignage de Maxime

Maxime a 26 ans et vient de terminer la formation Liberté financière 4.0

Il témoigne dans cette vidéo sur les points forts du programme et nous suggère les axes d’amélioration.

J’espère retrouver Maxime pour une prochaine dans quelques mois lorsqu’il aura fait sa première acquisition. 😀

Chapitres:

0:00 Introduction

0:11: Présentation

01:08: Une méthode pas à pas et adaptation constante du programme

02:24: Les 3 points forts du programme

05:53: Axe d’amélioration proposé par Maxime

08:26: Conclusion

RÉSUMÉ DE L’AVIS DE MAXIME SUR LA FORMATION LIBERTE 4.0 DE JULIEN MALENGO

Je viens de terminer la formation Liberté financière 4.0 et je veux te faire un retour sur ce que j’ai apprécié et ce qui pourrait être amélioré dans cette formation.

Présentation

Je m’appelle Maxime, j’ai 26 ans. J’ai mis un terme à mes études d’architecture pour me convertir aux énergies renouvelables et passer à la vitesse supérieure au niveau de l’investissement immobilier.

J’ai adhéré à ton programme en même temps que j’ai eu mon CDI.

Objectif à court terme : finir la formation avant la fin de ma période d’essai.

Objectif à moyen terme : avoir fait ma première acquisition immobilière ultra rentable avant sept 2021

 

Une méthode pas à pas et adaptation constante du programme

La première grosse plus value de ta formation invest-preneur, c’est l’axe directeur que tu nous donnes : tu vends un bien avec 1000€ de cash flow net  mensuel qui paraît idéaliste mais qui au final s’avère réalisable.

Tu montres des cas concrets avec des exemples chiffrés, tu argumentes tes choix étape par étape. Ton approche « pas à pas », en direct est une réelle plus value.

Autre point positif : la mise à jour régulière des méthodes. Comme tu le dis souvent « le marché change très vite et il faut sans cesse s’adapter ». Je n’ai donc pas l’impression d’avoir une formation déjà obsolète une semaine après mon achat !

De plus, dans ta formation il y a toujours un fil conducteur que tu suis ; tu présentes le chemin à suivre, les critères à prendre en compte pour y arriver et les bonnes stratégies d’investissement immobilier qui permettent de mener à terme l’opération envisagée.

 

Les 3 points forts du programme

1-accompagnement et investissement personnel

 

Tu es un formateur simple et accessible. Tu prends vraiment le temps de détailler chaque projet et donner le maximum de conseils. Cette proximité avec les membres du programme est une réelle force.

Personnellement j’ai suivi d’autres formations auparavant dans lesquelles le formateur consacrait 15 minutes par mois. Toi tu consacres 3 heures par semaine pour nous enseigner des stratégies qui nous aident à passer à l’action et réussir notre projet.

 

2- thématique de l’automatisation

 

Tu nous donnes des solutions concrètes pour rendre l’ investissement immobilier passif compréhensible, accessible.

Cette automatisation est une réelle force car beaucoup aujourd’hui investissent dans l’immobilier pour « se dégager du temps libre » comme tu le dis souvent.

L’automatisation sur le  thème de  la location courte durée est très bien développée. J’ai d’ailleurs beaucoup appris.

Il serait peut être intéressant de plus développer l’automatisation  sur les baux meublés traditionnels…

 

3-la partie bonus

Tu passes en revue chaque étape administrative de l’achat d’un bien. Tu détailles chaque document de manière exhaustive : un réel plus pour les personnes lambda qui arrivent d’un univers complètement extérieur à celui de l’immobilier.

Cette partie devrait être encore plus mise en valeur pour ne pas être oubliée par les membres.

 

Axe d’amélioration proposé par Maxime

Je verrais bien une petite amélioration éventuelle qui pourrait être intéressante et enrichissante pour les prochains Invest Preneurs dans un chapitre de ta formation. Le « dossier » d’anciens étudiants qui pourrait expliquer les parcours de chacun :

– Un graphique avec le parcours montrant les erreurs des membres qui ont réussi 

– Un éventail de profils types auxquels me rapprocher pour m’aider à monter ma propre stratégie d’investissement à long terme.

– Une trace écrite et un support visuel (un support graphique synthétique) expliquant le parcours de ces membres avec les points positifs et négatifs.

 

Conclusion :

J’ai vraiment apprécié ton programme et chaque vidéo de ta formation. J’ai conscience de la progression avant et après avoir suivi ta formation. En effet, lors des visites avec les agents immobiliers, j’étais capable de leur poser les bonnes questions.

Je te tiens au courant de l’évolution de mon projet personnel. A très vite pour une nouvelle session de coaching!

 

🥇 4 astuces pour maximiser le cashflow d’un investissement immobilier locatif

🥇 4 astuces pour maximiser le cashflow d’un investissement immobilier locatif

Dans cet article je te donne quelques-unes de mes meilleures astuces pour maximiser le cashflow que tu peux avoir avec tes investissements locatifs. Ces astuces sont le fruit de mes années d’expériences en gestion de biens immobiliers à travers diverses stratégies (Collocation, Location courte durée, division…). Je sais qu’elles fonctionnent car je les utilise (ou je les ai utilisé) pour maximiser autant que possible mon propre cashflow 😉

 

⏯ Vidéo d’accompagnement : « Comment maximiser le cashflow net de tes investissements immo »

Chapitrage :

00:00 : Introduction
00:45 : 1er levier pour maximiser ton cashflow : le prix d’achat
01:57 : 2ème levier pour maximiser ton cashflow : les travaux
02:40 : 3ème levier pour maximiser ton cashflow : les annonces
04:21 : 4ème levier pour maximiser ton cashflow : la gestion de tes biens
05:42 : Conclusion

Résumé de la vidéo :

 Je vais t’expliquer  comment faire pour maximiser le cashflow, comment augmenter rapidement tes revenus, remplacer ton salaire et quitter ton job si tu le souhaites, le tout grâce à l’immobilier. 

Il y a 4 leviers que tu dois absolument maitriser si tu veux augmenter ton cashflow  et exploser ta rentabilité

  1. Le prix d’achat
  2. Les travaux
  3. Les annonces
  4. La gestion de tes biens

Le premier levier pour maximiser le cashflow : le prix d’achat

 

Plus tu achètes bas,  meilleure sera ton opération au prix du marché de ton secteur. Tu dois aller dans les villes où le prix d’achat est plus bas que la moyenne.  

Pour que tu puisses : 

  • négocier 
  • louer très cher 
  • maximiser tes loyers.

Le choix de la ville c’est la moitié du job dans l’obtention d’un cashflow positif.

Tu pourras y faire une  bonne négociation car tu seras dans un secteur favorable sans  trop de concurrence.  La sélection de la ville se fait par des études de marché.

 

Le deuxième levier pour maximiser le cashflow : les travaux

 

Tu achètes beaucoup de surfaces car c’est moins cher au mètre carré.  Tu ré-agences tout cela en mode investisseur et non pas en mode « bon père de famille » avec des couloirs et des placards partout. Tu crées  le maximum de chambres dans la légalité pour un maximum de rentabilité. Tu repenses à l’espace de manière pertinente. Comme je l’expliquais déjà dans l’article « Investir dans un quartier populaire« , il y a un équilibre hyper important à rechercher entre empathie pour le futur locataire que tu auras (le but étant qu’il reste le plus longtemps possible pour éviter les mois sans loyer) ET la recherche de la rentabilité locative. 

 

Le troisième levier pour maximiser le cashflow : les annonces 

 

Il  y a encore 5 ans il suffisait de poster une annonce sur Booking ou AirBnb pour voir son bien loué. Aujourd’hui avec la concurrence il y a tellement de personnes qui appliquent ces stratégies qu’au final le marché,  l’offre a fortement évolué. 

Il faut être meilleur que tout le monde :

  • Tu dois faire en sorte d’être positionné sur les premières pages des moteurs de recherche.
  • Tu dois être bien référencé.
  • Tu dois avoir ton propre système de réservation sur Google (je te donne l’astuce dans ma vidéo). 

Du coup là aussi tu maximises ta rentabilité en louant beaucoup plus cher et tu trouves des clients qui sont prêts à payer une prestation parfaite..

 

Le quatrième levier pour maximiser le cashflow : la gestion de ton bien  

Si tu cherches  à louer de façon traditionnelle en longue durée tu peux utiliser les agences  mais si tu veux maximiser  ton cashflow,  ta rentabilité, c’est 10% qui s’évapore. La solution c’est de faire une partie du job toi-même,  pour  arriver à automatiser les réservations, les baux en courte durée. Et tu délègues l’autre partie à des personnes sur place pour faire le ménage, les entrées et sorties. Tu réduis ainsi fortement tes coûts de gestion.

Conclusion du résumé

Voilà 4 effets de leviers que tu dois absolument maîtriser  pour arriver à  optimiser ton cashflow,  ta rentabilité et aller chercher jusqu’à  1000 euros de cashflow net mensuel. Pour ma part,  les 2 derniers investissements  que j’ai fait génèrent  au minimum  1000 euros de cashflow en longue durée  et 1500/2000 € en courte durée.

J’accompagne des personnes en programme d’accompagnement qui arrivent à faire la même chose voir plus. Donc si cela t’intéresse,  il y a un lien ci-dessous pour t’inscrire à cette conférence où je te donne tous les détails du genre : 

    • Quel  type de bien il faut chercher 
    • Dans quelle ville il faut aller
    • Comment bien  optimiser…

 

Dans cette conférence, je parle également de financement car il faut  être de plus en plus professionnel. Bref je  partage toute mon expérience dans ma conférence. Alors  à bientôt  si tu veux en savoir plus…

Le Cycle de l’Investisseur Immobilier

Le Cycle de l’Investisseur Immobilier

La vie d’investisseur immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Vous évoluerez sans cesse et il est important de maîtriser ces évolutions et d’avoir une vision sur le long terme.

Chapitres:

0:50: stop aux idées reçues

1:48: l’endettement

3:45: maximiser le cash flow

7:55: l’imposition

10:18: la revente

12:55: Le rachat

14:40: Conclusion

 

Résumé : Le cycle de l’investisseur immobilier 

Hello très  cher Invest Preneur!

Dans la vidéo de ce jour, je vais t’ expliquer le cycle de la vie de l’investisseur immobilier.  Il y a des évolutions et étapes que tu dois perpétuellement maîtriser c’est ce que l’on va découvrir dans cette vidéo.

Plusieurs critères sont à prendre en compte : 

  • l’endettement
  • le cash flow net
  • l’imposition
  • la revente
  • le rachat

Avec ce cycle tu resteras toujours sécurisé en termes de revenu et ton patrimoine grossira.

L’endettement 

Pour ma part je suis passé par plusieurs paliers  : 

  • 500 000€
  • 1 million d’euros 
  • 1.5 million d’euros 
  • 2 millions d’euros 

 Actuellement je suis à 2 millions avec 4000 euros de cash flow chaque mois.

 Mon objectif  2021 est de redescendre à 1.5 million d’actifs.  Je vais passer à un mode plus  passif longue durée, l’objectif étant de m’alléger de cet encours des 500 000 pour arriver à 3000/ 4000 euros de cash flow. 

A court terme, n’ayant plus de CDI, je dois rembourser ma dette pour que la banque me prête de l’argent pour investir à nouveau fin 2021/2022.  

Une nouvelle boucle de ce cycle de vie de  l’investisseur immobilier commencera alors.

Maximisation 

Au début, pour arriver à remplacer ton salaire ou du moins gagner plus d’argent,  pour avoir plus le temps de vivre et être plus libre de tes choix,  tu dois aller chercher la maximisation du cash flow  en utilisant les diverses stratégies à haut rendement : 

  • LCD
  • Colocation
  • IDR
  • Division

 

Stratégies  qui m’ont permis de générer plus de 1000 euros de cash flow net par mois. Tu peux d’ailleurs voir la conférence sur ces stratégies sur le lien ci- dessous. 

Tu dois vraiment te donner les moyens pour  : 

  • Aller chercher le maximum de cash flow en investissant dans des endroits avec un peu de ruralité (ce qui sous entend un peu de distance) où tu es sûr de pouvoir négocier plus facilement. Il faut trouver les bonnes villes où tu peux négocier et  utiliser les bonnes  stratégies. 
  • Générer  un minimum de 3000 €  de cash flow mensuel pour vraiment être sécurisé. Il faut bien absolument avoir de l’épargne (soit une année d’épargne disponible) avant de te lancer dans l’investissement immobilier.
  • Aller chercher le maximum d’endettement grâce à ton CDI plutôt qu’en t’amusant à faire de la sous location car tu ne pourras pas l’utiliser.
  • Pratiquer l’automatisation, l’optimisation  ce que j’appelle l’autogestion c’est-à-dire que tu gères toi-même le maximum de choses sans passer par un intermédiaire pour minimiser l’argent qui sort inutilement de tes poches chaque mois. 

 L’imposition

Au début de tes investissements, tout va bien, tu commences à gagner de l’argent sur plusieurs années.  Ensuite arrive l’imposition.  Je te montre dans une autre vidéo les évolutions des statuts LMNP et LMP.

 A mon sens, tant que tu n’es pas imposé, tant que tu es en déficit, tu gardes ton bien car tu as travaillé dur pour générer du  cash flow.  Tu t’enrichis dans une phase  différée et en non imposition.

Si tu souffres d’imposition penses à la SCI à l’IS. 

  • soit tu fais le choix de payer les 15% d’impôt et rester en SCI à l’IS.
  • soit tu choisis le statut LMNP / LMP mais à un moment donné l’impôt peut te mettre en danger par rapport à ta trésorerie et au cash flow que tu as généré. Pour ne pas être dans cette position il faut penser à la revente.

La revente 

Elle se fait obligatoirement après différé car tu as négocié dur pour avoir un différé et garder ton cash quand tu n’as plus de déficit. 

Attention il te faut une  raison valable pour la revente car les impôts peuvent assimiler cette revente à une activité de marchand de biens avec TVA et autres régimes à calculer.

Le but quand tu revends c’est d’aller chercher la plus value. Si tu n’as pas de plus value, n’achète surtout pas. On obtient la plus value à l’achat mais pas forcément à la revente ! 

Le rachat 

Une fois la plus value récupérée tu vas pouvoir réinvestir avec un encours important. L’apport généré grâce à tes reventes te donnera une  mensualité de crédit  minimisée. Ce qui te permet de faire de la location en courte ou  longue durée.

Conclusion 

Au départ les stratégies de haut rendement te permettent de t’enrichir et petit à petit tu reviens à des modes de location plus passifs.  À terme tu es vraiment en mode passif et rentier

Ce cycle de vie prend un certain temps car au début tu dois aller chercher le maximum de cash flow en utilisant un maximum de stratégies.

Je te retrouve bientôt pour une prochaine vidéo.

 

LMNP / LMP Comment s’adapter ?

LMNP / LMP Comment s’adapter ?

Le propre de l’investisseur immobilier est d’anticiper et de réfléchir aux différents montages fiscaux afin de ne pas être perdant et maximiser son cashflow. Découvre mon raisonnement pour 2021 dans cette nouvelle vidéo.

Chapitres:

0:00: Introduction

0:40: le statut LMP

04:41: accepter de payer de l’impôt

05:50: revenir LMNP

08:00: mes 2 options

09:45: mes ebooks

10:15: conclusion

 

Résumé : LMNP / LMP : comment s’adapter?

Hello très cher Invest Preneur!

Je te parle dans cette vidéo d’imposition :  LMNP,  LMP  et aussi SCI à l’IS. Je vais t’expliquer ce que j’ai en tête pour ma stratégie fiscale.

 Le statut LMP

Je suis LMP puisque j’ai quitté mon boulot de cadre supérieur. Je génère du cash flow qui me permet de manger car je ne sors pas de dividende  avec ma SCI à l’IS. L’autre part de mes revenus provient de ma  société de formation où j’accompagne les Invest-preneurs en devenir.  

Dans le statut LMP je conserve une sécurité sociale.

En effet, tant que tu es en déficit, tu payes un minimum de 1200 € de forfait pour avoir accès aux   mêmes droits basiques que les salariés. 

Pour moi le fait d’utiliser ce barème basique de 1200 euros est lié au fait que j’ai du déficit grâce aux investissements en meublé  (en SCI et en nom propre) que j’ai fait avec beaucoup de travaux. Avec la SCI à l’IS tu peux faire passer des charges là-dessus tout en restant dans la légalité. Il te reste uniquement la partie pour manger car tu ne te sers ni dividende ni salaire.

Pour ma part, la partie qui me reste pour manger me vient des locations meublées LMNP et actuellement LMP. Soit 1200 € une fois que j’ai fait les déclarations et démarches pour régulariser la situation : on est déclaré, on cotise à la Sécurité Sociale et ça marche.

Accepter de payer de l’impôt

Quand je n’aurai plus de déficit j’aurai 2 options :

  • soit je recrée du déficit en continuant à investir  mais c’est un cercle vicieux qui ne peut pas aller très loin, l’emprunt n’étant pas illimité. De plus, tu dois piocher dans ton cash flow pour effectuer les travaux éventuels.

 

  • soit j’accepte de payer un impôt et les charges de Sécurité Sociale. Celles-ci correspondent à 45% du résultat quand on est LMP. En réalité, elles correspondent  à la perte de 2 à 3 mois de  loyer net. C’est pénalisant mais pas dramatique si on l’a bien anticipé.

 

Revenir LMNP

Autre option : revenir LMNP ce qui veut dire revendre des biens sur lesquels je peux avoir beaucoup de plus value.

Je diminue mes revenus locatifs pour rester aux 23 000 € maximum. Comme je récupère de la plus value, je peux racheter des biens. Biens dans lesquels je vais mettre de l’apport que j’ai créé grâce à cette plus value. Au final, je me retrouve avec de faibles mensualités et un cash flow très important.

L’idée est que si tu arrives à obtenir 23000 € de recette de loyers par an,  tu restes LMNP avec tous les avantages liés à ce statut.  Et donc si tu as une ou plusieurs petites mensualités à payer, soit 2000 € net par mois (même avec un petit crédit); il te reste 2000 € nets mensuels qui te permettent de vivre convenablement.

Mes 2 options

Pour choisir l’une ou l’autre option, il faut bien sûr  : 

  • anticiper
  • réfléchir
  • simuler 
  • faire des calculs…

…pour savoir combien de revenus locatifs tu génères en terme de cash flow.

 Il te faut trouver un mix où tu mets un peu de cash flow sur tes nouveaux montages sur lesquels tu mets de l’apport qui te font payer une petite mensualité. Du coup,  tu maximises le cash flow d’un côté sans avoir beaucoup de recettes de l’autre ;  il suffit que tu restes à tes 23000 €. 

Mes ebooks

Si tu veux en savoir plus, je te propose plusieurs ebooks disponibles sur 

  • les meilleures stratégies à utiliser
  • investir à distance 
  • comment ne pas te faire avoir sur les travaux

Ces ebooks sont accessibles en téléchargeant  les PDF qui t’aideront à créer tes revenus passifs en remplaçant ton salaire ou en gagnant plus d’argent et en gagnant plus de liberté.

Conclusion

L’investissement immobilier c’est toute une gymnastique cérébrale qui prend un certain temps. Il faut anticiper et réfléchir aux différents montages fiscaux afin de ne pas être perdant et maximiser son cashflow d’où les vidéos que je te propose.

 

Comment devenir Libre et Indépendant Financièrement ?

Comment devenir Libre et Indépendant Financièrement ?

Découvre dans cette vidéo pourquoi il est important de ne pas faire comme tout le monde et de bien choisir sa stratégie. 😀

Chapitres:

00:00: Introduction

00:40: rappel de ma situation

02:20: Investir dans des actifs

04:15: La location courte durée

05:30: L’immeuble de rapport

06:00: 1000€ de cashflow et un stratégie plus complexe

08:00: conclusion

 

Comment devenir libre et indépendant financièrement

 Rappel de ma situation

Bonjour les Invest Preneurs 

Je vais vous expliquer comment j’ai réussi à devenir indépendant financièrement avec les réalités du terrain; ce qui a marché ou pas.

J’ai mis 5 ans pour passer de salarié (cadre supérieur)  à entrepreneur indépendant financièrement. Avec 3000€ de cash flow net pour remplacer mon salaire, pour avoir du temps libre, mettre en place les vidéos et aider d’autres personnes à devenir, à leur tour  libres et indépendants financièrement.

 Investir dans des actifs

De 2014 à 2019 j’ai investi massivement  dans des actifs qui rapportent. J’ai commencé à faire 2 colocations sur Toulouse qui m’ont rapporté environ 300€ de cash flow net. Ce n’était pas fabuleux mais j’ai persisté et décidé d’investir dans une ville moins chère à l’achat.

En 2016 j’ai donc  investi sur Marseille car  j’aime  donner un sens patrimonial à mon investissement. A l’époque c’était encore facile de trouver de bonnes affaires, cela me permettait de créer 400 € de cash flow net chaque mois.

Néanmoins, pour atteindre mon objectif de 4000 € net cash flow je me suis dit que cela allait prendre un temps fou et donc que je devais essayer la fameuse stratégie de la  location courte durée.

La location courte durée ultra rentable 

 La location courte durée rapporte plus :environ 500€ de cash flow net quand on le fait dans un appartement indépendant. 

Le problème c’est quand on le ramène au prix du temps qu’on y passe ce n’est pas fabuleux puisque je le gère moi-même. En passant par un intermédiaire on passe  seulement à 300€ avec un intermédiaire.

 Autre étape qui rapporte VRAIMENT plus : l’immeuble de rapport.

Immeuble de rapport

Cela marche si tu es à la campagne, si tu es dans une SCI et si tu ne sors pas l’argent de la SCI. Il faut le faire pour que cela rapporte vraiment c’est à dire en moyenne 1000€. 

Mes derniers investissements génèrent 1000€ de cash flow net en moyenne; le minimum étant 700 ou 800 et le maximum 1500 ou 2000. 

1000 € c’est le chiffre standard que tout le monde peut atteindre avec une stratégie un peu plus complexe

Grâce à de gros travaux et des grandes surfaces sur la résidence principale,  tu peux la revendre ce qui t’apporte une belle plus value.

 En ce qui me concerne, j’ai à mon actif : 

  • une revente avec une  plus value nette de 90 000 €
  • une revente  d’une colocation qui me rapportait mes 300 € et tu récupères 30 000 
  • revente d’un appartement de courte durée qui a généré du cash flow

 

Tout cela a généré beaucoup de trésorerie ce qui  permet ensuite d’être beaucoup plus sécurisé financièrement. 

La stratégie pour générer plus de cash flow c’est de travailler sur la résidence principale. 

Des maisons on en trouve partout et c’est plus facile à trouver que des immeubles et en plus il y a  moins de concurrence. Maison que tu vas pouvoir  louer en location courte durée, en colocation. 

De plus en mettant des divisions, en faisant du réagencement et en créant des chambres en plus , tu arriveras à générer 1000€ de cash flow net avec un seul investissement!

C’est comme cela que je l’ai fait les 2 dernières fois et c’est comme cela que le font les membres que j’accompagne. Pour ma part, il m’a fallu 18 mois seulement  pour générer le même cashflow qu’en 4 ans !

 

Conclusion 

A toi de bien  choisir ta stratégie immobilière. L’avantage de celle que je défends c’est que tu peux aller dans des petites villes pour y faire de la courte durée et de la colocation et générer un gros cashflow.

Pour en savoir plus sur :

  • comment on choisit la bonne ville
  • comment on négocie
  • comment on fait les divisions
  • comment on maximise le loyer 
  • comment on paye le minimum de coût

Je te retrouve sur ma prochaine web conférence et sur ma prochaine vidéo 😉

1000€ de Cashflow Net pour Damien

1000€ de Cashflow Net pour Damien

1000€ de Cashflow Net pour Damien

Damien, participant à la formation Liberté Financière 4.0 nous présente son immeuble bientôt disponible à la location:

Chapitres :

00:00 : Introduction

00:52: Détails du projet immobilier de Damien

02:10 : Typologie du bien et montant des loyers

03:30 : Suivi de chantier

05:45 : Une astuce pour louer plus cher et dégager une plus value en cas de revente

08:30 : Conclusion

Résumé :

1000 euros de Cashflow net pour Damien

Je suis avec Damien qui en est à sa 3ème vidéo sur cette chaîne. On se retrouve aujourd’hui pour visiter son immeuble avec des appartements encore en travaux mais qui seront terminés d’ici une semaine. 

On commence la visite en passant devant les boîtes aux lettres et on va vérifier les compteurs d’eau et les compteurs électriques. 

Pour une première opération immobilière à fort rendement, c’est clairement un succès.

 Damien a acheté cet immeuble de 5 appartements, encore dans leur jus, en février 2020  pour 145 000 euros. Avec  environ 100 000 euros de travaux cela donne une enveloppe globale d’un peu moins de 300 000 euros.  Tout loué avec les loyers  prévisionnels, on serait autour de 1000 euros de cash flow net par mois en longue durée tout de même !

L’immeuble comporte un appartement par étage : 

  • 4 T1 bis de 45 m2 avec la même typologie.
  • 1 studio au dernier étage avec une terrasse équivalente à la taille du studio d’une vingtaine de mètres carrés.

Les loyers sont de 580 euros pour les appartements de 45 mètres carrés (de grands T2 donc). Le loyer est de 480 euros pour ce studio.

 Les travaux ne sont pas encore finis mais le studio est déjà loué car il a attisé quelques convoitises avec sa belle terrasse donnant sur les toits. Concernant les T2, il reste la partie chambre à aménager avec la cabine de douche et un beau dressing dans chaque appartement.

Faire les bons choix pour dégager de la rentabilité

Damien souhaitait s’éloigner des grandes métropoles pour une question de rentabilité. C’est une bonne stratégie mais cela implique de la difficulté pour suivre le chantier à distance

Pour suivre le chantier Damien n’a pas vraiment eu de problème. Cela a été plutôt facile si ce n’est de petits aléas mais avec un contact sur place qui suit le chantier avec des artisans au top qui font du bon boulot. C’est donc une situation facile. Damien a ainsi fait le choix d’investir dans une ville à 2 heures de chez lui qui coûte moins  cher au mètre carré, ce qui ne l’empêche pas de louer très cher son bien. C’est ce qui fait la force du cash flow qu’il arrive à générer !

Le but ce n’est pas de louer cher, le but c’est de trouver la bonne ville où tu vas investir;    c’est cela qui te permettra de dégager de la rentabilité.

Dans cet immeuble tout est déjà quasiment loué,  pas de vacance locative prévue si ce n’est de la location à des étudiants ou jeunes travailleurs. Même si ce sont des baux de 9-10 mois, on peut louer les appartements sur de la  location de courte durée l’été. La majorité des appartements étant en location sur de la longue durée de 12 mois.

 Une belle opération à venir pour la suite en cas de revente.

 Les parties communes avec une petite astuce pour le studio qui sera profitable car tu vas gagner du cash flow durant la phase d’exploitation. Même configuration au dernier étage avec un plus : à la base une terrasse commune. Les artisans en ont fait  une terrasse privative réservée au studio pour lui apporter plus de valeur en terme de surface (20  mètres carrés habitables de plus) et en terme de valeur locative

 Donc une plus value assurée :  après rénovation le coût sera de 1400€ du  mètre carré ce qui sera une belle plus value  Cela donne pour un investisseur un montant de  10% de rentabilité du prix de vente  par rapport au prix d’achat.

Voilà le projet de Damien. Vous aussi vous pouvez faire ce type d’opération à 1000 euros de cash flow dans une ville proche de chez vous. Pour cela, rien de plus simple, il suffit de me contacter ou de participer à mon prochain webinaire sur l’investissement immobilier locatif ultra rentable !

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