Cette vidéo traite des impôts sur la plus value en SCI à l’ IS en passant par plusieurs exemples et simulations avec des chiffres ronds et des ordres de grandeur simples pour que le message soit clair.
RÉSUMÉ : IMPÔTS SUR LA PLUS VALUE EN SCI À L’IS
Quand on débute dans l’investissement immobilier ce mode d’acquisition est un des principaux inconvénients car on pense que tout ce que l’on a gagné pendant les différentes phases d’investissement immobilier on le reperd à la revente. Je vais te démontrer que c’est faux avec plusieurs simulations simplifiées.
Je te propose 3 simulations sur le même schéma et une quatrième plus particulière à la fin de la vidéo.
1ère simulation : J’achète un bien 100 000 € et je le revends 150 000 € un an après.
Du coup ma valeur comptable sera de 95 000 € car l’impôt sur la plus value lors d’un achat avec une société imposée à l’impôt sur les sociétés c’est la valeur vénale ;
La valeur vénale c’est la valeur de vente moins la valeur comptable.
et la valeur comptable c’est le prix d’acquisition moins l’amortissement.
Donc ici on se retrouve avec 95 000 € de valeur comptable j’ai donc une plus value de 150000 €-95000 €= 55000 € en réalité.
Le calcul est simplifié : ces 55000 € sont imposés à 30% ils vont donc générer 16000 € d’impôt, par conséquent la plus value nette sera de 38000 €. Certes c’est un manque à gagner car à la place de 55 000 tu encaisses seulement 38 000 € car tu es imposé davantage que si tu avais fait l’achat en nom propre. Mais le bien a été amorti donc la plus value est plus importante car l’impôt est plus important.
Que se passe t-il si tu revends 5 ans plus tard ?
Ex tu revends à 150 000 €mais la valeur comptable est ici de 75 000 € (5000 € * 5 ans soit 2500) donc tu as une plus value brute de 75000 €. Sur ces 30% tu paies 22 % d’impôt soit une plus value nette de 52000 € d’impôt.
Que se passe t-il si tu revends 10 ans plus tard ?
La valeur comptable 150-50 ((5000€*10 ans) = 100000 € de plus value brute sur ces 100 000 € imposition à 30% soit une plus value nette de 70000 €.
On voit bien en terme d’imposition qu’il n’y a pas de souci à revendre 1, 5 ou 10 ans après à partir du moment où :
tu revends à un bon prix
le capital restant dû a été remboursé.
Il s’agit simplement d’un manque à gagner qui est proportionnel au résultat de plus value nette. En effet, plus tu paies d’impôt, plus la plus value nette sera importante ce qui est une bonne chose.
Autre exemple ; revente non pas à 150 000 € mais à 200 000 € avec la même valeur comptable de 95000 €
On a 200 000 €-95000 €=105000 € de plus value brute imposée à 30% soit une plus value nette à 73000 Même logique de calcul pour 5 et 10 ans ; à 5 ans tu as une plus value nette de 87 000 €et 105000 € à 10 ans.
Quand tu revends au travers d’une SCI à l’IS et à condition que tu puisse acheter correctement et que tu sois capable de revendre au bon prix, peu importe le moment où tu vas revendre ; tu n’as pas de risque .
4ème simulation : on part sur une simulation de revente à 30 ans.
A 30 ans tu as tout amorti (travaux, projets, frais d’acquisition …) et tu bénéficies de nombreux avantages. Tu revends à 150 000 € avec une valeur comptable à 0. Tu te retrouves avec une plus value brute comptable de 150 000 € Sur ces 150 000 € tu paies 30% d’impôts ta plus value nette est à 105 000 € . Tu es imposé seulement sur la plus value qui est générée.
Conclusion :
Quelle que soit la simulation, tu ne perds pas d’argent car l’impôt généré pendant la durée des investissements immobiliers est simplement un manque à gagner. Tu es imposé seulement sur la plus value engendrée. C’est le régime fiscal idéal pour investir dans l’immobilier et bâtir un patrimoine durable.
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Changer de vie est un objectif que nous nous fixons tous. En le réussissant, on peut rapidement atteindre l’indépendance financière. Pour cela, il faut que vous vous posiez plusieurs questions : comment changer de vie ? Comment ne plus avoir à travailler ? Comment avoir une meilleure qualité de vie ? En répondant à ces questions, vous pourrez aller beaucoup plus vite sur votre chemin vers l’indépendance financière. Pour vous aider, je vous donnerai trois clés pour changer de vie rapidement et sereinement.
Première clé : l’anticipation pour changer de vie
Changer de vie – Savoir anticiper est une condition
La première clé à maîtriser pour changer de vie rapidement et sereinement est l’anticipation. Il est très important. En réalité, je suis en train de changer de vie. J’ai quitté mon job de cadre dans une grande boîte du CAC 40 et une situation très stable pour certaines personnes. Il faut bien comprendre que j’ai mis 5 ans pour en arriver là. Moi j’ai utilisé l’immobilier pour remplacer mon salaire de cadre supérieur. J’ai mis cinq ans pour le faire, je pourrai faire trois ans parce que j’ai beaucoup plus d’expérience, je saurai bien comment réaliser le début.
Mais c’est l’anticipation, il faut vraiment savoir où on va définir les objectifs et une route à suivre. Vous pouvez utiliser d’autres systèmes si votre but est de quitter votre job et d’aller vivre autrement, de façon saine. Moi j’ai décidé de prendre Pôle emploi en plus parce qu’après avoir cotisé après tant d’années je vais chercher la rupture conventionnelle. En cotisant au cours de toutes les années où j’ai travaillé, cela faisait partie du parquet.
Ainsi, le changement de vie s’anticipe, il faut anticiper le fait que vous vouliez quitter votre boulot. On ne décide pas du jour au lendemain de quitter son job. SI demain, vous décidez de quitter votre job pour aller faire autre chose sans anticipation, vous aurez choisi la meilleure route pour vous planter. Vous pourriez vous retrouver dans une situation où vous pourrez galérer, dans une situation dans laquelle vous aurez moins de revenus, une situation dans laquelle vous pourriez dilapider votre épargne que vous avez économisée.
Ce que vous ne devrez donc pas faire, c’est surtout changer de vie sur un coup de tête. Par contre, ce qu’il faut faire, c’est avoir un plan de route, tout anticipé. Vous devrez vous dire : voilà mes objectifs à atteindre au cours de tels nombres d’années, il faut que j’utilise tels processus, il faut que je mette en place telles stratégies. Après, vous pourrez décider des moyens que vous voudrez utiliser. Et là, vous aurez l’embarras du choix (l’immobilier, l’internet). Par exemple, si vous voulez opter pour l’immobilier, le plus important est de savoir comment vous allez le faire.
Est-ce que vous devez vendre votre résidence principale pour récupérer de l’argent afin de constituer un apport ? Ce sera à vous de voir ce que vous devrez faire. Tout se prépare et nous le faisons en fonction de nos envies et de nos besoins. Dans tous les cas, vous devrez vraiment penser à l’anticipation, à la planification. Il n’y a que cette clé qui te permettra d’aller vers ton objectif. Il faut donc planifier. Ce n’est pas en étant impulsif ou sur un coup de tête que l’on fait des choix. Comme cela il faut être vraiment très réfléchi, très minutieux et être organisé pour atteindre son objectif. Voilà donc la première clé pour réussir sa vie.
Deuxième clé : la détermination
Après avoir planifié votre changement de vie, vous aurez besoin d’une autre clé pour réussir votre vie. Il s’agit de la détermination. Du coup, il faut déterminer. Il faut vraiment savoir pourquoi vous faites les choses. Il faut que vous ayez une raison pour vouloir avancer. Cette raison vous permettra de garder la motivation, car elle représentera une douleur que vous ressentirez, quelque chose qui est insupportable pour vous.
Par exemple, moi je ne supportais plus d’aller au travail tous les jours. Se lever à 7h, prendre la voiture et faire une heure d’embouteillage, passer la matinée en réunion pour parler de sujet du boulot, revenir le soir en voiture. Du coup, on ne profite pas assez de sa famille ni de son week-end, car on est très stressé. Cette routine peut durer 40 ans. Moi je voulais absolument plus de ça dans ma vie. Je me suis donc dit que j’allais changer de vie. J’ai donc opté pour les revenus passifs avec l’immobilier.
Avec de bonnes stratégies d’investissement, en 2 ou 3 ans ou même 18 mois si vous êtes bien formé, vous pouvez vous sentir mieux. Il est donc important d’avoir une douleur, quelque chose qui vous est vraiment inconfortable. Vous devrez la garder en tête et vous projeter dans l’avenir. Comment est-ce que vous serez mieux dans cette nouvelle vie et c’est qui sera votre élément de motivation et qui vous permettra d’avoir la détermination nécessaire pour changer de vie ?
Il faut que si c’était facile, tout le monde le ferait. C’est pour cela que les gens préfèrent rester sur leur job en CDI, quel qu’il soit, même s’ils sont fatigués, frustrés ou même déçus. Ils restent là bien au chaud. Du coup, ils passent leur temps à se plaindre ou ils font avec la situation. Par contre, vous trouverez la motivation qui vous permettra de savoir quoi faire, il faudra vous en donner les moyens.
Si vous désirez faire le tour du monde, il faut également vous en donner les moyens, ne pas avoir de soucis financiers. Vous pouvez également avoir envie d’être totalement libre pour aller vivre dans une autre partie du globe un peu plus retiré, pour travailler moins. Il faut que tout cela devienne une obsession pour vous. Il faut que vous pensiez qu’à ça, à votre détermination. Voilà donc la deuxième clé.
Troisième clé : la formation pour changer de vie
Changer de vie – Se former est déterminant
La troisième clé pour changer sa vie rapidement est la formation. Il permettra d’atteindre votre objectif et même de le dépasser. Si vous n’avez pas la formation ou les informations de ce qu’il est possible de faire, vous n’allez pas sortir de votre moule, vous n’allez pas sortir de votre zone de confort. En revanche, si vous commencez par côtoyer des personnes qui vivent un peu différemment qui se rapproche de l’objectif qui est le même que le vôtre ou pas trop éloigné, ou que vous voyez que d’autres personnes font la même chose, vous allez comprendre que c’est possible que vous le fassiez également.
Si vous n’avez pas l’information que vous pouvez faire les choses différemment parce que vous côtoyez les mêmes personnes, vous ne changerez pas de vie. Avoir l’information vous permettra d’oser, de ne pas avoir peur de sauter le pas. Du coup, l’information est-elle la clé ? De plus, avec internet aujourd’hui vous pouvez facilement avoir accès à la formation. Vous pouvez le faire tout seul en regardant des vidéos sur YouTube. Cela vous motivera, ça va vous pousser à passer à l’action et ça, c’est primordial.
Il y a des formations qui sont des méthodes pour changer de vie ou pour apprendre de manière rapide et efficace. Avec une formation, vous pouvez vous dire : je passe à l’action. Aussi, si vous vous investissez financièrement dans une formation, votre cerveau va être beaucoup plus actif. Votre motivation à passer à l’action sera aussi beaucoup plus forte, car vous aurez investi de l’argent de votre poche. Si vous investissez beaucoup en temps et aussi en argent, vous aurez un retour sur investissement beaucoup plus rapide et plus puissant. Cela vous poussera à aller vers un avenir meilleur.
Surtout, cela vous donnera accès à d’autres personnes qui l’ont fait avant vous, cela vous donnera accès à un réseau et ça n’a pas de prix. Ce sont donc les trois clés qui vous permettront de changer de vie et de réussir rapidement : l’anticipation, la détermination et la formation. Il faudra veiller à ne laisser aucune de côté. Sans cela, ce sera beaucoup plus difficile et vous pouvez le faire par vous-même, vous pouvez le faire avec des formations, il n’y a aucun souci. Certaines personnes le feront à leur rythme en le faisant elles-mêmes. D’autres le feront en suivant des formations et qui iront beaucoup plus rapidement.
Il faut que vous sachiez ce qu’il est possible de faire et comment on peut le faire. Avec ces informations, vous y arriverez. Sinon en côtoyant des personnes qui ont déjà réussi, vous pourrez acquérir l’expérience nécessaire.
L’achat d’une nouvelle maison est un processus à prendre au sérieux. La viabilité de votre investissement en dépend considérablement. En effet, vous ne pouvez investir dans un nouveau projet immobilier sans prendre le maximum d’informations relatives au bien que vous voulez acheter. A cet effet, il vous faudra procéder par étapes. Vous ne pouvez donc acheter une nouvelle maison à diviser sur un coup de tête. A travers cet article, nous vous orientons afin que vous puissiez mener à bien votre nouveau projet de maison.
Projet de maison : la recherche du bien
Projet de maison – Bien enquêter avant tout engagement
La première étape pour mener à bien le projet d’une nouvelle maison à diviser est la recherche du bien. Il faut que vous puissiez trouver la maison qui correspond à vos attentes et vos besoins. Il existe différentes façons de rechercher un bien immobilier, mais la méthode la plus efficiente est le recours à une agence immobilière. Sur leur site, vous pourrez trouver différents biens et choisir ce qui vous correspond le mieux. Vous y trouverez également des photos de ce bien. Avec un œil avisé, vous pourrez déterminer sur ces photos les différents travaux à effectuer dans la maison et estimer leur coût. Ainsi, vous pourrez savoir si l’achat d’une telle maison, au prix fixé par le vendeur, serait rentable pour vous.
Les différentes informations à recueillir sur le bien
Sur le site de l’agence immobilière, vous pouvez recueillir plusieurs informations sur le bien, surtout si vous ne pouvez pas le visiter. Le prix au mètre carré est la première information à relever. Après cette dernière, vous devez essayer de voir l’état de la façade ainsi que de la toiture. Relever également le lieu où se situe la maison à acheter. Ainsi, vous aurez un grand nombre d’informations concernant le bien. Après l’observation des différentes photos fournies par le vendeur sur le site de l’agence immobilière, vous devrez essayer de contacter l’agence immobilière qui a mis la maison en vente.
Une fois que vous aurez fini toutes ces vérifications, vous pourrez faire une offre à distance en précisant que vous n’êtes pas dans le coin pour effectuer les vérifications d’usage. Vous devrez donc valider la toiture et la façade. Réservez donc le bien et précisez que vous achetez en professionnel. Il n’y aura donc pas de conditions suspensives de prêt, pas de délai de rétractions. Si tout est bon pour l’agence, vous n’aurez pas à vous déplacer.
Projet de maison : la prise contact avec le vendeur
La prise de contact avec le vendeur est une étape importante pour acheter la nouvelle. L’objectif de cette prise de contact avec le vendeur est de s’assurer que l’état de la maison correspond à ce que vous avez vu sur les photos. Il est donc important de poser de nombreuses questions à votre interlocuteur.
Aussi, il faut-il pas hésiter à lui faire comprendre que vous savez ce que vous recherchez. Ainsi, votre interlocuteur vous prendra beaucoup plus au sérieux. Si sur le site du vendeur, vous trouvez une maison qui vous intéresse, vous pourrez en profiter pour prendre en même temps des informations sur cette dernière.
Visite virtuelle d’un bien immobilier sur base de photos et d’échanges avec le chargé de la vente
Il est intéressant de remarquer que vous pouvez faire une visite virtuelle d’un bien immobilier, spécifiquement lorsque vous n’êtes pas disponible physiquement. Pour cela, la première chose à faire est de commencer à vérifier les photos accessibles sur le site de vente du bien immobilier et de rentrer ensuite en contact avec la structure ou l’entité chargée de la vente de ce bien. Vous pourrez ainsi poser diverses questions en relation avec votre potentielle acquisition.
Ces questions peuvent être liées à la durée de mise en vente du bien, son état actuel (beaucoup de travaux à faire ou non), le nombre de demandes déjà enregistrées, la surface ou superficie du bien immobilier et bien d’autres. Ainsi, vous saurez par exemple si le bien a besoin d’une rénovation totale afin de déterminer le montant à réserver pour ce faire. Vous aurez également accès aux informations en relation avec la localisation exacte du bien (ville, quartier), ainsi que l’incidence de cette localisation sur la rentabilité de votre potentielle acquisition.
Au terme de vos échanges avec l’entité ou structure de vente, vous avez la possibilité de fournir votre adresse mail afin que de recevoir plus de photos et documents administratifs et légaux en rapport avec le bien pour vous rassurer dans votre éventuelle acquisition.
Projet de maison : suivi de l’offre d’achat d’un bien immobilier
Projet de maison – Le suivi de l’offre est important pour un aboutissement heureux
La principale question ici est de vérifier la rentabilité de votre acquisition lorsque vous procédez à une offre d’achat. Cette rentabilité tient généralement à plusieurs éléments dont l’un des plus importants réside dans la disponibilité des places de parking. Pour ce faire, vous devez chercher à avoir le plan d’urbanisme de la localité ou du secteur où se situe votre bien à acquérir. Cela vous permettra de connaître les éventuelles contraintes liées à l’installation des places de parking, mais également en rapport avec la qualité du bien que vous voulez acheter.
Vous aurez ainsi connaissance des libertés que vous pouvez vous permettre en ce sens. Par ailleurs, il convient de souligner qu’un tel document enlève les éventuels doutes que vous pourriez avoir par rapport à la finalisation de l’achat de votre bien. Vous pourrez également accéder au plan cadastral de votre secteur pour mieux penser à l’installation de vos places de parking. Vous pouvez également faire une analyse approfondie du bien à acquérir en vous basant sur les travaux et plans déjà conçus par de précédents acquéreurs.
En effet, il peut arriver que des acheteurs potentiels aient déjà réalisé des planifications quant à l’utilisation et la valorisation de l’espace disponible. Cela prendrait donc en compte le nombre de lots dont vous pouvez disposer dans ce bien immobilier. S’agiraient-ils des T2, T3 ou studios ? Combien de chambres pourrez-vous y installer confortablement ? Pourrez-vous en faire de petites colocations ? Quel est l’état de la toiture et de la façade ? Et bien d’autres éléments très utiles dont vous n’aviez pas forcément connaissance avant de faire votre offre.
Notez que tout ceci vous permet de vérifier non seulement la faisabilité administrative, mais aussi technique de votre opération immobilière, avant même de vous rendre sur le terrain. Une fois ces éléments vérifiés, il faudra donc vous rendre sur place pour finaliser votre acquisition, en prenant soin de passer par la Mairie pour vérifier qu’il n’y a pas de problèmes éventuels avec les compteurs électriques également.
Résumé
Retenez qu’il est capital de bien analyser tous ces divers éléments avant la finalisation de votre acquisition de bien immobilier. L’objectif ultime étant de se faire une bonne rentabilité, il convient de faire une bonne analyse du ratio coût des dépenses (travaux à faire, projet trop risqué ou non) et marge bénéficiaire à dégager. Ceci vous permet de ne pas vous lancer dans des projets financièrement trop exigeants avec des retours sur investissement bien moindres.
La stratégie d’exploitation est un sujet de grand intérêt, car si vous voulez créer du cash-flow en optant pour les investissements immobiliers, vous devez vous détacher des stratégies classiques. En effet, en comparaison à quelques années auparavant, on parvient aujourd’hui à générer du cash-flow parce que les taux en fiscalité sont très bas, lorsque bien maîtrisés. De même l’utilisation de stratégies d’exploitation différentes de la location classique renforce cet état des choses. En fait, la location d’un appartement meublé n’est justement pas assez rentable, particulièrement lorsqu’on met le crédit et le loyer en face.
Investissements immobiliers : Recourir aux stratégies d’exploitation rentables
Investissements immobiliers – Maîtriser d’abord les stratégies est cruciale
Pour parvenir à avoir plus de recettes, il faut donc utiliser des stratégies d’exploitation beaucoup plus rentables que la location traditionnelle. Car il existe entre autres une grande demande de personnes qui sont prêtes à payer pour des séjours de plus courtes durées. Ce qui va donc permettre d’augmenter les loyers parce qu’on donne plus de confort en mettant à disposition des appartements de haut standing. Ceci inclut évidemment plus de services notamment l’assurance, l’internet et tout le reste.
On réduit ainsi les durées pour s’adapter à la demande. Ce qui fait qu’on peut proposer des prix beaucoup plus chers par nuitée. Ceci est bien évidemment plus avantageux qu’un prix standard de 500 ou 600 euros en location classique. Ainsi, en louant par exemple sur les stratégies de colocation, de location courte durée, d’immeubles de rapport que nous abordons dans cet article, on est capable de maximiser le cash-flow.
Il faut souligner que chacune de ces stratégies présentent évidemment des avantages et des inconvénients notamment dans leurs mises en œuvre respectives. Et ceci se base notamment sur la complexité et la rapidité de la mise en œuvre. Car le plus important en investissement immobilier est que le chantier dure le moins de temps possible, afin de parvenir à installer les locataires le plus rapidement possible. Tout ceci contribuant évidemment à faire rentrer des recettes au plus tôt.
A contrario, plus un chantier dure notamment une année ou deux, plus les charges deviennent difficiles à supporter, associées au manque de recettes. C’est pour cela qu’il est fortement déconseillé que vous fassiez les travaux de votre chantier par vous-mêmes. Car vous serez plus long et moins qualitatif qu’un artisan. Par ailleurs, vous ne pourrez pas optimiser la fiscalité. Le but est donc de faire rentrer les recettes le plus rapidement possible. Et pour cela, l’une des stratégies la plus facile est la colocation que nous abordons en premier lieu.
Investissements immobiliers : La stratégie de la colocation
La colocation est une stratégie qui permet de louer à la chambre. A l’inverse de louer un appartement entier, en location traditionnelle, à une famille ou à un couple, ici chacune des chambres de l’appartement est louée à des personnes distinctes. Ces personnes vont donc payer leurs loyers séparément. Ceci permet ainsi de maximiser les loyers. A titre illustratif, considérons un T3 avec deux chambres qui peut être loué à 600 euros. Il convient de remarquer qu’on peut louer chacune des chambres à 350 euros voire 400 euros par exemple.
On se retrouve donc avec 700 euros, voire 800 euros au total. Il en va de même si on devait louer un appartement avec trois chambres en location traditionnelle à 650 euros ou 700 euros. Alors qu’en colocation dans des villes moyennes, on peut se retrouver à des prix par chambre oscillant entre 300 euros et 500 euros. Mieux, on peut même parvenir à louer chaque chambre à 650 euros en fonction de la localisation de l’appartement et des prestations de services fournies. Vous convenez donc que la rentabilité est largement augmentée dans une telle situation.
Remarquons toutefois que pour la colocation, il y aura plus de charges qui sont créées. Il faut en effet prévoir l’internet, les assurances, et quelques petites autres choses. Donc vous aurez à faire beaucoup plus de travail, notamment avec les contrats d’assurance qu’il faudra renouveler continuellement. Car soulignons qu’ici les personnes restent généralement pour des séjours de courte durée entre six et huit mois.
Ainsi, en résumé la colocation permet de générer plus de cash-flow qu’une location traditionnelle. Par contre, elle requiert un peu de travail de gestion. Par exemple, vous devez faire l’état des lieux, soit par vous-mêmes ou alors vous le déléguez selon votre disponibilité. Et dans ce second cas où vous le déléguez, vous pouvez prendre des agences spécialisées qui reviendront plus chères que les agences traditionnelles. Ou alors, vous pouvez aussi déléguer à un prestataire qui s’occupera notamment de ne faire que l’état des lieux, pendant que vous-mêmes à distance pourrez faire la signature du bail.
Investissements immobiliers : Procéder à la signature de bail
Cette dernière option est également totalement réalisable, mais nous convenons que ça demande un peu de travail pour préparer le bail. Néanmoins, cela revient bien moins cher que de louer les services des agences traditionnelles. En somme, on est capable ici de maximiser les loyers et d’avoir plus de bénéfices tous les mois.
Remarquons toutefois que cette option présente deux problèmes majeurs à mon avis. Tout d’abord, la colocation paraissant facile, il est fortement constaté une saturation en offres de colocation dans les villes moyennes et dans les grandes villes. Ensuite, il s’agit ici d’un véritable marché à la revente, autrement dit avec les prix qui augmentent continuellement, rendant cette option quoique peu difficile.
Pour aller plus loin, le pire est de penser souvent que plus on a de chambres, plus on aura de rentabilité. En théorie et sur le papier, cela peut paraître vrai. Mais lorsque vous avez de grosses colocations de six chambres, évidemment avec trois salles de bain minimum, cela fait beaucoup de frais à débourser pour les travaux et pour les rotations. Car il est peu probable que toutes les six personnes soient présentes toute une année dans leurs chambres respectives. En effet, il y aura des vacances locatives à un certain moment en raison de la concurrence.
Il faut donc faire attention et garder ces éléments en tête. Car il est illusoire de se dire que dans une ville moyenne, on pourra associer quatre, cinq ou six colocataires. A mon sens, cela est fortement risqué. Et rappelez-vous que plus il y aura de personnes, plus la gestion sera chère. Du coup cette stratégie est facile pour commencer. Et remarquez que vous pouvez commencer en appartement ou dans des maisons. En réalité, l’option des maisons marche également très bien aussi. Car pour cette option, il n’y a pas la copropriété à gérer.
Ce qui n’est pas le cas des appartements qui présentent souvent plus de problèmes notamment en rapport avec les syndicats et les voisins à gérer. Donc, une fois encore, la stratégie de la colocation est sympa, mais elle présente quelques points négatifs notamment la concurrence à l’achat. Car, si vous cherchez un appartement dans une ville moyenne de grandes surfaces, cela peut partir très vite. Et ceci s’observe surtout dans les quartiers qui se retrouvent entre le centre-ville, entre l’université ou les écoles. Car les potentiels locataires se placent à ces endroits. Et donc la colocation attire de par sa facilité de mise en œuvre.
Par expérience, on peut dire à juste titre qu’avec 200 mille euros investis dans une ville moyenne (tous travaux compris), avec quatre chambres, on parviendra à générer environ 400 euros de cash-flow net. Par ailleurs, il faut s’assurer de mettre de la qualité pour parvenir à louer constamment et éviter les vacances locatives. Il ne faudra pas non plus surestimer le nombre de chambres, car cela représente du boulot comme nous l’avons déjà vu précédemment.
Enfin, il ne faudra pas également sous-estimer le mobilier et les travaux. Personnellement, je recommande par exemple trois personnes pour une salle de bain ; et au-delà vous devrez augmenter le nombre de salles de bains. Tous ces éléments devront donc être financés, au travers d’un budget prévisionnel. Retenons alors que la colocation représente la stratégie la plus facile, mais également la moins rentable.
La stratégie de location courte durée
Cette deuxième stratégie de location courte durée consiste à louer son appartement à la nuitée, contrairement aux locations traditionnelles de plus longues durées. Ainsi, plutôt que de louer un T2 à 450 euros ou 500 euros, on préférera le louer à la nuit à 50, 60, 70 ou 80 euros en fonction bien sûr de la localisation du quartier et de la saison. Ce faisant, nous convenons que le chiffre d’affaires que nous allons générer à la fin du mois sera bien supérieur au loyer généré en location traditionnelle ou classique. Évidemment, nous devons souligner qu’il y a beaucoup de charges ici également.
Néanmoins, une fois ces diverses charges déduites, cette stratégie d’exploitation est toujours plus rentable qu’une location classique ou traditionnelle. Soulignons par exemple qu’il existe diverses manières de déduire les charges, notamment en fonction du degré de complexité que vous voulez mettre en place dans la gestion de votre investissement. Vous pouvez en ce sens, gérer les réservations et déléguer la partie ménage ou alors ne rien gérer et tout déléguer. Évidemment, dans le second cas, cela vous reviendra un peu cher, environ 20%.
Vous ne maîtriserez cependant plus votre business, car vous en aurez délégué la gestion des réservations. Autrement dit, vous ne maîtrisez pas les prix, les commentaires et bien d’autres choses. Il est par ailleurs important de remarquer que lorsqu’on enlève 20% de commission sur ces sites, au final, vous risquez de vous retrouver sans grand moyen financier. L’idéal donc, à mon sens, est de déléguer tout ce qui est sur place, et parvenir à automatiser le reste pour une gestion à distance.
Diverses manières existent pour réussir cette gestion à distance. Tout d’abord les systèmes totalement intégrés qui demandent un abonnement et pour lesquels vous pourrez automatiser les communications. Il s’agit entre autres de l’envoi des e-mails aux clients avec les plans, ainsi qu’aux prestataires avec les dates d’entrée et de sortie. Vous avez ainsi quelque chose d’assez passif, car vous payez quelqu’un pour avoir accès à son service. Ensuite, l’autre solution est de créer votre propre système. Pour ce faire, divers outils qui sont disponibles sur le marché, peuvent vous être utiles. Ainsi, en dépensant seulement quelques euros par appartement, vous créerez un système intégrant les e-mails, les numéros de téléphones, les cartes, etc.
Comment créer votre propre système ?
Il existe un certain nombre d’outils présents sur le marché qui permettront de créer votre système. Celui-ci ne prendra que quelques euros mensuellement par appartement et comprendra les emails, les cartes, les numéros de téléphone etc. Ce sera un véritable écosystème qui sera créé en une fois, et restera ensuite gratuit. En réalité, cette stratégie vous aide à maximiser votre cashflow, et vous aurez simplement à engager un prestataire qui travaillera entre 2 heures et 3 heures par jour.
Toutefois le temps de travail mentionné n’est pas exhaustif car tout dépendra du temps nécessaire que requiert le nettoyage de la surface des appartements. En créant donc cet écosystème, vous gagnez en autonomie, qui est un point essentiel dans la gestion d’une affaire. Maître de votre business, vous maîtrisez mieux que personne comment bien le gérer afin de rentabiliser le plus possible. Les meilleurs prix, les disponibilités, la meilleure stratégie de marketing, la satisfaction de la clientèle … sont des points importants qui relèvent de vos compétences.
Pour ce fait, il est obligatoire que vous disposiez des photos pros, une description professionnelle bien établie pour toucher émotionnellement votre cible afin d’inciter celle-ci à consulter vos pages et effectuer des réservations. L’ensemble de ces actions sont totalement accessibles si vous vous en donnez les moyens nécessaires ; dans le cas échéant vous devez directement recourir à la sous-traitance qui vous fera débourser plus de moyens financiers.
Quel revenu avec la création de son propre écosystème ?
Comme vous pouvez le constater, cette stratégie est un peu plus complexe ; cependant elle génère en moyenne un cashflow qui dépasse largement celui de la colocation évoquée précédemment. Pour 200.000 euros investis dans une plus petite surface, vous avez la possibilité de générer au moins 500 euros de cash-flow net après la déduction de toutes les charges dans une ville moyenne. Ce qui est donc très intéressant comme revenu.
Ce type d’investissement peut être aussi fait avec une somme inférieure à 200.000 euros, tout dépend en réalité de la zone géographique et de la surface que vous décidez d’acheter. Il est aussi important de notifier que la rentabilité d’une affaire immobilière repose en partie sur vos expériences et compétences professionnelles dans le secteur immobilier ; mais également sur vos divers objectifs surtout ceux qui concernent le cashflow que vous souhaitez générer sur une période déterminée.
Outre ces aspects, la rentabilité prend aussi en compte le temps que vous voulez passer à la mise en place et à la gestion de votre investissement. Ces derniers sont très déterminants car ils peuvent faire toute la différence en matière de rentabilité. Les investisseurs immobiliers n’ont pas tous les mêmes envies, ou les mêmes objectifs en ce qui concerne la recherche du bien et de sa mise en œuvre. Le seul objectif commun existant entre les investisseurs est qu’ils aspirent tous à la maximisation du cashflow ; néanmoins ils ne sont pas tous disposés à payer le même coût pour la mise en place de cet actif ou écosystème.
Quel est l’avantage de l’immeuble de rapport ?
Investissements immobiliers – Bien opérer le choix des localités
Pour générer une rentabilité intéressante dans ce genre d’investissement, 500 ou 600 euros de cash-flow pour 200.000 euros investis dans une ville moyenne ; il n’est pas nécessaire de procéder par la colocation ou la location à courte durée. L’une des meilleures options qui s’offrent à vous, est de louer avec des agences en meublé ou à nu à l’année de manière traditionnelle. Cette option réduit considérablement le travail. La difficulté à ce niveau est beaucoup plus technique, il s’agit notamment des diverses vérifications importantes à faire.
Immeuble de rapport : la vérification
Vous devez donc vérifier minutieusement tous les points essentiels. Ce qui demande plus de travail que lors de l’achat d’un appartement destiné à la location courte durée ou à la colocation. Il faudra, dans ce cas, penser à la clôture, à la charpente, à la façade etc. On peut donc dire que cela rejoint les vérifications que vous faites avant d’acheter votre résidence principale. Une maison construite depuis quelques dizaines d’années en arrière, doit faire l’objet d’une inspection pointilleuse. A tout ceci, s’ajoute comme vérification :
– Les contrats écrits ;
– La disponibilité des lots pour chaque locataire ;
– La règle des places de parking ;
– La déclaration de chaque locataire au niveau des impôts, de la mairie etc.
Le but est de simplement s’assurer que tout ce qui est indispensable, administrativement, fiscalement et techniquement, est en règle. Il vous revient donc de vérifier posément chacun de ces détails non négligeables. Si par exemple, vous oubliez un devis lors d’un achat, ce détail oublié est mauvais mais pas dramatique. Par contre si vous oubliez de vérifier un point essentiel comme la charpente, qui est directement lié à l’état du bien, cela peut s’avérer rapidement dramatique.
Il est alors important que vous fassiez très attention à l’ensemble de ces éléments techniques qui prennent en compte les aspects prioritaires d’un bien immobilier. Les points secondaires tels que la peinture, sont facilement plus gérables et nécessitent moins de moyens financiers. En revanche, les éléments techniques prioritaires sont plus difficiles à gérer et font appel à de grosses sommes d’argent concernant la main-d’œuvre. D’où l’importance de toutes ces vérifications.
L’effort à déployer à ce type d’investissement immobilier est relativement plus faible que par rapport aux autres types. L’immeuble de rapport, malgré le fait qu’il nécessite moins d’efforts, est beaucoup plus rentable après la location. La cerise sur le gâteau, est qu’une multitude de possibilités se présentent à vous, c’est d’ailleurs la raison pour laquelle sa rentabilité est si attrayante.
Les diverses possibilités de mise en place d’un immeuble de rapport
Investir dans un immeuble de rapport, c’est optimiser sa rentabilité de plusieurs manières. Dans votre immeuble, vous pouvez notamment faire une colocation ou une petite colocation de courte durée. De même, vous pouvez uniquement mettre en place la location des studios, ou des T2. Il n’est pas non plus impossible de varier les ‘’petits plaisirs’’ en mettant premièrement une petite colocation au rez-de chaussée ou encore des logements à nus destinés aux couples de personnes âgées.
L’idéal serait d’avoir deux ou trois lots de logements au rez de chaussée, qui peuvent déjà combler une bonne partie de la mensualité. Ensuite, au premier étage, vous pouvez mettre en place un grand lot de logements suivi d’une petite colocation. Enfin, vous effectuerez deux lots de logements au dernier étage qui seront par exemple dédiés à la location courte durée. C’est ainsi que vous maximiserez véritablement le cashflow, pour la même somme investie (200.000 euros). La rentabilité peut facilement surpasser 1000 euros net, mais cela demandera beaucoup plus de travail.
Ce travail se subdivise en plusieurs étapes et commence déjà lors de la recherche du bien, puisqu’il s’agit de dénicher un bien qui sera assez rentable. La rénovation est l’étape qui vient directement après, et qui joue un rôle capital. La dernière étape s’occupe uniquement de location de l’immeuble. Cette dernière étape nécessite beaucoup plus d’efforts car il va falloir coupler la location courte durée et la colocation. Par contre, la location des logements à nus est beaucoup plus rapide que tout le reste dans ce cas de figure. Cependant, la réussite de toutes ces étapes se cumule avec les stratégies précédentes afin de mieux optimiser la rentabilité.
Autre avantage de l’immeuble de rapport
L’immeuble de rapport vous permet de diversifier les risques en ce sens où vous louez à plusieurs types de personnes, donc différents profils de locataires. Les personnes âgées pour la location à nu, les colocations s’adressent directement aux étudiants et les petites locations pour les jeunes actifs à courte ou longue durée. Même si les petites locations ne sont pas très rentables sur le long terme, elles demeurent toujours rentables.
Cette diversité permet de mieux appréhender les risques que l’on identifie dans ce type d’investissement en fonction du profil des locataires, de la situation sanitaire et également des saisons. Votre rôle est de chercher le maximum de rentabilité pour votre investissement. Cependant il y a également deux stratégies importantes qui permettent de rentabiliser. Il s’agit notamment de la division en immobilier.
La division en immobilier
Il existe principalement deux différents types de divisions en immobilier : la division d’immeuble et la division de maison. A celles-ci s’ajoutent notamment les divisions officielles et non-officielles.
La première stratégie de la division de maison
Une division de maison est plus avancée que la division d’immeuble car elle repose sur les problèmes techniques mentionnés dans la vérification de l’immeuble de rapport. De plus, elle requiert le respect de certaines règles d’urbanisme où la négligence n’a aucune place. La division de maison est une opération qui coûte très chère, ce qui fait totalement craquer le budget de travaux. Cette stratégie est bonne mais dispendieuse.
La seconde stratégie de division
Il s’agira ici de diviser simplement une partie de l’immeuble, et non la totalité du bien comme c’est le cas dans la division d’une maison ; mais vous pouvez potentiellement rajouter un ou deux lots de logements. Si vous rénovez par exemple 20% de la surface de votre immeuble, vous ferez face à des coûts de rénovation importants en travaux qui s’élèveront à plus de 1000 euros par m2.
Mais en ajoutant d’autres lots à cette rénovation, elle peut revenir à 500 euros par m2, ce qui est moyennement rentable au niveau des travaux. Donc si vous avez une grande surface, vous avez la possibilité de le diviser en ajoutant éventuellement un ou deux lots que vous pouvez mettre en location courte réduite, en colocation ou en location à nue pour maximiser le cashflow. Plus la rentabilité est élevée, et plus vous fournirez d’efforts pour les travaux et la mise en place de l’investissement.
Le choix entre la complexité de la mise en place de l’investissement et sa rentabilité
Ce choix est assez subjectif. Les objectifs varient en fonction de chaque investisseur, et de chaque investissement. Une personne qui consacrera l’entièreté de son temps à la mise en place et à la gestion de son affaire n’a pas les mêmes objectifs en termes de rentabilité que celle qui ne peut dédier qu’une partie de son temps.
Alors si vous êtes à l’aise dans votre travail et que vous faites un investissement dans le seul but de diversifier vos sources de revenus ; il serait préférable d’opter pour une stratégie d’investissement assez simple avec une gestion plus ou moins facile et efficace avec un taux de rentabilité moyen. Par contre, si vous décidez de devenir un investisseur immobilier en entier à temps plein, choisissez des stratégies d’investissement et de gestion plus complexes et plus rentables.
Division de maison : Autre stratégie intéressante
Lorsque plusieurs personnes sont à la recherche d’un immeuble rentable avec une bonne structure, cela restreint l’offre existante. La majorité des personnes qui recherchent de tels investissements, évitent les gros œuvres c’est-à-dire les affaires qui nécessiteront assez de travaux. Cependant, il est important d’effectuer également de gros œuvres mais pas de façon régulière. C’est ainsi que vous parviendrez à accéder à des biens qui peuvent être également très intéressants à la longue.
Dans le cas de la division de maison, il sera question d’effectuer de gros œuvres car il va falloir passer à la création de tous les lots ; donc le coût des travaux au m2 sera beaucoup plus important. En revanche, ce type d’investissement permet d’acquérir plus de patrimoine. Cet investissement est donc beaucoup plus patrimonial qu’un immeuble de rapport se trouvant en périphérie d’une ville, dans une zone très peu convoitée par la demande.
Alors qu’il est facile de trouver une maison dans un très bon quartier, avec une demande bien tendue. Tout ce qui vous restera à faire dans ce cas, est de procéder à sa division qui aboutira à la création de beaux logements d’un standing donné pour facilement attirer des locataires. La rentabilité dans ce cas sera peut-être plus basse que celle d’un immeuble de rapport car le coût des travaux sera assez élevé. Le plus intéressant dans ce cas, est que le bien atteindra une valeur patrimoniale assez conséquente et à la revente, elle peut coûter une somme assez onéreuse aux yeux de son détenteur qui pourra rentabiliser énormément sur cette affaire.
La stratégie de l’achat-revente
C’est une stratégie qui devient typiquement très intéressante quand la maison possède plusieurs lots, la rentabilité devient très avantageuse. Quand vous êtes capable de justifier aux futurs acquéreurs, qu’il y a un certain nombre de loyers réguliers ; alors vous vendez votre investissement avec une certaine rentabilité. Il est fortement conseillé d’intégrer la stratégie d’achat-revente dans votre stratégie d’enrichissement. Certains investisseurs pensent cette intégration impossible, alors qu’elle est totalement et facilement accessible.
Il est bel et bien facile de gérer des locataires et de créer un cashflow positif ; mais le summum d’un investissement immobilier est la revente. Il est encore plus passionnant de parvenir à générer 50.000 ou 100.000 euros de plus-value, ce sont des stratégies qui vous aident à vous enrichir facilement en tant qu’investisseur immobilier. De plus, vous n’avez pas besoin d’attendre 20 ou 25 ans (la durée de votre prêt bancaire).
Achat-revente : ce qu’il faut faire
Investissements immobiliers – Optimiser le cash-flow est une approche
La meilleure stratégie pour faire de l’achat-revente sans attendre l’amortissement total de votre crédit bancaire, est de faire maximiser le cashflow de votre bien immobilier durant la phase de différé c’est-à-dire les 5 premières années qui suivent l’investissement. A partir de la 6e ou de la 7e année vous arriverez à vous imposer en tant qu’investisseur. Si vous achetez bien votre affaire, vous pouvez le garder avec le différé jusqu’au début de l’imposition qui représente une bonne période pour la revente.
Un bon achat passe par la négociation, la localisation, la revente et la rentabilité que vous êtes capable de donner à votre futur acquéreur. Ce sont tous ces éléments qui favorisent une meilleure plus-value lors de la revente car vous vendrez le bien très cher. Par contre ce type d’opération est plus facile à mettre en place avec une maison ou un immeuble, qu’avec une colocation ou un appartement en LCD. Vous aurez beaucoup plus d’arguments à faire valoir lors de la revente d’une maison ou d’un immeuble.
Résumé
Le but des différentes stratégies d’exploitation en immobilier est de permettre à chaque investisseur de trouver le degré de complexité qui l’intéresse et qu’il peut gérer. Le choix d’une stratégie s’effectue en fonction des objectifs, des moyens, des contraintes de temps et de famille, et de la localisation de l’acteur immobilier. Le fait qu’un proche à vous investisse dans un immeuble de rapport, n’est pas une raison suffisante pour que vous fassiez de même. De même, la copropriété n’est peut-être pas appréciée par votre collègue, mais c’est peut-être le choix idéal pour vous.
Donc il vous revient à vous en tant qu’investisseur de définir votre objectif principal et le temps nécessaire pour l’atteindre, ainsi vous saurez les stratégies capables de vous mener à cette destination. Toutefois, il est important de maîtriser une stratégie au point de détenir son expertise, cela vous évitera une diversité qui n’est point indispensable. En réalité, le fait de trop se diversifier permet d’acquérir plus d’expérience, et engendre également la perte de temps.
Dans certains cas, cette diversité donne vie à certains problèmes concernant le coût bancaire des investisseurs immobiliers polyvalents. Ces derniers auront donc plus de soucis à décrocher du financement pour leurs prochains investissements. C’est d’ailleurs ce qui les conduit souvent à vendre les biens à faible rentabilité. Il faut donc forcément avoir une vision à long terme afin de choisir la meilleure stratégie qui vous conduira aux défis ou contraintes que vous avez la possibilité de relever.
La colocation est une stratégie immobilière vous permettant d’associer plusieurs personnes dans un même appartement. Elle obéit cependant à certaines règles de bienséance qu’il est important de respecter. Je vous présente dans les prochaines lignes trois astuces pour réussir votre investissement dans une colocation.
Première astuce d’investissement dans une colocation
Colocation – Se donner le souci du confort des locataires est nécessaire
La toute première astuce consiste à mettre de la qualité et beaucoup de qualité dans les travaux et dans les équipements. Autrement dit, vous devez considérer l’appartement comme si c’était le vôtre. Et donc vous devez y apporter le soin et la qualité requis. En ce sens, vous devez prendre le temps de mettre à disposition une belle salle de bains. Car, si la salle de bains n’est pas attrayante, cela ne fonctionnera plus aujourd’hui.
Vous devez fournir des équipements de qualité tels que la cafetière, l’expresso, le four, le lave-vaisselle, le lave-linge, le sèche-linge. Si vous ne mettez pas à disposition tous ces équipements, vous ne serez pas au standard du marché. Autrement dit, votre colocation ne sera pas louée en priorité. Vos colocataires potentiels iront ainsi en premier lieu chez vos concurrents, car eux ils sont au niveau. Vous avez donc tout intérêt à être au niveau également pour faire les choses de la façon correcte.
Rappelons que vous n’êtes pas forcément tenu de mettre une salle de bains par chambre, car au final vous devez toujours penser à la revente. Et généralement, à la revente, il existe beaucoup moins de familles et de personnes qui rachèteront un appartement pour lequel il y a une salle de bains par chambre. Ceci ne veut toutefois pas dire que l’appartement devra manquer de ces commodités de base.
Se préoccuper du confort des locataires
Vous ne devez pas lésiner sur les moyens et services à mettre à disposition. Par exemple, si vous avez quatre colocataires, vous devez avoir au minimum deux salles de bain. Pas besoin de les mettre à trois sur une seule salle de bain. Vous devez éviter de chercher à trop faire du privatif, juste dans le but de la revente. Veillez plutôt à ce que ce soit confortable pour les colocataires.
Par ailleurs, vous pouvez également apporter de la valeur ajoutée sur d’autres éléments en dehors des salles de bains. Vous avez notamment de belles cuisines, des ustensiles pour cuisiner. Et remarquez ici que la plupart des personnes aiment cuisiner, particulièrement les étudiants. Alors, tâchez d’apporter de la valeur au niveau de ces éléments également.
Vous pouvez aussi mettre par exemple des robots à disposition pour préparer le pain, etc. En bref, le service qui va avec la colocation que vous fournissez est tout autant important. Donc, que ce soit la décoration ou les travaux, apprenez à mettre beaucoup de valeurs dans le bien immobilier.
Deuxième astuce d’investissement dans une colocation
La deuxième astuce à prendre en compte est l’emplacement. Il joue un rôle clé et capital. Il s’agit ici des éléments comme le quartier, la rue et la ville qui contribueront à ce que vous fassiez une bonne affaire. Vous devez donc être bien localisé.
A titre indicatif, personnellement je me positionne à cinq minutes à pied maximum d’un métro ou d’un tramway. Notez que l’arrêt de bus, je ne le compte même pas. C’est-à-dire que si la ville est assez grande et qu’elle dispose des transports en commun (métro ou tramway), c’est là qu’il faut se positionner.
De plus, en marchant, il faut que vous soyez à quinze ou vingt minutes à pied du centre-ville. Ces critères vous assurent premièrement que les jeunes actifs (élèves et les étudiants) peuvent sortir facilement pour aller en ville. Ensuite, ils peuvent également se rendre sur leur lieu de travail assez facilement en transport en commun.
Par ailleurs, cerise sur le gâteau, il faut idéalement une place de parking ou une zone où ils peuvent stationner s’ils ont des véhicules. Autrement dit, ils devraient avoir accès à des parkings gratuits accessibles. Et c’est pour cela que le centre-ville sera assez difficile, mais si vous êtes un peu à l’extérieur d’une ville moyenne, cela est totalement possible.
Donc pour résumer, les deux premières astuces que nous venons d’aborder concernent la qualité du bien, et son emplacement. Retenez qu’il ne s’agit pas là d’un ordre précis à respecter dans la mise en application de ces astuces d’investissement. Car elles sont aussi importantes l’une que l’autre.
Troisième astuce d’investissement dans une colocation
Colocation – Accorder de l’importance aux plaintes des locataires est de nature rassurante
La troisième astuce d’investissement que vous devez prendre en compte est le niveau de prestation qui viendra après à travers le support et les services associés à votre location. C’est-à-dire que lorsqu’un petit souci se présente, il faut le régler, et ce immédiatement. Cette manière de faire vous donne non seulement une tranquillité d’esprit à vous, mais surtout cela donne également de la valeur à vos locataires.
Car ceux-ci se sentent considérés. Retenez donc que le traitement rapide des problèmes va satisfaire vos locataires, même si vous n’avez pas forcément la solution à tous leurs problèmes. Le simple fait de voir que vous vous préoccupez et vous occupez du problème va les rassurer, et vous en aurez en retour en termes de considération, de respect.
Le locataire communiquera de façon plus positive à ces camarades lorsqu’il voudra partir, ou encore il pourra témoigner de la qualité de l’appartement et des services fournis si nécessaire lorsqu’il y aura de nouvelles visites du bien.
Vous pouvez également engager des prestataires par exemple pour vérifier que tout se passe bien de façon hebdomadaire. Il peut s’agir d’une femme de ménage travaillant pour une société de nettoyage à titre illustratif. La société pourra donc appeler de façon fréquente pour savoir si tout va bien pour les locataires, et s’ils n’ont pas besoin de quelque changement que ce soit au niveau de leurs chambres (état des vitres, état de la cuisine, et bien d’autres).
Tous ces éléments contribuent donc à ce que vos locataires soient heureux, car ils sont dans un bien de qualité qui est très bien localisé, et pour lequel ils savent qu’ils peuvent compter sur le propriétaire. En agissant sur ces trois astuces, vous vous offrez donc la possibilité de louer rapidement, efficacement votre bien et à un prix qui vous convient.
L’investissement immobilier est un investissement très rentable depuis quelques années. Pour cette raison, il est devenu le type d’investissement favori des Français. De nombreuses personnes parmi nous choisissent d’investir leur argent dans l’immobilier. Le but étant de gagner de l’argent. Malheureusement, ils le font sans se former préalablement. Sans formation, ils ne reçoivent pas les bases et ne savent pas quoi faire. Face à certaines situations, ils font donc de mauvais choix et se retrouvent à perdre de l’argent au lieu d’en gagner. C’est le cas par exemple du choix de la fiscalité. En réalité, tous les régimes fiscaux ne sont pas adaptés à l’investissement immobilier. Aujourd’hui, nous vous parlerons de fiscalité. Nous vous parlerons des régimes fiscaux qui marchent et des régimes fiscaux qui ne marchent pas pour l’investissement immobilier. Vous saurez les différentes stratégies à mettre en place.
Pourquoi choisir un régime fiscal pour l’investissement immobilier ?
Investissement immobilier-Comprendre le fonctionnement fiscal est une nécessite
Le choix du régime fiscal pour un investissement immobilier peut paraître anodin. Pourtant, il est très important. En fonction du choix que vous ferez, vous pourrez passer du simple au double en termes de résultat et vous pourrez doubler vos bénéfices. Il faut noter que le choix de la fiscalité ne concerne que les investissements immobiliers que vous ferez et n’a rien à voir avec votre résidence.
Nous allons donc parcourir les différents régimes fiscaux qui existent. Nous verrons par exemple le régime fiscal adapté pour la location nue, nous verrons le régime fiscal qui est du foncier. On va voir également le régime fiscal adapté à la location meublée (location en nom propre). Il s’agit ici de la fiscalité qui s’appliquera sur les bénéfices industriels et commerciaux.
Outre les différents investissements en nom propre, il serait également intéressant d’aborder également les investissements immobiliers qui peuvent être au nom de société. Vos bénéfices dépendront grandement du régime fiscal que vous aurez choisi. Vous verrez les avantages et les inconvénients de chacune de ses stratégies.
Quel régime fiscal choisir pour effectuer un investissement immobilier en location nue ?
Généralement les personnes qui font de l’investissement immobilier le font généralement en location nue. Il faut dire que votre fiscalité dépendra du type d’investissement que vous choisirez. Par exemple, si vous faites de la location nue, vous serez imposé en suivant la fiscalité des revenus fonciers. Si vous faites de la location meublée, vous dépendrez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (les BIC). Du coup le régime fiscal dépendra du choix de statut que vous ferez. Vous pourrez choisir entre loueur meublé professionnel (LMP) et loueur meublé non professionnel (LMNP).
La plupart des personnes qui choisissent de faire de la location nue sont celles qui perdent le plus et qui disent après que l’investissement immobilier n’est pas rentable. Pour elles, l’immobilier est fortement imposé. Ces personnes commettent principalement deux erreurs. Premièrement, ils ne font pas l’effort de meubler. Deuxièmement, ils font l’erreur de rester sur le régime dit du micro foncier. Ce régime donne droit à un abattement de 30 % sur les recettes annuelles c’est-à-dire sur les loyers que l’on reçoit chaque année.
Cela fera baisser du coup de 30 % le revenu imposable. En revanche, on est toujours imposé sur les 70 % restants. Cela représente un coup dur pour l’investisseur. En effet, il n’y a plus d’amortissement et ni de charges déductibles. Les 70 % de revenus restants sont donc fortement imposés. Ceci représente une situation dangereuse. On parle de cash squeeze. L’investisseur se retrouve avec plus d’impôts à payer qu’il n’a de revenus à la fin de l’année.
Investissement immobilier : comment éviter le cash squeeze ?
Pour éviter ce genre de situation, on peut faire du réel en location nue. Toutefois, cela ne changera pas réellement la nature du problème. Les résultats en termes d’optimisations fiscales resteront toujours limités. Potentiellement, ce que l’on peut arriver à faire en location nue au réel c’est du déficit. Néanmoins, il faudra procéder à de nombreux travaux. Le déficit permettra de réduire l’assiette fiscale, c’est-à-dire le revenu fiscal de référence.
Cette stratégie permettra de réduire le revenu fiscal de 10 700 euros par an. Par exemple, s’il était de 56 000 euros, il ne serait plus que 39 300 euros par an. C’est à la fois une bonne et une mauvaise stratégie. En effet, les 10 000 euros de réduction sont au maximum cumulables pendant 10 ans. Malheureusement, si vous avez 30 000 euros de travaux pendants, vous aurez épuisé la somme réduite.
Pendant ces trois années, vous aurez simplement réduit votre assiette imposable, mais vous serez fortement imposé sur votre revenu personnel. Le choix serait : choisir entre être imposé sur ses revenus personnels à hauteur de 50 000 ou être imposé à hauteur de 39 000 euros parce qu’on aura réduit l’assiette fiscale pendant 3 ans. Au final, en termes d’économie d’impôts, il n’y a pas une très grande différence.
Investissement immobilier : conséquence de la location nue
L’investissement en location nue n’est pas du tout intéressant fiscalement. En réalité, même si on arrive à lever votre dette avec le crédit bancaire, le cash qui sera généré devra être divisé par deux si vous êtes dans une PMI à 30 %. En net, il ne restera donc plus que la moitié du cash-flow, car c’est 30 % de tranche d’imposition plus 17 % de prélèvements sociaux. Le tout nous ramène à peu près à 50 % d’impôts (47 % en réalité). Ceci est un peu dramatique. Voilà comment cela va se passer pour les investissements en location nue en nom propre.
Quel régime fiscal choisir pour investissement immobilier en location meublée ?
Au lieu de faire un investissement immobilier en location nue en nombre propre, vous pouvez choisir de le faire en SCI. Contrairement à l’investissement immobilier, la SCI est imposée sur les revenus de l’impôt sur les sociétés. Par obligation, si vous faites un investissement en location nue en SCI, cet investissement sera également imposé sur les revenus globaux. Par conséquent, si vous investissez dans la location nue au travers de la SCI, vous serez soumis aux mêmes règles que si vous étiez dans le cadre d’un investissement immobilier en nombre propre.
Le problème est que l’on ne pourra pas faire de meublé dans une SCI à l’IS. Il y a une tolérance de 10 % et l’on ne peut pas faire 10 % de son chiffre d’affaires annuel en location meublée dans une SCI à l’IS. Du coup, cette solution n’est pas applicable dans le cadre de la SCI à l’IS. Si vous investissez en nom propre, il faut éviter au maximum d’investir aux régimes fonciers, en location nue. Cela vous coûtera beaucoup plus cher d’un point de vue fiscal. Il y aura énormément d’impôts à payer.
En revanche, si vous voulez investir en nom propre et que vous avez opté pour une location meublée, le régime fiscal va être relié aux BIC, les Bénéfices Industriels et Commerciaux. Avec l’investissement en nom propre, vous disposez de l’argent sur votre compte en banque. Il ne sera donc pas sur le compte en banque d’une société. Vous ne serez pas soumis aux régimes fonciers, mais plutôt aux BIC. Malheureusement, très peu de personnes ont cette information. Quand on parle de revenus fonciers, les gens confondent généralement la location nue et la location meublée.
Différence entre la location nue et la location meublée
Investissement immobilier-Il existe une grande différence entre location meublée et nue
C’est une différenciation qui mérite d’être faite. Tout ce qui est meublé, n’est pas en réalité du foncier. Il sera plutôt lié aux bénéfices industriels et commerciaux. C’est à ce niveau que cela devient un peu plus intéressant. Tout comme dans une location à nue, nous nous retrouvons face à deux régimes : le micro et le réel. Le micro dans ce cas ne sera pas à 30 %, mais il pourra monter jusqu’à 70 % en étant classé à 50 %.
Dans ce cas de figure, nous avons déjà beaucoup plus d’abattements. On peut donc diviser les recettes par deux et n’être imposé que sur l’autre moitié. Il est même possible que l’imposition ne touche que 30 % des recettes réelles. Cette part imposable sera assujettie au 30 % de votre tranche marginale d’imposition si vous êtes dans une TMI à 30 (taux marginal d’imposition à 30 %).
La conséquence directe de cette stratégie est qu’il y a un abattement plus important. De facto, vous aurez des loyers beaucoup plus élevés, un cash-flow plus conséquent. Vous pouvez choisir d’être aussi au réel. La différence c’est qu’il aura beaucoup plus de charges qui seront déductibles. Il y aura des charges réelles et des charges comptables avec l’amortissement. Quand vous êtes assujettis aux BIC, les services fiscaux considèrent que vous êtes une véritable entreprise. Ils considèrent que vous disposez d’un numéro SIREN ou SIRET.
Comme toute entreprise, vos achats devront être amortis comptablement chaque année. Cela veut dire que les achats que vous effectuerez perdront de la valeur sur le plan comptable chaque année. C’est aussi le cas dans la vie réelle. Quand on achète une voiture ou tout autre bien, il perd de la valeur chaque année sauf dans le cas de l’immobilier, où le bien prend plutôt de la valeur au fil des années.
Pas d’imposition pendant la durée de l’exploitation
D’un point de vue comptable, le bien immobilier perd de la valeur, seulement l’argent demeure toujours sur la trésorerie de la société. L’amortissement vient donc rajouter une charge comptable fictive dans le bilan de l’entreprise. Le résultat comptable deviendra donc négatif. Étant donné que le résultat comptable est négatif, il n’aura pas d’impôts à supporter au cours de l’année tant que le résultat comptable de l’investissement ne sera pas positif. Vous n’aurez donc pas d’impôts à payer.
Par contre, il y a bien du cash-flow disponible, de l’argent généré grâce à cet investissement. On pourra ensuite déplacer cette somme sur votre compte personnel, car l’investissement a été fait en nom propre. Il faut noter qu’à la revente, il n’y a aucune différence avec le premier régime fiscal que nous avons mentionné tout à l’heure. Avec ce régime fiscal, la plus-value sera comptabilisée que vous ayez fait un achat en nom propre, en location meublée ou en location nue. La plus-value sera comptabilisée à la hauteur de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Il est donc beaucoup plus avantageux, on est exempté d’impôts pendant la durée d’exploitation du bien tant que vous serez en déficit grâce à l’amortissement (amortissement des frais de travaux, l’amortissement du bien, l’amortissement des frais d’agence). Tout cela crée des charges comptables bien plus élevées que les frais d’internet, les frais d’agence, les intérêts bancaires qui se cumulent avec ces frais comptables. Cela permet donc de ne pas payer d’impôts pendant 5 à 10 années. On peut donc se générer des revenus supplémentaires pendant toutes ces années.
Investissement immobilier : conséquence de l’achat en nom propre
Voilà comment cela se passe pour les achats en nom propre. Il faut retenir que l’imposition en nom propre n’est pas un bon choix. Cela vous fera payer beaucoup d’impôts. Quant à l’imposition en nom propre, lorsque vous faites la location meublée, elle est beaucoup mieux surtout si vous êtes au réel. Cela vous permettra de ne pas payer d’impôt pendant de nombreuses années. Le seul problème est qu’il s’agit d’un régime fiscal qui n’est pas du tout stable. En réalité, on la considère comme une niche fiscale et le gouvernement aime raboter toutes les niches fiscales pour pouvoir récupérer un peu d’argent.
Il est donc probable qu’un jour ce régime ne soit plus avantageux. Avec ce régime, vous ne payez pas d’impôt durant la phase d’exploitation et durant la phase de revente, l’imposition est fortement limitée. Plus précisément, vous serez assujetti aux règles comptables professionnelles durant la phase d’exploitation du bien et par contre, à la revente, vous ne serez pas assujetti aux règles comptables de professionnels. Ce dernier se rapporte à l’impôt sur la plus-value. Cela vous permet de gagner autant durant l’exploitation qu’à la revente s’agissant de l’investissement en nom propre.
A cette étape, vous avez deux options. Soit vous êtes un loueur meublé non professionnel, autrement dit, vous disposez d’autres sources de revenu (23 000 euros) qui sont supérieures aux recettes en meublé. Dans ce cas, vous êtes considéré comme un nom professionnel. Si vous n’êtes pas dans ce cas, c’est-à-dire que vous générez plus de 23 000 euros et que vos recettes en meublé sont supérieures à votre salaire de par vos activités de salarié, vous serez assujetti à un loueur meublé professionnel.
Dans ce cas, vous perdez les avantages ci-dessus énumérés en ce qui concerne la revente, c’est-à-dire que vous serez imposé normalement comme un professionnel exerçant une activité commerciale en immobilier. L’impôt sur la plus-value ne se calcule pas entre la valeur vénale et la valeur d’achat, mais se fera plutôt entre la valeur vénale et la valeur comptable. Cette dernière valeur représente un bien ayant été amorti d’année en année. Ainsi, l’impôt sur la plus-value sera nettement supérieur à celui généré par les activités d’un loueur meublé non professionnel.
Investissement immobilier : Avantage de l’impôt sur la plus-value
Ce n’est cependant pas pénalisant car c’est un manque à gagner. Supposons que vous ayez acquis un bien à 100 000 euros. Vous le revendez à un montant de 200 000 euros 10 années plus tard. Sa valeur comptable est de 0 euro car le bien est amorti. Le calcul se fera alors par la différence entre 200 000 euros et 0 euro à 30 %. Vous devez alors verser 60 000 euros de plus-value nette à l’impôt. Rappelez-vous que durant 10 ans, vous n’avez pas à payer d’impôt et que ce n’est qu’au bout des 10 années que vous payez une contrepartie.
Par contre, l’activité de loueur meublé professionnel devient un peu plus complexe si durant la phase d’exploitation, vous ne surveillez pas le déficit. La conséquence est que le résultat comptable de ce bien sera positif. Si vous ne surveillez pas le déficit, vous augmentez alors l’impôt sur ce bien. Cela fait d’ailleurs plus de 30 % d’impôt à payer ajoutés aux charges sociales qui ramène ce montant à 50 % d’imposition plus ou moins 47 %. Au final, vous remarquerez que ceci est moins intéressant et se rapproche d’ailleurs un peu plus foncièrement.
Astuces pour éviter les impôts excessifs en investissement immobilier
L’une des stratégies qui permet de contourner ces difficultés consiste à rester en déficit avec accumulation des travaux, de l’amortissement. Il est conseillé de payer d’autres biens meublés et de les exploiter en meublé. De ce fait, le déficit continuera à s’accroître pour atteindre des valeurs données. Ainsi, vous aurez droit à un forfait de base qui équivaut à 1200 euros à supporter afin d’accéder à la sécurité sociale en tant que loueur meublé professionnel.
Cela vous reviendra moins cher que toutes les mesures sociales payables en France pour une prestation normale. Par ailleurs, avec le statut de loueur meublé professionnel, vous avez la possibilité de tirer plusieurs avantages. Au nombre de ces avantages, vous profiterez d’une exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 5 années d’activité professionnelle. Pour ce faire, il faut avoir cumulé plus de 80 000 à moins de 90 000 euros de recette en bien meublé. Si vous faites plus que ce montant, vous réduisez alors votre imposition. Il est possible d’exonérer partiellement ou totalement l’impôt sur la plus-value au bout de 5 ans d’exercice professionnel.
Pour ce faire, il faudrait que vous soyez un loueur professionnel en exercice depuis 5 ans. Il faut cependant rappeler que durant ces cinq années, vous n’êtes pas contraint de posséder des biens. Vous pouvez les acheter dans la quatrième année et les revendre dans la sixième année et profiter de l’exonération sur la plus-value. Voilà quelques atouts dont vous disposez lorsque vous êtes un loueur meublé professionnel considérant les achats en nom propre.
Investissement immobilier : achat effectué au nom d’une société
A cette étape, on distingue deux types de situations. La première est relative aux sociétés civiles (SCI) ayant pour objectif de faire une activité immobilière ou associative. Il s’agit alors du cas de société à vocation non commerciale. La deuxième option se rapporte aux sociétés à vocation commerciale. C’est par rapport à cette dernière que vous avez les SRL ; SAS ; URL ; etc. La société civile immobilière a pour but de faire de l’investissement immobilier. L’investissement immobilier au travers d’une SARL ou SAS vise une activité commerciale.
Autrement dit, il faut en dehors de l’acquisition du bien une activité à but commercial. L’avantage à acquérir des bien à travers les autres types de société est que le banquier considère qu’il s’agit de l’achat d’un bien en nom propre. Ainsi, il pourra vous financer suivant les conditions dv prêt pour un particulier. Vous pouvez alors obtenir des taux très intéressant que dans le cas où vous achetez votre bien via une société commerciale. L’autre atout est que vous bénéficierez de longs de remboursement contrairement aux sociétés commerciales.
Les sociétés doivent déduire des charges et appliquer l’amortissement. Elles peuvent ainsi se retrouver en déficit pendant longtemps. Lorsqu’elles ne seront plus en déficit, elles seront alors imposées sur les bénéfices qui découlent de cet investissement à la hauteur de 15 % jusqu’à 38 000 euros de bénéfice. Au-dessus de cela, on vous fera appliquer un taux de 24 %. Cela peut ainsi atteindre 500 000 euros. L’impôt sur la société est faible dans ce cas.
Investissement immobilier : Comment gérer les transactions financières ?
Investissement immobilier – Une bonne maîtrise des transactions financières est cruciale
L’argent reste dans la société et non sur votre compte personnellement. Ce dernier cas aurait été possible si le bien était acquis en nom propre. Tant que l’argent ne sort pas de la société, on peut considérer que cela est avantageux. Si vous devez sortir de l’argent de la société, il faudra alors le faire une fois l’année, ainsi, vous devrez payer 30 % de dividende. Si le résultat comptable de la SCI est positif, cette sortie de fonds est possible. Si le résultat est négatif, autrement dit, si vous êtes en déficit, aucune sortie de fonds n’est possible sauf s’il s’agit du paiement des salaires. Il faut cependant savoir que pour sortir 2 000 euros de salaire net, il faut être en situation de sortir 4 000 euros. Il faut donc toujours prévoir les charges.
On peut retenir que sortir de l’argent d’une société commerciale ou d’une société civile imposée à l’impôt sur les sociétés, qu’il s’agisse d’un dividende ou d’un salaire, est très difficile. Cela peut être avantageux pour d’autres raisons qu’on verra plus tard. Il faut dire que les mêmes règles sont applicables aussi bien pour les sociétés civiles que pour les sociétés commerciales. Ces calculs concernent l’imposition, les résultats, les sorties d’argent par rapport aux salaires ou aux dividendes. La différence se fait cependant chez le banquier car les conditions de prêt sont dans ce cas moins favorables.
Si vous décidez de faire uniquement de l’investissement immobilier, la SCI est la société qui vous convient parfaitement. Par contre, si vous avez d’autres activités parallèles à mener, les sociétés commerciales sont recommandées. Vous pouvez aussi faire appel à une SCI pour vos investissements immobiliers tout en étant dans une société commerciale pour d’autres activités de votre business. Il s’agit en effet des petits déjeuners, la gestion locative, les salaires et autres.
Il est parfaitement possible de procéder ainsi car lesdites sociétés communiquent au niveau d’un holding. Les bénéfices d’une société peuvent être versés à une autre tout en conservant la valeur. Cette opération coûte seulement 5 % de la valeur initiale. Vous pouvez alors retirer de déficit pour injecter dans l’immobilier. Les biens acquis de cette manière peuvent être revendus pour plus chers. Il est alors judicieux de procéder de cette manière au lieu de vouloir sortir de l’argent et payer de fortes sommes d’impôt.
Investissement immobilier via une SARL
Il existe une autre forme d’investissement via une SARL. Il s’agit d’une SARL familiale quand bien même on se retrouve dans le secteur commercial. Vous avez la possibilité, tout étant en affilié à une SARL, de vous associer à une parenté qui aura une conséquence fiscale de pouvoir faire de la location en meublé tout en étant imposé à l’impôt sur les revenus. Les atouts dépendent des conditions au nombre desquelles on peut citer le niveau d’impôt payé par ladite famille et les intérêts à faire avec l’impôt sur les revenus.
Dans le cas contraire, il faudra bien penser à faire avec l’impôt sur les sociétés. Il existe plusieurs véhicules d’investissement en nom propre à l’image du foncier et du BIC avec à chaque fois deux options (au micro ou au réel). On distingue trois options (50 ; 70 ou au réel) pour le meublé. Il est également possible de procéder aux investissements via les véhicules commerciaux. Pour cette dernière option, vous ne disposez pas d’argent sur votre compte. Vous serez simplement associé et l’investisseur sera une personne morale.
Cela vous protège de l’indivision car la loi dit que nul ne peut être forcé à rester dans l’indivision. Il vous revient alors de réfléchir à la structure juridique appropriée à vos objectifs. Vous pouvez ensuite mettre en place une stratégie pour y arriver. Personnellement, j’ai décidé de concentrer la moitié de mes investissements dans les sociétés commerciales et l’autre moitié dans les SCI. Je pense que c’est la meilleure manière d’optimiser sa fiscalité tout en profitant du cash.
