fbpx
Quelle stratégie d’exploitation choisir pour bien commencer les investissements immobiliers ?

Quelle stratégie d’exploitation choisir pour bien commencer les investissements immobiliers ?

La stratégie d’exploitation est un sujet de grand intérêt, car si vous voulez créer du cash-flow en optant pour les investissements immobiliers, vous devez vous détacher des stratégies classiques. En effet, en comparaison à quelques années auparavant, on parvient aujourd’hui à générer du cash-flow parce que les taux en fiscalité sont très bas, lorsque bien maîtrisés. De même l’utilisation de stratégies d’exploitation différentes de la location classique renforce cet état des choses. En fait, la location d’un appartement meublé n’est justement pas assez rentable, particulièrement lorsqu’on met le crédit et le loyer en face.

Investissements immobiliers : Recourir aux stratégies d’exploitation rentables

Investissements immobiliers - Maîtriser d'abord les stratégies est cruciale

Investissements immobiliers – Maîtriser d’abord les stratégies est cruciale

Pour parvenir à avoir plus de recettes, il faut donc utiliser des stratégies d’exploitation beaucoup plus rentables que la location traditionnelle. Car il existe entre autres une grande demande de personnes qui sont prêtes à payer pour des séjours de plus courtes durées. Ce qui va donc permettre d’augmenter les loyers parce qu’on donne plus de confort en mettant à disposition des appartements de haut standing. Ceci inclut évidemment plus de services notamment l’assurance, l’internet et tout le reste.

On réduit ainsi les durées pour s’adapter à la demande. Ce qui fait qu’on peut proposer des prix beaucoup plus chers par nuitée. Ceci est bien évidemment plus avantageux qu’un prix standard de 500 ou 600 euros en location classique. Ainsi, en louant par exemple sur les stratégies de colocation, de location courte durée, d’immeubles de rapport que nous abordons dans cet article, on est capable de maximiser le cash-flow.

Il faut souligner que chacune de ces stratégies présentent évidemment des avantages et des inconvénients notamment dans leurs mises en œuvre respectives. Et ceci se base notamment sur la complexité et la rapidité de la mise en œuvre. Car le plus important en investissement immobilier est que le chantier dure le moins de temps possible, afin de parvenir à installer les locataires le plus rapidement possible. Tout ceci contribuant évidemment à faire rentrer des recettes au plus tôt.

A contrario, plus un chantier dure notamment une année ou deux, plus les charges deviennent difficiles à supporter, associées au manque de recettes. C’est pour cela qu’il est fortement déconseillé que vous fassiez les travaux de votre chantier par vous-mêmes. Car vous serez plus long et moins qualitatif qu’un artisan. Par ailleurs, vous ne pourrez pas optimiser la fiscalité. Le but est donc de faire rentrer les recettes le plus rapidement possible. Et pour cela, l’une des stratégies la plus facile est la colocation que nous abordons en premier lieu.

Investissements immobiliers : La stratégie de la colocation

La colocation est une stratégie qui permet de louer à la chambre. A l’inverse de louer un appartement entier, en location traditionnelle, à une famille ou à un couple, ici chacune des chambres de l’appartement est louée à des personnes distinctes. Ces personnes vont donc payer leurs loyers séparément. Ceci permet ainsi de maximiser les loyers. A titre illustratif, considérons un T3 avec deux chambres qui peut être loué à 600 euros. Il convient de remarquer qu’on peut louer chacune des chambres à 350 euros voire 400 euros par exemple.

On se retrouve donc avec 700 euros, voire 800 euros au total. Il en va de même si on devait louer un appartement avec trois chambres en location traditionnelle à 650 euros ou 700 euros. Alors qu’en colocation dans des villes moyennes, on peut se retrouver à des prix par chambre oscillant entre 300 euros et 500 euros. Mieux, on peut même parvenir à louer chaque chambre à 650 euros en fonction de la localisation de l’appartement et des prestations de services fournies. Vous convenez donc que la rentabilité est largement augmentée dans une telle situation.

Remarquons toutefois que pour la colocation, il y aura plus de charges qui sont créées. Il faut en effet prévoir l’internet, les assurances, et quelques petites autres choses. Donc vous aurez à faire beaucoup plus de travail, notamment avec les contrats d’assurance qu’il faudra renouveler continuellement. Car soulignons qu’ici les personnes restent généralement pour des séjours de courte durée entre six et huit mois.

Ainsi, en résumé la colocation permet de générer plus de cash-flow qu’une location traditionnelle. Par contre, elle requiert un peu de travail de gestion. Par exemple, vous devez faire l’état des lieux, soit par vous-mêmes ou alors vous le déléguez selon votre disponibilité. Et dans ce second cas où vous le déléguez, vous pouvez prendre des agences spécialisées qui reviendront plus chères que les agences traditionnelles. Ou alors, vous pouvez aussi déléguer à un prestataire qui s’occupera notamment de ne faire que l’état des lieux, pendant que vous-mêmes à distance pourrez faire la signature du bail.

Investissements immobiliers : Procéder à la signature de bail

Cette dernière option est également totalement réalisable, mais nous convenons que ça demande un peu de travail pour préparer le bail. Néanmoins, cela revient bien moins cher que de louer les services des agences traditionnelles. En somme, on est capable ici de maximiser les loyers et d’avoir plus de bénéfices tous les mois.

Remarquons toutefois que cette option présente deux problèmes majeurs à mon avis. Tout d’abord, la colocation paraissant facile, il est fortement constaté une saturation en offres de colocation dans les villes moyennes et dans les grandes villes. Ensuite, il s’agit ici d’un véritable marché à la revente, autrement dit avec les prix qui augmentent continuellement, rendant cette option quoique peu difficile.

Pour aller plus loin, le pire est de penser souvent que plus on a de chambres, plus on aura de rentabilité. En théorie et sur le papier, cela peut paraître vrai. Mais lorsque vous avez de grosses colocations de six chambres, évidemment avec trois salles de bain minimum, cela fait beaucoup de frais à débourser pour les travaux et pour les rotations. Car il est peu probable que toutes les six personnes soient présentes toute une année dans leurs chambres respectives. En effet, il y aura des vacances locatives à un certain moment en raison de la concurrence.

Il faut donc faire attention et garder ces éléments en tête. Car il est illusoire de se dire que dans une ville moyenne, on pourra associer quatre, cinq ou six colocataires. A mon sens, cela est fortement risqué. Et rappelez-vous que plus il y aura de personnes, plus la gestion sera chère. Du coup cette stratégie est facile pour commencer. Et remarquez que vous pouvez commencer en appartement ou dans des maisons. En réalité, l’option des maisons marche également très bien aussi. Car pour cette option, il n’y a pas la copropriété à gérer.

Ce qui n’est pas le cas des appartements qui présentent souvent plus de problèmes notamment en rapport avec les syndicats et les voisins à gérer. Donc, une fois encore, la stratégie de la colocation est sympa, mais elle présente quelques points négatifs notamment la concurrence à l’achat. Car, si vous cherchez un appartement dans une ville moyenne de grandes surfaces, cela peut partir très vite. Et ceci s’observe surtout dans les quartiers qui se retrouvent entre le centre-ville, entre l’université ou les écoles. Car les potentiels locataires se placent à ces endroits. Et donc la colocation attire de par sa facilité de mise en œuvre.

Par expérience, on peut dire à juste titre qu’avec 200 mille euros investis dans une ville moyenne (tous travaux compris), avec quatre chambres, on parviendra à générer environ 400 euros de cash-flow net. Par ailleurs, il faut s’assurer de mettre de la qualité pour parvenir à louer constamment et éviter les vacances locatives. Il ne faudra pas non plus surestimer le nombre de chambres, car cela représente du boulot comme nous l’avons déjà vu précédemment.

Enfin, il ne faudra pas également sous-estimer le mobilier et les travaux. Personnellement, je recommande par exemple trois personnes pour une salle de bain ; et au-delà vous devrez augmenter le nombre de salles de bains. Tous ces éléments devront donc être financés, au travers d’un budget prévisionnel. Retenons alors que la colocation représente la stratégie la plus facile, mais également la moins rentable.

La stratégie de location courte durée

Cette deuxième stratégie de location courte durée consiste à louer son appartement à la nuitée, contrairement aux locations traditionnelles de plus longues durées. Ainsi, plutôt que de louer un T2 à 450 euros ou 500 euros, on préférera le louer à la nuit à 50, 60, 70 ou 80 euros en fonction bien sûr de la localisation du quartier et de la saison. Ce faisant, nous convenons que le chiffre d’affaires que nous allons générer à la fin du mois sera bien supérieur au loyer généré en location traditionnelle ou classique. Évidemment, nous devons souligner qu’il y a beaucoup de charges ici également.

Néanmoins, une fois ces diverses charges déduites, cette stratégie d’exploitation est toujours plus rentable qu’une location classique ou traditionnelle. Soulignons par exemple qu’il existe diverses manières de déduire les charges, notamment en fonction du degré de complexité que vous voulez mettre en place dans la gestion de votre investissement. Vous pouvez en ce sens, gérer les réservations et déléguer la partie ménage ou alors ne rien gérer et tout déléguer. Évidemment, dans le second cas, cela vous reviendra un peu cher, environ 20%.

Vous ne maîtriserez cependant plus votre business, car vous en aurez délégué la gestion des réservations. Autrement dit, vous ne maîtrisez pas les prix, les commentaires et bien d’autres choses. Il est par ailleurs important de remarquer que lorsqu’on enlève 20% de commission sur ces sites, au final, vous risquez de vous retrouver sans grand moyen financier. L’idéal donc, à mon sens, est de déléguer tout ce qui est sur place, et parvenir à automatiser le reste pour une gestion à distance.

Diverses manières existent pour réussir cette gestion à distance. Tout d’abord les systèmes totalement intégrés qui demandent un abonnement et pour lesquels vous pourrez automatiser les communications. Il s’agit entre autres de l’envoi des e-mails aux clients avec les plans, ainsi qu’aux prestataires avec les dates d’entrée et de sortie. Vous avez ainsi quelque chose d’assez passif, car vous payez quelqu’un pour avoir accès à son service. Ensuite, l’autre solution est de créer votre propre système. Pour ce faire, divers outils qui sont disponibles sur le marché, peuvent vous être utiles. Ainsi, en dépensant seulement quelques euros par appartement, vous créerez un système intégrant les e-mails, les numéros de téléphones, les cartes, etc.

Comment créer votre propre système ?

Il existe un certain nombre d’outils présents sur le marché qui permettront de créer votre système. Celui-ci ne prendra que quelques euros mensuellement par appartement et comprendra les emails, les cartes, les numéros de téléphone etc. Ce sera un véritable écosystème qui sera créé en une fois, et restera ensuite gratuit. En réalité, cette stratégie vous aide à maximiser votre cashflow, et vous aurez simplement à engager un prestataire qui travaillera entre 2 heures et 3 heures par jour.

Toutefois le temps de travail mentionné n’est pas exhaustif car tout dépendra du temps nécessaire que requiert le nettoyage de la surface des appartements. En créant donc cet écosystème, vous gagnez en autonomie, qui est un point essentiel dans la gestion d’une affaire. Maître de votre business, vous maîtrisez mieux que personne comment bien le gérer afin de rentabiliser le plus possible. Les meilleurs prix, les disponibilités, la meilleure stratégie de marketing, la satisfaction de la clientèle … sont des points importants qui relèvent de vos compétences.

Pour ce fait, il est obligatoire que vous disposiez des photos pros, une description professionnelle bien établie pour toucher émotionnellement votre cible afin d’inciter celle-ci à consulter vos pages et effectuer des réservations. L’ensemble de ces actions sont totalement accessibles si vous vous en donnez les moyens nécessaires ; dans le cas échéant vous devez directement recourir à la sous-traitance qui vous fera débourser plus de moyens financiers.

Quel revenu avec la création de son propre écosystème ?

Comme vous pouvez le constater, cette stratégie est un peu plus complexe ; cependant elle génère en moyenne un cashflow qui dépasse largement celui de la colocation évoquée précédemment. Pour 200.000 euros investis dans une plus petite surface, vous avez la possibilité de générer au moins 500 euros de cash-flow net après la déduction de toutes les charges dans une ville moyenne.  Ce qui est donc très intéressant comme revenu.

Ce type d’investissement peut être aussi fait avec une somme inférieure à 200.000 euros, tout dépend en réalité de la zone géographique et de la surface que vous décidez d’acheter. Il est aussi important de notifier que la rentabilité d’une affaire immobilière repose en partie sur vos expériences et compétences professionnelles dans le secteur immobilier ; mais également sur vos divers objectifs surtout ceux qui concernent le cashflow que vous souhaitez générer sur une période déterminée.

Outre ces aspects, la rentabilité prend aussi en compte le temps que vous voulez passer à la mise en place et à la gestion de votre investissement. Ces derniers sont très déterminants car ils peuvent faire toute la différence en matière de rentabilité. Les investisseurs immobiliers n’ont pas tous les mêmes envies, ou les mêmes objectifs en ce qui concerne la recherche du bien et de sa mise en œuvre. Le seul objectif commun existant entre les investisseurs est qu’ils aspirent tous à la maximisation du cashflow ; néanmoins ils ne sont pas tous disposés à payer le même coût pour la mise en place de cet actif ou écosystème.

Quel est l’avantage de l’immeuble de rapport ?

Investissements immobiliers - Bien opérer le choix des localités

Investissements immobiliers – Bien opérer le choix des localités

Pour générer une rentabilité intéressante dans ce genre d’investissement, 500 ou 600 euros de cash-flow pour 200.000 euros investis dans une ville moyenne ; il n’est pas nécessaire de procéder par la colocation ou la location à courte durée. L’une des meilleures options qui s’offrent à vous, est de louer avec des agences en meublé ou à nu à l’année de manière traditionnelle. Cette option réduit considérablement le travail.   La difficulté à ce niveau est beaucoup plus technique, il s’agit notamment des diverses vérifications importantes à faire.

Immeuble de rapport : la vérification

Vous devez donc vérifier minutieusement tous les points essentiels. Ce qui demande plus de travail que lors de l’achat d’un appartement destiné à la location courte durée ou à la colocation. Il faudra, dans ce cas, penser à la clôture, à la charpente, à la façade etc. On peut donc dire que cela rejoint les vérifications que vous faites avant d’acheter votre résidence principale. Une maison construite depuis quelques dizaines d’années en arrière, doit faire l’objet d’une inspection pointilleuse. A tout ceci, s’ajoute comme vérification :

–        Les contrats écrits ;

–        La disponibilité des lots pour chaque locataire ;

–        La règle des places de parking ;

–        La déclaration de chaque locataire au niveau des impôts, de la mairie etc.

Le but est de simplement s’assurer que tout ce qui est indispensable, administrativement, fiscalement et techniquement, est en règle. Il vous revient donc de vérifier posément chacun de ces détails non négligeables. Si par exemple, vous oubliez un devis lors d’un achat, ce détail oublié est mauvais mais pas dramatique. Par contre si vous oubliez de vérifier un point essentiel comme la charpente, qui est directement lié à l’état du bien, cela peut s’avérer rapidement dramatique.

Il est alors important que vous fassiez très attention à l’ensemble de ces éléments techniques qui prennent en compte les aspects prioritaires d’un bien immobilier. Les points secondaires tels que la peinture, sont facilement plus gérables et nécessitent moins de moyens financiers. En revanche, les éléments techniques prioritaires sont plus difficiles à gérer et font appel à de grosses sommes d’argent concernant la main-d’œuvre.  D’où l’importance de toutes ces vérifications.

L’effort à déployer à ce type d’investissement immobilier est relativement plus faible que par rapport aux autres types. L’immeuble de rapport, malgré le fait qu’il nécessite moins d’efforts, est beaucoup plus rentable après la location. La cerise sur le gâteau, est qu’une multitude de possibilités se présentent à vous, c’est d’ailleurs la raison pour laquelle sa rentabilité est si attrayante.

Les diverses possibilités de mise en place d’un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport, c’est optimiser sa rentabilité de plusieurs manières. Dans votre immeuble, vous pouvez notamment faire une colocation ou une petite colocation de courte durée. De même, vous pouvez uniquement mettre en place la location des studios, ou des T2. Il n’est pas non plus impossible de varier les ‘’petits plaisirs’’ en mettant premièrement une petite colocation au rez-de chaussée ou encore des logements à nus destinés aux couples de personnes âgées.

L’idéal serait d’avoir deux ou trois lots de logements au rez de chaussée, qui peuvent déjà combler une bonne partie de la mensualité. Ensuite, au premier étage, vous pouvez mettre en place un grand lot de logements suivi d’une petite colocation.  Enfin, vous effectuerez deux lots de logements au dernier étage qui seront par exemple dédiés à la location courte durée. C’est ainsi que vous maximiserez véritablement le cashflow, pour la même somme investie (200.000 euros). La rentabilité peut facilement surpasser 1000 euros net, mais cela demandera beaucoup plus de travail.

Ce travail se subdivise en plusieurs étapes et commence déjà lors de la recherche du bien, puisqu’il s’agit de dénicher un bien qui sera assez rentable. La rénovation est l’étape qui vient directement après, et qui joue un rôle capital. La dernière étape s’occupe uniquement de location de l’immeuble. Cette dernière étape nécessite beaucoup plus d’efforts car il va falloir coupler la location courte durée et la colocation. Par contre, la location des logements à nus est beaucoup plus rapide que tout le reste dans ce cas de figure. Cependant, la réussite de toutes ces étapes se cumule avec les stratégies précédentes afin de mieux optimiser la rentabilité.

Autre avantage de l’immeuble de rapport

L’immeuble de rapport vous permet de diversifier les risques en ce sens où vous louez à plusieurs types de personnes, donc différents profils de locataires. Les personnes âgées pour la location à nu, les colocations s’adressent directement aux étudiants et les petites locations pour les jeunes actifs à courte ou longue durée.  Même si les petites locations ne sont pas très rentables sur le long terme, elles demeurent toujours rentables.

Cette diversité permet de mieux appréhender les risques que l’on identifie dans ce type d’investissement en fonction du profil des locataires, de la situation sanitaire et également des saisons. Votre rôle est de chercher le maximum de rentabilité pour votre investissement. Cependant il y a également deux stratégies importantes qui permettent de rentabiliser. Il s’agit notamment de la division en immobilier.

La division en immobilier

Il existe principalement deux différents types de divisions en immobilier : la division d’immeuble et la division de maison. A celles-ci s’ajoutent notamment les divisions officielles et non-officielles.

La première stratégie de la division de maison 

Une division de maison est plus avancée que la division d’immeuble car elle repose sur les problèmes techniques mentionnés dans la vérification de l’immeuble de rapport. De plus, elle requiert le respect de certaines règles d’urbanisme où la négligence n’a aucune place. La division de maison est une opération qui coûte très chère, ce qui fait totalement craquer le budget de travaux. Cette stratégie est bonne mais dispendieuse.

La seconde stratégie de division

Il s’agira ici de diviser simplement une partie de l’immeuble, et non la totalité du bien comme c’est le cas dans la division d’une maison ; mais vous pouvez potentiellement rajouter un ou deux lots de logements. Si vous rénovez par exemple 20% de la surface de votre immeuble, vous ferez face à des coûts de rénovation importants en travaux qui s’élèveront à plus de 1000 euros par m2.

Mais en ajoutant d’autres lots à cette rénovation, elle peut revenir à 500 euros par m2, ce qui est moyennement rentable au niveau des travaux. Donc si vous avez une grande surface, vous avez la possibilité de le diviser en ajoutant éventuellement un ou deux lots que vous pouvez mettre en location courte réduite, en colocation ou en location à nue pour maximiser le cashflow. Plus la rentabilité est élevée, et plus vous fournirez d’efforts pour les travaux et la mise en place de l’investissement.

Le choix entre la complexité de la mise en place de l’investissement et sa rentabilité

Ce choix est assez subjectif. Les objectifs varient en fonction de chaque investisseur, et de chaque investissement. Une personne qui consacrera l’entièreté de son temps à la mise en place et à la gestion de son affaire n’a pas les mêmes objectifs en termes de rentabilité que celle qui ne peut dédier qu’une partie de son temps.

Alors si vous êtes à l’aise dans votre travail et que vous faites un investissement dans le seul but de diversifier vos sources de revenus ; il serait préférable d’opter pour une stratégie d’investissement assez simple avec une gestion plus ou moins facile et efficace avec un taux de rentabilité moyen. Par contre, si vous décidez de devenir un investisseur immobilier en entier à temps plein, choisissez des stratégies d’investissement et de gestion plus complexes et plus rentables.

Division de maison : Autre stratégie intéressante

Lorsque plusieurs personnes sont à la recherche d’un immeuble rentable avec une bonne structure, cela restreint l’offre existante. La majorité des personnes qui recherchent de tels investissements, évitent les gros œuvres c’est-à-dire les affaires qui nécessiteront assez de travaux. Cependant, il est important d’effectuer également de gros œuvres mais pas de façon régulière. C’est ainsi que vous parviendrez à accéder à des biens qui peuvent être également très intéressants à la longue.

Dans le cas de la division de maison, il sera question d’effectuer de gros œuvres car il va falloir passer à la création de tous les lots ; donc le coût des travaux au m2 sera beaucoup plus important. En revanche, ce type d’investissement permet d’acquérir plus de patrimoine. Cet investissement est donc beaucoup plus patrimonial qu’un immeuble de rapport se trouvant en périphérie d’une ville, dans une zone très peu convoitée par la demande.

Alors qu’il est facile de trouver une maison dans un très bon quartier, avec une demande bien tendue. Tout ce qui vous restera à faire dans ce cas, est de procéder à sa division qui aboutira à la création de beaux logements d’un standing donné pour facilement attirer des locataires. La rentabilité dans ce cas sera peut-être plus basse que celle d’un immeuble de rapport car le coût des travaux sera assez élevé. Le plus intéressant dans ce cas, est que le bien atteindra une valeur patrimoniale assez conséquente et à la revente, elle peut coûter une somme assez onéreuse aux yeux de son détenteur qui pourra rentabiliser énormément sur cette affaire.

La stratégie de l’achat-revente

C’est une stratégie qui devient typiquement très intéressante quand la maison possède plusieurs lots, la rentabilité devient très avantageuse. Quand vous êtes capable de justifier aux futurs acquéreurs, qu’il y a un certain nombre de loyers réguliers ; alors vous vendez votre investissement avec une certaine rentabilité. Il est fortement conseillé d’intégrer la stratégie d’achat-revente dans votre stratégie d’enrichissement. Certains investisseurs pensent cette intégration impossible, alors qu’elle est totalement et facilement accessible.

Il est bel et bien facile de gérer des locataires et de créer un cashflow positif ; mais le summum d’un investissement immobilier est la revente. Il est encore plus passionnant de parvenir à générer 50.000 ou 100.000 euros de plus-value, ce sont des stratégies qui vous aident à vous enrichir facilement en tant qu’investisseur immobilier. De plus, vous n’avez pas besoin d’attendre 20 ou 25 ans (la durée de votre prêt bancaire).

Achat-revente : ce qu’il faut faire

Investissements immobiliers - Optimiser le cash-lflow est unInvestissements immobiliers - Optimiser le cash-flow est une approche

Investissements immobiliers – Optimiser le cash-flow est une approche

La meilleure stratégie pour faire de l’achat-revente sans attendre l’amortissement total de votre crédit bancaire, est de faire maximiser le cashflow de votre bien immobilier durant la phase de différé c’est-à-dire les 5 premières années qui suivent l’investissement. A partir de la 6e ou de la 7e année vous arriverez à vous imposer en tant qu’investisseur.  Si vous achetez bien votre affaire, vous pouvez le garder avec le différé jusqu’au début de l’imposition qui représente une bonne période pour la revente.

Un bon achat passe par la négociation, la localisation, la revente et la rentabilité que vous êtes capable de donner à votre futur acquéreur. Ce sont tous ces éléments qui favorisent une meilleure plus-value lors de la revente car vous vendrez le bien très cher. Par contre ce type d’opération est plus facile à mettre en place avec une maison ou un immeuble, qu’avec une colocation ou un appartement en LCD. Vous aurez beaucoup plus d’arguments à faire valoir lors de la revente d’une maison ou d’un immeuble.

Résumé

Le but des différentes stratégies d’exploitation en immobilier est de permettre à chaque investisseur de trouver le degré de complexité qui l’intéresse et qu’il peut gérer. Le choix d’une stratégie s’effectue en fonction des objectifs, des moyens, des contraintes de temps et de famille, et de la localisation de l’acteur immobilier. Le fait qu’un proche à vous investisse dans un immeuble de rapport, n’est pas une raison suffisante pour que vous fassiez de même. De même, la copropriété n’est peut-être pas appréciée par votre collègue, mais c’est peut-être le choix idéal pour vous.

Donc il vous revient à vous en tant qu’investisseur de définir votre objectif principal et le temps nécessaire pour l’atteindre, ainsi vous saurez les stratégies capables de vous mener à cette destination. Toutefois, il est important de maîtriser une stratégie au point de détenir son expertise, cela vous évitera une diversité qui n’est point indispensable. En réalité, le fait de trop se diversifier permet d’acquérir plus d’expérience, et engendre également la perte de temps.

Dans certains cas, cette diversité donne vie à certains problèmes concernant le coût bancaire des investisseurs immobiliers polyvalents. Ces derniers auront donc plus de soucis à décrocher du financement pour leurs prochains investissements. C’est d’ailleurs ce qui les conduit souvent à vendre les biens à faible rentabilité. Il faut donc forcément avoir une vision à long terme afin de choisir la meilleure stratégie qui vous conduira aux défis ou contraintes que vous avez la possibilité de relever.

Astuces pour investir dans une colocation

Astuces pour investir dans une colocation

La colocation est une stratégie immobilière vous permettant d’associer plusieurs personnes dans un même appartement. Elle obéit cependant à certaines règles de bienséance qu’il est important de respecter. Je vous présente  dans les prochaines lignes trois astuces pour réussir votre investissement dans une colocation.

Première astuce d’investissement dans une colocation

Colocation - Se donner le souci du confort des locataires est nécessaire

Colocation – Se donner le souci du confort des locataires est nécessaire

La toute première astuce consiste à mettre de la qualité et beaucoup de qualité dans les travaux et dans les équipements. Autrement dit, vous devez considérer l’appartement comme si c’était le vôtre. Et donc vous devez y apporter le soin et la qualité requis. En ce sens, vous devez prendre le temps de mettre à disposition une belle salle de bains. Car, si la salle de bains n’est pas attrayante, cela ne fonctionnera plus aujourd’hui.

Vous devez fournir des équipements de qualité  tels que la cafetière, l’expresso, le four, le lave-vaisselle, le lave-linge, le sèche-linge. Si vous ne mettez pas à disposition tous ces équipements, vous ne serez pas au standard du marché. Autrement dit, votre colocation ne sera pas louée en priorité. Vos colocataires potentiels iront ainsi en premier lieu chez vos concurrents, car eux ils sont au niveau. Vous avez donc tout intérêt à être au niveau également pour faire les choses de la façon correcte.

Rappelons que vous n’êtes pas forcément tenu de mettre une salle de bains par chambre, car au final vous devez toujours penser à la revente. Et généralement, à la revente, il existe beaucoup moins de familles et de personnes qui rachèteront un appartement pour lequel il y a une salle de bains par chambre. Ceci ne veut toutefois pas dire que l’appartement devra manquer de ces commodités de base.

Se préoccuper du confort des locataires

Vous ne devez pas lésiner sur les moyens et services à mettre à disposition. Par exemple, si vous avez quatre colocataires, vous devez avoir au minimum deux salles de bain. Pas besoin de les mettre à trois sur une seule salle de bain. Vous devez éviter de chercher à trop faire du privatif, juste dans le but de la revente. Veillez plutôt à ce que ce soit confortable pour les colocataires.

Par ailleurs, vous pouvez également apporter de la valeur ajoutée sur d’autres éléments en dehors des salles de bains. Vous avez notamment de belles cuisines, des ustensiles pour cuisiner. Et remarquez ici que la plupart des personnes aiment cuisiner, particulièrement les étudiants. Alors, tâchez d’apporter de la valeur au niveau de ces éléments également.

Vous pouvez aussi mettre par exemple des robots à disposition pour préparer le pain, etc. En bref, le service qui va avec la colocation que vous fournissez est tout autant important. Donc, que ce soit la décoration ou les travaux, apprenez à mettre beaucoup de valeurs dans le bien immobilier.

Deuxième astuce d’investissement dans une colocation

La deuxième astuce à prendre en compte est l’emplacement. Il joue un rôle clé et capital. Il s’agit ici des éléments comme le quartier, la rue et la ville qui contribueront à ce que vous fassiez une bonne affaire. Vous devez donc être bien localisé.

A titre indicatif, personnellement je me positionne à cinq minutes à pied maximum d’un métro ou d’un tramway. Notez que l’arrêt de bus, je ne le compte même pas. C’est-à-dire que si la ville est assez grande et qu’elle dispose des transports en commun (métro ou tramway), c’est là qu’il faut se positionner.

De plus, en marchant, il faut que vous soyez à quinze ou vingt minutes à pied du centre-ville. Ces critères vous assurent premièrement que les jeunes actifs (élèves et les étudiants) peuvent sortir facilement pour aller en ville. Ensuite, ils peuvent également se rendre sur leur lieu de travail assez facilement en transport en commun.

Par ailleurs, cerise sur le gâteau, il faut idéalement une place de parking ou une zone où ils peuvent stationner s’ils ont des véhicules. Autrement dit, ils devraient avoir accès à des parkings gratuits accessibles. Et c’est pour cela que le centre-ville sera assez difficile, mais si vous êtes un peu à l’extérieur d’une ville moyenne, cela est totalement possible.

Donc pour résumer, les deux premières astuces que nous venons d’aborder concernent la qualité du bien, et son emplacement. Retenez qu’il ne s’agit pas là d’un ordre précis à respecter dans la mise en application de ces astuces d’investissement. Car elles sont  aussi importantes l’une que l’autre.

Troisième astuce d’investissement dans une colocation

Colocation - Accorder d'importante aux plaintes formulées par les locataires est de nature rassurante

Colocation – Accorder de l’importance aux plaintes des locataires est de nature rassurante

La troisième astuce d’investissement que vous devez prendre en compte est le niveau de prestation qui viendra après à travers le support et les services associés à votre location. C’est-à-dire que lorsqu’un petit souci se présente, il faut le régler, et ce immédiatement. Cette manière de faire vous donne non seulement une tranquillité d’esprit à vous, mais surtout cela donne également de la valeur à vos locataires.

Car ceux-ci se sentent considérés. Retenez donc que le traitement rapide des problèmes va satisfaire vos locataires, même si vous n’avez pas forcément la solution à tous leurs problèmes. Le simple fait de voir que vous vous préoccupez et vous occupez du problème va les rassurer, et vous en aurez en retour en termes de considération, de respect.

Le locataire communiquera de façon plus positive à ces camarades lorsqu’il voudra partir, ou encore il pourra témoigner de la qualité de l’appartement et des services fournis si nécessaire lorsqu’il y aura de nouvelles visites du bien.

Vous pouvez également engager des prestataires par exemple pour vérifier que tout se passe bien de façon hebdomadaire. Il peut s’agir d’une femme de ménage travaillant pour une société de nettoyage à titre illustratif. La société pourra donc appeler de façon fréquente pour savoir si tout va bien pour les locataires, et s’ils n’ont pas besoin de quelque changement que ce soit au niveau de leurs chambres (état des vitres, état de la cuisine, et bien d’autres).

Tous ces éléments contribuent donc à ce que vos locataires soient heureux, car ils sont dans un bien de qualité qui est très bien localisé, et pour lequel ils savent qu’ils peuvent compter sur le propriétaire. En agissant sur ces trois astuces, vous vous offrez donc la possibilité de louer rapidement, efficacement votre bien et à un prix qui vous convient.

Investissement immobilier : Quelle fiscalité choisir ?

Investissement immobilier : Quelle fiscalité choisir ?

L’investissement immobilier est un investissement très rentable depuis quelques années. Pour cette raison, il est devenu le type d’investissement favori des Français. De nombreuses personnes parmi nous choisissent d’investir leur argent dans l’immobilier. Le but étant de gagner de l’argent. Malheureusement, ils le font sans se former préalablement. Sans formation, ils ne reçoivent pas les bases et ne savent pas quoi faire. Face à certaines situations, ils font donc de mauvais choix et se retrouvent à perdre de l’argent au lieu d’en gagner. C’est le cas par exemple du choix de la fiscalité. En réalité, tous les régimes fiscaux ne sont pas adaptés à l’investissement immobilier. Aujourd’hui, nous vous parlerons de fiscalité. Nous vous parlerons des régimes fiscaux qui marchent et des régimes fiscaux qui ne marchent pas pour l’investissement immobilier.  Vous saurez les différentes stratégies à mettre en place.

Pourquoi choisir un régime fiscal pour l’investissement immobilier ?

Investissement immobilier-Comprendre le fonctionnement fiscal est une nécessite

Investissement immobilier-Comprendre le fonctionnement fiscal est une nécessite

Le choix du régime fiscal pour un investissement immobilier peut paraître anodin. Pourtant, il est très important. En fonction du choix que vous ferez, vous pourrez passer du simple au double en termes de résultat et vous pourrez doubler vos bénéfices. Il faut noter que le choix de la fiscalité ne concerne que les investissements immobiliers que vous ferez et n’a rien à voir avec votre résidence.

Nous allons donc parcourir les différents régimes fiscaux qui existent. Nous verrons par exemple le régime fiscal adapté pour la location nue, nous verrons le régime fiscal qui est du foncier. On va voir également le régime fiscal adapté à la location meublée (location en nom propre). Il s’agit ici de la fiscalité qui s’appliquera sur les bénéfices industriels et commerciaux.

Outre les différents investissements en nom propre, il serait également intéressant d’aborder également les investissements immobiliers qui peuvent être au nom de société. Vos bénéfices dépendront grandement du régime fiscal que vous aurez choisi. Vous verrez les avantages et les inconvénients de chacune de ses stratégies.

Quel régime fiscal choisir pour effectuer un investissement immobilier en location nue ?

Généralement les personnes qui font de l’investissement immobilier le font généralement en location nue. Il faut dire que votre fiscalité dépendra du type d’investissement que vous choisirez. Par exemple, si vous faites de la location nue, vous serez imposé en suivant la fiscalité des revenus fonciers. Si vous faites de la location meublée, vous dépendrez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (les BIC). Du coup le régime fiscal dépendra du choix de statut que vous ferez. Vous pourrez choisir entre loueur meublé professionnel (LMP) et loueur meublé non professionnel (LMNP).

La plupart des personnes qui choisissent de faire de la location nue sont celles qui perdent le plus et qui disent après que l’investissement immobilier n’est pas rentable. Pour elles, l’immobilier est fortement imposé. Ces personnes commettent principalement deux erreurs. Premièrement, ils ne font pas l’effort de meubler. Deuxièmement, ils font l’erreur de rester sur le régime dit du micro foncier. Ce régime donne droit à un abattement de 30 % sur les recettes annuelles c’est-à-dire sur les loyers que l’on reçoit chaque année.

Cela fera baisser du coup de 30 % le revenu imposable. En revanche, on est toujours imposé sur les 70 % restants. Cela représente un coup dur pour l’investisseur. En effet, il n’y a plus d’amortissement et ni de charges déductibles. Les 70 % de revenus restants sont donc fortement imposés. Ceci représente une situation dangereuse. On parle de cash squeeze. L’investisseur se retrouve avec plus d’impôts à payer qu’il n’a de revenus à la fin de l’année.

Investissement immobilier : comment éviter le cash squeeze ?

Pour éviter ce genre de situation, on peut faire du réel en location nue. Toutefois, cela ne changera pas réellement la nature du problème. Les résultats en termes d’optimisations fiscales resteront toujours limités. Potentiellement, ce que l’on peut arriver à faire en location nue au réel c’est du déficit. Néanmoins, il faudra procéder à de nombreux travaux. Le déficit permettra de réduire l’assiette fiscale, c’est-à-dire le revenu fiscal de référence.

Cette stratégie permettra de réduire le revenu fiscal de 10 700 euros par an. Par exemple, s’il était de 56 000 euros, il ne serait plus que 39 300 euros par an. C’est à la fois une bonne et une mauvaise stratégie. En effet, les 10 000 euros de réduction sont au maximum cumulables pendant 10 ans. Malheureusement, si vous avez 30 000 euros de travaux pendants, vous aurez épuisé la somme réduite.

Pendant ces trois années, vous aurez simplement réduit votre assiette imposable, mais vous serez fortement imposé sur votre revenu personnel. Le choix serait : choisir entre être imposé sur ses revenus personnels à hauteur de 50 000 ou être imposé à hauteur de 39 000 euros parce qu’on aura réduit l’assiette fiscale pendant 3 ans. Au final, en termes d’économie d’impôts, il n’y a pas une très grande différence.

Investissement immobilier : conséquence de la location nue

L’investissement en location nue n’est pas du tout intéressant fiscalement. En réalité, même si on arrive à lever votre dette avec le crédit bancaire, le cash qui sera généré devra être divisé par deux si vous êtes dans une PMI à 30 %. En net, il ne restera donc plus que la moitié du cash-flow, car c’est 30 % de tranche d’imposition plus 17 % de prélèvements sociaux. Le tout nous ramène à peu près à 50 % d’impôts (47 % en réalité). Ceci est un peu dramatique. Voilà comment cela va se passer pour les investissements en location nue en nom propre.

Quel régime fiscal choisir pour investissement immobilier en location meublée ?

Au lieu de faire un investissement immobilier en location nue en nombre propre, vous pouvez choisir de le faire en SCI. Contrairement à l’investissement immobilier, la SCI est imposée sur les revenus de l’impôt sur les sociétés. Par obligation, si vous faites un investissement en location nue en SCI, cet investissement sera également imposé sur les revenus globaux. Par conséquent, si vous investissez dans la location nue au travers de la SCI, vous serez soumis aux mêmes règles que si vous étiez dans le cadre d’un investissement immobilier en nombre propre.

Le problème est que l’on ne pourra pas faire de meublé dans une SCI à l’IS. Il y a une tolérance de 10 % et l’on ne peut pas faire 10 % de son chiffre d’affaires annuel en location meublée dans une SCI à l’IS. Du coup, cette solution n’est pas applicable dans le cadre de la SCI à l’IS. Si vous investissez en nom propre, il faut éviter au maximum d’investir aux régimes fonciers, en location nue. Cela vous coûtera beaucoup plus cher d’un point de vue fiscal. Il y aura énormément d’impôts à payer.

En revanche, si vous voulez investir en nom propre et que vous avez opté pour une location meublée, le régime fiscal va être relié aux BIC, les Bénéfices Industriels et Commerciaux. Avec l’investissement en nom propre, vous disposez de l’argent sur votre compte en banque. Il ne sera donc pas sur le compte en banque d’une société. Vous ne serez pas soumis aux régimes fonciers, mais plutôt aux BIC. Malheureusement, très peu de personnes ont cette information. Quand on parle de revenus fonciers, les gens confondent généralement la location nue et la location meublée.

Différence entre la location nue et la location meublée

Investissement immobilier-Il existe une grande différence entre location en meublé et nue

Investissement immobilier-Il existe une grande différence entre location meublée et nue

C’est une différenciation qui mérite d’être faite. Tout ce qui est meublé, n’est pas en réalité du foncier. Il sera plutôt lié aux bénéfices industriels et commerciaux. C’est à ce niveau que cela devient un peu plus intéressant. Tout comme dans une location à nue, nous nous retrouvons face à deux régimes : le micro et le réel. Le micro dans ce cas ne sera pas à 30 %, mais il pourra monter jusqu’à 70 % en étant classé à 50 %.

Dans ce cas de figure, nous avons déjà beaucoup plus d’abattements. On peut donc diviser les recettes par deux et n’être imposé que sur l’autre moitié. Il est même possible que l’imposition ne touche que 30 % des recettes réelles. Cette part imposable sera assujettie au 30 % de votre tranche marginale d’imposition si vous êtes dans une TMI à 30 (taux marginal d’imposition à 30 %).

La conséquence directe de cette stratégie est qu’il y a un abattement plus important. De facto, vous aurez des loyers beaucoup plus élevés, un cash-flow plus conséquent. Vous pouvez choisir d’être aussi au réel. La différence c’est qu’il aura beaucoup plus de charges qui seront déductibles. Il y aura des charges réelles et des charges comptables avec l’amortissement. Quand vous êtes assujettis aux BIC, les services fiscaux considèrent que vous êtes une véritable entreprise. Ils considèrent que vous disposez d’un numéro SIREN ou SIRET.

Comme toute entreprise, vos achats devront être amortis comptablement chaque année. Cela veut dire que les achats que vous effectuerez perdront de la valeur sur le plan comptable chaque année. C’est aussi le cas dans la vie réelle. Quand on achète une voiture ou tout autre bien, il perd de la valeur chaque année sauf dans le cas de l’immobilier, où le bien prend plutôt de la valeur au fil des années.

Pas d’imposition pendant la durée de l’exploitation

D’un point de vue comptable, le bien immobilier perd de la valeur, seulement l’argent demeure toujours sur la trésorerie de la société. L’amortissement vient donc rajouter une charge comptable fictive dans le bilan de l’entreprise. Le résultat comptable deviendra donc négatif. Étant donné que le résultat comptable est négatif, il n’aura pas d’impôts à supporter au cours de l’année tant que le résultat comptable de l’investissement ne sera pas positif.  Vous n’aurez donc pas d’impôts à payer.

Par contre, il y a bien du cash-flow disponible, de l’argent généré grâce à cet investissement. On pourra ensuite déplacer cette somme sur votre compte personnel, car l’investissement a été fait en nom propre. Il faut noter qu’à la revente, il n’y a aucune différence avec le premier régime fiscal que nous avons mentionné tout à l’heure. Avec ce régime fiscal, la plus-value sera comptabilisée que vous ayez fait un achat en nom propre, en location meublée ou en location nue. La plus-value sera comptabilisée à la hauteur de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Il est donc beaucoup plus avantageux, on est exempté d’impôts pendant la durée d’exploitation du bien tant que vous serez en déficit grâce à l’amortissement (amortissement des frais de travaux, l’amortissement du bien, l’amortissement des frais d’agence). Tout cela crée des charges comptables bien plus élevées que les frais d’internet, les frais d’agence, les intérêts bancaires qui se cumulent avec ces frais comptables. Cela permet donc de ne pas payer d’impôts pendant 5 à 10 années. On peut donc se générer des revenus supplémentaires pendant toutes ces années.

Investissement immobilier : conséquence de l’achat en nom propre

Voilà comment cela se passe pour les achats en nom propre. Il faut retenir que l’imposition en nom propre n’est pas un bon choix. Cela vous fera payer beaucoup d’impôts. Quant à l’imposition en nom propre, lorsque vous faites la location meublée, elle est beaucoup mieux surtout si vous êtes au réel. Cela vous permettra de ne pas payer d’impôt pendant de nombreuses années. Le seul problème est qu’il s’agit d’un régime fiscal qui n’est pas du tout stable. En réalité, on la considère comme une niche fiscale et le gouvernement aime raboter toutes les niches fiscales pour pouvoir récupérer un peu d’argent.

Il est donc probable qu’un jour ce régime ne soit plus avantageux. Avec ce régime, vous ne payez pas d’impôt durant la phase d’exploitation et durant la phase de revente, l’imposition est fortement limitée. Plus précisément, vous serez assujetti aux règles comptables professionnelles durant la phase d’exploitation du bien et par contre, à la revente, vous ne serez pas assujetti aux règles comptables de professionnels. Ce dernier se rapporte à l’impôt sur la plus-value. Cela vous permet de gagner autant durant l’exploitation qu’à la revente s’agissant de l’investissement en nom propre.

A cette étape, vous avez deux options. Soit vous êtes un loueur meublé non professionnel, autrement dit, vous disposez d’autres sources de revenu (23 000 euros) qui sont supérieures aux recettes en meublé. Dans ce cas, vous êtes considéré comme un nom professionnel. Si vous n’êtes pas dans ce cas, c’est-à-dire que vous générez plus de 23 000 euros et que vos recettes en meublé sont supérieures à votre salaire de par vos activités de salarié, vous serez assujetti à un loueur meublé professionnel.

Dans ce cas, vous perdez les avantages ci-dessus énumérés en ce qui concerne la revente, c’est-à-dire que vous serez imposé normalement comme un professionnel exerçant une activité commerciale en immobilier. L’impôt sur la plus-value ne se calcule pas entre la valeur vénale et la valeur d’achat, mais se fera plutôt entre la valeur vénale et la valeur comptable. Cette dernière valeur représente un bien ayant été amorti d’année en année. Ainsi, l’impôt sur la plus-value sera nettement supérieur à celui généré par les activités d’un loueur meublé non professionnel.

Investissement immobilier : Avantage de l’impôt sur la plus-value

Ce n’est cependant pas pénalisant car c’est un manque à gagner. Supposons que vous ayez acquis un bien à 100 000 euros. Vous le revendez à un montant de 200 000 euros 10 années plus tard. Sa valeur comptable est de 0 euro car le bien est amorti. Le calcul se fera alors par la différence entre 200 000 euros et 0 euro à 30 %. Vous devez alors verser 60 000 euros de plus-value nette à l’impôt. Rappelez-vous que durant 10 ans, vous n’avez pas à payer d’impôt et que ce n’est qu’au bout des 10 années que vous payez une contrepartie.

Par contre, l’activité de loueur meublé professionnel devient un peu plus complexe si durant la phase d’exploitation, vous ne surveillez pas le déficit. La conséquence est que le résultat comptable de ce bien sera positif. Si vous ne surveillez pas le déficit, vous augmentez alors l’impôt sur ce bien. Cela fait d’ailleurs plus de 30 % d’impôt à payer ajoutés aux charges sociales qui ramène ce montant à 50 % d’imposition plus ou moins 47 %. Au final, vous remarquerez que ceci est moins intéressant et se rapproche d’ailleurs un peu plus foncièrement.

Astuces pour éviter les impôts excessifs en investissement immobilier

L’une des stratégies qui permet de contourner ces difficultés consiste à rester en déficit avec accumulation des travaux, de l’amortissement. Il est conseillé de payer d’autres biens meublés et de les exploiter en meublé. De ce fait, le déficit continuera à s’accroître pour atteindre des valeurs données. Ainsi, vous aurez droit à un forfait de base qui équivaut à 1200 euros à supporter afin d’accéder à la sécurité sociale en tant que loueur meublé professionnel.

Cela vous reviendra moins cher que toutes les mesures sociales payables en France pour une prestation normale. Par ailleurs, avec le statut de loueur meublé professionnel, vous avez la possibilité de tirer plusieurs avantages. Au nombre de ces avantages, vous profiterez d’une exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 5 années d’activité professionnelle. Pour ce faire, il faut avoir cumulé plus de 80 000 à moins de 90 000 euros de recette en bien meublé. Si vous faites plus que ce montant, vous réduisez alors votre imposition. Il est possible d’exonérer partiellement ou totalement l’impôt sur la plus-value au bout de 5 ans d’exercice professionnel.

Pour ce faire, il faudrait que vous soyez un loueur professionnel en exercice depuis 5 ans. Il faut cependant rappeler que durant ces cinq années, vous n’êtes pas contraint de posséder des biens. Vous pouvez les acheter dans la quatrième année et les revendre dans la sixième année et profiter de l’exonération sur la plus-value. Voilà quelques atouts dont vous disposez lorsque vous êtes un loueur meublé professionnel considérant les achats en nom propre.

Investissement immobilier :  achat effectué au nom d’une société

A cette étape, on distingue deux types de situations. La première est relative aux sociétés civiles (SCI) ayant pour objectif de faire une activité immobilière ou associative. Il s’agit alors du cas de société à vocation non commerciale. La deuxième option se rapporte aux sociétés à vocation commerciale. C’est par rapport à cette dernière que vous avez les SRL ; SAS ; URL ; etc. La société civile immobilière a pour but de faire de l’investissement immobilier. L’investissement immobilier au travers d’une SARL ou SAS vise une activité commerciale.

Autrement dit, il faut en dehors de l’acquisition du bien une activité à but commercial. L’avantage à acquérir des bien à travers les autres types de société est que le banquier considère qu’il s’agit de l’achat d’un bien en nom propre. Ainsi, il pourra vous financer suivant les conditions dv prêt pour un particulier. Vous pouvez alors obtenir des taux très intéressant que dans le cas où vous achetez votre bien via une société commerciale. L’autre atout est que vous bénéficierez de longs de remboursement contrairement aux sociétés commerciales.

Les sociétés doivent déduire des charges et appliquer l’amortissement. Elles peuvent ainsi se retrouver en déficit pendant longtemps. Lorsqu’elles ne seront plus en déficit, elles seront alors imposées sur les bénéfices qui découlent de cet investissement à la hauteur de 15 % jusqu’à 38 000 euros de bénéfice. Au-dessus de cela, on vous fera appliquer un taux de 24 %. Cela peut ainsi atteindre 500 000 euros. L’impôt sur la société est faible dans ce cas.

Investissement immobilier : Comment gérer les transactions financières ?

Investissement immobilier - Une bonne maîtrise des transactions financières est cruciale

Investissement immobilier – Une bonne maîtrise des transactions financières est cruciale

L’argent reste dans la société et non sur votre compte personnellement. Ce dernier cas aurait été possible si le bien était acquis en nom propre. Tant que l’argent ne sort pas de la société, on peut considérer que cela est avantageux. Si vous devez sortir de l’argent de la société, il faudra alors le faire une fois l’année, ainsi, vous devrez payer 30 % de dividende. Si le résultat comptable de la SCI est positif, cette sortie de fonds est possible. Si le résultat est négatif, autrement dit, si vous êtes en déficit, aucune sortie de fonds n’est possible sauf s’il s’agit du paiement des salaires. Il faut cependant savoir que pour sortir 2 000 euros de salaire net, il faut être en situation de sortir 4 000 euros. Il faut donc toujours prévoir les charges.

On peut retenir que sortir de l’argent d’une société commerciale ou d’une société civile imposée à l’impôt sur les sociétés, qu’il s’agisse d’un dividende ou d’un salaire, est très difficile. Cela peut être avantageux pour d’autres raisons qu’on verra plus tard. Il faut dire que les mêmes règles sont applicables aussi bien pour les sociétés civiles que pour les sociétés commerciales. Ces calculs concernent l’imposition, les résultats, les sorties d’argent par rapport aux salaires ou aux dividendes. La différence se fait cependant chez le banquier car les conditions de prêt sont dans ce cas moins favorables.

Si vous décidez de faire uniquement de l’investissement immobilier, la SCI est la société qui vous convient parfaitement. Par contre, si vous avez d’autres activités parallèles à mener, les sociétés commerciales sont recommandées. Vous pouvez aussi faire appel à une SCI pour vos investissements immobiliers tout en étant dans une société commerciale pour d’autres activités de votre business. Il s’agit en effet des petits déjeuners, la gestion locative, les salaires et autres.

Il est parfaitement possible de procéder ainsi car lesdites sociétés communiquent au niveau d’un holding. Les bénéfices d’une société peuvent être versés à une autre tout en conservant la valeur. Cette opération coûte seulement 5 % de la valeur initiale. Vous pouvez alors retirer de déficit pour injecter dans l’immobilier. Les biens acquis de cette manière peuvent être revendus pour plus chers. Il est alors judicieux de procéder de cette manière au lieu de vouloir sortir de l’argent et payer de fortes sommes d’impôt.

Investissement immobilier via une SARL

Il existe une autre forme d’investissement via une SARL. Il s’agit d’une SARL familiale quand bien même on se retrouve dans le secteur commercial. Vous avez la possibilité, tout étant en affilié à une SARL, de vous associer à une parenté qui aura une conséquence fiscale de pouvoir faire de la location en meublé tout en étant imposé à l’impôt sur les revenus. Les atouts dépendent des conditions au nombre desquelles on peut citer le niveau d’impôt payé par ladite famille et les intérêts à faire avec l’impôt sur les revenus.

Dans le cas contraire, il faudra bien penser à faire avec l’impôt sur les sociétés. Il existe plusieurs véhicules d’investissement en nom propre à l’image du foncier et du BIC avec à chaque fois deux options (au micro ou au réel). On distingue trois options (50 ; 70 ou au réel) pour le meublé. Il est également possible de procéder aux investissements via les véhicules commerciaux. Pour cette dernière option, vous ne disposez pas d’argent sur votre compte. Vous serez simplement associé et l’investisseur sera une personne morale.

Cela vous protège de l’indivision car la loi dit que nul ne peut être forcé à rester dans l’indivision. Il vous revient alors de réfléchir à la structure juridique appropriée à vos objectifs. Vous pouvez ensuite mettre en place une stratégie pour y arriver. Personnellement, j’ai décidé de concentrer la moitié de mes investissements dans les sociétés commerciales et l’autre moitié dans les SCI. Je pense que c’est la meilleure manière d’optimiser sa fiscalité tout en profitant du cash.

 

Achat immobilier avec un locataire disparu et loyer impayé

Achat immobilier avec un locataire disparu et loyer impayé

Les opérations d’achat immobilier sont généralement délicates pour diverses raisons. Si elles se déroulent bien, vous gagnez beaucoup d’argent. Dans le cas contraire, vous perdez énormément d’argent. Par conséquent, il est judicieux d’avoir le savoir et le savoir-faire nécessaires afin de réduire au strict minimum les risques. Au-delà, il faut parvenir à identifier les bonnes affaires pour optimiser la rentabilité de votre investissement. Je vous présente une expérience personnelle par rapport à un bien immobilier avec un locataire disparu et ayant plus d’un an de loyer impayé.

Achat immobilier : Pourquoi faire cette opération visiblement risqué ?

Achat immobilier - S'engager sur des dossier difficile peut s'avérer très gratifiant

Achat immobilier – S’engager sur des dossiers difficiles peut s’avérer très gratifiant

En réalité, il s’agit d’un bien immobilier très rentable malgré les nombreuses difficultés dont-il fait l’objet. En réalité, un des locataires de cet appartement a accumulé plus d’un an de loyer impayé et pour finir, il disparaît pour ne pas être contraint de rembourser. Le juge a d’ailleurs déjà ordonné de l’expulser. Cependant, je décide d’acquérir ce bien pour des fins de rentabilité. Il est question d’un potentiel de rentabilité considérable.

Cet immeuble est mis en vente depuis un bon moment. Il est cependant resté invendu en raison de ce problème particulier. Il faut cependant dire que sur papier, il s’agit d’un bien extrêmement rentable. C’est une excellente affaire pour diverses raisons. Par exemple, il est situé dans une localité où la demande est forte notamment en location meublée longue durée. L’appartement en question comporte huit lots au total. Les lots sont loués meublés pour une longue durée.

Achat immobilier : Enjeux de rentabilité

Il y a plus de 1000 euros de cash-flow avec les huit lots qui valent plus de 223 000 euros avec environ 50 000 euros de travaux si je suis vraiment large dans mes prévisions. Par ailleurs, ce bien ne répond notamment pas aux critères recherchés par les locations courte durée. En effet, il n’y a pas trop de mouvement dans la zone, autrement dit, le flux de personnes à travers la localité n’est pas particulièrement dynamique.

En dehors de cela, il sera un peu difficile de trouver quelqu’un qui assure le ménage entre un aménagement et un déménagement. De toute façon, je n’ai pas  l’intention d’en faire une location meublée courte durée. Je sais aussi que les agences ne sont pas intéressées car il y en a déjà suffisamment dans la localité et de plus, le marché n’est nullement tendu pour de pareilles affaires. Cela peut faire peur à priori et j’en suis parfaitement conscient. Par ailleurs, je sais qu’il ne s’agit pas d’une bonne affaire notamment pour un débutant.

Achat immobilier : Comment augmenter le cash-flow ?

Déjà sur papier, je parle d ‘un cash-flow de plus de 1000 euros. Pour augmenter ce montant, il suffira d’optimiser le processus d’acquisition, donc de négociation et d’agencement. Si on opte pour la colocation, on peut atteindre environ 1700 à 1800 euros. Pour un coût total en dessous de 300 000 euros, il n’y a rien à faire, il s’agit d’une bonne affaire. Le bien est mis au prix de 223 000 euros,  en pleine négociation. Je suis convaincu qu’à l’issue des négociations, le prix baissera pour des valeurs de l’ordre 200 000 euros. Après avoir intégré les frais de travaux, du mobilier et autres, je pense faire plus de 1500 euros de cash-flow.

Achat immobilier : quelle gestion faire des charges ?

Achat immobilier - Faire une bonne gestion des charges est nécessaire

Achat immobilier – Faire une bonne gestion des charges est nécessaire

En termes de gestion, les agences ont peur de cette île en raison de sa mauvaise réputation. Mais, lorsque je prends du recul, je me rends compte que c’est vraiment une opportunité. Il y a cependant plus de demandeurs RSA que d’habitude, ce qui n’empêche néanmoins que ce bien soit véritablement rentable.

 Loin d’être une preuve que ces demandeurs soient de mauvaises personnes, personnellement, je constate que les trois ou quatre agences de la localité ont leur opinion tout simplement de la situation. Il s’agit d’une opinion qui peut être différente des autres. Ce serait quand même incompréhensible de rechercher des agences externes ou des auto-entrepreneurs.

C’est un investissement que je ne vous recommande pas forcément en raison des multiples risques. Je vous en parle cependant afin que vous sachiez qu’il n’y a pas d’investissement parfait. Il y a toujours des embrouilles ou des difficultés à résoudre. Autrement, si vous attendez l’opportunité parfaite pour investir, c’est le meilleur moyen de ne pas investir.

Achat immobilier : ne pas s’attendre à des opportunités parfaites

La situation dans laquelle je me retrouve est un challenge pour moi et je dois en sortir gagnant. Sinon je me trouve une porte de sortie.  Je revendrai le bien pièce par pièce s’il le faut. Il faut aussi régler le problème du locataire qui a disparu. Le juge a déjà prononcé son expulsion puisqu’il ne payait plus ses factures. Celui-ci, ne voulant pas rembourser les loyers non payés, est tout simplement parti. Le pire est qu’il s’en va tout seul en laissant ses effets.

Il faut par ailleurs dire qu’il s’agit d’un appartement neuf meublé. Tout est neuf à savoir le sol, la peinture, les meubles et autres. Ce travail a été réalisé il y a 2 – 3 ans par un artisan. La difficulté majeure réside en ce sens qu’il pourrait à tout moment faire des histoires. Imaginez que j’achète l’appartement et que je reloue. Six mois après, ce locataire apparaît et commence alors à réclamer des droits.

C’est d’ailleurs pour ces raisons que tout se fera devant un notaire. J’ai également été clair avec l’agent immobilier à savoir qu’il est hors de question que j’achète le bien dans son état actuel. Les meubles sont particulièrement intéressants car étant bien faits. Je veux bien clarifier les choses par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Ce dernier devra se rapprocher du vendeur. Les deux iront donc voir l’avocat qui n’est pas encore rendu officiel pour recevoir ainsi les recommandations.

Achat immobilier : se référer à des compétences pour mieux s’orienter

Il ressort de cela que deux possibilités s’offrent. La première consiste à renvoyer les effets du locataire en direction de ses proches. Par conséquent, le vendeur doit envoyer les effets dudit locataire à sa famille avant l’acte final. Ce sera d’ailleurs une condition suspensive. Une deuxième option est celle selon laquelle il faudra patienter voir si le vendeur sera le propriétaire et dans ce cas, une autre discussion doit s’engager entre le vendeur et moi.

Je pourrai lui trouver une solution en lui rachetant ces meubles, ce qui l’aiderait beaucoup. Voilà en clair, la situation. Il ne s’agit pas d’un incident anodin, donc susceptible d’être pris à la légère. C’est d’ailleurs une contrainte majeure qui sera inscrite comme étant une condition suspensive de la procédure d’achat.

Autrement dit, tant qu’il n’y a pas une réponse claire de ce qu’il adviendra des effets laissés par le disparu, il ne pourrait avoir une opération de vente du bien. Je ne pourrai pas me lancer dans la procédure d’acquisition d’un bien qui n’appartient pas au vendeur.

Mettre en jeux les compétences de maîtrise des risques

Achat immobilier - Faire une bonne analyse des risques avant toute décision

Achat immobilier – Faire une bonne analyse des risques avant toute décision

Investisseurs que nous sommes, il est nécessaire de savoir maîtriser le risque. Nous sommes quotidiennement dans un exercice de contrôle du risque. Voilà au départ, un bien qui à priori n’aurait intéressé personne m’intéresse aujourd’hui à un très haut point. Trouver un immeuble qui comporte 8 lots n’est pas courant.

Supposons que l’on mette les lots en location à raison de 500 euros par mois. Sachant que ce bien génère plus de 1500 euros de cash-flow, il n’y a plus aucun doute en ce qui concerne mon engagement par rapport à l’achat en question. Par rapport aux charges, mon contact avec les agences ne m’inspire pas confiance en matière de gestion. Pour ce faire, il va falloir prendre contact avec un prestataire. J’en ai déjà trouvé à l’extérieur qui me coûtera certainement plus.

En retour, je pourrai me rassurer de la qualité de la prestation. J’ai également le choix de saisir un particulier auto entrepreneur qui se chargera de prendre des photos à chaque sortie et entrée de l’immeuble afin de me les envoyer. Il faudra aussi faire appel aux artisans et autres. Par ailleurs, il faut s’assurer que toutes les pièces légales sont fournies.

Achat immobilier : accepter faire les choses autrement

Si je vous raconte tout cela, c’est pour vous faire comprendre qu’au départ, un bien peut vous repousser en raison de nombreuses difficultés à surmonter. Cela ne doit aucunement freiner votre ardeur d’atteindre votre objectif. Nous sommes dans ce business, c’est pour résoudre les difficultés et faire de la place au succès. Choisissez toujours des dossiers difficiles et vous ferez certainement de très bonnes affaires. Les dossiers difficiles sont les plus rentables. C’est surtout en cela que consiste la leçon philosophique de cet article.

Je pense que cet article vous a intéressé et donné des idées par rapport à la question de savoir comment réussir à trouver de bonnes affaires. Si vous voulez faire comme tout le monde, vous aurez les mêmes résultats que tout le monde. La seule manière de sortir de la masse et de dénicher des pépites immobilières est d’accepter de gérer des offres un peu plus difficiles. Votre courage et votre sens du discernement vous seront utiles.

Comment faire la chasse immobilière

Comment faire la chasse immobilière

La recherche d’un bien immobilier requiert des aptitudes adaptées à mettre en œuvre. Lorsque vous avez la chance d’avoir un bien immobilier à valeur de “pépites”, vous n’avez pas le droit de commettre la moindre erreur susceptible de vous faire perdre l’opportunité. Découvrez dans cet article de manière concrète, comment faire la chasse immobilière.

Concept de la chasse immobilière

Chasse immobilière - Savoir adopter une stratégie efficace est importante

Chasse immobilière – Savoir adopter une stratégie efficace est importante

La chasse immobilière consiste à rester éveillé par rapport aux diverses opportunités d’acquisition de biens immobiliers qui se présentent constamment. Je vous invite donc à analyser rapidement les attraits spécifiques du bien à acquérir afin de mieux justifier votre choix. Il peut s’agir de l’autorisation de divisibilité de la maison dans la zone où elle se trouve. Dans ce cas par exemple, l’état de la toiture et le double vitrage sont en bon état. Certes, la façade demande à être reprise, mais cela n’est pas un souci.

La première des choses que je vais donc faire est d’appeler immédiatement la personne qui veut céder ce bien. Ici, il s’agit d’une agence, mais qui n’est pas disponible actuellement. Elle me propose par contre ce soir pour la visite, ce qui ne m’arrange pas vraiment. Car, avec la tombée de la nuit, je risque de ne rien voir, et de mal apprécier le bien en question.

Je lui propose alors de passer le lendemain dès que possible afin de vérifier ce bien. En réalité, la localisation de la maison est bonne. Certes, il y a quelques travaux à refaire à l’intérieur, notamment le faux plafond et autres. La maison contient également six T2. Donc je suppose que les réparations coûtent environ 30 mille euros par T2, plus les parties communes, ainsi que les compteurs électriques. Pour les six T2, cela fait approximativement 180 mille euros. Rajoutons maintenant 20 mille euros pour les parties communes en comptant les frais de notaire. Je m’en sors finalement avec 200 mille euros.

Considérant maintenant que dans le secteur, les T2 se louent généralement autour de 450 euros, j’ai un total de 2700 euros pour les six T2 par mois. Alors que selon un meilleur taux, la mensualité pour 200 mille euros se fait à 1000 euros. Cela signifie que je me fais 1700 euros de cash-flow par mois. Même si on vient à enlever certaines charges en lien avec la location immobilière, ceci représente une bonne affaire. Donc même si j’aurais aimé aller visiter tout de suite, je garde à l’esprit qu’une bonne vérification des éléments tels que la charpente est importante aussi. Ainsi, je me rendrai comme convenu sur place dès demain soir pour effectuer cette visite.

Il convient toutefois de souligner que lorsque vous avez la chance de tomber sur une pépite, il faut apprendre à saisir l’occasion. En réalité, je me suis déjà retrouvé dans une telle situation et je ne l’ai pas saisie. Alors, cette fois-ci, j’arrête tout ce que je fais actuellement, et je m’y rends tout de suite. Nul besoin d’attendre la soirée, car les pépites n’attendent généralement pas.

Visite du bien immobilier à acquérir

Etant actuellement en présence du bien en plein après-midi, je peux vous assurer que je ne sais pas du tout à quoi m’attendre. Il faut souligner que l’immeuble est localisé à seulement quelques minutes du centre-ville. Ce qui représente un atout concurrentiel important. Alors, pour le bien lui-même, la première information que je remarque et que je retiens est que le crépissage est à retravailler. Il sonne creux au toucher, et il convient donc de prévoir un budget pour le repiquer à quelques endroits spécifiques.

Évidemment, comme vous pouvez  l’imaginer, pour une telle visite, on retrouve des choses bonnes et d’autres moins bonnes. Il faut noter que l’état du premier appartement permet de pouvoir en faire un beau T2. Un locataire se voit donc servir, avec la remarque que celui-ci a également accès à une terrasse privative. L’immeuble bénéficie également de la présence rapprochée d’une usine (Obert et Duvall), et d’une école d’infirmières.

On y retrouve également une pelouse pour le potager. Par la suite, il me faudra travailler un peu sur la toiture, et changer quelques poutres. Quelques taches d’humidité se retrouvent également dans certaines pièces, démontrant la nécessité du travail à faire. Autrement, l’escalier de l’immeuble est central et en béton. Il demeure en très bon état avec une structure parfaite. De plus, il existe un grand salon avec deux fenêtres qui peut être facilement divisé en deux chambres.

Un autre appartement contient également une pièce de vie avec sa fenêtre. En faisant un bon aménagement, on pourra donc y installer une chambre, et une cuisine. Considérant qu’une douche y est déjà présente, nous avons à ce niveau une habitation pour un autre locataire. Cette même opération pourra se répéter au niveau des autres appartements de l’immeuble. Vérification de la possibilité de diviser les pièces de vie en salons, avec petit couloir, salles de bain, et fenêtres individuelles. Nous prendrons évidemment soin de vérifier à chaque fois les petites imperfections au niveau des murs et du sol à l’intérieur de l’immeuble en général.

En résumé, nous retenons après visite que nous avons cinq T2 et deux T3. Autrement dit, nous pouvons avoir au total neuf locataires pour ce bien que nous nous apprêtons à acquérir. Il faut souligner qu’autrefois, le propriétaire se servait du rez-de-chaussée comme un local commercial. Il dispose d’une magnifique hauteur sur plafond. Nous nous en servirons donc pour faire une verrière et laisser la lumière pénétrer dans l’immeuble depuis la rue.

Je rappelle que les T2 dans ma zone d’habitation se louent minimum 450 euros. Lorsqu’ils sont meublés et bien arrangés, on peut se retrouver facilement à 500 euros. Et pour ce bien, l’offre est de 55 mille euros, ce qui me convient parfaitement. Donc je passe à l’agence signer les documents. Certes, il faudra débourser environ 30 mille euros pour les travaux par appartement, soit approximativement 210 mille euros pour les sept appartements en question.

A cela j’ajouterai environ 10 mille euros pour les parties communes et les compteurs. Soit 220 mille euros environ. En ajoutant les 55 mille euros d’achat, on se retrouve à environ 275 mille euros, bien moins de 300 mille euros. Alors qu’en retour, nous aurons neuf locataires, soit environ 4000 euros de revenu locatif par mois. En multipliant cela par 10, nous remarquons que je suis à plus de 10% de rentabilité.

En effet, nous nous retrouvons ici à plus de 1000 euros de cash-flow par mois en location meublée longue durée. Par ailleurs, la présence d’une usine à côté permet de générer des revenus sur le court terme, en raison des étudiants et des salariés. N’oublions pas également l’école d’infirmière que nous avons mentionnée précédemment. Il s’agit donc d’une super bonne affaire. Et tu dois être rapide pour saisir de telles opportunités.

Comment estimer les devis des travaux à réaliser sur un bien acquis en chasse immobilière ?

Chasse immobilière - La précision des dévis est déterminantes

Chasse immobilière – La précision des devis est déterminante

Voilà c’est fait, l’offre est signée. Je viens d’acquérir cet immeuble. Mais permets-moi de faire encore un petit résumé de comment cela s’est produit. Alors, ce matin, je reçois une alerte m’informant d’une offre de cession d’un bien immobilier intéressant à 55 mille euros. L’offre me demandait de venir investir dans la zone afin de faire monter les prix. Par ailleurs, elle précisait que l’immeuble était divisible en six appartements. D’abord, sur le coup, je ne réagis pas trop, car je n’étais pas très motivé. Je voulais me lancer à la chasse immobilière depuis le début de l’année, mais je ressentais un manque de motivation pour faire le travail derrière ; et me lancer.

Alors je fais quelques coachings, et je remarque que la plupart des élèves galèrent, bien qu’ils s’essayent. Je décide finalement d’appeler un agent immobilier. Je tiens à préciser que la tension locative est extraordinaire. Tu en viens à te demander si tu te lances réellement. Par la suite, ce dernier me rassure de la bonne localisation du bien immobilier, en notifiant la présence proche de l’usine, de l’école d’infirmières, sans oublier le centre-ville situé à cinq minutes de marche. Personnellement, j’avais en tête 450 euros pour faire mes estimations. Mais ce dernier projette plutôt 500 euros de loyer mensuel dans la zone si je parviens à l’acquérir. Mieux encore, il prévoyait six appartements et mettre éventuellement un local à vélo. 

Cependant, à mon arrivée, non seulement nous avons eu sept appartements, mais deux parmi ceux-ci étaient des T3. Autrement dit, chacun de ces T3 est encore divisible en deux, soit quatre locataires. Évidemment, nous prenons soin à ce que chaque locataire ait son salon, sa chambre, sa cuisine et sa salle de bain. Finalement, on se retrouve non pas avec six, mais sept lots et neuf locataires. Évidemment, il reste encore quelques problèmes liés aux places de parking et aux compteurs électriques qui ne sont pas encore réglés. Ceci est primordial, même si pour le moment, je ne sais pas encore comment m’y prendre. Toutefois, selon l’agent immobilier, cela ne devrait poser aucun souci. Nous tâcherons donc de vérifier.

Maintenant, la ville dépend de la rue. Là actuellement, je suis limité au secteur bâtiment de France. Donc ce n’est pas parfait, mais on verra comment s’y prendre. Il est certain que pour rénover ces sept lots dont quatre T2, un T1-bis (ou T2) et deux T3, il faudra mobiliser 25 mille euros en moyenne. Ce qui fait en tout 175 mille euros en moyenne pour les sept lots. Lorsque tu ajoutes les places communes, l’arrangement du crépi sur la façade extérieure, le dépôt de la toiture, et les compteurs électriques, on se retrouve environ à 230 mille euros. Ici, je ne compte pas les places de parking. 

A tout ceci, nous ajoutons les 55 mille euros de frais d’achat, plus quelques frais complémentaires et le mobilier. En tout, il y en a pour 300 mille euros, mobilier compris. En considérant les taux actuels, avec cinq T2 à 450 euros environ, cela fait 2000 euros de loyers sur les T2. Les T3 quant à eux seront loués à approximativement 300 euros la chambre, soit 1200 euros pour les quatre chambres. Donc cela fait en tout 3200 euros pour les sept lots. Sur dix mois, cela fait 320 mille euros. Si on le met sur douze mois, on est à 400 mille euros environ..

Lorsque tu imagines même la plus-value à la revente,  avec une moyenne de 3500 euros de loyer, 1500 euros de crédit, tu peux déjà avoir une idée. Certes tous ces calculs sont faits dans le feu de l’action et devront être revérifiés plus tard, mais c’est bien ce que cela signifie d’être rapide. Il te faut penser vite, et saisir l’opportunité qui se présente à toi. Pour ma part, je voulais faire l’acquisition de l’année et voilà c’est fait. Je dois reconnaître que j’ai mis longtemps à y aller, car j’ai vu l’opportunité à neuf heures, et j’ai appelé l’agent immobilier à douze heures. 

Là, il m’a donné rendez-vous à treize heures quinze. Donc après une heure et quart de route, c’est fait. Il reste simplement à valider tout ceci à la mairie, au PLU, et finaliser les places de parking, les compteurs électriques. Il faudra également faire passer les artisans. Personnellement, je pense qu’il faudra revoir la toiture et quelques petits éléments. Mais parce que je connais mon secteur, je sais qu’avec 450 euros, les prix des loyers peuvent passer. Je connais également les budgets travaux.

Je souligne bien sûr qu’il y a évidemment quelques points négatifs comme les infiltrations et les petites choses à reprendre. Mais grosso modo, il va juste falloir résoudre ces problèmes. Par ailleurs, je sais que je suis au prix du marché et que la rentabilité y est, ainsi que le cash-flow. Je peux également revendre avec de la plus-value. 

Donc, il faut juste se concentrer à résoudre les petits problèmes, et se rappeler que ce ne sera jamais parfait. Il faut s’attendre à quelques mauvaises surprises, une fois en passant, en ceinturant les bretelles. Personnellement, il me faudra que je me batte avec les banques, car il est impossible de leur faire financer tout ceci. Particulièrement lorsqu’on considère les budgets travaux par rapport au prix de l’immobilier lui-même. C’est totalement impossible, mais cela n’est pas grave, car je sais que je dois y mettre de l’apport.

Le but du jeu sera donc d’aller voir les banques, et de financer le maximum avec le crédit. Le reste sera complété en apport. Dans tous les cas, je sais que je dois y mettre de l’apport vu que je n’ai pas de CDI, vu que j’ai beaucoup d’encours, vu que j’ai une société qui est nouvelle, et que je ne me verse pas de salaire. Tout ceci fait partie du jeu. En effet, je refais du déficit grâce à ces travaux. Donc je reste en non-imposition, soit le minimum pour la sécurité sociale. Par ailleurs, je pense à ce jour, le faire en nom propre. Mais je réfléchirai avec le comptable lorsqu’on aura fait le bilan de cette année pour voir là où j’en suis. En d’autres termes, il faut se bouger et se donner les moyens d’atteindre ses objectifs.

Chasse immobilière : planification des travaux à réaliser

Chasse immobilière - La planification occupe une place centrale

Chasse immobilière – La planification occupe une place centrale

Pour mener à bien l’ensemble des travaux identifiés, j’ai déjà contacté deux artisans que je connaissais du secteur. Nous nous rendrons sur place successivement, notamment un la semaine prochaine, et l’autre la semaine d’après. J’ai déjà contacté aussi la bancaire pour la préparer. Evidemment, rien n’est totalement acquis d’avance ni avec la banque, ni avec les artisans. Alors, revenons aux calculs de nos hypothèses. Nous avons dit qu’il y a  un T1-bis  au rez-de-chaussée, quatre T2 en comptant celui sur le toit, et deux T3.

Ici j’ai  en premier l’adresse, ensuite le prix moyen de la ville, et enfin ce qui va me revenir, une fois que j’aurai tout rénové. Sachant bien sûr que j’ai pris des hypothèses très larges. Sachant également que le prix de l’immeuble doit être à 50 mille euros, avec 5000 euros de frais d’agence. Pour les frais de notaire, je compte environ 4000 euros. Les frais bancaires, je compte 3000 euros, et là je suis bien trop haut. 

En ce qui concerne les appartements, j’ai considéré en moyenne 4000 euros par mois pour chacun des sept lots. Soit 28 mille euros pour le tout, environ 30 mille euros. Il en est de même pour la création des sept lots. J’ai compté 30 mille euros en moyenne que je multiplie par sept. Ensuite, j’ai rajouté 10 mille euros pour les parties communes, 10 mille euros pour les compteurs électriques. J’ai également rajouté 10 mille euros pour la toiture et la façade, sachant qu’il faut juste déposer et remettre un peu de crépi. Je suis assez large, et je vois même 10 mille euros direct, si éventuellement il y a des petits soucis imprévus. Tout cela revient à 350 mille euros.

Je ne compte évidemment pas les charges, notamment 2000 euros de provision par an pour les petits travaux. La taxe foncière qui sera environ un mois de loyer. Il y a également 2000 euros de taxe foncière pour la maison. Mais une fois que je l’aurais divisé en plusieurs appartements, il y en aura bien plus. Je compte également l’assurance et les frais de ménage. Je compte également les frais de gestion, les loyers, le comptable et l’électricité pour les parties communes. 

Je rappelle qu’il y a cinq T2, considérant que le T1-bis à une hauteur sur plafond assez intéressante pour en faire un T2. Ensuite, il y a les deux T3 qui peuvent être subdivisés chacun en deux. Et pour ces T3, je peux mettre 350 euros, lorsque je considère ce que je vois actuellement sur le site leboncoin. On peut y voir un T2 à 350 euros, mais pas bien décoré. Aussi un autre T2 de 36 mètres carré à 380 euros. Les miens sont plus grands, car ils font entre 40 et 45 mètres carré, et ils sont également plus hauts. J’y vois également un T3 à 350 euros, refait à neuf. On retrouve même des T2 à 520 euros. Donc, je peux être rassuré du montant de loyer que je fixe pour mes appartements, notamment 500 euros pour les T2, et 300 euros pour les T3.

En étant donc vraiment très large, cela me fait, sur vingt ans, en location longue durée, un cash-flow de 700 euros. Soit 12% de rentabilité avec des longues durées. Evidemment, le rez-de-chaussée et le duplex se portent très bien à courte durée. Vous vous demandez certainement pourquoi je compterais cela. En effet, juste à côté, nous avons une entreprise, en plus d’une école d’infirmières juste en face. En plus, le centre-ville est juste à cinq minutes à pied. En résumé, la localisation est bonne et la tension locative est excellente.   

Maintenant, nous allons vérifier le cadastre. Pour cela, nous nous rendons sur cadastre.gouv, et nous mettons l’adresse. Aussitôt, il sort une feuille avec ton numéro de parcelle. Là, nous remarquons que l’emplacement est en zone F. Évidemment, il faudra me rendre à la mairie avec l’adresse pour une confirmation de cette information. Je rappelle qu’il y a beaucoup plus de restrictions dans les autres zones. En effet, lorsqu’on va dans le PLU de la ville, que tu peux trouver facilement sur internet, on peut trouver le règlement. Pour la zone F, on a accès à des informations intéressantes. 

C’est une zone à mixité fonctionnelle. Autrement dit, une zone en développement, avec des habitations, et commerciales. Il parle également des constructions neuves, ce qui nous intéresse moins dans notre cas. Les façades et les toitures sont également abordées, ce que nous avions prévu faire. Il faut également voir si nous sommes en secteur bâtiment de France ou pas. Cela n’est pas facile à dire, ici, car il faudra se rendre à la mairie pour en avoir la certitude. Ce qui va plus nous intéresser ici, c’est la partie stationnement. Là, ce que je remarque est qu’il faut une place de stationnement par tranche de 300 mètres carrés. 

 

Comment faire de la plus value ?

Comment faire de la plus value ?

Apprécier à partir du cash-flow l’opportunité ou non d’une bonne affaire est une approche méthodologique en immobilier. Faire une plus value par rapport à un bien immobilier est aussi une probabilité qui nécessite un savoir-faire. A travers cet article, vous aurez toutes les informations nécessaires pour vous faire une marge considérable par rapport à un bien qui n’offre pas la possibilité d’un cash-flow.

Plus value : Comment saisir une bonne opportunité d’investissement ?

Plus value - Adopter une démarche stratégique de recherche de bien immobilier

Plus value – Adopter une démarche stratégique de recherche de bien immobilier

Si vous êtes désireux de faire de bonnes affaires en immobilier, vous devez adopter une démarche conséquente. Cela se traduit par une stratégie fiable de recherche et une capacité d’analyse suffisante. Je m’appuie sur mon exemple pour vous montrer concrètement la démarche, du moins celle que j’adopte.

J’ai lancé mes recherches depuis le début de l’année et naturellement, je reçois de nombreuses opportunités. L’essentiel réside cependant en l’aptitude à connaitre l’opportunité qui vous convient. Autrement dit, vous devez établir clairement des critères qui conditionnent votre choix et ensuite vérifier si au nombre des biens immobiliers offerts, il y en a qui satisfont vos attentes.

Plus value : Comment analyser une offre immobilière ?

Dans mon cas, j’ai reçu une offre dans la ville de Toulouse qui suscite particulièrement mon intérêt. Il m’incombe alors la responsabilité de vérifier et d’analyser les données fournies. Selon mes renseignements par rapport à la ville dans laquelle se situe le bien, il ne s’agit pas de Toulouse, mais plutôt de Colomiers (une commune limitrophe de Toulouse).

En général, le prix de vente est au-delà de la moyenne du montant que j’ai l’habitude d’investir. Cependant, le calcul du prix au mètre carré est plutôt assez avantageux. Après vérification, la moyenne au mètre carré varie entre 1900 à 3500 euros. Le coût global de l’appartement est d’environ 320 000 euros.

Plus value : La limite du cash-flow

Dans certains cas, le calcul du cash-flow ne se révèle plus être une donnée déterminante pour une bonne affaire. Le bien en question est de plus neuf, par conséquent, il serait compliqué d’apporter de la valeur ajoutée. On se pose, face à un tel bien, la question de savoir la raison qui motive le vendeur de l’appartement. Un petit calcul effectué montre que le prix au mètre carré est au minimum en ce qui concerne l’intervalle de prix révélé ci-dessus.

Il s’agit de 1939 euros, donc légèrement au-dessus de la borne inférieure. Par ailleurs, on peut potentiellement le revendre nettement plus cher selon les données de « meilleur agent » qui est notre outil de travail. Les renseignements révèlent que le rez-de-chaussée est loué ainsi que le T3. On peut alors en faire une colocation. Il y a un autre T3 qui est également loué.

Par ailleurs, un locataire est sur le point de partir et il ne reste qu’un T3 en plus d’un studio de libre. On trouve aussi une parcelle libre en face à la future station de métro des Ramassiers. Je procède maintenant à une petite enquête sur le plan du métro de Toulouse.

Selon la collecte d’information effectuée, Il y a un nombre important de sites d’Airbus autour du bien, créant ainsi une ligne de métro depuis le centre ville vers la gare Ramassiers de Colomiers. Le tracé n’est pas encore clairement défini, mais le projet est une réalité.

Vous vous rendez compte qu’il y a une plus value certaine justifiée par le projet de métro qui permettra de joindre directement la gare de Ramassiers à Colomiers. Une facilité s’offre à partir de ce moment en ce qui concerne l’accès aux sites Airbus et  gares de Toulouse.

Il en résulte un flux dynamique qui assure un réel brassage. En conséquence, l’apport d’une plus value est incontestable. Par ailleurs, la recherche du cash-flow est vaine par rapport à ce bien. Ce dernier serait propice pour la colocation en raison du nombre d’écoles, des lycées et autres présents dans la commune.

Plus value : Recourir aux outils indispensables d’appréciation

Plus value - Un bien qui prend de la valeur peut générer beaucoup d'argent

Plus value – Un bien qui prend de la valeur peut générer beaucoup d’argent

Par ailleurs, je me livre à une analyse sur la base de quelques calculs en mettant par exemple les loyers des T3 à 400 euros au départ des locataires. J’extrapole les calculs au studio et autres et je me rends compte que dans tous les cas, je n’aurai jamais de cash-flow.

Etant donné que le prix au mètre carré, comparé au prix moyen est abordable, je décide alors de faire une visite. A mon arrivée, je constate la présence d’un grand garage. Ce dernier est aussi grand que le plancher. Au retour d’une telle visite, je fais naturellement référence au plan d’urbanisation. Il me faut pour ce faire un peu fouiller, donc au bout d’une heure environ, je trouve les informations recherchées.

Je regarde le cadastre de la commune et je constate que le bien est situé en zone industrielle secondaire. A cette étape, j’ai été un peu surpris car je me suis rendu compte qu’il s’agit d’une zone à vocation tertiaire. Ils n’ont pas prévu les conditions de transformation du garage. Dans la partie stationnement de la zone, il est dit que cela est soumis aux dispositions de la commune de Toulouse.

A la partie transformation de garage, il est prévu que pour les travaux de modification en pièce habitable, une identification claire du site doit être effective sur la parcelle dans les conditions normales d’utilisation. Je constate également qu’il y a des places de parkings prévues. Est-ce qu’elles sont liées à des appartements qui existent déjà ? il me faut plus de renseignement pour en savoir plus. Un tour à la mairie s’impose alors.

Pour ce bien, il n’y pas de cash-flow pour l’instant. Je sais également que j’achète le bien à un prix intéressant par rapport à celui du marché.

Plus value : Une visite sur le site est déterminant

A la question de savoir pourquoi ils vendent le bien si peu cher, ma visite m’a orienté sur quelques pistes. La principale se rapporte au fait que nous sommes en pleine période de séparation. Par conséquent, la seule préoccupation des propriétaires est de pouvoir encaisser de l’argent. Cela fait donc de cette offre une réelle opportunité à saisir.

A l’issue de la visite, en dehors les lots habités que je n’ai pas pu visiter, j’ai constaté qu’il n’y avait pas grande chose à refaire. Au niveau du lot qui n’était pas habité, il y avait simplement une salle de bain à rafraîchir et le sol de la chambre à refaire. Trois compteurs sont présents, par conséquent, on peut même créer un quatrième lot.

En résumé, je compte mobiliser à hauteur de 15 000 euros maximum en ce qui concerne un T3. Cela me revient à 30 000 euros pour les deux. Pour le rafraîchissement du studio, j’en viendrai à bout avec 10 000 euros. Pour moi, il s’agit d’une très belle opportunité d’affaires même s’il n’y a pas de cash-flow espéré. La stratégie que je mettrai en œuvre est simple.

Étant donné qu’ils sont pressés,  je leur ferai une offre à l’issue de la visite, sans conditions suspensives d’obtention de prêt. Je leur proposerai une offre très basse par rapport au prix publié. Il s’agit de 250 000 euros au lieu de 320 000 euros. Pour des raisons justificatives, j’évoquerai la présence des locataires, les travaux à refaire. Être propriétaire à Toulouse peut être intéressant.

Plus value : estimer concrètement votre marge de profit

Plus value - Un bien qui prend de la valeur est une opportunité d'affaires

Plus value – Un bien qui prend de la valeur est une opportunité d’affaires

Par rapport à ma méthode, dès que les appartements seront libérés, il y en a un qui est déjà libre et pour l’instant, je peux négocier pour faire partir les locataires. Au final, si je désire le revendre à 10 %, ce serait au prix de 264 000 euros. Supposons qu’à la fin, en intégrant les frais des travaux, je me retrouve à 300 000 euros. Les 10 % de rentabilité sont considérables pour un investisseur. Il y a des personnes  (75 %) d’ailleurs qui l’achètent à 6 % de rentabilité.

C’est un bien que l’on peut revendre facilement à cause du métro et le prix au mètre carré affiché qui prendra énormément de la valeur. Après le calcul sur la base de 300 000 euros, le prix de revient par mètre carré est de 1 008 euros. Déjà à la revente, ce bien génère 100 000 euros de plus value, excepté la prise de valeur certaine entraînée par le métro, la revalorisation du garage et autres.

Vous comprenez maintenant que le cash-flow n’est pas l’unique critère pour apprécier l’opportunité d’une bonne ou mauvaise affaire. Dites-nous en commentaires ce que vous en pensez. Je vous invite à vous inscrire pour suivre durant 2 heures, une formation devant vous permettre de maîtriser tout ce qu’il faut pour générer du cash-flow.

Vous pourrez également recevoir gratuitement un livre qui retrace toutes les théories sur l’investissement immobilier ainsi que  l’entrepreneuriat. Vous pourrez alors entreprendre rapidement et sereinement sans trop vous tracasser et vous libérer du salariat.

Contact Us

Pin It on Pinterest