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Rentier immobilier : Découvrez ma toute nouvelle machine à cash

Rentier immobilier : Découvrez ma toute nouvelle machine à cash

Tous ceux qui investissent en immobilier ont des objectifs différents. Certains investissent pour assurer leur retraite et la succession pour leurs enfants, d’autres investissent pour leur résidence principale et pour avoir un complément de revenus et d’autres encore investissent pour constituer un patrimoine immobilier et pour devenir rentier immobilier. Quoi qu’il en soit, tous les investisseurs immobiliers poursuivent un but commun qui est le cash-flow. Il faut noter qu’en immobilier, il existe des techniques qui vous permettent de faire ce cash-flow. Ce sont les techniques classiques que je partage avec vous à travers mes articles. En utilisant ces stratégies, vous arriverez à construire des machines à cash qui vous rendront rentier immobilier. J’ai déniché ma nouvelle machine à cash que je vous invite à découvrir à travers cet article. Je partagerai avec vous toute la procédure afin que vous puissiez la reproduire.

Devenir rentier immobilier : Que devez-vous comprendre par machine à cash ?

Devenir rentier immobilier - Profiter du cash flow

Devenir rentier immobilier – Profiter du cash flow

Comme vous le savez déjà, nous sommes en immobilier. La machine à cash est donc un immeuble pour lequel j’ai fixé des critères lors des recherches. J’avais partagé avec vous dans l’un de mes précédents articles comment faire la recherche de la bonne affaire. En effet, pour faire des recherches, il faut savoir ce que vous voulez, les critères qui vous permettront d’atteindre votre objectif et les critères auxquels vous pourrez facilement renoncer. Sur cette base, vous recherchez soit le logement, soit l’immeuble ou soit l’appartement que vous voulez.

En réalité, si vous avez l’habitude de lire mes articles ou de suivre les vidéos que je poste sur ma chaîne YouTube, vous comprenez aisément la procédure qu’il faut adopter. Pour la recherche, vous devez connaître les points sur lesquels se basera votre négociation. Finalement, si vous trouvez un immeuble qui répond à vos critères, vous commencez la procédure d’acquisition de l’immeuble. J’ai trouvé un immeuble qui respecte mes exigences et qui me rapportera énormément d’argent, d’où ma machine à cash.

Devenir rentier immobilier : L’état de l’immeuble

Il est conseillé d’acheter des biens qui nécessitent des travaux que vous êtes capables d’effectuer avec l’aide des artisans professionnels. J’ai donc suivi cette même procédure et j’ai déniché une bonne affaire. J’ai préalablement fait une première visite avant de faire l’offre. Ensuite, je suis revenu faire des calculs pour confirmer les hypothèses que j’avais émises. Actuellement, je suis à l’étape de la signature du compromis qui se fera dans deux jours. Je partage avec vous à travers cet article, mes projets de travaux et autres.

En réalité, pour cet immeuble, il y a de gros œuvres à réaliser en plus des travaux légers. Pour faire une bonne affaire, il ne suffit pas de faire des estimations à distance, il faut venir constater et analyser. Je vous invite à lire cet article jusqu’au bout pour découvrir la machine que j’aurai après la réalisation de ces projets. Cela vous permettra aussi de savoir comment réaliser la vôtre.

Devenir rentier immobilier : Quels sont les travaux à réaliser ?

Comme vous le savez, l’immeuble acquis dans l’ancien doit être rénové. Cela se fera par différents travaux. Quels sont alors les travaux que je prévois de réaliser spécifiquement pour cet immeuble ? Il faut comprendre que les travaux varient en fonction de l’état de l’immeuble que vous achetez. A l’aide d’un devis et des conseils d’artisans professionnels, vous pourrez en avoir une idée. Vous pourrez aussi vous-même selon votre projet, dire ce qui doit être fait. Par rapport à ma nouvelle machine à cash qui m’aidera à devenir rentier immobilier, j’ai prévu des travaux à divers niveaux.

La question relative aux places de parking dans un immeuble

Il y a une question récurrente à laquelle on n’a pas encore répondu. Que dit le Plan Local d’Urbanisme (PLU) par rapport aux places de parking ? Il faut souligner que le PLU n’est pas clair, mais il sera révisé le mois suivant. Selon ce qui était appliqué, c’est l’ancien PLU qui sera appliqué si vous signez le compromis un mois avant l’entrée en vigueur du nouveau PLU mais actuellement, la mairie estime que c’est le nouveau PLU qui sera applicable.

Actuellement, nous n’avons pas encore connaissance des dispositions du nouveau PLU. De plus, nous ne savons pas si les dispositions varient en fonction des zones. Malgré cela, je pourrai créer des places de parking en fonction du nombre de logements que je vais concevoir. L’essentiel est d’obtenir plusieurs logements et d’effectuer plusieurs travaux. Si je crée 7, 6 ou 5 appartements, je pourrai rentabiliser mon investissement. En fait, si vous ne réalisez pas plusieurs travaux, vous ne pourrez pas percevoir de somme importante en terme de loyer. Il faut donc  faire plusieurs travaux afin d’augmenter vos revenus.

Pour cet immeuble acquis à 55000 euros, j’engagerai d’énormes travaux. Grâce à ces derniers, je pourrai toujours obtenir le nombre de parking souhaité. Je peux aussi faire en haut de l’immeuble un appartement en division non officielle que je mettrai en location courte durée. Cela m’aidera à gérer les éventuels problèmes liés au parking.

Sur la terrasse

Devenir rentier immobilier - Certains travaux de renovation sont nécessaires

Devenir rentier immobilier – Certains travaux de rénovation sont nécessaires

A ce niveau, il y a un problème d’isolation sur la façade du mur de la rue. En effet, il y a eu infiltration de l’eau provenant de la rue. On doit faire des travaux à ce niveau. J’ai chiffré tous les coûts lors de la négociation. J’ai même chiffré le coût de la double façade mais en réalité, je n’ai pas besoin de doubler. Le surcoût sera redirigé vers d’autres travaux que je vais entreprendre sur l’immeuble.

En matière de rénovation, il faut détruire les parties qui ne vous seront pas utiles pour effectuer des travaux. Ces derniers vous permettront de valoriser le bien. C’est en procédant ainsi que vous pourrez maximiser vos revenus locatifs. Dans le cas de cet immeuble, je ne pourrai pas casser tout le haut de l’immeuble, car il y a un mur cloison semi porteur. Cet état des choses ne favorise pas mon projet. De plus, la toiture n’est pas bien étanche, ce qui crée un véritable problème. Je n’avais pas pris en compte ces travaux dans mes calculs. Je dois donc  refaire la toiture pour qu’elle soit plus étanche, ce qui n’était pas prévu.

Cette toiture doit être revue en profondeur. Je pensais au début qu’il fallait réorganiser uniquement les tuiles. Je pensais aussi que les poutres étaient en bon état, mais ce n’est pas le cas. Le problème qui se pose est plus complexe que la simple réorganisation des tuiles. Par ailleurs, le premier diagnostic n’avait pas révélé la présence d’amiante. Mais, au deuxième passage, nous avons remarqué la présence d’amiante sur le mur ainsi que sur la toiture. Avec ce constat, il ne serait pas judicieux de refaire les travaux en conservant l’amiante.

Au deuxième étage

A l’intérieur, on remarque qu’il y a des fenêtres à changer et une mauvaise pointe qu’on doit refaire. Les escaliers sont toujours en bon état. Si j’achète cet immeuble, les plans seront revus. Il y a un mur de séparation que j’aimerais casser mais je ne pourrai pas le casser entièrement, car c’est une cloison semi porteur. On peut créer par exemple deux fenêtres et deux chambres au niveau du deuxième étage. Il faut noter que c’est un appartement protégé, car nous sommes proches du centre-ville. Il y a des fenêtres en PVC que je dois aussi changer. Les escaliers sont bien disposés et ils sont en bon état.

Il y a toujours la dépose de l’existant qui est toujours d’actualité. De plus, les poutres sont imbibées d’eau et si on creuse, on remarque que cela est profond. Outre ce problème, il faut rajouter l’étanchéité de la toiture qui n’était pas prévue. Il est aussi nécessaire de faire le ragréage de la dépose de l’existant de ce mur.

Les combles

Les combles sont imbibés d’eau. Autrement, on pourrait les réaménager pour en faire un bel appartement qu’on peut mettre en location courte durée. Si je parviens à mettre en œuvre cette stratégie, je pourrai devenir rentier immobilier. Il s’agit ici des poutres secondaires qui ont été faites sans grand soin. Je ne suis pas rassuré par rapport à l’étanchéité de la toiture de cette maison. Je pourrais faire le nécessaire par rapport à la façade grâce à la subvention de l’ANAH. Dans le cas où je n’obtiens pas la subvention, je pourrai m’en occuper. En fait, je comptais sur les aides principalement sur celle de l’ANAH mais, je ne maîtrisais pas les contraintes en ce qui concerne les loyers. Avec les renseignements que j’ai pris, j’ai réalisé que la procédure pour en bénéficier n’est pas complexe mais les loyers sont plafonnés à 315 euros, ce que je trouve moins intéressant.

En plus, je dois effectuer la façade en U, ce qui ne m’intéresse pas. En effet, cette contrainte ne me permet pas de vite atteindre mon objectif de devenir rentier immobilier. Finalement, je prendrai en charge la façade. Si je dois cumuler le problème de la façade aux contraintes des places de parking, cela constitue plusieurs points négatifs.

Devenir rentier immobilier : Un surcoût important

Cela engendre un surcoût important si je dois refaire l’étanchéité de la toiture. Par contre, s’il s’agit de réorganiser les tuiles de la toiture, je pourrai facilement le prendre en charge et atteindre mon objectif : devenir rentier immobilier. Il faut aussi prendre en charge les poutres de la charpente. Si je dois refaire l’étanchéité de la toiture, je dois déposer l’amiante. Pour cela, je dois prévoir un coût de 60 euros le mètre carré.

Devenir rentier immobilier : Une possibilité de renégociation

Devenir rentier immobilier - Une renégociation est possible

Devenir rentier immobilier – Une renégociation est possible

En un mois, j’ai fait trois visites et je suis sur le point de signer mon compromis. Avec tous ces constats, je vais appeler l’agent immobilier pour lui faire comprendre que les travaux ont été sous-estimés  et que je ne suis plus intéressé s’il ne m’accorde pas une réduction de 20000 euros. Cette réduction est nécessaire pour que j’arrive à prendre en charge entièrement les travaux. L’aide dont je pouvais bénéficier par rapport à la façade réglemente les loyers. Cette condition ne m’intéresse pas. Ce serait une bonne affaire si j’étais dans la vision d’achat revente. Mais ce n’est pas le cas.

Je comptais garder cet immeuble dans mon patrimoine immobilier afin qu’il génère à chaque fois du cash-flow. C’est ainsi que l’on peut devenir rentier immobilier. Mon objectif de devenir rentier immobilier est donc de me faire du revenu locatif et non de l’achat revente à court terme. J’ai déjà reçu une proposition de 55000 euros, mais je vais renégocier ce montant à la baisse. Les travaux de rénovation par rapport à l’étanchéité de la toiture me prendront 20000 euros. Avec cette demande, l’agent immobilier risque d’opposer un refus. Je finirai donc par abandonner le bien, car les travaux sur l’amiante ne m’intéressent pas.

Conclusion

Si je fais le calcul en prenant en compte les 55000 euros, le prix de la rénovation ainsi que le prix sur le marché pour la revente, je remarque que ce n’est pas une bonne affaire. En effet, le cash-flow ne sera pas positif, ce qui ne me permettra pas de rentabiliser mon investissement. Par conséquent, l’achat de cet immeuble ne m’intéresse pas. Cela ne me permettra pas de devenir rentier immobilier. Toute personne désirant acquérir ce bien pour en faire une division rencontrera les mêmes problèmes que moi au niveau du parking, de la toiture et de la façade de l’immeuble. Même s’il est possible de gérer le problème lié au parking, je ne pense pas que cette affaire soit intéressante.

En fait, même si le prix d’achat est faible, je ne pourrai pas l’acquérir. Par contre, si l’objectif est d’en faire une résidence principale, ce serait acceptable. En effet, vous pourrez bénéficier des aides par rapport aux travaux. Cela vous aidera à gérer les gros problèmes liés à cet immeuble. Vous pourrez ainsi effectuer les gros travaux même si leurs coûts sont considérables. En tant qu’investisseur, je trouve que cette affaire n’est pas la bonne et il faut savoir la refuser si ce n’est pas viable afin de continuer à dormir sereinement.

Pour en savoir plus

Si vous voulez savoir comment trouver la ville d’acquisition qui vous permettra de baisser le prix au maximum parce que vous n’aurez pas trop de concurrence, je vous invite à suivre mes formations. Vous aurez ainsi les réponses à toutes vos questions en matière d’immobilier. Suivre ces formations vous permet de connaître la zone dans laquelle vous pouvez louer votre bien très cher. Je vous apprendrez aussi à bien faire la négociation de votre prêt immobilier afin de faire financer tous vos projets par la banque.

En outre, vous aurez les détails sur la manière dont vous pouvez automatiser la gestion pour ne pas avoir à passer par des agences. Je vous expliquerai aussi comment vous pourrez mener les travaux. De plus, vous saurez comment planifier ces travaux et comment vous pourrez les calculer. Par ailleurs, je vous dirai l’essentiel par rapport aux types de travaux que vous devez faire et par rapport à la procédure pour devenir rentier immobilier.

Je développerai tous ces éléments dans cette formation. Pour y accéder, vous trouverez le lien dans la description. Il suffit de cliquer sur le lien et de s’inscrire. Vous aurez droit à 2 heures de formation et cela vous permettra de savoir comment vous pouvez créer vous aussi votre véritable machine à cash. Partagez avec moi dans les commentaires votre point de vue sur la question.

Le « Chômeur millionnaire »

Le « Chômeur millionnaire »

Vous-est-il déjà arrivé d’imaginer qu’un chômeur puisse devenir millionnaire en peu de temps ? Nombreux diront que ce n’est pas possible. Pourtant, il est possible d’atteindre ce résultat en partant de zéro. Cela est possible et plusieurs investisseurs y sont déjà arrivés. Savez-vous comment peut-on parvenir à un tel résultat ? La réponse se trouve dans le livre « Chômeur millionnaire » que j’ai rédigé avec passion pour vous faire partager les différentes techniques et astuces à utiliser afin de vite réussir. De quoi parle le livre « Chômeur millionnaire » ?

Quelles sont les thématiques développées dans « Chômeur millionnaire » ?

Millionnaire - Diversifier ses sources de revenu

Millionnaire – Diversifier ses sources de revenu

Dans ce livre, j’ai développé plusieurs thématiques utiles pour réussir dans plusieurs domaines. Dans l’immobilier, « Chômeur millionnaire » aborde la thématique de la colocation, la question qui se rapporte à l’immeuble de rapport, la stratégie de la division d’immeuble et de la résidence principale. En outre, il développe le mindset qui est un état d’esprit qu’il faut avoir pour réussir. Par ailleurs, il aborde le développement personnel et vous explique comment le mettre en pratique. J’ai aussi partagé avec vous mes expériences et mon parcours de salarié épuisé à entrepreneur heureux et investisseur libre.

L’immobilier

Le secteur de l’immobilier est un secteur porteur qui résiste au temps, aux pandémies et à plusieurs aléas. En effet, depuis de nombreuses années jusqu’à nos jours, l’immobilier permet à ceux qui y investissent de rentabiliser. C’est un secteur qui n’a jamais disparu et qu’on pourra encore perpétuer. Ceux qui investissent dans ce secteur réussissent s’ils maîtrisent et appliquent des astuces bien définies. Ainsi, si vous vous  formez, vous ne pourrez que réussir.

Ce n’est pas un secret que plusieurs personnes se forment à travers des livres. Vous pouvez donc lire des livres qui véhiculent des informations capitales et très importantes que vous pourrez appliquer et réussir. L’information est la clé de la réussite. Si vous avez l’information, vous aurez la connaissance et il suffit d’appliquer cette connaissance pour avoir la technique. Avec le temps, en appliquant la connaissance et en passant à l’action à chaque fois, vous réussirez. Précisément en immobilier, je vous conseille de lire le livre « Chômeur millionnaire » pour avoir le maximum d’informations sur les astuces que l’on utilise pour faire du cashflow.

Avec ces informations, vous saurez comment faire un bon achat immobilier, trouver la bonne affaire, décrocher un crédit à la banque sans apport, faire les travaux de rénovation et rentabiliser à partir de cette stratégie, percevoir des loyers, faire de la plus-value grâce à l’achat-revente et bien d’autres stratégies. Procurez-vous le livre « Chômeur millionnaire » et vous serez satisfait de vos investissements en immobilier. Ce livre ne traite pas seulement de l’immobilier. Il embrasse également d’autres domaines comme l’entrepreneuriat.

L’entrepreneuriat

Millionnaire - Il faut entreprendre pour réussir

Millionnaire – Il faut entreprendre pour réussir

L’entrepreneuriat est un domaine qui vous aide à accumuler de l’argent. Beaucoup échouent lorsqu’ils commencent une activité. Vous vous êtes déjà posé la question de savoir pourquoi ? Le livre « Chômeur millionnaire » vous apporte les différentes raisons. Mieux, il vous permet de comprendre au-delà des causes, les éléments qui vous permettront de réussir dans ce domaine. Procurez-vous ce livre et vous aurez désormais les outils nécessaires qui vous permettront de devenir millionnaire en France.

Le chômeur peut devenir un millionnaire gagnant et ce en peu de temps si vous vous offrez les moyens nécessaires pour y arriver. « Chômeur millionnaire » vous fait sortir de votre zone de confort et vous donne le courage et les astuces pour devenir millionnaire français. Savez-vous que tout le monde peut devenir millionnaire ? Il suffit d’avoir la volonté, la discipline qu’il faut, les outils nécessaires et le mindset. Ce dernier est très important pour réussir.

Avez-vous le mindset d’un millionnaire ? Découvrez-le dans « Chômeur millionnaire ». Si vous n’avez pas cet état d’esprit, grâce aux conseils pratiques que j’ai partagés dans ce livre, vous y arriverez. C’est la clé qu’il vous faut pour ouvrir toutes les portes qui conduisent à la réussite, à l’épanouissement, à l’indépendance financière et au bonheur. Procurez-vous ce livre et découvrez les multiples richesses qui s’y trouvent.

Le développement personnel

Le livre « Chômeur millionnaire » aborde le domaine du développement personnel et vous explique les techniques qu’il faut utiliser pour avoir ou pour retrouver la confiance en soi et l’estime de soi. Il vous montre comment garder un bon équilibre de vie. Pour ceux qui se trouvent dans leur zone de confort, ce livre vous permettra d’aller au-delà de vos propres limites et d’atteindre ce qui vous paraît inaccessible. Vous pourrez  valoriser votre potentiel et améliorer la qualité de votre vie si vous parcourez le « chômeur millionnaire ». Je vous invite alors à réaliser vos profondes aspirations en vous inspirant de ce livre. Cela contribuera à votre épanouissement sur les plans personnel, financier, professionnel, familial, relationnel et bien d’autres. Cet ouvrage est un véritable tremplin pour la réalisation de vos rêves.

 

Comment rédiger une bonne offre d’achat en immobilier en 2021 ?

On continue cette série sur mon projet immobilier de 2021 et dans cette vidéo, je t’explique en détails comment je rédige mes offres d’achat.

Chapitres:

0:00 : Introduction

1:06 : Les choses s’accélèrent, je n’ai pas le temps d’attendre les devis, je rédige une offre

2:25 : Remercier le propriétaire et valoriser le bien

4:17 : Rappeler les éléments ne permettant pas de faire une offre au prix (normes à respecter, enveloppe budgétaire, difficultés administratives…)

9:20 : Faire une première offre en rappelant votre volonté de finaliser l’achat

11:20 : Faire une seconde proposition un peu plus basse en pointant le fait que la case bancaire peut être évitée

12:41 : Mettre un cadre pour obtenir une réponse rapide

16:50 : Conclusion

Résumé : J’envoie une offre d’achat pour ma prochaine machine à cash

On se retrouve dans cette vidéo pour te montrer la suite de mon nouveau projet immobilier. 

En effet, suite à mes 2 visites sur place d’une maison à gros potentiel mais avec fatalement de gros travaux, les choses s’accélèrent. Je n’ai pas le temps d’attendre les devis, je rédige donc une offre d’achat.

Commentaire sur mon offre d’achat immobilier étape par étape :

Remercier le propriétaire et valoriser le bien

Je remercie les vendeurs et je valorise le bien quelle que soit la raison pour laquelle ils vendent. Je vais insister sur ce qui est visible : 

  • « charpente magnifique »
  • Plusieurs  appartements : ils avaient déjà ce projet
  • La localisation : très intéressante avec demande locative à hauts loyers et colocation possible également

L’objectif ici c’est de brosser les vendeurs dans le sens du poil afin de les mettre dans de bonnes conditions pour ce qui va suivre. C’est aussi un bon moyen de montrer que tu n’es pas un amateur mais quelqu’un d’aguerri qui sait reconnaître les opportunités immobilières et qui sait ce qu’il veut. 

Je ne suis pas là pour rigoler donc, place maintenant à la deuxième partie de l’offre : exposer les éléments problématiques pour négocier le prix. 

Rappeler les éléments ne permettant pas de faire une offre au prix (normes à respecter, enveloppe budgétaire, difficultés administratives…)

Il y a le budget à prendre en compte ; 

  • côté rue et côté cour, la façade n’est pas aux normes des Bâtiments de France (les volets, portes et descentes de gouttière)
  • le crépi est à reprendre 
  • sans mentionner les démarches administratives à faire ultérieurement pour savoir quelles autorisations administratives on aura de la  part des architectes des Bâtiments de France et quelles subventions on pourrait avoir droit
  • Quelle possibilité concernant le PLU ?

Il faut créer les appartements et lister les tâches à mettre en place

  • Les sols, peintures, isolation du plafond, du plancher…
  • l’électricité, la plomberie dans les appartements
  • le sas, le compteur électrique et eau dans les parties communes

Le point positif c’est qu’on connaît les coûts potentiels comme la maison est à nu : on n’a moins de risque de mauvaise surprise…il y a de la dépose mais on voit ce que l’on va déposer. 

C’est un avantage mais je ne vais pas le mentionner. On met plutôt l’accent sur ce qui va devoir être fait.

La surface de 250 mètres carrés à rénover est un problème majeur :

  • gros  budget de rénovation à prévoir
  • difficultés des démarches administratives 
  • contrainte de l’enveloppe budgétaire qui m’est accordée par la banque pour la partie travaux : ce sur quoi je m’engage.

Faire une première offre en rappelant ta volonté de finaliser l’achat

Ma proposition va tenir compte du prix du marché travaux inclus et du budget qui m’est accordé par la banque. Je fais donc une négociation de 10 000 € le but du jeu étant d’ouvrir la discussion. 

Faire une seconde proposition plus basse en pointant le fait que la case prêt auprès de la banque peut être évitée

La banque va demander de l’apport ; j’en dispose. Je vais tourner la proposition à mon avantage sans passer par la case bancaire et donc sans clause suspensive, pour aller à l’acte de vente rapidement. Je fais donc une offre à 65 000 €.

Ici, je propose donc une carotte qui rassure les vendeurs. La responsabilité de trouver les fonds m’incombe et je ne pourrai pas me “cacher” derrière un simple refus de la banque pour sortir du projet. Cela montre encore une fois que je ne suis pas là pour rigoler et surtout que je suis prêt à aller jusqu’au bout.

Comme c’est donnant-donnant il faut que cette carotte vienne avec un effort supplémentaire de leur part.   

Mettre un cadre pour obtenir une réponse rapide

Je mets un peu de pression pour avoir une réponse rapidement. Les autres acheteurs potentiels n’ont pas mon expérience ni le recul nécessaire pour faire une offre de suite ; ils ont besoin de temps pour faire leurs calculs.

Je dois faire cette offre pour avancer, la sécuriser et ne pas la perdre. Le but du jeu étant de signer le compromis rapidement et ainsi griller la priorité aux autres acheteurs potentiels Et ensuite petit à petit faire les bonnes démarches administratives pour savoir si on peut faire 5 ou 7 appartements. Sans cela il m’est impossible de calculer précisément le budget total des travaux et le cashflow.

Conclusion : 

Voilà je t’ai  montré et décrit ma lettre d’offre d’achat immobilier. Il y a pas mal d’étapes encore avant de passer concrètement aux travaux. Mais si l’affaire se conclut positivement, elle engendrera de bons loyers et une bonne rentabilité à la revente. On verra dans une prochaine vidéo si ma proposition a été acceptée ou pas.

 

Comment faire beaucoup de cashflow en2021 (Partie 2)

Comment faire beaucoup de cashflow en2021 (Partie 2)

Lors de la dernière vidéo, tu as découvert mon projet et investissement pour cette année 2021.

Aujourd’hui, je t’emmène pour la seconde visite avec mon architecte.

Tu peux ainsi voir mon cheminement et ma réflexion lorsqu’une opportunité se présente à moi.

Chapitres:

0:00 : Introduction

2:26 : Les opportunités de division s’affinent grâce à l’oeil expert de l’architecte

3:06 : Les inconvénients d’une rénovation “bâtiments de France”

4:22 : Réfléchir aux aides existantes et possibles

4:42 : Je te parle du budget (achat, travaux, loyers, revente, plus value…)

8:00 : Conclusion

Résumé : Seconde visite de la maison

 

On se retrouve dans ce nouveau projet que je t’ai déjà partagé dans une autre vidéo. Le but est de te montrer de A à Z comment tu peux toi aussi créer du cashflow en utilisant des machines à cash c’est-à-dire  en investissant dans de l’ancien et  te créer ainsi des pépites qui rapportent des revenus fortement passifs. 

Comment on avance, comment on réfléchit à tout cela.

J’ai fait la première visite de ce bien avec l’agent immobilier. Aujourd’hui je reviens la visiter avec un architecte avec qui j’ai déjà fait plusieurs projets.

Pour rappel, il s’agit d’un bien affiché à  80 000€ avec de gros travaux à prévoir. Les anciens propriétaires ont refait la toiture. Crise du COVID oblige, ils n’ont pas eu le budget pour poursuivre les travaux.

Mon but de cet investissement immobilier est de faire de la division en 7 ou 8 appartements. Il faut tenir compte de l’avis de l’architecte et surtout de l’autorisation des Bâtiments de France, car on est en secteur sauvegardé.

Les avantages de ce projet de maison à diviser

  • Pas mal d’opportunités : 2 appartements au RDC si on obtient les autorisations. Et  2 appartements au 1er en gardant la structure existante (murs porteurs)
  • Les poutres sont apparentes donc pas de surprise ici comme c’est le cas  lors de la rénovation. C’est plus facile à chiffrer. 
  • Murs en pierre apparentes qui peuvent apporter du cachet 

Les inconvénients  de ce projet de maison à diviser

  • Secteur sauvegardé : les fenêtres vont coûter cher mais elles peuvent apporter du cachet, de la valeur pour de la location de courte durée, et pour se différencier lors de la revente.
  • Travaux sur l’escalier : le déplacer en partie pour arriver au dernier étage 
  •  Bâtiments de France ;  je vais travailler avec l’architecte pour voir les contraintes intérieures et extérieures, 
  •   Visite des Bâtiments de France qui risque de changer les projections prévues pour ce bien 

Il faut voir les aides  et subventions éventuelles par rapport à ce secteur sauvegardé et  les contreparties demandées pour en  bénéficier si elles sont accordées.

Budget travaux pour ce projet de maison à diviser

Il faut prévoir de : 

  • nettoyer, changer ou reprendre quelques poutres  
  • prévoir l’isolation 
  • prévoir le plancher 

Il faut penser à :

  •  la création des  compteurs électrique et  eau. 
  • la mise en place de la ligne téléphonique Orange, le câble Télécom

C’est  au minimum 1500 € /m2 de travaux. A l’achat je suis à 300 € /m2  ce qui fait 1800€/m2 au total.   La moyenne du secteur étant  à 1500€/m2,  on est un peu au-dessus du prix du marché. Le but du jeu va être d’affiner le montant des travaux pour :

  •  voir en termes de revente si je serai dans la moyenne.
  • si j’obtiens une plus value si je revends dès que les travaux seront finis
  •  quelle plus value je pourrai dégager 
  • quel cashflow ça va générer par rapport au nombre d’appartements  qu’on peut y mettre. 

 

Conclusion 

Je n’ai pas encore la réponse. Dans une prochaine vidéo je te montrerai comment on peut y travailler. Et surtout n’oublie pas que tu dois aller chercher des biens pas chers à l’achat que tu peux ensuite louer très cher.

Vis ta vie, suis tes rêves

Vis ta vie, suis tes rêves

Bon samedi,

Samedi jour du seigneur…. pour tout employé…

C’est ton moment (autorisé par nos dirigeants, par ton patron, par notre système) pour enfin pouvoir profiter de ton temps, de tes proches, de tes passions.

Je n’ai jamais supporté cela.

À tel point que cela m’a permis de quitter mon job bien confortable en 2019.

Aujourd’hui, je veux te partager une vidéo personnelle, car pour arriver à quitter le métro, boulot, dodo il a fallu bosser.

Cette vidéo avait été filmée en Février 2017 en Nouvelle Zélande (déjà à l’époque cette chaine Youtube existait lol).

Nous étions alors avec mon ex compagne en tour du monde financé par le cashflow de nos premiers investissements.

Dans la vidéo, je gérais un gros chantier en plein milieu du désert… tu verras MDR. => https://www.youtube.com/watch?v=Z1obT9EGHLY&feature=youtu.be

Nos 4 colocations, soit 16 locataires, nous rapportaient 1200€ de cashflow net net (300€ par investissement) et finançaient donc cette année sabbatique (beau cadeau après ces investissements faits en 2015 et 2016).

Une année de liberté.

Le retour au travail était insupportable.

Une véritable prison.

Pourquoi je te dis cela ?

Car si tu veux des résultats différents de la majeure partie de la population,

Tu ne peux pas suivre le moule,

Tu ne peux pas suivre les règles pensées pour construire les rêves, les projets, les intérêts d’un autre.

Tu dois prendre ta vie en main et peu importe les difficultés ne jamais rien lâcher.

Tu dois croire en tes rêves et travailler en ce sens.

Tu n’auras peut-être pas l’exact résultat que tu avais imaginé (par exemple, je n’avais pas prévu la séparation..),

Mais… au moins tu auras tenté et évolué.

Mardi 8 décembre, j’organise la dernière conférence en direct de l’année 2020.

On verra dans cette conférence les techniques, stratégies qui feront de 2021 l’année de ton émancipation financière.

On va voir comment contourner les difficultés (restrictions bancaires, concurrence, distance etc) pour que chacun puisse vivre ainsi ses rêves.

Ne la manque pas.
https://formation.invest-preneur.com/pdc-webinar-lf40-live/

Il y en aura d’autres en 2021 c’est certain, mais crois-moi, elles auront une toute autre saveur.

Vis ta vie, vis tes rêves !

Garder la tête froide

Garder la tête froide

Oui la fin d’année approche…

Tu as peut-être dû retarder ton investissement, tes projets..

Tu as peut-être trouvé un bien rentable, mais tu galères avec les restrictions …

Peut-être que tu brûles d’impatience à l’idée de quitter ton travail ou de créer ta propre augmentation ?

Néanmoins, mon conseil du jour: il faut absolument garder la tête froide.

Je m’explique :

Peu importe ce que tu vois partout, la réalité est bien différente.

Créer 500€ de cashflow net c’est pas facile.

Obtenir un financement en ce moment c’est pas facile.

Remplacer son salaire par du cashflow, cela prend du temps et cela demande du travail.

Ce que je ne veux pas, c’est créer des rêves, des décisions hâtives ou impulsives.

C’est vraiment important de garder la tête froide et de prendre les bonnes décisions selon ta situation et tes objectifs, et cela en toute connaissance de cause.

Toute fin d’année est spéciale.

Celle-ci… Encore plus.

Mon message du jour est de garder espoir.

Les choses changent.

La roue tourne.

Les bonnes choses arrivent aux bonnes personnes.

Je pense à cela car pour moi c’est jour de vente aujourd’hui.

Je repasse chez le notaire et m’allège d’un vieil investissement devenu un boulet (pas assez rentable par rapport à ce que je peux faire aujourd’hui, alors je préfère récupérer du cash pour mieux réinvestir en 2021).

Bon je croise les doigts pour  qu’il n’ y ait pas de surprise, car tant que ce n’est pas signé rien n’est fait.

Si l’un de vous passe chez le notaire vers Toulouse…

Bref, tout ça pour dire, qu’il faut être patient.

Rien ne sert de se presser, car les bonnes choses prennent du temps.

À partir sur une mauvaise affaire, on peut le regretter plus tard.

Bon, on trouve toujours un repreneur, mais autant partir du bon pied.

La connaissance, l’information, la compétence te garantissent de toujours t’en sortir.

Quand penses-tu ?

Je profite de ce message pour te rappeler que les places de mon séminaire sur la Liberté

Financière vont pas tarder à augmenter.

Pendant 2 jours, on parle investissements immobiliers et entrepreneuriat (car les deux sont liés si tu ne le sais pas encore).

Mon objectif, et celui des intervenants, tous spécialistes de leurs domaines (recherches, travaux, financement, état d’esprit, etc etc) est de t’apporter toute la valeur, toutes les meilleures techniques du marché, l’actualité du terrain dont tu as besoin pour que tu passes au niveau supérieur et ainsi que tu puisses avancer à pas de géants vers plus de liberté.

Covid ou pas covid, confinement ou pas confinement, ce séminaire aura lieu.
Si l’on ne peut pas se rencontrer en Mars, je le ferai en ligne et ta place sera alors automatiquement transférée pour le prochain séminaire, sans aucun surcoût.

Le tarif est all inclusive sauf, ton transport (je ne sais pas d’où tu viendras) et ton hébergement (mais j’ai des offres partenaires à excellent taux).

On sera en petit comité donc tout le monde est VIP.

On ira tous manger au restaurant le soir etc etc.

Toutes les infos sont ici.
https://formation.invest-preneur.com/seminaire-immobilier-mars-2021/

Si tu as des questions, dis moi en commentaire.

Ceci est une belle opportunité pour développer ton réseau et bénéficier des meilleures infos du marché.

Amicalement,

Julien

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