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Comment bien investir à distance

Comment bien investir à distance

 

Dans cette nouvelle vidéo,  on va voir si investir à distance est un mythe ou une réalité qui offre plus  d’opportunités que de contraintes.

Comment bien investir à distance

 

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, je t’invite à t’abonner à cette chaine et activer la petite cloche pour ne manquer aucune des notifications des vidéos mises sur la chaîne pour t’aider au mieux dans tes investissements immobiliers.

 

La question que je veux traiter est celle-ci : 

Vaut-il mieux favoriser la facilité d’accès, la sécurité, ou vaut il mieux aller chercher de la rentabilité  quitte à sortir de sa zone de confort ?

 

Comment déterminer où investir ?

 

Les réponses que je vais te donner sont axées sur mon expérience et sur l’opportunité de créer beaucoup de rentabilité et donc beaucoup de cashflow. Personnellement c’est ma principale préoccupation. 

 

Détermine quels sont tes propres objectifs.

 

Tu peux choisir le patrimoine immobilier tout en travaillant et générer et profiter des rentes passives ultérieurement mais les éléments que je vais t’apporter ne seront pas forcément adaptables à tes objectifs. En effet, personnellement,  entre la rentabilité  et la facilité,  le confort, je choisis la rentabilité.

 

Investissement patrimonial ou recherche de rentabilité 

 

Il faut savoir si tu te situes dans une logique d’investissement à long terme ou à court terme. 

 

– Premier camp « à long terme »  = tu veux faire du patrimoine tranquillement cette année, un autre  dans  5 ans, puis 10 ans ..

– Deuxième camp « à court terme » = tu veux te créer un maximum de rentabilité  en un minimum de temps avec des projets très rentables.

 

Il faut donc aller chercher  la rentabilité dans des zones, lieux, villes différentes ; la rentabilité  variant selon le lieu où tu vas investir.

 

Choisis ton camp et fais ton choix.

 

Si tu es plus patrimonial, tu peux rester dans un investissement immobilier « confort » dans la ville dans laquelle tu te trouves sans prendre trop de risques et avec un minimum de complications. 

 

Si tu es plus  rentabilité, il va falloir apprendre à la chercher un peu plus loin de ton lieu d‘habitation. A une heure, voire 3 heures de chez toi.

 

Les secrets pour investir à distance.

 

 Tu dois choisir un investissement immobilier qui corresponde à tes attentes, une ville à une distance confortable pour toi. Le but du jeu étant de trouver la ville la moins chère dans ton périmètre. 

  • Pour acheter  à un bon prix,  louer aux bonnes conditions et ce tout au long de l’année en  prenant en compte tes propres contraintes.
  • En prenant en compte le coût moyen d’acquisition d’un bien  dans  la ville choisie.

 

  Tu dois réaliser le bon nombre de visites préparatoires dont 3 importantes : 

 

  • Visite 1 : valider des hypothèses et faire une offre

Investir à distance suppose d’être bien organisé, avoir bien préparé tes démarches pour ne pas perdre de temps.

Tu dois utiliser  les éléments tels que – photo, vidéo, appel avec l’artisan (artisan que tu auras bien sélectionné au préalable)- aussi souvent que possible pendant les diverses étapes de ton investissement immobilier.

 

Une fois que l’offre est acceptée : 

 

  • Visite 2 : préparer les demandes de devis et rencontrer les artisans

Les artisans vont valider les hypothèses faites sur les types de travaux à réaliser et le budget prévu. Il faut établir une « visite guidée », bien préparée de chaque élément à voir dans chaque pièce.

 

  • Visite 3 : de suivi de chantier au lancement du chantier 

Il faut se donner le bon rythme de visites de chantier à faire. Avant de payer chaque acompte, tu dois vérifier le travail effectué régulièrement tous les 15 jours ou toutes  les 3 semaines. 

 

La clé de la réussite c’est la PRÉPARATION.

 

Cela fait une douzaine de visites sur 12 mois, mais si tu vas chercher 500 euros de cashflow en location longue durée, ou 1000 euros en courte durée, etc …le jeu en vaut la chandelle.  Ce sont des projets qui changent ta vie. En effet,  tu crées de véritables machines à cash qui vont te permettre d’avancer vers les chemins de la liberté et de l’indépendance financière.  

 

Conclusion.

 

Entre investir dans ta zone de confort ou aller chercher de la rentabilité, pour moi la réponse est évidente. Mais c’est à toi de bien définir ton projet. Encore une fois, tu as à ta disposition, de nombreux Ebooks en description  qui t’apportent  la bonne méthodologie pour bien réussir tes investissements immobiliers.  A bientôt pour une prochaine vidéo.

Comment bien gérer ton parc immobilier facilement

Comment bien gérer ton parc immobilier facilement

Dans cette vidéo, je vais te donner tous mes conseils pour éviter d’avoir des problèmes quand tu veux investir dans l’immobilier.

Comment bien gérer ton parc immobilier sans emmerde

 

Dans cette nouvelle vidéo, on va parler de gestion locative et d’emmerdes. Si tu investis dans l’immobilier c’est pour te créer une certaine rentabilité, avoir du cash flow, avoir du patrimoine, à court ou moyen, long terme. Ce n’est certainement pas pour avoir des problèmes locatifs.

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaine pour en booster les algorithmes afin de diffuser et partager les vidéos au plus grand nombre de personnes et ainsi démocratiser les investissements immobiliers.

Pour avoir le minimum d’emmerdes, il va falloir mettre tous les facteurs positifs et indispensables de ton côté, en respectant certaines règles.

 

1ère règle : bien choisir ton marché

Il faut effectivement bien choisir ton bien et avoir une certaine connaissance du secteur :

  • En étudiant le marché par rapport à tes objectifs,
  • En partant de zéro avec une méthode qui compare les villes ciblées,
  • En validant ensuite les hypothèses en termes de tension locative, demande locative, profil de type de locataires (étudiants, touristes…).

Si tu sélectionnes convenablement ton marché, tu n’auras pas de problème de demande locative.

 

2ème règle : bien choisir ton bien immobilier

Mal choisir ton bien et ne pas maitriser ton premier investissement, c’est t’assurer des problèmes dans divers domaines :

  • Juridiques,
  • Fiscalité,
  • Administratifs,
  • Travaux,
  • Financement,
  • Rentabilité.

C’est indispensable de maîtriser tes acquisitions, quel type de bien immobilier tu vas choisir pour te lancer dans ta première acquisition.

Par exemple, les travaux ont un impact sur la fiscalité, si tu choisis de la location foncière et que tu crées de la surface, tu ne pourras pas déduire ces travaux de ton déficit foncier.

 

3ème règle : bien choisir le mode d’exploitation

Cela dépend :

  • De tes critères personnels,
  • De ton temps disponible,
  • De tes objectifs de rentabilité,
  • De la charge mentale que tu es prêt à gérer.

Et cela doit être aligné avec ta demande de marché.

 

4ème règle : bien choisir ton locataire

Selon le mode d’exploitation, il va falloir faire des choix car les règles sont différentes selon le type de bail :

  • Location nue : plus simple mais le locataire a le plein pouvoir en cas de problèmes.
  • La location meublée : d’autres contraintes comme le coût et le montage des meubles mais les baux sont plus flexibles.
  • La location en courte durée : tu dois analyser le profil de tes locataires même pour une ou 2 nuits seulement afin d’éviter tout problème.

Même si tu délègues à une agence, elle va te demander si tu acceptes ou pas le locataire car c’est toi qui décides. Des fois, il vaut mieux renoncer pour avancer et ne pas prendre de risque et ne pas avoir de problème à long terme.

 

5ème règle : bien choisir ton partenaire de gestion

C’est ton gestionnaire qui va parler à tes locataires mais c’est toi qui vas prendre les décisions pour chaque imprévu de ton investissement.

Choisis la bonne personne sur place qui soit : 

  • Compétente,
  • Réactive,
  • Empathique,
  • Disponible,
  • Proactive dans la création de solutions,
  • De confiance.

 

6ème règle : bien choisir ses artisans pour les travaux

Le réseau de confiance sur place est primordial

Il faut bien sélectionner les artisans de qualité pour effectuer les travaux, et les partenaires sur place pour la maintenance.

  • Pour gérer les investissements au quotidien,
  • Pour te représenter et régler les aléas sur place.

La sécurité financière pour la résolution des problèmes

Normalement tu as déjà prévu dans ton budget un montant pour des aléas éventuels.

 

7ème règle : bien choisir la fiscalité

Il faut faire les choses correctement que ce soit, à l’achat, à la location, ou à la revente sinon les impôts vont te rattraper car chaque mode d’exploitation a ses règles propres en termes de déclaration.

 

Conclusion

Il faut bien choisir le marché, le bien, les locataires, le mode d’exploitation, la fiscalité, les artisans, le notaire, l’expert comptable, le banquier…

Si tu veux apprendre à bien choisir et maîtriser tous les facteurs cités précédemment, et avoir moins de problèmes , tu peux télécharger les PDF et ebooks gratuits en description de cette vidéo pour te donner toutes les bases dont tu as besoin. Et éviter les emmerdes quel que soit le montant de ton investissement immobilier et la rentabilité obtenue.

A bientôt pour une prochaine vidéo.

 

Pourquoi les agences immobilières t’arnaquent

Pourquoi les agences immobilières t’arnaquent

Pourquoi les agences immobilières t’arnaquent

 

Dans cette nouvelle vidéo, on va parler des agences immobilières, et t’expliquer pourquoi elles ne nous aident pas à investir dans l’immobilier de la bonne manière.

Avant cela n’hésite pas à laisser des questions en commentaire et à t’abonner pour ne pas manquer les futures vidéos qui t’aideront à faire le bon choix dans tes investissements immobiliers.

 

Petite parenthèse avant de commencer

Je me mets dans la posture d’un acheteur. Suite à des investissements immobiliers peu rentables à une certaine époque qui me limitent dans ma capacité d’endettement sur des projets plus intéressants, j’ai fait appel à plusieurs agents immobiliers :

  • D’abord les agences nationales qui se sont avérées incompétentes,
  • Ensuite avec des agents immobiliers indépendants beaucoup plus efficaces car rémunérés seulement à la commission.

Quand tu fais venir un agent immobilier pour vendre ton bien il te fait une estimation basée sur une étude de marché  avec :

  • Les prix au mètre carré et la surface,
  • Une moyenne entre les biens anciens, rénovés, neufs…
  • Les avantages et inconvénients des appartements,
  • Les normes respectées ou pas.

On obtient donc un prix moyen pessimiste et un prix moyen optimiste selon les dires de l’agent immobilier.

 

Ne pas faire aveuglément confiance en l’agent immobilier

Car l’agent immobilier voit son propre intérêt dans le calcul du prix moyen et global de ton bien.

 

Intérêt de l’agent immobilier : que la transaction se fasse rapidement

Pour qu’il obtienne le maximum de commission le plus rapidement possible, l’agent immobilier va avoir tendance à sous-estimer le bien et faciliter la négociation pour que la transaction ait lieu plus rapidement.

Dans ton propre intérêt, tu dois connaître les prix du marché, faire tes propres recherches pour ne pas te faire avoir par l’agent immobilier.

 

Obligation de transparence de l’information de la part de l’agent immobilier

Quand tu es acheteur c’est une bonne chose car il connaît le bien.

Quand tu es vendeur, tu dois être vigilant sur les informations que tu vas lui transmettre (problèmes de voisinage, dégâts des eaux, nuisances diverses…) ce qui ne va pas contribuer à ta vente. Au contraire cela va donner des arguments aux acheteurs pour :

  • Négocier au plus bas,
  • Sortir de la vente.

Incontournable de travailler avec des agents immobiliers pour être efficace

Ils te permettent de gagner du temps mais il est important que tu sois prudent dans tes propos.

 

Attention aux compromis

Tu ne dois jamais accepter de couper la poire en deux, c’est une technique de négociation utilisée par les agents immobiliers qui négocient en leur faveur. Au contraire, tu dois toujours avoir le dernier mot en faisant une contre offre pour t’assurer de la rentabilité de ton projet.

 

Conclusion

L’agent immobilier travaille dans son intérêt à lui pour vendre au plus vite. Mais tu ne peux pas te passer de ses services car sinon ce serait trop fastidieux et contraignant pour toi. Mais tu dois maîtriser le jeu de A à Z.

Dis-moi en commentaire ce que tu en penses. En description de cette vidéo, tu as un bilan personnalisé de ta situation offert pour ton projet d’investissement immobilier.

A bientôt pour une prochaine vidéo.

 

Investir en SCI : ils vous disent tout !

Investir en SCI : ils vous disent tout !

Dans cette nouvelle vidéo, je vais te présenter mes 2 associés et te parler de 2 choses : comment investir en SCI et les avancées des travaux d’un immeuble acheté aux enchères.

Investir en SCI : ils vous disent tout !

 

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, je t’invite à t’abonner à cette chaine et nous dire en commentaire ce que tu en penses. Si tu as la moindre question, n’hésite pas à la poser, je serai ravi d’y répondre personnellement.

 

Quelles nouvelles de ce projet d’achat aux enchères ?

Avec mes associés ici présents, on avait acheté l’immeuble, que tu vois derrière nous, aux enchères. La dépose de l’escalier en bois extérieur a fait l’objet d’un arrêté de péril ; ce dernier vient heureusement d’être levé. Après la mise en plateau des espaces intérieurs, on en est actuellement au démarrage des travaux de gros œuvre à l’extérieur.

Une fois les travaux terminés, on va revendre cet immeuble avec une plus value minimum estimée à 100 000 euros.

On va voir comment on a mené à bien ce projet ensemble et pourquoi mes associés ont choisi d’investir en SCI

 

Un projet avec plusieurs investisseurs.

Pourquoi investir dans l’immobilier ? Parce que c’est porteur et très intéressant de le faire à 3.

On allie les affaires et le plaisir car mes associés sont :

  • membres de l’équipe Invest-Preneurs et
  • des amis de longue date.

L’idée commune était de faire de l’investissement immobilier pour :

  • se constituer un patrimoine immobilier pour le futur,
  • concrétiser  une passion commune,
  • mutualiser les compétences de chacun.

Le fait d’être plusieurs plutôt que tout seul permet de mieux gérer les difficultés, le stress, de se répartir la gestion des tâches et des problèmes.

 

Quelles difficultés rencontrées ?

Une des difficultés a été au niveau du compteur d’eau attribué à 2 immeubles à la fois. On a dû couper l’eau de l’immeuble à côté avec des locataires en place !

Autre difficulté liée au lieu du chantier ; les artisans sont très demandés et les délais sont d’un an voire un an et demi. Du coup on n’est pas en position de force pour caler les dates de chantier.

Comme on est 3, pour contourner les difficultés, on se répartit les tâches pour trouver les artisans. On a changé de stratégie ; au lieu de prendre une entreprise tout corps d’état, qui fait la totalité, on cherche plusieurs profils de postes Pour gérer cette opération d’achat – revente, on veut récupérer du cash le plus rapidement possible.

 

Quelle structure est mise en place pour ce type de projet ?

La SCI permet :

  • Une structure commune et officielle avec 33 % des parts chacun,
  • Une répartition des risques, de l’apport et des bénéfices,
  • Une organisation encadrée.

 

Quels sont les avantages de la SCI à l’IS ?

Il y en a plusieurs :

  • Optimisation des diverses tâches administratives qui sont réparties grâce à un logiciel Trello,
  • Mutualisation du projet et des compétences de chacun,
  • Beaucoup de communication via WhatsApp.

On partage nos idées pour trouver les meilleures solutions par rapport au budget travaux et divers problèmes rencontrés. On passe du temps ensemble dans le cadre de ce projet professionnel.

 

Faire évoluer son projet pour saisir les opportunités.

Au départ, on avait un projet de location. Maintenant on veut le faire évoluer vers de la revente. On doit donc s’adapter aux contraintes rencontrées, au budget des travaux. Mais on sait déjà que le bien va être vendu avant d’être commercialisé.

 

Choisir des associés avec le même mindset que toi.

C’est important d’avoir la même vision, la même façon de travailler, la même disponibilité, l’envie d’avancer au même rythme, et de communiquer régulièrement.

 

Quels inconvénients à investir en SCI ?

Le gros risque d’être à plusieurs c’est de ne pas être clair sur les actions de chacun ou de ne pas penser aux basiques comme par exemple le changement de nom sur le compteur électrique…

 

Conclusion.

Le fait d’être plusieurs et pouvoir se répartir les tâches est une véritable force. Cela suppose une bonne organisation, une bonne répartition des tâches.

Passe toi aussi à l’action et investis pour sécuriser ton avenir avec un patrimoine rentable dès le premier jour de location. En description tu vas trouver toutes les informations pour commencer tes investissements immobiliers de la meilleure façon possible.

 

Quels éléments vérifier dans le compromis chez le notaire ?

Quels éléments vérifier dans le compromis chez le notaire ?

Dans cette nouvelle vidéo, on va parler du compromis d’achat et de ce que tu dois absolument regarder lorsque que tu passes chez le notaire et ce pour chaque achat immobilier.

Quels éléments vérifier dans le compromis chez le notaire ?

 

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne pour recevoir les nouvelles vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses. Et nous préciser quels sujets de vidéo tu veux voir plus particulièrement.

Cette vidéo fait suite à de nombreuses questions posées en commentaire sur des vidéos précédentes. Je vais te lister les éléments sur lesquels tu dois mettre le focus et les bonnes questions à poser à ton notaire pour faire correctement la meilleure opération.

 

Premier élément : l’état civil pour toi et ton partenaire ou associé

  • Nom,
  • Prénom,
  • Date de naissance,
  • Lieu de naissance,
  • Union civile.

S’il y a la moindre erreur, cela peut poser des problèmes  pour la suite lors de la possession de ton bien. Le notaire n’est pas infaillible, l’erreur est humaine. Il faut bien vérifier tous les détails.

 

Deuxième élément : les caractéristiques du bien 

  • L’adresse du bien,
  • La dénomination, 
  • Les références cadastrales, 
  • La bonne destination (garage transformé en bureau ?),
  • Le bon usage,
  • Les bonnes références sur les bonnes matrices (chaque lot doit être clairement identifié).

Tu dois savoir exactement ce que tu achètes et connaître le contenu de ton achat.

 

Troisième élément : comprendre le contexte et l’environnement de l’achat 

Le notaire va apporter plusieurs précisions ou des détails comme les servitudes, les murs mitoyens que l’agent immobilier a peut-être oublié de mentionner. C’est là que tu dois comprendre exactement ce que tu achètes. 

 

Quatrième élément : les conditions suspensives   

Il faut te protéger avec les conditions suspensives. En effet, elles te permettent de renoncer à l’achat d’un bien immobilier si certaines conditions ne sont pas réunies. Il en existe plusieurs. 

La condition suspensive d’obtention de prêt te permet de pouvoir renoncer à l’acquisition d’un bien si tu ne trouves pas le financement nécessaire dans le temps imparti, sans avoir à payer des dédommagements au vendeur. Le mieux est d’aller chercher la durée la plus longue et le taux le plus bas.

Les conditions administratives ; l’achat de ton bien dépend de l’obtention d’une autorisation administrative telle que : 

  • Droit de regard de la mairie avec de la préemption,
  • Obtention d’un permis de construire,
  • Obtention d’une demande préalable,
  • Nécessité de changement  de destination,
  • Obtention de recours purgés.

Plus les délais seront longs, plus les éléments protecteurs des conditions suspensives t’aideront à sortir facilement en cas de problème.  

 

Cinquième élément : les baux de location 

S’il y a des locataires en place, demande à voir les baux et vérifie : 

  • La date de signature,
  • Le  régime de fiscalité appliqué,
  • Les dépôts de caution,
  • Les délais de congés donnés aux locataires,
  • Droits du locataire pour se porter acquéreur,
  • Délais légaux à respecter en cas de vente.

Le délai de vente peut se prolonger tant que le locataire n’aura pas donné son aval.

 

Sixième élément : les travaux effectués dans le bien 

Tu dois te poser les questions suivantes : 

  • Qui a fait les travaux ? le propriétaire ou le locataire ?
  • Quelles sont les garanties et assurances associées ?
  • Demander les factures des professionnels  (décennales, assurances),
  • Appeler les artisans pour avoir l’historique.

 

Septième élément : les clauses de substitution

Cela revient à transférer le compromis de vente à un tiers; personne physique ou morale. 

Il existe différents types de clause de substitution : 

  • Substitution partielle,
  • Substitution  locale.

La clause de substitution permet à l’acquéreur de se substituer à un tiers au moment de l’acte final d’achat. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur peut signer les documents de compromis de vente en son nom, et voir un tiers intervenir au moment de la signature finale de l’acte de vente.

 

Conclusion 

Voici donc les sept éléments à vérifier à chaque passage chez le notaire pour mener à bien ton opération d’investissement immobilier.

N’hésites pas à me dire ce que tu veux voir dans les prochaines vidéos en commentaire. Tu vas trouver des ebooks à télécharger pour t’aider à créer de véritables machines à cash et avancer sur le chemin de la liberté de l’indépendance financière.

 

Pourquoi la division immobilière est la meilleure stratégie 2022

Pourquoi la division immobilière est la meilleure stratégie 2022

Dans cette vidéo, je vais t’expliquer pourquoi la division immobilière est le meilleur investissement à faire de tous les temps

Pourquoi la division immobilière est la meilleure stratégie 2022

La division d’immeuble et d’appartement est la stratégie la plus puissante en immobilier qui soit. Je vais te parler de plusieurs effets de levier que tu peux utiliser.

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne

pour recevoir les nouvelles vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses. Si tu as la moindre question, n’hésite pas à la poser, je serai ravi d’y répondre personnellement.

 

Premier effet de levier : diviser le prix du mètre carré

Les maisons sont des produits très intéressants pour faire de la division immobilière ; plus tu achètes de mètres carrés, plus le coût du mètre carré sera faible. Mais en plus, tu pourras louer ou même revendre le mètre carré plus cher.

Pour économiser dès l’achat et faire un bel effet de levier et pour optimiser le retour sur investissement de ton projet ; achète beaucoup de surfaces dans des immeubles ou des maisons.

 

Deuxième effet de levier : diviser pour augmenter les recettes

Même si tu as déjà des lots qui existent, tu peux en rajouter pour créer de la valeur. En divisant, on va augmenter les recettes locatives. En effet, pour la même surface de recettes, à coût égal, on augmente le cash flow et la rentabilité. Tout en respectant le cadre légal de l’achat, la location et la revente.

Pense aussi à diviser pour optimiser ton budget travaux. Ces derniers seront groupés du coup, le coût du chantier à surface égale sera plus faible par rapport à un seul lot à traiter.

 

Troisième effet de levier : division sans contrainte

Dans ta maison ou ton immeuble, tu es le seul à décider de l’utilisation de l’espace ; tu es chez toi, tu fais ce que tu veux. Cela permet de maximiser les recettes :

  • Économies d’échelle,
  • Performance à l’achat,
  • Diminuer les coûts.

Quatrième effet de levier : diviser pour diversifier les risques

Un seul investissement immobilier signifie un seul crédit, une seule mensualité mais plusieurs locataires, plusieurs modes d’exploitation :

  • colocation,
  • location courte durée,
  • location longue durée.

Ainsi les risques sont diversifiés. Pour générer, x …d’euros de cash flow, l’encours bancaire est plus faible. En revanche si tu pars sur une accumulation d’investissements et d’opérations, pour générer le même montant de cash flow, le risque bancaire est alors plus élevé.

 

Cinquième effet de levier : diviser pour simplifier la gestion immobilière

L’ensemble du bien va pouvoir être automatisé et le réaménagement de l’espace peut être effectué dans les moindres détails. Tu réduis et maîtrise ainsi les coûts de gestion.

Cette opération de division immobilière est ultra rentable. Personnellement, je n’utilise plus que cette méthode pour constituer mon patrimoine.

 

Conclusion

Si tu veux t’enrichir rapidement, tu dois apprendre à créer de la valeur, acheter beaucoup d’espace et l’optimiser, utiliser les effets de levier et encaisser de la bonne manière.

Toutes ces étapes, je te les donne en e-books à télécharger gratuitement à la fin de cette vidéo pour que tu puisses parcourir le même chemin que moi vers la liberté financière et être ainsi plus heureux.

 

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