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Comment faire la chasse immobilière

Chasse immobilière

Julien Malengo

4 juillet 2021

La recherche d’un bien immobilier requiert des aptitudes adaptées à mettre en œuvre. Lorsque vous avez la chance d’avoir un bien immobilier à valeur de “pépites”, vous n’avez pas le droit de commettre la moindre erreur susceptible de vous faire perdre l’opportunité. Découvrez dans cet article de manière concrète, comment faire la chasse immobilière.

Concept de la chasse immobilière

Chasse immobilière - Savoir adopter une stratégie efficace est importante
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Chasse immobilière – Savoir adopter une stratégie efficace est importante

La chasse immobilière consiste à rester éveillé par rapport aux diverses opportunités d’acquisition de biens immobiliers qui se présentent constamment. Je vous invite donc à analyser rapidement les attraits spécifiques du bien à acquérir afin de mieux justifier votre choix. Il peut s’agir de l’autorisation de divisibilité de la maison dans la zone où elle se trouve. Dans ce cas par exemple, l’état de la toiture et le double vitrage sont en bon état. Certes, la façade demande à être reprise, mais cela n’est pas un souci.

La première des choses que je vais donc faire est d’appeler immédiatement la personne qui veut céder ce bien. Ici, il s’agit d’une agence, mais qui n’est pas disponible actuellement. Elle me propose par contre ce soir pour la visite, ce qui ne m’arrange pas vraiment. Car, avec la tombée de la nuit, je risque de ne rien voir, et de mal apprécier le bien en question.

Je lui propose alors de passer le lendemain dès que possible afin de vérifier ce bien. En réalité, la localisation de la maison est bonne. Certes, il y a quelques travaux à refaire à l’intérieur, notamment le faux plafond et autres. La maison contient également six T2. Donc je suppose que les réparations coûtent environ 30 mille euros par T2, plus les parties communes, ainsi que les compteurs électriques. Pour les six T2, cela fait approximativement 180 mille euros. Rajoutons maintenant 20 mille euros pour les parties communes en comptant les frais de notaire. Je m’en sors finalement avec 200 mille euros.

Considérant maintenant que dans le secteur, les T2 se louent généralement autour de 450 euros, j’ai un total de 2700 euros pour les six T2 par mois. Alors que selon un meilleur taux, la mensualité pour 200 mille euros se fait à 1000 euros. Cela signifie que je me fais 1700 euros de cash-flow par mois. Même si on vient à enlever certaines charges en lien avec la location immobilière, ceci représente une bonne affaire. Donc même si j’aurais aimé aller visiter tout de suite, je garde à l’esprit qu’une bonne vérification des éléments tels que la charpente est importante aussi. Ainsi, je me rendrai comme convenu sur place dès demain soir pour effectuer cette visite.

Il convient toutefois de souligner que lorsque vous avez la chance de tomber sur une pépite, il faut apprendre à saisir l’occasion. En réalité, je me suis déjà retrouvé dans une telle situation et je ne l’ai pas saisie. Alors, cette fois-ci, j’arrête tout ce que je fais actuellement, et je m’y rends tout de suite. Nul besoin d’attendre la soirée, car les pépites n’attendent généralement pas.

Visite du bien immobilier à acquérir

Etant actuellement en présence du bien en plein après-midi, je peux vous assurer que je ne sais pas du tout à quoi m’attendre. Il faut souligner que l’immeuble est localisé à seulement quelques minutes du centre-ville. Ce qui représente un atout concurrentiel important. Alors, pour le bien lui-même, la première information que je remarque et que je retiens est que le crépissage est à retravailler. Il sonne creux au toucher, et il convient donc de prévoir un budget pour le repiquer à quelques endroits spécifiques.

Évidemment, comme vous pouvez  l’imaginer, pour une telle visite, on retrouve des choses bonnes et d’autres moins bonnes. Il faut noter que l’état du premier appartement permet de pouvoir en faire un beau T2. Un locataire se voit donc servir, avec la remarque que celui-ci a également accès à une terrasse privative. L’immeuble bénéficie également de la présence rapprochée d’une usine (Obert et Duvall), et d’une école d’infirmières.

On y retrouve également une pelouse pour le potager. Par la suite, il me faudra travailler un peu sur la toiture, et changer quelques poutres. Quelques taches d’humidité se retrouvent également dans certaines pièces, démontrant la nécessité du travail à faire. Autrement, l’escalier de l’immeuble est central et en béton. Il demeure en très bon état avec une structure parfaite. De plus, il existe un grand salon avec deux fenêtres qui peut être facilement divisé en deux chambres.

Un autre appartement contient également une pièce de vie avec sa fenêtre. En faisant un bon aménagement, on pourra donc y installer une chambre, et une cuisine. Considérant qu’une douche y est déjà présente, nous avons à ce niveau une habitation pour un autre locataire. Cette même opération pourra se répéter au niveau des autres appartements de l’immeuble. Vérification de la possibilité de diviser les pièces de vie en salons, avec petit couloir, salles de bain, et fenêtres individuelles. Nous prendrons évidemment soin de vérifier à chaque fois les petites imperfections au niveau des murs et du sol à l’intérieur de l’immeuble en général.

En résumé, nous retenons après visite que nous avons cinq T2 et deux T3. Autrement dit, nous pouvons avoir au total neuf locataires pour ce bien que nous nous apprêtons à acquérir. Il faut souligner qu’autrefois, le propriétaire se servait du rez-de-chaussée comme un local commercial. Il dispose d’une magnifique hauteur sur plafond. Nous nous en servirons donc pour faire une verrière et laisser la lumière pénétrer dans l’immeuble depuis la rue.

Je rappelle que les T2 dans ma zone d’habitation se louent minimum 450 euros. Lorsqu’ils sont meublés et bien arrangés, on peut se retrouver facilement à 500 euros. Et pour ce bien, l’offre est de 55 mille euros, ce qui me convient parfaitement. Donc je passe à l’agence signer les documents. Certes, il faudra débourser environ 30 mille euros pour les travaux par appartement, soit approximativement 210 mille euros pour les sept appartements en question.

A cela j’ajouterai environ 10 mille euros pour les parties communes et les compteurs. Soit 220 mille euros environ. En ajoutant les 55 mille euros d’achat, on se retrouve à environ 275 mille euros, bien moins de 300 mille euros. Alors qu’en retour, nous aurons neuf locataires, soit environ 4000 euros de revenu locatif par mois. En multipliant cela par 10, nous remarquons que je suis à plus de 10% de rentabilité.

En effet, nous nous retrouvons ici à plus de 1000 euros de cash-flow par mois en location meublée longue durée. Par ailleurs, la présence d’une usine à côté permet de générer des revenus sur le court terme, en raison des étudiants et des salariés. N’oublions pas également l’école d’infirmière que nous avons mentionnée précédemment. Il s’agit donc d’une super bonne affaire. Et tu dois être rapide pour saisir de telles opportunités.

Comment estimer les devis des travaux à réaliser sur un bien acquis en chasse immobilière ?

Chasse immobilière - La précision des dévis est déterminantes
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Chasse immobilière – La précision des devis est déterminante

Voilà c’est fait, l’offre est signée. Je viens d’acquérir cet immeuble. Mais permets-moi de faire encore un petit résumé de comment cela s’est produit. Alors, ce matin, je reçois une alerte m’informant d’une offre de cession d’un bien immobilier intéressant à 55 mille euros. L’offre me demandait de venir investir dans la zone afin de faire monter les prix. Par ailleurs, elle précisait que l’immeuble était divisible en six appartements. D’abord, sur le coup, je ne réagis pas trop, car je n’étais pas très motivé. Je voulais me lancer à la chasse immobilière depuis le début de l’année, mais je ressentais un manque de motivation pour faire le travail derrière ; et me lancer.

Alors je fais quelques coachings, et je remarque que la plupart des élèves galèrent, bien qu’ils s’essayent. Je décide finalement d’appeler un agent immobilier. Je tiens à préciser que la tension locative est extraordinaire. Tu en viens à te demander si tu te lances réellement. Par la suite, ce dernier me rassure de la bonne localisation du bien immobilier, en notifiant la présence proche de l’usine, de l’école d’infirmières, sans oublier le centre-ville situé à cinq minutes de marche. Personnellement, j’avais en tête 450 euros pour faire mes estimations. Mais ce dernier projette plutôt 500 euros de loyer mensuel dans la zone si je parviens à l’acquérir. Mieux encore, il prévoyait six appartements et mettre éventuellement un local à vélo. 

Cependant, à mon arrivée, non seulement nous avons eu sept appartements, mais deux parmi ceux-ci étaient des T3. Autrement dit, chacun de ces T3 est encore divisible en deux, soit quatre locataires. Évidemment, nous prenons soin à ce que chaque locataire ait son salon, sa chambre, sa cuisine et sa salle de bain. Finalement, on se retrouve non pas avec six, mais sept lots et neuf locataires. Évidemment, il reste encore quelques problèmes liés aux places de parking et aux compteurs électriques qui ne sont pas encore réglés. Ceci est primordial, même si pour le moment, je ne sais pas encore comment m’y prendre. Toutefois, selon l’agent immobilier, cela ne devrait poser aucun souci. Nous tâcherons donc de vérifier.

Maintenant, la ville dépend de la rue. Là actuellement, je suis limité au secteur bâtiment de France. Donc ce n’est pas parfait, mais on verra comment s’y prendre. Il est certain que pour rénover ces sept lots dont quatre T2, un T1-bis (ou T2) et deux T3, il faudra mobiliser 25 mille euros en moyenne. Ce qui fait en tout 175 mille euros en moyenne pour les sept lots. Lorsque tu ajoutes les places communes, l’arrangement du crépi sur la façade extérieure, le dépôt de la toiture, et les compteurs électriques, on se retrouve environ à 230 mille euros. Ici, je ne compte pas les places de parking. 

A tout ceci, nous ajoutons les 55 mille euros de frais d’achat, plus quelques frais complémentaires et le mobilier. En tout, il y en a pour 300 mille euros, mobilier compris. En considérant les taux actuels, avec cinq T2 à 450 euros environ, cela fait 2000 euros de loyers sur les T2. Les T3 quant à eux seront loués à approximativement 300 euros la chambre, soit 1200 euros pour les quatre chambres. Donc cela fait en tout 3200 euros pour les sept lots. Sur dix mois, cela fait 320 mille euros. Si on le met sur douze mois, on est à 400 mille euros environ..

Lorsque tu imagines même la plus-value à la revente,  avec une moyenne de 3500 euros de loyer, 1500 euros de crédit, tu peux déjà avoir une idée. Certes tous ces calculs sont faits dans le feu de l’action et devront être revérifiés plus tard, mais c’est bien ce que cela signifie d’être rapide. Il te faut penser vite, et saisir l’opportunité qui se présente à toi. Pour ma part, je voulais faire l’acquisition de l’année et voilà c’est fait. Je dois reconnaître que j’ai mis longtemps à y aller, car j’ai vu l’opportunité à neuf heures, et j’ai appelé l’agent immobilier à douze heures. 

Là, il m’a donné rendez-vous à treize heures quinze. Donc après une heure et quart de route, c’est fait. Il reste simplement à valider tout ceci à la mairie, au PLU, et finaliser les places de parking, les compteurs électriques. Il faudra également faire passer les artisans. Personnellement, je pense qu’il faudra revoir la toiture et quelques petits éléments. Mais parce que je connais mon secteur, je sais qu’avec 450 euros, les prix des loyers peuvent passer. Je connais également les budgets travaux.

Je souligne bien sûr qu’il y a évidemment quelques points négatifs comme les infiltrations et les petites choses à reprendre. Mais grosso modo, il va juste falloir résoudre ces problèmes. Par ailleurs, je sais que je suis au prix du marché et que la rentabilité y est, ainsi que le cash-flow. Je peux également revendre avec de la plus-value. 

Donc, il faut juste se concentrer à résoudre les petits problèmes, et se rappeler que ce ne sera jamais parfait. Il faut s’attendre à quelques mauvaises surprises, une fois en passant, en ceinturant les bretelles. Personnellement, il me faudra que je me batte avec les banques, car il est impossible de leur faire financer tout ceci. Particulièrement lorsqu’on considère les budgets travaux par rapport au prix de l’immobilier lui-même. C’est totalement impossible, mais cela n’est pas grave, car je sais que je dois y mettre de l’apport.

Le but du jeu sera donc d’aller voir les banques, et de financer le maximum avec le crédit. Le reste sera complété en apport. Dans tous les cas, je sais que je dois y mettre de l’apport vu que je n’ai pas de CDI, vu que j’ai beaucoup d’encours, vu que j’ai une société qui est nouvelle, et que je ne me verse pas de salaire. Tout ceci fait partie du jeu. En effet, je refais du déficit grâce à ces travaux. Donc je reste en non-imposition, soit le minimum pour la sécurité sociale. Par ailleurs, je pense à ce jour, le faire en nom propre. Mais je réfléchirai avec le comptable lorsqu’on aura fait le bilan de cette année pour voir là où j’en suis. En d’autres termes, il faut se bouger et se donner les moyens d’atteindre ses objectifs.

Chasse immobilière : planification des travaux à réaliser

Chasse immobilière - La planification occupe une place centrale
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Chasse immobilière – La planification occupe une place centrale

Pour mener à bien l’ensemble des travaux identifiés, j’ai déjà contacté deux artisans que je connaissais du secteur. Nous nous rendrons sur place successivement, notamment un la semaine prochaine, et l’autre la semaine d’après. J’ai déjà contacté aussi la bancaire pour la préparer. Evidemment, rien n’est totalement acquis d’avance ni avec la banque, ni avec les artisans. Alors, revenons aux calculs de nos hypothèses. Nous avons dit qu’il y a  un T1-bis  au rez-de-chaussée, quatre T2 en comptant celui sur le toit, et deux T3.

Ici j’ai  en premier l’adresse, ensuite le prix moyen de la ville, et enfin ce qui va me revenir, une fois que j’aurai tout rénové. Sachant bien sûr que j’ai pris des hypothèses très larges. Sachant également que le prix de l’immeuble doit être à 50 mille euros, avec 5000 euros de frais d’agence. Pour les frais de notaire, je compte environ 4000 euros. Les frais bancaires, je compte 3000 euros, et là je suis bien trop haut. 

En ce qui concerne les appartements, j’ai considéré en moyenne 4000 euros par mois pour chacun des sept lots. Soit 28 mille euros pour le tout, environ 30 mille euros. Il en est de même pour la création des sept lots. J’ai compté 30 mille euros en moyenne que je multiplie par sept. Ensuite, j’ai rajouté 10 mille euros pour les parties communes, 10 mille euros pour les compteurs électriques. J’ai également rajouté 10 mille euros pour la toiture et la façade, sachant qu’il faut juste déposer et remettre un peu de crépi. Je suis assez large, et je vois même 10 mille euros direct, si éventuellement il y a des petits soucis imprévus. Tout cela revient à 350 mille euros.

Je ne compte évidemment pas les charges, notamment 2000 euros de provision par an pour les petits travaux. La taxe foncière qui sera environ un mois de loyer. Il y a également 2000 euros de taxe foncière pour la maison. Mais une fois que je l’aurais divisé en plusieurs appartements, il y en aura bien plus. Je compte également l’assurance et les frais de ménage. Je compte également les frais de gestion, les loyers, le comptable et l’électricité pour les parties communes. 

Je rappelle qu’il y a cinq T2, considérant que le T1-bis à une hauteur sur plafond assez intéressante pour en faire un T2. Ensuite, il y a les deux T3 qui peuvent être subdivisés chacun en deux. Et pour ces T3, je peux mettre 350 euros, lorsque je considère ce que je vois actuellement sur le site leboncoin. On peut y voir un T2 à 350 euros, mais pas bien décoré. Aussi un autre T2 de 36 mètres carré à 380 euros. Les miens sont plus grands, car ils font entre 40 et 45 mètres carré, et ils sont également plus hauts. J’y vois également un T3 à 350 euros, refait à neuf. On retrouve même des T2 à 520 euros. Donc, je peux être rassuré du montant de loyer que je fixe pour mes appartements, notamment 500 euros pour les T2, et 300 euros pour les T3.

En étant donc vraiment très large, cela me fait, sur vingt ans, en location longue durée, un cash-flow de 700 euros. Soit 12% de rentabilité avec des longues durées. Evidemment, le rez-de-chaussée et le duplex se portent très bien à courte durée. Vous vous demandez certainement pourquoi je compterais cela. En effet, juste à côté, nous avons une entreprise, en plus d’une école d’infirmières juste en face. En plus, le centre-ville est juste à cinq minutes à pied. En résumé, la localisation est bonne et la tension locative est excellente.   

Maintenant, nous allons vérifier le cadastre. Pour cela, nous nous rendons sur cadastre.gouv, et nous mettons l’adresse. Aussitôt, il sort une feuille avec ton numéro de parcelle. Là, nous remarquons que l’emplacement est en zone F. Évidemment, il faudra me rendre à la mairie avec l’adresse pour une confirmation de cette information. Je rappelle qu’il y a beaucoup plus de restrictions dans les autres zones. En effet, lorsqu’on va dans le PLU de la ville, que tu peux trouver facilement sur internet, on peut trouver le règlement. Pour la zone F, on a accès à des informations intéressantes. 

C’est une zone à mixité fonctionnelle. Autrement dit, une zone en développement, avec des habitations, et commerciales. Il parle également des constructions neuves, ce qui nous intéresse moins dans notre cas. Les façades et les toitures sont également abordées, ce que nous avions prévu faire. Il faut également voir si nous sommes en secteur bâtiment de France ou pas. Cela n’est pas facile à dire, ici, car il faudra se rendre à la mairie pour en avoir la certitude. Ce qui va plus nous intéresser ici, c’est la partie stationnement. Là, ce que je remarque est qu’il faut une place de stationnement par tranche de 300 mètres carrés. 

 

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