Aujourd’hui nous allons aborder la négociation immobilière.
Savez-vous que c’est pratiquement la seule tâche que vous ne pouvez pas sous-traiter ?
En effet, vous pouvez déléguer votre financement, les travaux ou encore la gestion mais pas la négociation.
Vous pouvez déléguer à un chasseur de biens vos recherches mais vous resterez maître de votre offre d’achat.
C’est à ce moment exactement que votre liberté financière va passer à un niveau supérieur, stagner ou même régresser.
Il est donc très important de prendre les bonnes décisions et de faire les bons choix.
Exercice très difficile car il touche à nos émotions.
Imaginez, vous cherchez un bien depuis des mois, lorsque vous l’avez enfin trouvé, vous ne voulez pas le perdre.
Vous savez que l’agent immobilier a prévu des visites après vous…
A quel prix devez-vous faire une première offre ou encore enchérir?
Imaginons:
– Un T5 (4 chambres) pour faire de la colocation en ville
- Prix affiché 140k€ frais d’agence inclus
- Travaux estimatifs 30k€ pour environ 90 m2 (1 cuisine, 2 sdb, sol, peintures, fenêtres, électricité, plomberie)
- Notaire 8% du prix de vente
- Mobilier 10k€
- Budget tout compris (achat, travaux, notaire, agence, mobilier) max 190k€
- Vous savez que la banque vous finance pour un projet aux alentours des 150k€ tout compris
- Chaque chambre louée 450€ min charges comprises, soit 1800€ par mois ou 11% de renta brut et 9% en rentabilité nette
- Vous savez que si vous empruntez 190k€, les bénéfices après déductions de toutes charges et de la mensualité seront de 350€ net minimum
– un T2 (1 chambre) pour faire de la LCD en ville
- Prix affiché 120k€ frais d’agence inclus
- Travaux estimatifs 15k€ pour environ 40 m2 (1 cuisine, 1 sdb, sol, peintures, fenêtres, électricité, plomberie)
- Notaire 8% du prix de vente
- Mobilier 4000k€
- Budget tout compris (achat, travaux, notaire, agence, mobilier) max 150k€
- Vous savez que la banque vous finance pour un projet aux alentours des 150k€ tout compris
- Chaque nuit se loue 55€ * 20 nuits, soit 11*12 / 150000€ par mois ou 8% de renta brut et 7% en rentabilité nette
- Vous savez que si vous empruntez 150k€, les bénéfices après déductions de toutes charges et de la mensualité sera de 400€ net minimum
Ainsi pour bien négocier, la première des choses à faire est d’avoir les idées claires sur les performances financières de votre projet.
Une fois que vous avez obtenu le cashflow minimum (en étant conservatif) sur vos hypothèses et la rentabilité nette vous y verrez déjà plus clair.
La deuxième étape va être de baisser le prix de vente pour obtenir le cashflow que vous jugez être le minimum pour cette opération.
Vous devez changer uniquement sur le prix de vente dans votre budget initial.
Les budgets travaux ne doivent pas être revus à la baisse, au détriment de la qualité de matériaux et des finitions des travaux.
Les charges sont aussi incompressibles.
Si vous avez choisi de déléguer la gestion, alors ce n’est pas cette relative économie qui améliorera votre rentabilité financière à long terme.
Ce montant s’appelle « votre budget à ne surtout pas dépasser ».
Et s’il arrive un aléa avant ou même pendant la signature du compromis, ne prenez aucun risque, attendez le prochain projet plus intéressant.
Une fois que vous avez calculé votre montant maximum à ne pas dépasser, vous devez déterminer votre objectif qui tiendra compte de l’environnement concurrentiel de votre affaire.
En effet, nul ne sert de faire une offre trop basse pour rêver d’un cashflow à 1000€ par mois au risque de perdre une bonne affaire si le marché est trop concurrentiel.
Pour connaître votre marché, vous devez avoir préalablement questionné l’agent immobilier ou le vendeur directement.
Combien de visites il y a t-il eu sur ce bien ?
De quels montants étaient les offres précédentes ? Pourquoi le vendeur a-t-il refusé ? Est-il pressé ?
Depuis combien de temps est-il propriétaire de l’appartement ? Pourquoi il vend ? Sont-ils plusieurs à prendre la décision ?
Toutes ces informations vous aideront à vous faire un avis sur votre environnement.
Dans les grandes villes, où le marché est très concurrentiel, il n’est pas rare de devoir faire une offre au prix pour être sûr de remporter l’affaire.
Sinon il faudra que vous arriviez à déterminer la limite où le vendeur ne considérerait même pas votre offre (d’où l’importance de le connaître un peu et cerner son profil).
Votre première offre doit être à cette limite et justifiée du coût total du projet (notaire, travaux etc).
Evidemment, il apparaît inconcevable qu’elle soit acceptée au premier abord.
Mais ce n’est pas votre objectif.
Votre objectif est d’engager la conversation pour avoir une contre offre du vendeur.
Vous allez ainsi entrer dans un cercle plus privé et les prochains échanges vous amèneront à un chiffre potentiellement opportun pour chaque partie.
Si vous êtes au niveau de votre objectif c’est très bien, mais restez toujours en dessous de votre limite budgétaire.
C’est de cette façon que vous serez sûr de faire de bonnes affaires.
Pour que cette technique fonctionne, vous allez devoir faire quelques visites et quelques offres pour trouver le vendeur qui vous permettra de faire une bonne affaire.
Voilà pour aujourd’hui.
Une fois que vous aurez trouvé votre pépite et que vous l’aurez négociée au meilleur prix, il vous faudra finaliser tout cela chez le notaire.
