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Comment diviser un bien immobilier 

Comment diviser une maison en 10 étapes

20 mai 2022

Dans cette nouvelle vidéo, on va voir pourquoi la division immobilière est la stratégie la plus puissante des stratégies d’investissements immobiliers locatifs. Mais diviser une maison ou tout bien immobilier nécessite de le faire dans les règles de l’art.

Résumé : comment diviser un bien immobilier 

Pour réussir à te créer beaucoup de cashflow avec tes investissements immobiliers, la division immobilière est la stratégie la plus puissante et la plus rentable. Cependant, il faut le faire correctement. Je t’explique ici comment diviser un bien immobilier en 10 étapes clés dans les règles de l’art ! Tu n’es pas obligé d’investir dans un immeuble de rapport (IDR) pour le faire. Cette stratégie est également applicable sur une maison.  Et tu peux même la coupler avec de la colocation  ou de la location  courte durée.

Le contenu de cette vidéo va être technique. Tu retrouveras les détails dans les ebook accessibles qui vont te donner tous les éléments pour faire de bons investissements immobiliers.

Je te partage ici toutes les démarches que tu dois suivre, dans quel ordre les réaliser, quoi anticiper et auprès de qui prendre conseil, pour que tu puisses créer un maximum de valeur pour ton projet et décupler ton cashflow à la location tout en générant une grosse plus-value à la revente !

 

Pourquoi faire de la division immobilière ?

  • On va acheter en grande surface du coup on va payer moins cher au mètre carré.
  •  On va diviser donc créer des lots car les petites surfaces, à l’unité, au mètre carré se revendent beaucoup plus cher.
  • On va pouvoir faire beaucoup d’économie d’échelle sur les cuisines, les salles de bain etc. Et avec cette méthode de division, l’artisan sera heureux de faire des travaux pour toi.
  • Enfin la fiscalité va être maîtrisée de A à Z et va nous permettre d’avoir une super optimisation des impôts. 
  • On va pouvoir faire des économies avec l’automatisation de gestion des biens. 

 

La division immobilière : la plus puissante des stratégies immobilières

Faire une division en 10 étapes clés :

1 – Sélectionner un bien avec beaucoup de surface (et sans copropriété !). Il faut éviter la division dans les appartements. Il faut trouver plutôt des grandes surfaces de 100 mètres carrés minimum dans des immeubles ou des maisons.

2 – Identifier un bien avec un agencement idéal. Par exemple, l’escalier doit être bien positionné, il faut des fenêtres dans toutes les pièces pour éviter certaines démarches administratives comme la dépose de permis de construire, ou la création d’ouverture qui va rallonger les délais. Le but du jeu de l’acheteur immobilier est de faire rentrer du cash le plus rapidement possible soit à la revente soit à la location.

3 – Viser des biens avec uniquement une seule demande préalable (DP) de travaux et donc éviter le permis de construire qui sous entend des délais, des contreparties etc. Les DP c’est juste un changement de destination, un changement d’usage ou une modification de façade. Si on cumule 2 changements, on se retrouve dans le cas du permis de construire.

On peut très bien prendre des immeubles avec des locaux commerciaux et on fait juste un changement de destination, ainsi on va passer d’un local commercial à une habitation.

4 – Etude du PLU (Plan Local d’Urbanisme). Le PLU vous oblige par exemple à créer des places de parking, en contrepartie de la création des logements. Cela sous-entend donc  d’avoir un petit terrain attenant  à disposition.  La solution c’est de cibler des villes où il n’y a pas de contraintes de création  de places de parking.  Sinon  on cible des biens avec un petit jardin attenant accessible par la rue pour y aménager des places de parking.

Il faut aussi faire attention aux autres PLU : espaces verts, abris à vélo pour chaque logement à partir du moment où ça va être de petits collectifs. Toutes les contraintes de PLU sont disponibles sur les sites internet de la mairie où se trouve ton bien. S’il n’y a pas de PLU il faut se référer à la carte communale dans lesquelles les règles d’urbanisme seront beaucoup moins poussées.

5 – Bien non soumis à l’aval des Architectes Bâtiments de France (ABF) Il faut voir si le bien n’est pas soumis à un secteur protégé, sauvegardé sinon cela va rajouter des contraintes supplémentaires : 

  •  le délai d’autorisation sera rallongé d’un mois,
  •   l’autorisation pour créer des logements supplémentaires sera peut être rejetée
  •  certaines règles à respecter vont augmenter
  •  le coût des travaux va être plus important  (par ex le type d’escalier, de fenêtres..)

6 – Obtenir l’aval des services de l’urbanisme de la mairie pour les concessionnaires est une étape obligatoire, car les services de l’urbanisme maîtrisent les concessionnaires c’est-à-dire le service des eaux, service des Télécoms et de l’électricité. Enedis va demander l’accord de la mairie dans bien des cas. La mairie peut aussi refuser l’approbation d’un dossier même si tu respectes le PLU. et tu  es obligé de les consulter pour l’autorisation de rajouter un compteur électrique car  il faut un compteur électrique pour chaque appart que tu crées.

7 – Consulter les artisans pour évaluer les travaux et les autorisations nécessaires. Même si on fait des hypothèses et on budgétise ses travaux en amont, il faut avoir l’aval des artisans professionnels qui vont dire techniquement si c’est possible de faire réaliser ton projet de divisions en tenant compte des éléments existants.

8 – Anticiper le lancement des démarches administratives en parallèle de la signature du compromis (l’obtention de ces autorisations pourra faire l’objet de clauses suspensives).

9 – Mettre à jour ton plan de financement pour valider la rentabilité de ton projet par rapport aux coûts des travaux et divers coûts supplémentaires du projet (la création de compteur, prévoir un enrobé pour la création de parking,)

10 – Une fois ces 9 étapes administratives réglées, il faut consulter ton notaire pour être sûr que tout est carré, sur l’usage du bien actuel , du futur bien, faire les bonnes déclarations aux impôts, contacter les bons organismes pour être certain d’avoir une bonne division officielle.

 

Conclusion

Ces 10 étapes, trouver un bien avec beaucoup de surface, vérifier l’agencement, viser une demande préalable, étudier le PLU, éviter les ABF, consulter la mairie, demander des devis d’artisans, lancer des démarche administrative, revoir son business case et consulter son notaire sont indispensables pour mener à bien la division de ton bien immobilier. 

Tu retrouveras tous les détails dans les ebook accessibles qui vont te donner les éléments indispensables  pour faire de bons investissements immobiliers. N’hésites pas à me laisser un commentaire ou des questions, je serai ravi d’y répondre.

A bientôt pour une nouvelle vidéo.

 

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