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Comment faire beaucoup de cashflow en2021 (Partie 2)

Julien Malengo

21 mars 2021

Lors de la dernière vidéo, tu as découvert mon projet et investissement pour cette année 2021.

Aujourd’hui, je t’emmène pour la seconde visite avec mon architecte.

Tu peux ainsi voir mon cheminement et ma réflexion lorsqu’une opportunité se présente à moi.

Chapitres:

0:00 : Introduction

2:26 : Les opportunités de division s’affinent grâce à l’oeil expert de l’architecte

3:06 : Les inconvénients d’une rénovation “bâtiments de France”

4:22 : Réfléchir aux aides existantes et possibles

4:42 : Je te parle du budget (achat, travaux, loyers, revente, plus value…)

8:00 : Conclusion

Résumé : Seconde visite de la maison

 

On se retrouve dans ce nouveau projet que je t’ai déjà partagé dans une autre vidéo. Le but est de te montrer de A à Z comment tu peux toi aussi créer du cashflow en utilisant des machines à cash c’est-à-dire  en investissant dans de l’ancien et  te créer ainsi des pépites qui rapportent des revenus fortement passifs. 

Comment on avance, comment on réfléchit à tout cela.

J’ai fait la première visite de ce bien avec l’agent immobilier. Aujourd’hui je reviens la visiter avec un architecte avec qui j’ai déjà fait plusieurs projets.

Pour rappel, il s’agit d’un bien affiché à  80 000€ avec de gros travaux à prévoir. Les anciens propriétaires ont refait la toiture. Crise du COVID oblige, ils n’ont pas eu le budget pour poursuivre les travaux.

Mon but de cet investissement immobilier est de faire de la division en 7 ou 8 appartements. Il faut tenir compte de l’avis de l’architecte et surtout de l’autorisation des Bâtiments de France, car on est en secteur sauvegardé.

Les avantages de ce projet de maison à diviser

  • Pas mal d’opportunités : 2 appartements au RDC si on obtient les autorisations. Et  2 appartements au 1er en gardant la structure existante (murs porteurs)
  • Les poutres sont apparentes donc pas de surprise ici comme c’est le cas  lors de la rénovation. C’est plus facile à chiffrer. 
  • Murs en pierre apparentes qui peuvent apporter du cachet 

Les inconvénients  de ce projet de maison à diviser

  • Secteur sauvegardé : les fenêtres vont coûter cher mais elles peuvent apporter du cachet, de la valeur pour de la location de courte durée, et pour se différencier lors de la revente.
  • Travaux sur l’escalier : le déplacer en partie pour arriver au dernier étage 
  •  Bâtiments de France ;  je vais travailler avec l’architecte pour voir les contraintes intérieures et extérieures, 
  •   Visite des Bâtiments de France qui risque de changer les projections prévues pour ce bien 

Il faut voir les aides  et subventions éventuelles par rapport à ce secteur sauvegardé et  les contreparties demandées pour en  bénéficier si elles sont accordées.

Budget travaux pour ce projet de maison à diviser

Il faut prévoir de : 

  • nettoyer, changer ou reprendre quelques poutres  
  • prévoir l’isolation 
  • prévoir le plancher 

Il faut penser à :

  •  la création des  compteurs électrique et  eau. 
  • la mise en place de la ligne téléphonique Orange, le câble Télécom

C’est  au minimum 1500 € /m2 de travaux. A l’achat je suis à 300 € /m2  ce qui fait 1800€/m2 au total.   La moyenne du secteur étant  à 1500€/m2,  on est un peu au-dessus du prix du marché. Le but du jeu va être d’affiner le montant des travaux pour :

  •  voir en termes de revente si je serai dans la moyenne.
  • si j’obtiens une plus value si je revends dès que les travaux seront finis
  •  quelle plus value je pourrai dégager 
  • quel cashflow ça va générer par rapport au nombre d’appartements  qu’on peut y mettre. 

 

Conclusion 

Je n’ai pas encore la réponse. Dans une prochaine vidéo je te montrerai comment on peut y travailler. Et surtout n’oublie pas que tu dois aller chercher des biens pas chers à l’achat que tu peux ensuite louer très cher.

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