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Comment rédiger une bonne offre d’achat en immobilier en 2021 ?

Julien Malengo

28 mars 2021

On continue cette série sur mon projet immobilier de 2021 et dans cette vidéo, je t’explique en détails comment je rédige mes offres d’achat.

Chapitres:

0:00 : Introduction

1:06 : Les choses s’accélèrent, je n’ai pas le temps d’attendre les devis, je rédige une offre

2:25 : Remercier le propriétaire et valoriser le bien

4:17 : Rappeler les éléments ne permettant pas de faire une offre au prix (normes à respecter, enveloppe budgétaire, difficultés administratives…)

9:20 : Faire une première offre en rappelant votre volonté de finaliser l’achat

11:20 : Faire une seconde proposition un peu plus basse en pointant le fait que la case bancaire peut être évitée

12:41 : Mettre un cadre pour obtenir une réponse rapide

16:50 : Conclusion

Résumé : J’envoie une offre d’achat pour ma prochaine machine à cash

On se retrouve dans cette vidéo pour te montrer la suite de mon nouveau projet immobilier. 

En effet, suite à mes 2 visites sur place d’une maison à gros potentiel mais avec fatalement de gros travaux, les choses s’accélèrent. Je n’ai pas le temps d’attendre les devis, je rédige donc une offre d’achat.

Commentaire sur mon offre d’achat immobilier étape par étape :

Remercier le propriétaire et valoriser le bien

Je remercie les vendeurs et je valorise le bien quelle que soit la raison pour laquelle ils vendent. Je vais insister sur ce qui est visible : 

  • « charpente magnifique »
  • Plusieurs  appartements : ils avaient déjà ce projet
  • La localisation : très intéressante avec demande locative à hauts loyers et colocation possible également

L’objectif ici c’est de brosser les vendeurs dans le sens du poil afin de les mettre dans de bonnes conditions pour ce qui va suivre. C’est aussi un bon moyen de montrer que tu n’es pas un amateur mais quelqu’un d’aguerri qui sait reconnaître les opportunités immobilières et qui sait ce qu’il veut. 

Je ne suis pas là pour rigoler donc, place maintenant à la deuxième partie de l’offre : exposer les éléments problématiques pour négocier le prix. 

Rappeler les éléments ne permettant pas de faire une offre au prix (normes à respecter, enveloppe budgétaire, difficultés administratives…)

Il y a le budget à prendre en compte ; 

  • côté rue et côté cour, la façade n’est pas aux normes des Bâtiments de France (les volets, portes et descentes de gouttière)
  • le crépi est à reprendre 
  • sans mentionner les démarches administratives à faire ultérieurement pour savoir quelles autorisations administratives on aura de la  part des architectes des Bâtiments de France et quelles subventions on pourrait avoir droit
  • Quelle possibilité concernant le PLU ?

Il faut créer les appartements et lister les tâches à mettre en place

  • Les sols, peintures, isolation du plafond, du plancher…
  • l’électricité, la plomberie dans les appartements
  • le sas, le compteur électrique et eau dans les parties communes

Le point positif c’est qu’on connaît les coûts potentiels comme la maison est à nu : on n’a moins de risque de mauvaise surprise…il y a de la dépose mais on voit ce que l’on va déposer. 

C’est un avantage mais je ne vais pas le mentionner. On met plutôt l’accent sur ce qui va devoir être fait.

La surface de 250 mètres carrés à rénover est un problème majeur :

  • gros  budget de rénovation à prévoir
  • difficultés des démarches administratives 
  • contrainte de l’enveloppe budgétaire qui m’est accordée par la banque pour la partie travaux : ce sur quoi je m’engage.

Faire une première offre en rappelant ta volonté de finaliser l’achat

Ma proposition va tenir compte du prix du marché travaux inclus et du budget qui m’est accordé par la banque. Je fais donc une négociation de 10 000 € le but du jeu étant d’ouvrir la discussion. 

Faire une seconde proposition plus basse en pointant le fait que la case prêt auprès de la banque peut être évitée

La banque va demander de l’apport ; j’en dispose. Je vais tourner la proposition à mon avantage sans passer par la case bancaire et donc sans clause suspensive, pour aller à l’acte de vente rapidement. Je fais donc une offre à 65 000 €.

Ici, je propose donc une carotte qui rassure les vendeurs. La responsabilité de trouver les fonds m’incombe et je ne pourrai pas me “cacher” derrière un simple refus de la banque pour sortir du projet. Cela montre encore une fois que je ne suis pas là pour rigoler et surtout que je suis prêt à aller jusqu’au bout.

Comme c’est donnant-donnant il faut que cette carotte vienne avec un effort supplémentaire de leur part.   

Mettre un cadre pour obtenir une réponse rapide

Je mets un peu de pression pour avoir une réponse rapidement. Les autres acheteurs potentiels n’ont pas mon expérience ni le recul nécessaire pour faire une offre de suite ; ils ont besoin de temps pour faire leurs calculs.

Je dois faire cette offre pour avancer, la sécuriser et ne pas la perdre. Le but du jeu étant de signer le compromis rapidement et ainsi griller la priorité aux autres acheteurs potentiels Et ensuite petit à petit faire les bonnes démarches administratives pour savoir si on peut faire 5 ou 7 appartements. Sans cela il m’est impossible de calculer précisément le budget total des travaux et le cashflow.

Conclusion : 

Voilà je t’ai  montré et décrit ma lettre d’offre d’achat immobilier. Il y a pas mal d’étapes encore avant de passer concrètement aux travaux. Mais si l’affaire se conclut positivement, elle engendrera de bons loyers et une bonne rentabilité à la revente. On verra dans une prochaine vidéo si ma proposition a été acceptée ou pas.

 

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