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🥇 Conséquences du passage de LMNP à LMP ?

Julien Malengo

16 octobre 2019

LMNP ou LMP.
Comme pour tout dans la vie, il faut savoir s’adapter.

La première conséquence concerne les cotisations sociales. Car en tant que LMNP on est assujetti à des prélèvements sociaux qui sont bien moindres que les cotisations sociales des professionnels. En tant que LMP c’est en effet 45% de cotisations sociales à payer sur les revenus locatifs meublés. La douche froide. Sauf si on est capable de rester en déficit. Dans ce cas c’est 1400€ par an pour avoir une sécurité sociale.
Ce nouveau statut est peut être un avantage au final car il est toujours plaisant d’avoir une sécurité sociale lorsqu’on n’ est plus salarié.

La deuxième conséquence est liée à l’imposition des plus values. Le LMNP est imposé à ce jour sur le régime des particuliers alors que le LMP est imposé comme un professionnel. C’est à dire que l’amortissement du bien est intégré dans le calcul de la plus value. Cela peut faire peur mais il s’agit uniquement d’une perte sèche prise sur la plus value. En ayant gagné pendant l’exploitation du bien, il est acceptable de perdre par exemple 30% sur la potentielle plus value générée à la revente. Ce n’est pas comme pour une succession où les vendeurs sont obligés de vendre pour payer les droits de succession. L’amalgame est souvent fait dans ce sens. De plus le LMP est exonéré d’impôt sur la plus value si le bien a été exploité pendant 5 ans et si la moyenne des revenus locatifs des deux dernières années d’exploitation est inférieure à 90000€.

Un autre avantage du LMP est que le déficit généré peut être imputé sur les autres sources de revenus pour faire baisser l’assiette imposable. A l’inverse les revenus meublés imposés au régime BIC ne peuvent être imputés uniquement sur les revenus de sources BIC.

Au final, en jouant avec les règles ci dessus, le statut du LMP peut être avantageux. Seul bémol le déficit qui est créé en tant que LMNP n’est pas transférable en LMP. Il faut donc s’assurer de refaire des travaux en tant que LMP pour recréer du déficit et rester dans une imposition acceptable.

 

 

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