🥇 Réussir une division immobilière : officielle ou officieuse ?

Aujourd’hui, c’est lundi. Pour beaucoup de personnes, cela signifie le début de la dure semaine de labeur. En ce qui me concerne, le mardi est devenu un jour comme les autres depuis fin 2019.

S’il y a encore quelques années, j’étais moi aussi pris dans le métro-boulot-dodo, j’ai vite compris qu’il fallait que je mette en place des sources de revenus qui tombent indépendamment du temps que j’y passe.

J’étais très impatient de quitter la rat race. C’est alors que j’ai appliqué des projets immobiliers moins classiques que de simples colocations ou courtes durées : la division immobilière de biens !

Mais d’abord, une division immobilière, qu’est-ce que c’est ?

Dans le monde de l’investissement immobilier, la division immobilière fait partie de l’une des meilleures stratégies de hauts rendements. Tu as sûrement déjà voulu augmenter un maximum le rendement de vos investissements. Eh bien, cette stratégie va te permettre de doubler la rentabilité de tes investissements locatifs.

Concrètement, la division immobilière se base sur un principe extrêmement simple. En effet, pour appliquer cette stratégie, Tu n’auras, dans un premier temps, qu’à acheter des biens immobiliers de grandes surfaces. Ensuite, il te suffira de le découper en plusieurs appartements de plus petites surfaces. Cette méthode a beau paraitre extrêmement simple, elle est exceptionnelle de par son rendement. Et crois-moi, ce genre de un projet de division immobilière peut réellement t’aider à aller loin.

L’application de cette méthode d’investissement immobilière va te permettre de te constituer un patrimoine économique à forte rentabilité. La division immobilière est réellement un procédé exceptionnel en matière de rendement et de rentabilité. Son application va ainsi t’aider à véritablement faire fructifier tes investissements. Pourquoi ? Grâce aux avantages que je compte te présenter ci-après.

Les avantages que présente une division immobilière

La division immobilière présente de nombreux avantages pour tes investissements. Particulièrement au niveau de la rentabilité, de l’optimisation de votre temps et de la concurrence.

Une division immobilière pour plus de rentabilité

Bien évidemment, l’avantage le plus flagrant et le plus important de la division immobilière se situe au niveau de la rentabilité. Bien évidemment, l’avantage le plus flagrant et le plus important de la division immobilière se situe au niveau de la rentabilité. D’abord parce que les investissements à fournir sont nettement moins importants qu’en investissement locatif normal. Pourquoi ? Parce qu’acheter un bien immobilier de grandes surfaces est beaucoup moins onéreux au m2.

En effet, si tu procèdes à une prospection au sein des annonces immobilières, tu pourras facilement remarquer qu’acheter plusieurs biens immobiliers de petites surfaces est nettement plus cher. Or, en ce qui concerne les grandes surfaces, les investissements à mettre en place sont beaucoup moins élevés.

Logiquement donc, le fait d’acheter un bien de grande surface pour ensuite le diviser reviendrait beaucoup moins cher que l’achat de plusieurs petites surfaces.

Une division immobilière pour gagner beaucoup plus de temps

En plus de constituer un investissement beaucoup moins onéreux, sache que la division immobilière va également te permettre de gagner beaucoup plus de temps. Pourquoi ? Parce que les procédures d’acquisition d’un bien immobilier prennent beaucoup de temps. Ce qui n’est pas vraiment étonnant lorsque l’on considère les nombreux jours de recherches, de visites, de négocations avec le propriétaire et les banques etc.

Supposons donc que tu cherches quatre ou cinq petits appartements à mettre en location. Imagine donc le nombre de jours, voire de mois de préparation que cela va nécessiter !

Bien évidemment, grâce à la division immobilière, ce problème se règlera de lui-même. Procéder à l’achat d’un bien immobilier d’une grande surface en une seule fois va t’épargner le fait d’avoir à refaire les procédures. Chose qui va te permettre de gagner beaucoup plus de temps dans la mise en place de ton patrimoine locatif.

Entre autres, même au niveau financier, cette méthode présente des avantages. Nous pouvons prendre exemple sur les frais notariaux ou les intérêts qui n’auront à être payés qu’une seule fois. Des économies qui pourraient paraître insignifiant du premier coup d’œil, mais qui, sur le long terme peut valoir cher.

Par ailleurs, la location d’un bien de grande surface qui a été divisée va te permettre d’obtenir trois ou quatre loyers d’un seul coup. Tu pourras donc gagner beaucoup plus d’argent, et ce, en une seule fois. Il faut toutefois garder en tête qu’à causes de certains blocages, certains projets n’aboutissent pas toujours. Mais il ne faut pas se laisser décourager pour autant.

Une division immobilière pour avoir beaucoup moins de concurrence

Finalement et non des moindres, la mise en place d’une division immobilière va te permettre d’avoir beaucoup moins de concurrence.

Pourquoi ? Pour la simple et bonne raison qu’une grande partie des investisseurs immobiliers préfèrent se concentrer sur les petites surfaces. Pour ces personnes, il est beaucoup plus intéressant d’investir sur des petites surfaces qui, du premier coup d’œil valent beaucoup moins cher. Or, comme il l’a été dit précédemment, ce n’est pas du tout le cas.

Ce fait explique donc cet engouement constant vers les petites surfaces. Et, puisque tout le monde préfère les biens de petites surfaces, les biens les plus intéressants sont vite repérés et achetés. Voilà pourquoi, même si l’achat de petites surfaces parait intéressant, l’intensité concurrentielle reste forte et ce, au détriment de ta capacité de négociation et donc, in fine, de rentabilité.

À tout cela s’ajoute le taux de rentabilité que nous avons évoqué un peu plus haut. Pour vous donner une approximation, sache qu’un investissement sur petite surface va vous permettre d’obtenir 3 à 5 % de rendement. Un taux relativement bas si l’on considère les gains que tu pourrais obtenir grâce à la méthode de la division immobilière.

Au contraire, en optant pour des biens de surfaces beaucoup plus importantes, tu auras nettement moins de concurrence. Ainsi, tu pourras facilement repérer et acquérir les biens les plus intéressants. En te concentrant sur la division immobilière, le public que tu auras à viser sera différent.

Les possibilités qui s’offrent à toi : la division officielle ou non officielle

Maintenant que la notion de division immobilière te parait beaucoup plus claire, il est maintenant temps de procéder à un choix : Une division officielle ou non officielle ? En effet, comme tu peux le voir, il existe deux sortes de division immobilière.

Avant de procéder à ton choix, je trouve qu’il est nécessaire que tu en apprennes un peu plus sur ces deux notions.

La division officielle, qu’est-ce que c’est ?

Comme son nom peut vous l’indiquer, la division officielle constitue la division officielle la plus stricte au sens juridique.

Pour faire simple, lorsque tu achètes un bien immobilier de grande surface, il y aura qu’un seul lot juridique. Bien évidemment, lorsque tu procéderas à la division immobilière de ce bien pour constituer plusieurs petits appartements, plusieurs lots seront créés. Logiquement donc, ces espaces créés deviendront eux aussi des lots juridiques différents.

Cela signifie donc qu’aux yeux de la loi, tu es parfaitement en droit de vendre séparément ces petits appartements.

La division non officielle qu’est-ce que c’est ?

Au contraire de la division officielle, la division non officielle se base sur un concept de séparation d’espace tout en gardant un unique lot juridique.

En effet, tu as la possibilité de découper un bien immobilier en plusieurs espaces de vies sans pour autant les séparer en plusieurs lots juridiques. Bien évidemment, tu ne pourras donc pas procéder à la vente parcellaire des appartements. En cas de revente, le tout constituera donc un seul lot.

En revanche, tu as parfaitement la possibilité de louer ces espaces à différentes personnes !

En tout cas, sache que dans l’immobilier, tout peut débuter d’un rien, voici d’ailleurs un des exemples dont je suis le plus fier : un garage transformé en appartement de haut standing.

Comment choisir entre la division non officielle et la division officielle ?

Afin de t’aider à te fixer sur un choix, je compte te présenter les différents avantages et inconvénients que pourrait présenter chacune des possibilités.

Vidéo d’accompagnement

 

[youtube https://www.youtube.com/watch?v=B_Gm7R3SPaw&w=560&h=315%5D

 

 

LA DIVISION NON OFFICIELLE 

 

Les avantages de la division non officielle : 

 

C’est beaucoup plus simple, plus rapide et beaucoup moins onéreux; tu fais ce que tu veux chez toi à la limite de la légalité en termes de surface habitable,  si tu respectes  le cadre légal du Plan Local d’Urbanisme. Tu as juste quelques petits travaux à faire,  tu n’as donc pas à subir la contrainte administrative qui en découle.

 

Les inconvénients de la division non officielle 

– le premier c’est le compteur électrique: tu ne pourras pas louer légalement à qui tu veux car chaque locataire a le droit d’avoir son propre compteur et choisir son propre fournisseur d’électricité. Au moment de régulariser ses charges tu ne pourras pas lui donner d’explications sur le fait qu’il y ait un seul compteur pour tous.

 

-le deuxième problème sera  à la revente tu ne pourras pas faire une revente par lots puisque tu n’as pas pris la division officielle.

Il vaut mieux acheter un bien non divisé officiellement si tu as la force et l’énergie pour suivre la procédure et que tu vérifies que tous les voyants sont au vert. Tu peux négocier un bon prix à l’achat.

 

-le permis de diviser imposé par les communes et certaines villes pour contrôler et éviter les logements insalubres, les marchands de sommeil. Si tu fais une division officieuse non applicable dans la commune ou ville dans laquelle tu veux investir et qu’un jour elle devient applicable ou que toi tu as choisi de ne pas l’appliquer, tu deviens hors la loi.

 

-en cas de sinistre les assureurs cherchent la petite bête à ton locataire en terme d’assurance si tu n’as pas fait de lot. Tu peux aussi avoir le cas d’un locataire qui ne paye plus son loyer, te retrouver devant le juge et son avocat  peut prouver que ta location n’est pas en règle.

 

Donc la location non officielle qui est une solution rapide, peu coûteuse et efficace n’est pas forcément la meilleure solution pour être serein. 

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LA DIVISION OFFICIELLE

 

Pour augmenter ta rentabilité il faut aller vers la division officielle mais en France elle est plus longue, rébarbative, chargée et compliquée; elle  prend du temps et de l’énergie. Cela marche mais il faut que tu anticipes pour être sûr qu’aucun grain de sable ne vienne  bloquer ou retarder le process.

 

Les avantages de la division officielle

 

L’avantage principal c’est que tes locataires auront un bail en règle tout le monde aura son compteur électrique et pourra prouver la preuve de sa consommation.

Tu peux mixer les 2 locations et être en règle mais le mieux c’est de tout diviser et de mettre un compteur partout ce qui te donnera une valeur résiduelle, valeur patrimoniale beaucoup plus importante à la revente car ce sera plus rentable de vendre tes lots à la découpe.

 

Les inconvénients de la division officielle 

 

 – la lourdeur de la procédure : il te faut vérifier dans le règlement de la copropriété si tu peux diviser ou pas, si ce n’est pas le cas il y a plusieurs contraintes à prendre en compte.

 

– le coût de la procédure ; le passage du géomètre, l’enregistrement des lots au cadastre, la rédaction du règlement de copropriété par le notaire, tous les compteurs et tableaux électriques à payer dont le prix peut varier d’une ville à l’autre.

Par contre en terme de sinistre toi tu seras en règle et tu seras plus serein.

 

Conclusion 

 

Voilà tu as 2 façons de faire de la division; la division officielle et la division non officielle.  Et je peux te dire que si ça a été possible pour moi, ça l’est également pour toi. Je veux te montrer que ça fonctionne, et que ça fonctionne même très bien. Alors, bien sûr, cela ne s’est pas fait tout seul, loin de là. Il a fallu travailler dur pour mettre tout cela en place. Mais, maintenant que le système est opérationnel et rodé, c’est un vrai bonheur.

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