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Du jamais vu en immobilier

Ton immobilier sans impôts

26 septembre 2022

Dans cette nouvelle vidéo, tout ce que tu dois savoir sur l’investissement immobilier et les impôts.

Du jamais vu en immobilier

On va parler d’imposition et d’immobilier. Je te fais cette vidéo car on m‘a posé la question récemment en commentaire et tu sais que c’est un vrai plaisir de te répondre. N’hésite pas à me dire si tu as d’autres questions sur les investissements immobiliers.

Je ne vais pas te faire un cours sur les divers régimes fiscaux qui existent, je vais plutôt te donner les clés que tu dois absolument comprendre.

 

Comprendre le régime foncier

En règle générale, quand on pense « régime foncier » on pense « location nue ».

Or, il faut éviter de penser ainsi sinon tu vas te retrouver à payer plus d’impôts car les recettes locatives vont s’ajouter à tes revenus de salarié. Comme tu as peu de charges réellement déductibles ; tu ne vas pas pouvoir réduire de beaucoup l’assiette d’imposition. Et en plus, tu ne vas pas pouvoir utiliser l’amortissement.

Par contre si tu fais beaucoup de travaux, tu pourras réduire ton revenu fiscal de référence à la hauteur de 10700 € par an. Mais on se retrouve vite sur du cash squeeze c’est-à-dire pour un investisseur : une situation économique difficile et compliquée faisant suite à une avalanche de comportements imprudents et à risque.

Donc la location nue, sauf si tu investis au travers d’une SCI à l’IS, est à éviter totalement.

 

Zoom sur la location meublée

Il existe 2 régimes fiscaux différents pour la location meublée :

  • En micro : 70 % de recettes et 30 % de charges avec un impôt payé sur 70%,
  • Au réel : on amène le résultat comptable en négatif donc pas d’imposition et en plus l’amortissement est possible. Tu génères bien du bénéfice sur ton investissement immobilier qui apparait sur ton compte bancaire.

Tu as 2 statuts possibles en amortissement et sans payer d’impôt :

  • En tant que LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
  • En tant que LMP (Loueur Meublé Professionnel)

… à partir du moment où tes recettes locatives meublées sont supérieures au revenu fiscal de référence du foyer et supérieures à 23 000 euros de recettes en meublé.

Pour ma part, je suis LMP, je cotise et ma sécurité sociale provient de cette activité-là. L’objectif de ce statut est de rester en résultat comptable négatif. Ainsi les charges de la Sécurité Sociale (les frais de cotisations sociales) des indépendants sont de 1145 € par an et tu ne paies pas d’impôt.

 

Focus sur la SCI

La SCI avec sa fiscalité différente est une très bonne solution si tu souhaites investir sur du long terme et faire autre chose que du nom propre. Ses avantages :

  • Tu restes toujours à l’IS,
  • Défiscalisation,
  • Impôts plus faibles.

Pour sortir des revenus, tu as 3 options :

  • Te verser un salaire,
  • Payer des dividendes,
  • Déclarer des Indemnités kilométriques.

 

La question de la succession ?

Les règles de la succession sont identiques pour tous les statuts :

  • 100 000 € de donation par an par enfant par parent,
  • Tous les 15 ans.

Cette somme sera totalement exonérée d’imposition.

 

Autre optimisation possible : le démembrement

Le démembrement de propriété c’est un montage patrimonial permettant de partager un bien avant de le transmettre. Plus complexe que l’indivision, il apporte des solutions autres en matière de donation et d’assurance vie.

Plus tôt les parents le font et plus bas sera la valeur de la nue-propriété. Ton imposition sera d’autant plus faible le moment venu de la donation.

 

Conclusion

Ce sont des notions de base que tu dois absolument maîtriser si tu veux investir dans l’immobilier sereinement et dormir tranquillement d’un point de vue fiscal. Je t’invite à télécharger les PDF pour connaître les différentes règles à connaître dans l’investissement immobilier.

Dis-moi ce que tu en penses. A bientôt pour une nouvelle vidéo.

 

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