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FAIRE UN APPORT : SCI À L’ IS OU EN NOM PROPRE ?

Julien Malengo

6 octobre 2021

On va parler achat avec un apport en SCI à l’IS ou en nom propre pour savoir quel apport il faut envisager en termes d’imposition afin de concrétiser ton investissement immobilier pour avancer et développer ton patrimoine le plus sereinement possible;

Résumé : FAIRE UN APPORT : SCI À L’ IS OU EN NOM PROPRE ?

Dans cette vidéo je vais utiliser deux simulations avec des chiffres simples pour connaître le poids de l’apport sur le choix de la fiscalité sachant que les règles d’amortissement sont les mêmes pour les 2;

– première simulation : achat en tant que professionnel ;  en tant que Loueur Meublé Professionnel  ou SCI à l’IS

– deuxième simulation : si tu achètes en nom propre en tant que Loueur Meublé Non Professionnel

Simulation avec un prix d’achat de 100 000 €. Le prix de revente au bout de 5 ans est de 150 000 €.En SCI à l’IS tu vas avoir un impôt qui sera plus important que si tu achètes en nom propre. De même la plus value faite en LMP sera plus importante car elle intègre des amortissements.

Par contre la plus value comptable sera plus importante car l’amortissement aura diminué la différence entre le prix de vente et la valeur du bien.

Prenons le cas de figure avec de l’apport. Sur un prix d’achat de 100 000 € j’ai apporté 20 000 € d’apport ; le but étant de savoir quel va être l’impact sur ces 20 000 €. 

La plus value nette dans le cas d’un achat en tant que professionnel est de 27 000 € car j’ai payé 22 000 € d’impôts sur les 50 000 il me reste 25 000 € de plus value nette.

Alors qu’en nom propre il me reste 35 000 € de plus value nette. Il parait donc plus intéressant d’acheter en nom propre à la revente.

Autre cas de figure : tu as revendu ta résidence principale et tu as du cash non imposé que tu vas injecter dans un achat immobilier pas une résidence mais un investissement immobilier  locatif. Tu as donc de l’argent, non imposé, que tu injectes dans l’opération. Ces 35 000 €  que tu penses avoir générés en réalité tu as déjà été imposé sur ton apport. Ce n’est pas réellement net d’impôt car tu es imposé une 2ème fois sur les 20 000 €  que tu as apportés du coup ta plus value nette est diminuée.

Alors que dans le cas d’un achat en nom propre tu as apporté comme  épargne ta résidence principale que tu as revendu ou de l’argent épargné. Dans le cas d’une SCI tu l’apportes dans la société que tu as créé c’est un apport en compte courant. Du coup cet argent là tu va pouvoir le récupérer net d’impôt ; la plus value sera vraiment nette. 

Faire un investissement  immobilier avec de l’apport est obligatoire dans certains cas.

Mais il ne faut pas pour autant mettre beaucoup d’apport dans un investissement locatif que tu fais en nom propre. Si tu dois vraiment mettre de l’apport il est plus judicieux de le faire au travers d’une SCI à l’IS car tu pourras récupérer cette somme nette d’impôt grâce à l’apport en compte courant.

Conclusion

Il faut en fait utiliser les 2 stratégies fiscales et maitriser ton plan de fiscalité en ayant une vision à 5 ans voire 10 ans selon l’investissement immobilier que tu envisages. Il faut bien peser le pour et le contre pour savoir quel apport il faut envisager en termes d’imposition En réalité ton enrichissement il faut le maximiser avec la bonne stratégie afin d’avancer sereinement vers ton objectif de liberté d’indépendance financière de revenus passifs.

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