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IMPÔTS SUR LA PLUS VALUE EN SCI À L’IS

Julien Malengo

7 septembre 2021

IMPÔTS SUR LA PLUS VALUE EN SCI À L’IS

Cette vidéo traite des impôts sur la plus value en SCI à l’ IS en passant par plusieurs exemples et simulations  avec des chiffres ronds et des ordres de grandeur simples pour que le message soit clair.

 

RÉSUMÉ : IMPÔTS SUR LA PLUS VALUE EN SCI À L’IS

Quand on débute dans l’investissement immobilier ce mode d’acquisition est un des principaux inconvénients car on pense que tout ce que l’on a gagné pendant les différentes phases d’investissement immobilier  on le reperd à la revente. Je vais te démontrer que c’est faux avec plusieurs simulations simplifiées.

 Je te propose 3 simulations sur le même schéma et une quatrième plus particulière à la fin de la vidéo.

1ère simulation : J’achète un bien  100 000 € et je le  revends 150 000 € un an après. 

 Du coup ma valeur comptable sera de 95 000 car l’impôt sur la plus value lors d’un achat avec une société imposée à l’impôt sur les sociétés c’est la valeur vénale ; 

  •  La valeur vénale c’est la valeur de vente moins la valeur comptable.
  •  et la valeur comptable  c’est le prix d’acquisition moins l’amortissement. 

Donc ici on se retrouve avec 95 000 de valeur comptable  j’ai donc une plus value de 150000 -95000 = 55000 en réalité.

Le calcul est simplifié :  ces 55000 sont imposés à 30% ils vont donc générer 16000 d’impôt, par conséquent la plus value  nette sera de 38000 . Certes c’est un manque à gagner car à la place de 55 000   tu encaisses seulement  38 000 car tu es imposé davantage  que si tu avais fait l’achat en nom propre. Mais le bien a été amorti donc la plus value est plus importante car l’impôt est plus important.

 

Que se passe t-il si tu revends 5 ans plus tard ?

Ex tu revends à 150 000 mais la valeur comptable  est ici de 75 000 (5000 € * 5 ans soit 2500) donc tu as une plus value  brute de 75000 . Sur ces 30% tu paies 22 % d’impôt soit une plus value  nette de 52000 d’impôt.

Que se passe t-il si tu revends 10 ans plus tard ?

La valeur comptable  150-50 ((5000*10 ans)  = 100000 de plus value  brute sur ces 100 000 imposition à 30% soit une plus value  nette de 70000 .

 

On voit bien en terme d’imposition  qu’il n’y a pas de souci à revendre 1, 5 ou 10 ans après à partir du moment où : 

  • tu revends à un bon prix 
  • le capital restant dû a été remboursé.
  •  Il s’agit simplement d’un manque à gagner qui est proportionnel au résultat de plus value  nette. En effet, plus tu  paies d’impôt, plus la plus value  nette sera importante ce qui est  une bonne chose.

Autre exemple ; revente non pas à 150 000 € mais à 200 000 € avec la même valeur comptable de 95000 €

 On a 200 000 -95000 =105000 de plus value brute imposée à 30% soit une plus value  nette à 73000  Même logique de calcul pour 5 et 10 ans ; à 5 ans tu as une plus value  nette de 87 000 et 105000 à 10 ans.

Quand tu revends au travers d’une SCI à l’IS et à condition que tu puisse acheter correctement et que tu sois capable de revendre au bon prix, peu importe le moment où tu vas revendre ; tu n’as pas de risque .

4ème simulation : on part sur une simulation de revente à 30 ans.

A 30 ans tu as tout amorti (travaux, projets, frais d’acquisition …) et tu bénéficies de nombreux avantages. Tu revends à  150 000 avec une valeur comptable  à 0. Tu te retrouves avec une plus value  brute comptable de 150 000 Sur ces 150 000 tu paies 30% d’impôts ta plus value  nette est à 105 000 . Tu es imposé seulement  sur la plus value  qui est générée.

Conclusion : 

Quelle que soit la simulation, tu ne perds pas d’argent car l’impôt généré pendant  la durée des investissements immobiliers est simplement un manque à gagner. Tu es imposé seulement  sur la plus value engendrée. C’est le régime fiscal idéal pour  investir dans l’immobilier et bâtir un patrimoine durable. 

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