On va voir dans cette vidéo la différence entre un changement de destination et un changement d’usage.
Investir dans l’immobilier en transformant un garage en habitation.
On va parler du changement d’affectation, de destination, d’usage. Ce sont des principes qui reviennent souvent dans l’immobilier à haut rendement car on peut faire de super bonnes affaires avec ces méthodes.
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Dans cette vidéo, je réponds personnellement à Mathieu qui nous a posé cette question en commentaire, en fournissant une explication entre ces termes – destination et usage- qui sont souvent sources de confusion.
C’est un sujet qui peut concerner de nombreuses personnes qui sont prêtes à se constituer de véritables machines à cash.
Administrativement les changements d’affectation, de destination, d’usage peuvent sembler identiques. En réalité c’est plus complexe avec en plus des particularités.
A la base, chaque bien créé a été enregistré aux impôts sous une dénomination globale et aura ensuite une affectation, un usage bien particulier. Ainsi les impôts savent à quoi sert chaque bien.
Le changement de destination
Cas le plus courant. On parle ici d’affectation car chaque bien va avoir une affectation.
5 catégories d’affectation avec des sous affectations :
- 1 agricole,
- 2 logement,
- 3 artisanat,
- 4 locaux et bureaux,
- 5 industrie.
Pour les impôts : un bien = une destination = une imposition spécifique
Exemple
On peut acheter un local commercial et le transformer en logement (c’est une bonne affaire). Pour changer la destination d’un bien, il va falloir faire une demande au service urbanisme de la mairie dans la ville où tu investis.
- Soit une demande préalable,
- Soit un permis de construire.
Changement sur le bien qui devient permanent et sera transmis au futur acquéreur en cas de vente.
Le changement d’usage
Le changement d’usage ne constitue pas forcément un changement de destination. Il provient du code de l’urbanisme et c’est l’urbanisme qui va déterminer l’usage réel du bien.
Chaque bien va avoir en plus de sa destination un usage. Cet usage est :
- Temporaire,
- Affecté non pas au bien mais au propriétaire du bien,
- Pour une durée déterminée.
Exemple
Une maison va avoir une destination de logement. Un garage en annexe est affecté à cette maison. Ce garage n’aura pas une destination d’habitation mais l’usage de garage.
Si un jour le propriétaire souhaite changer l’usage du garage pour le rendre habitable, il va simplement demander à l’urbanisme le droit de changer l’usage. Au fil du temps l’usage deviendra pérenne et le garage sera officiellement transformé avec une destination d’habitation.
Quel intérêt de faire ces demandes ?
Il faut comprendre la valeur ajoutée de ces démarches. Car lorsqu’on va acheter un garage avec un prix du m2 inférieur au prix du marché, on va faire la démarche pour le rendre habitable. On aura alors une modification de destination ou d’usage. On fait une bonne affaire grâce à la grosse plus-value à la revente et en plus on maximise le cashflow.
De même, les locaux commerciaux à surface égale seront beaucoup moins chers que des appartements ; on se créera de véritables machines à cash.
Conclusion
En résumé, la destination correspond à la raison pour laquelle le bien a été construit initialement, elle relève de l’urbanisme. L’usage correspond à l’utilisation effective du bien et relève du code de la construction et de l’habitation.
Si tu as la moindre question ou commentaire ou demande sur d’autres sujets que tu voudrais voir aborder, n’hésites pas à nous les communiquer. A bientôt.
