Aller plus vite vers l’indépendance financière, générer des cash-flows plus importants et voir la vie autrement plus rapidement, c’est ce qui motive pour investir dans un immeuble de rapport. Mais si la stratégie est simple en immobilier, la mise en pratique peut donner du fil à retordre. Votre état d’esprit et votre détermination joueront aussi beaucoup pour atteindre cet objectif. Pour savoir comment passer à l’action, suivez le guide !
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
Concrètement pourquoi l’immeuble de rapport est-il le meilleur moyen pour changer de vie rapidement ?
Un marché plus rationnel
Ce type de produit intéresse surtout des investisseurs. Certes, la concurrence est rude et il faut être réactif, mais au moins on est sur du rationnel. Le coup de cœur n’intervient que rarement. Il y a donc plus de place pour la négociation, et plus de marge de manœuvre.
Un gain de temps
L’achat d’un immeuble vous permet d’acheter plusieurs appartements en même temps. Cela veut dire que pour l’achat de 4 lots par exemple, vous passerez une seule fois chez le notaire, une seule fois chez le banquier… Vous voyez déjà le temps économisé !
Des économies d’échelle
Sur de grandes surfaces, les m2 coûtent moins cher. Vous le voyez déjà entre un studio et un T3… Vous profitez de cette économie d’échelle pour l’achat du bien, mais aussi pour le prix des travaux, et pour la prestation déco. Pour la même raison, les frais de notaires, la taxe foncière seront en proportion moins élevés et les charges de copropriété n’existent pas. Enfin pour ces dernières, c’est sur le papier, en réalité il faut nuancer ce point, mais nous y reviendrons plus tard. Vous voyez qu’il y a là de quoi booster la rentabilité en faisant les choses dans les règles de l’art !
Comment trouver un immeuble de rapport rentable ?
Comme dans toute recherche d’investissement immobilier, il ne faut négliger aucune étape. Pour trouver votre immeuble, vous devrez surveiller les annonces de votre site préféré, créer et entretenir vos contacts avec les agences immobilières du secteur que vous ciblez. Certaines étapes seront identiques que l’on parle d’un studio ou d’un immeuble. Nous allons donc plutôt nous attarder sur celles qui vous demanderont une attention particulière lorsque votre objectif est d’acheter un immeuble de rapport rentable.
Connaître le marché locatif
Si vous achetez un immeuble avec des appartements déjà loués, la question peut sembler inutile. Néanmoins, ne négligez pas cette étape. Même en décidant d’investir dans un immeuble de rapport près de chez vous, on ne connaît pas toujours aussi bien qu’on le croit le marché locatif. Le mieux est d’identifier le type de bien pour lequel la demande est la plus forte. Pourquoi ne pas en visiter quelques-uns pour vous donner une idée de ce qui est proposé, du niveau et de la qualité des équipements installés si vous souhaitez faire de la location meublée ? Soyez vigilant aussi sur la tendance à vouloir faire plus de petites surfaces. Il n’est que rarement judicieux de proposer des studios dans un immeuble situé dans un village. En choisissant de s’éloigner des grandes villes, les locataires cherchent souvent des surfaces plus confortables…
Déterminer votre stratégie locative
L’attention que vous allez porter à cette analyse du marché vous donnera aussi des idées sur une combinaison de stratégies que vous pourrez mettre en œuvre. Si vous notez que le secteur a vraiment un potentiel touristique ou de passage pour salarié en déplacement, mixer de la location meublée et de la location courte durée sur 1 ou 2 lots, augmentera votre rentabilité. L’avantage d’un immeuble est que vous n’avez pas les freins de la copropriété alors profitez-en si cela semble pertinent.
Plus de frais de copropriété mais un budget à prévoir
Il est indispensable de faire le point en amont sur l’état des éléments de structure. Cette étape sera très importante pour la rentabilité de votre bien. Gardez bien à l’esprit que lorsque vous achetez un immeuble vous devrez supporter à 100 % les travaux de toiture, de ravalement de façade ou de consolidation de structure. À ce propos, nous verrons plus tard en parlant de financement que si les charges de copropriété n’existent plus, il est indispensable de provisionner une enveloppe pour les gros travaux. Disposer de premiers éléments de réponse par téléphone, lorsque vous peaufinez la sélection de vos annonces, vous fera gagner du temps.
Valider les éléments de structure de l’immeuble
Quand vous rentrez dans le vif du sujet avec la visite, vous devrez être particulièrement vigilant sur l’examen de ces points :
- l’état de la toiture, l’idéal est de trouver un point de vue surplombant ;
- la façade, l’état de l’enduit, l’absence de fissure ;
- la cave ou le sous-sol pour détecter d’éventuelles infiltrations ;
- les combles, cela vous permet de voir l’état des poutres. Vous en apprendrez sur l’état du toit et pourrez juger de l’existence de fuites. Vous aurez un aperçu de l’isolation et du risque de xylophages ou de mérules.
- l’état des huisseries ;
- la présence de doubles vitrages ;
- le nombre de compteurs d’électricité et le nombre de compteurs d’eau. Il faut qu’il corresponde au nombre de lots ;
- l’état général des communs avec une attention particulière sur la solidité de l’escalier ;
- tous les lots sont cadastrés.
Trouvez le financement pour votre immeuble de rapport
Nous l’avons vu, vous avez un seul dossier bancaire à préparer pour plusieurs biens. Vous allez donc gagner du temps, mais pas seulement. Bien sûr, il faut que votre dossier soit bien ficelé. Mais investir sur un bien immobilier avec plusieurs locataires vous permet de diluer le risque d’impayés et de vacance locative, et cela plaide en général en votre faveur auprès de celui qui va financer votre achat. La situation est encore plus confortable si des locataires sont déjà en place. Nous l’avons évoqué auparavant, vous êtes le seul propriétaire et pour ne pas vous retrouver dans une situation compliquée en cas de grosse réfection vous devrez avoir une réserve facilement disponible pour y faire face. Le financement à 100 %, voir 110 % de votre projet d’achat d’immeuble est plus indispensable que jamais. Gardez ce que vous envisagiez peut-être comme apport personnel à cette enveloppe de sécurité.
Le mindset pour investir dans un immeuble de rapport
Partir sur l’acquisition d’un immeuble est à la fois exaltant et vous amène à vous poser un certain nombre de questions. Tout va plus vite, il faut être réactif lors de l’achat, expert lors de la visite, disposer d’une équipe efficace pour que les travaux soient réalisés rapidement… Être bien préparé est indispensable. Vous gagnerez du temps, éviterez des erreurs coûteuses.
Pensez à vous former. Les séminaires sont un formidable accélérateur d’apprentissage. Vous y apprenez aussi bien de l’investisseur-formateur que des autres participants. Vous apprenez de leurs expériences. Ils vous parleront des bonnes, mais aussi des galères. Vous vous retrouvez avec d’autres personnes qui ont le même état d’esprit que vous. Ils savent que rien ne changera s’ils ne passent pas à l’action. Que ce qui compte c’est de se lancer.
Cette vidéo sur un immeuble dont j’ai fait l’acquisition l’été dernier va vous permettre de vous projeter.
Pour en savoir plus sur les pièges à éviter quand vous débutez dans l’investissement locatif , cet article peut vous intéresser.
