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Achat immobilier avec un locataire disparu et loyer impayé

Achat immobilier

Julien Malengo

7 juillet 2021

Les opérations d’achat immobilier sont généralement délicates pour diverses raisons. Si elles se déroulent bien, vous gagnez beaucoup d’argent. Dans le cas contraire, vous perdez énormément d’argent. Par conséquent, il est judicieux d’avoir le savoir et le savoir-faire nécessaires afin de réduire au strict minimum les risques. Au-delà, il faut parvenir à identifier les bonnes affaires pour optimiser la rentabilité de votre investissement. Je vous présente une expérience personnelle par rapport à un bien immobilier avec un locataire disparu et ayant plus d’un an de loyer impayé.

Achat immobilier : Pourquoi faire cette opération visiblement risqué ?

Achat immobilier - S'engager sur des dossier difficile peut s'avérer très gratifiant
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Achat immobilier – S’engager sur des dossiers difficiles peut s’avérer très gratifiant

En réalité, il s’agit d’un bien immobilier très rentable malgré les nombreuses difficultés dont-il fait l’objet. En réalité, un des locataires de cet appartement a accumulé plus d’un an de loyer impayé et pour finir, il disparaît pour ne pas être contraint de rembourser. Le juge a d’ailleurs déjà ordonné de l’expulser. Cependant, je décide d’acquérir ce bien pour des fins de rentabilité. Il est question d’un potentiel de rentabilité considérable.

Cet immeuble est mis en vente depuis un bon moment. Il est cependant resté invendu en raison de ce problème particulier. Il faut cependant dire que sur papier, il s’agit d’un bien extrêmement rentable. C’est une excellente affaire pour diverses raisons. Par exemple, il est situé dans une localité où la demande est forte notamment en location meublée longue durée. L’appartement en question comporte huit lots au total. Les lots sont loués meublés pour une longue durée.

Achat immobilier : Enjeux de rentabilité

Il y a plus de 1000 euros de cash-flow avec les huit lots qui valent plus de 223 000 euros avec environ 50 000 euros de travaux si je suis vraiment large dans mes prévisions. Par ailleurs, ce bien ne répond notamment pas aux critères recherchés par les locations courte durée. En effet, il n’y a pas trop de mouvement dans la zone, autrement dit, le flux de personnes à travers la localité n’est pas particulièrement dynamique.

En dehors de cela, il sera un peu difficile de trouver quelqu’un qui assure le ménage entre un aménagement et un déménagement. De toute façon, je n’ai pas  l’intention d’en faire une location meublée courte durée. Je sais aussi que les agences ne sont pas intéressées car il y en a déjà suffisamment dans la localité et de plus, le marché n’est nullement tendu pour de pareilles affaires. Cela peut faire peur à priori et j’en suis parfaitement conscient. Par ailleurs, je sais qu’il ne s’agit pas d’une bonne affaire notamment pour un débutant.

Achat immobilier : Comment augmenter le cash-flow ?

Déjà sur papier, je parle d ‘un cash-flow de plus de 1000 euros. Pour augmenter ce montant, il suffira d’optimiser le processus d’acquisition, donc de négociation et d’agencement. Si on opte pour la colocation, on peut atteindre environ 1700 à 1800 euros. Pour un coût total en dessous de 300 000 euros, il n’y a rien à faire, il s’agit d’une bonne affaire. Le bien est mis au prix de 223 000 euros,  en pleine négociation. Je suis convaincu qu’à l’issue des négociations, le prix baissera pour des valeurs de l’ordre 200 000 euros. Après avoir intégré les frais de travaux, du mobilier et autres, je pense faire plus de 1500 euros de cash-flow.

Achat immobilier : quelle gestion faire des charges ?

Achat immobilier - Faire une bonne gestion des charges est nécessaire
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Achat immobilier – Faire une bonne gestion des charges est nécessaire

En termes de gestion, les agences ont peur de cette île en raison de sa mauvaise réputation. Mais, lorsque je prends du recul, je me rends compte que c’est vraiment une opportunité. Il y a cependant plus de demandeurs RSA que d’habitude, ce qui n’empêche néanmoins que ce bien soit véritablement rentable.

 Loin d’être une preuve que ces demandeurs soient de mauvaises personnes, personnellement, je constate que les trois ou quatre agences de la localité ont leur opinion tout simplement de la situation. Il s’agit d’une opinion qui peut être différente des autres. Ce serait quand même incompréhensible de rechercher des agences externes ou des auto-entrepreneurs.

C’est un investissement que je ne vous recommande pas forcément en raison des multiples risques. Je vous en parle cependant afin que vous sachiez qu’il n’y a pas d’investissement parfait. Il y a toujours des embrouilles ou des difficultés à résoudre. Autrement, si vous attendez l’opportunité parfaite pour investir, c’est le meilleur moyen de ne pas investir.

Achat immobilier : ne pas s’attendre à des opportunités parfaites

La situation dans laquelle je me retrouve est un challenge pour moi et je dois en sortir gagnant. Sinon je me trouve une porte de sortie.  Je revendrai le bien pièce par pièce s’il le faut. Il faut aussi régler le problème du locataire qui a disparu. Le juge a déjà prononcé son expulsion puisqu’il ne payait plus ses factures. Celui-ci, ne voulant pas rembourser les loyers non payés, est tout simplement parti. Le pire est qu’il s’en va tout seul en laissant ses effets.

Il faut par ailleurs dire qu’il s’agit d’un appartement neuf meublé. Tout est neuf à savoir le sol, la peinture, les meubles et autres. Ce travail a été réalisé il y a 2 – 3 ans par un artisan. La difficulté majeure réside en ce sens qu’il pourrait à tout moment faire des histoires. Imaginez que j’achète l’appartement et que je reloue. Six mois après, ce locataire apparaît et commence alors à réclamer des droits.

C’est d’ailleurs pour ces raisons que tout se fera devant un notaire. J’ai également été clair avec l’agent immobilier à savoir qu’il est hors de question que j’achète le bien dans son état actuel. Les meubles sont particulièrement intéressants car étant bien faits. Je veux bien clarifier les choses par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Ce dernier devra se rapprocher du vendeur. Les deux iront donc voir l’avocat qui n’est pas encore rendu officiel pour recevoir ainsi les recommandations.

Achat immobilier : se référer à des compétences pour mieux s’orienter

Il ressort de cela que deux possibilités s’offrent. La première consiste à renvoyer les effets du locataire en direction de ses proches. Par conséquent, le vendeur doit envoyer les effets dudit locataire à sa famille avant l’acte final. Ce sera d’ailleurs une condition suspensive. Une deuxième option est celle selon laquelle il faudra patienter voir si le vendeur sera le propriétaire et dans ce cas, une autre discussion doit s’engager entre le vendeur et moi.

Je pourrai lui trouver une solution en lui rachetant ces meubles, ce qui l’aiderait beaucoup. Voilà en clair, la situation. Il ne s’agit pas d’un incident anodin, donc susceptible d’être pris à la légère. C’est d’ailleurs une contrainte majeure qui sera inscrite comme étant une condition suspensive de la procédure d’achat.

Autrement dit, tant qu’il n’y a pas une réponse claire de ce qu’il adviendra des effets laissés par le disparu, il ne pourrait avoir une opération de vente du bien. Je ne pourrai pas me lancer dans la procédure d’acquisition d’un bien qui n’appartient pas au vendeur.

Mettre en jeux les compétences de maîtrise des risques

Achat immobilier - Faire une bonne analyse des risques avant toute décision
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Achat immobilier – Faire une bonne analyse des risques avant toute décision

Investisseurs que nous sommes, il est nécessaire de savoir maîtriser le risque. Nous sommes quotidiennement dans un exercice de contrôle du risque. Voilà au départ, un bien qui à priori n’aurait intéressé personne m’intéresse aujourd’hui à un très haut point. Trouver un immeuble qui comporte 8 lots n’est pas courant.

Supposons que l’on mette les lots en location à raison de 500 euros par mois. Sachant que ce bien génère plus de 1500 euros de cash-flow, il n’y a plus aucun doute en ce qui concerne mon engagement par rapport à l’achat en question. Par rapport aux charges, mon contact avec les agences ne m’inspire pas confiance en matière de gestion. Pour ce faire, il va falloir prendre contact avec un prestataire. J’en ai déjà trouvé à l’extérieur qui me coûtera certainement plus.

En retour, je pourrai me rassurer de la qualité de la prestation. J’ai également le choix de saisir un particulier auto entrepreneur qui se chargera de prendre des photos à chaque sortie et entrée de l’immeuble afin de me les envoyer. Il faudra aussi faire appel aux artisans et autres. Par ailleurs, il faut s’assurer que toutes les pièces légales sont fournies.

Achat immobilier : accepter faire les choses autrement

Si je vous raconte tout cela, c’est pour vous faire comprendre qu’au départ, un bien peut vous repousser en raison de nombreuses difficultés à surmonter. Cela ne doit aucunement freiner votre ardeur d’atteindre votre objectif. Nous sommes dans ce business, c’est pour résoudre les difficultés et faire de la place au succès. Choisissez toujours des dossiers difficiles et vous ferez certainement de très bonnes affaires. Les dossiers difficiles sont les plus rentables. C’est surtout en cela que consiste la leçon philosophique de cet article.

Je pense que cet article vous a intéressé et donné des idées par rapport à la question de savoir comment réussir à trouver de bonnes affaires. Si vous voulez faire comme tout le monde, vous aurez les mêmes résultats que tout le monde. La seule manière de sortir de la masse et de dénicher des pépites immobilières est d’accepter de gérer des offres un peu plus difficiles. Votre courage et votre sens du discernement vous seront utiles.

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