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Le Cycle de l’Investisseur Immobilier

3 janvier 2021

La vie d’investisseur immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Vous évoluerez sans cesse et il est important de maîtriser ces évolutions et d’avoir une vision sur le long terme.

Chapitres:

0:50: stop aux idées reçues

1:48: l’endettement

3:45: maximiser le cash flow

7:55: l’imposition

10:18: la revente

12:55: Le rachat

14:40: Conclusion

 

Résumé : Le cycle de l’investisseur immobilier 

Hello très  cher Invest Preneur!

Dans la vidéo de ce jour, je vais t’ expliquer le cycle de la vie de l’investisseur immobilier.  Il y a des évolutions et étapes que tu dois perpétuellement maîtriser c’est ce que l’on va découvrir dans cette vidéo.

Plusieurs critères sont à prendre en compte : 

  • l’endettement
  • le cash flow net
  • l’imposition
  • la revente
  • le rachat

Avec ce cycle tu resteras toujours sécurisé en termes de revenu et ton patrimoine grossira.

L’endettement 

Pour ma part je suis passé par plusieurs paliers  : 

  • 500 000€
  • 1 million d’euros 
  • 1.5 million d’euros 
  • 2 millions d’euros 

 Actuellement je suis à 2 millions avec 4000 euros de cash flow chaque mois.

 Mon objectif  2021 est de redescendre à 1.5 million d’actifs.  Je vais passer à un mode plus  passif longue durée, l’objectif étant de m’alléger de cet encours des 500 000 pour arriver à 3000/ 4000 euros de cash flow. 

A court terme, n’ayant plus de CDI, je dois rembourser ma dette pour que la banque me prête de l’argent pour investir à nouveau fin 2021/2022.  

Une nouvelle boucle de ce cycle de vie de  l’investisseur immobilier commencera alors.

Maximisation 

Au début, pour arriver à remplacer ton salaire ou du moins gagner plus d’argent,  pour avoir plus le temps de vivre et être plus libre de tes choix,  tu dois aller chercher la maximisation du cash flow  en utilisant les diverses stratégies à haut rendement : 

  • LCD
  • Colocation
  • IDR
  • Division

 

Stratégies  qui m’ont permis de générer plus de 1000 euros de cash flow net par mois. Tu peux d’ailleurs voir la conférence sur ces stratégies sur le lien ci- dessous. 

Tu dois vraiment te donner les moyens pour  : 

  • Aller chercher le maximum de cash flow en investissant dans des endroits avec un peu de ruralité (ce qui sous entend un peu de distance) où tu es sûr de pouvoir négocier plus facilement. Il faut trouver les bonnes villes où tu peux négocier et  utiliser les bonnes  stratégies. 
  • Générer  un minimum de 3000 €  de cash flow mensuel pour vraiment être sécurisé. Il faut bien absolument avoir de l’épargne (soit une année d’épargne disponible) avant de te lancer dans l’investissement immobilier.
  • Aller chercher le maximum d’endettement grâce à ton CDI plutôt qu’en t’amusant à faire de la sous location car tu ne pourras pas l’utiliser.
  • Pratiquer l’automatisation, l’optimisation  ce que j’appelle l’autogestion c’est-à-dire que tu gères toi-même le maximum de choses sans passer par un intermédiaire pour minimiser l’argent qui sort inutilement de tes poches chaque mois. 

 L’imposition

Au début de tes investissements, tout va bien, tu commences à gagner de l’argent sur plusieurs années.  Ensuite arrive l’imposition.  Je te montre dans une autre vidéo les évolutions des statuts LMNP et LMP.

 A mon sens, tant que tu n’es pas imposé, tant que tu es en déficit, tu gardes ton bien car tu as travaillé dur pour générer du  cash flow.  Tu t’enrichis dans une phase  différée et en non imposition.

Si tu souffres d’imposition penses à la SCI à l’IS. 

  • soit tu fais le choix de payer les 15% d’impôt et rester en SCI à l’IS.
  • soit tu choisis le statut LMNP / LMP mais à un moment donné l’impôt peut te mettre en danger par rapport à ta trésorerie et au cash flow que tu as généré. Pour ne pas être dans cette position il faut penser à la revente.

La revente 

Elle se fait obligatoirement après différé car tu as négocié dur pour avoir un différé et garder ton cash quand tu n’as plus de déficit. 

Attention il te faut une  raison valable pour la revente car les impôts peuvent assimiler cette revente à une activité de marchand de biens avec TVA et autres régimes à calculer.

Le but quand tu revends c’est d’aller chercher la plus value. Si tu n’as pas de plus value, n’achète surtout pas. On obtient la plus value à l’achat mais pas forcément à la revente ! 

Le rachat 

Une fois la plus value récupérée tu vas pouvoir réinvestir avec un encours important. L’apport généré grâce à tes reventes te donnera une  mensualité de crédit  minimisée. Ce qui te permet de faire de la location en courte ou  longue durée.

Conclusion 

Au départ les stratégies de haut rendement te permettent de t’enrichir et petit à petit tu reviens à des modes de location plus passifs.  À terme tu es vraiment en mode passif et rentier

Ce cycle de vie prend un certain temps car au début tu dois aller chercher le maximum de cash flow en utilisant un maximum de stratégies.

Je te retrouve bientôt pour une prochaine vidéo.

 

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