Dans cette vidéo on va voir comment ne pas être bloqué après 1 ou 2 achats immobiliers.
Les astuces pour enchaîner les biens immobiliers
Dans cette vidéo on va voir comment on peut enchaîner les investissements immobiliers. Avant de rentrer dans les détails, je t’invite à t’abonner à cette chaîne. Et à me laisser des commentaires ou des questions. Je te répondrai personnellement avec grand plaisir.
Pour vivre correctement de tes acquisitions tu vas devoir en faire plusieurs. Il est faux de penser qu’une seule acquisition va te permettre d’être rentier et vivre de ton cash-flow.
Trouver le financement bancaire
La grosse difficulté va être de continuer à trouver du financement bancaire. De nos jours, il est de plus en plus difficile d’avoir accès à un crédit, les conditions sont plus strictes qu’en 2013/2014 quand j’ai commencé mes premiers investissements.
Que faire pour que le banquier continue à te suivre sur tes différents projets ?
Conseil 1 : minimiser ton apport
Au début tu dois arriver à faire des financements sans apport car les taux sont encore bas. Ne t’arrête pas au premier refus, consulte plusieurs banques et montre leur ta stabilité financière.
En effet, l’argent sur ton compte bancaire va sécuriser le banquier. Minimise ton apport sur ce que tu vas mettre dans chaque projet.
Par contre, après plusieurs acquisitions et un gros montant d’encours, l’apport sera incontournable mais le plus bas et le plus tard possible.
Conseil 2 : maximiser ton cash-flow
Une fois que tu as mis les bonnes provisions en net, levé toutes les charges, et que tu as généré 300 ou 400 euros de cash-flow, ; il faut faire attention à :
- Ton fort endettement au regard de la faible augmentation des revenus générés par ton bien,
- Aux taux d’endettement rapidement dépassés,
- Au recours aux dérogations le plus tardivement possible.
Car plus haut sera ton cash-flow, plus tard tu auras besoin de dérogation car tu seras au-dessus des seuils du taux d’endettement réglementaires que les banques doivent respecter.
Ne prends pas le premier bien venu mais sois sélectif et difficile sur ton premier bien par rapport à certains de tes critères établis à l’avance, pour ne pas te retrouver avec des boulets immobiliers.
Conseil 3 : acheter au-dessous du prix du marché
Le but étant de donner de la confiance au banquier via :
- La sécurité sur ton investissement immobilier,
- Ta capacité à le rembourser,
- La possibilité de récupérer 100% de l’argent prêté.
Si tu achètes un bien au-dessus du prix du marché, le banquier te demandera de l’apport pour se sécuriser et compenser le risque. Il faut lui apporter un projet rentable avec des chiffres concrets.
Conseil 4 : adapter le budget à ta capacité de financement
Tu ne dois pas emprunter plus que ce qui est à ta portée. Tu dois choisir des projets avec travaux et frais compris adaptés à ta situation personnelle actuelle. Tu peux envisager des projets à
- 100 000 € tout compris si tu touches le SMIG;
- 300 000 € tout compris si tu es cadre sup.
Conseil 5 : maximiser ta trésorerie
Un des outils est de faire appel au différé bancaire :
- Avec le différé le plus long possible en ayant beaucoup de travaux à faire ou plusieurs lots à créer pour justifier un différé long.
Ce différé long permettant de faire rentrer des loyers avant de rembourser le crédit.
Avec le différé le plus élevé possible :
- Différé partiel : tu rembourses les intérêts plus tôt, le coût total du crédit sera meilleur.
- Différé total : pour avoir un max de cash sur ton compte.
Pour te créer une vraie épargne de sécurité pour avancer et continuer à enchaîner les biens immobiliers.
Conseil 6 : bien choisir sa fiscalité
Choisis la bonne fiscalité par rapport à tes objectifs et ton projet car la moindre erreur va rendre ton investissement immobilier moins rentable et moins intéressant, moins convainquant même pour le banquier quand tu devras lui fournir tes liasses comptables, tes bilans quelques années plus tard quand tu retourneras lui demander du financement.
Conseil 7 : anticiper
Anticipe bien tous les éléments de ton investissement immobilier ; la fiscalité, la revente, le moment opportun pour récupérer un maximum de plus-value. Cela suppose un gros travail de préparation et d’anticipation.
Conclusion
Avec tous ces conseils tu dois être capable d’enchaîner plusieurs biens immobiliers et de remplacer ton salaire comme moi je l’ai fait. Pour avancer rapidement et sereinement tu trouveras en description de cette vidéo des ebooks pour avancer de la bonne manière et partir sur les bonnes bases de l’investissement immobilier A bientôt.
