L’investissement immobilier autrement

Interview exclusive : Invest-Preneur par Stéphane Soumier

SM : Bonjour à tous l’immobilier au programme avec Julien MALENGO et son école des Invest-Preneur. Tu le prononces à la sud-ouest puisque tu viens du sud-ouest. Tu me dis que tu viens en chemise pour casser les codes de l’immobilier…

JM : Non, je veux casser les codes du salariat. Anciennement je portais le costume, la cravate dans mon ancien job. Dans l’école des Invest-Preneur, on prend une image décontractée c’est pas pour autant qu’on ne sait pas générer du cash, qu’on ne sait pas générer de la rentabilité

SM : Je suis d’accord avec toi même de nos jours l’investisseur immobilier à la grosse montre, le costume 3 pièces…

JM : Nous on casse les codes et on utilise des techniques, des méthodes jeunes du digital qui permettent d’aller vite et à l’essentiel. On est efficaces et très puissants sur le retour à l’investissement qu’on va chercher. On ne prend pas de risque et ça marche.

SM : On va regarder tout cela. C’est juste le « On ne prend pas de risque » qui à chaque fois me fait peur car tu prends toujours des risques. Tu ne peux pas dire ça aux gens et leur proposer du rendement sans risque. C’est de la poudre de «perlinpinpin».

JM : C’est comme en Bourse en fait, plus il y aura de rendement, plus il y aura de risque. L’idée en immobilier c’est qu’on choisit comme en Bourse quel rendement on veut et à l’inverse de la Bourse c’est beaucoup plus prédictible. On est capable d’avoir des assurances, des garanties de façon à s’assurer le cash qu’on a prévu d’encaisser va rentrer. Et on choisit le niveau de risque qu’on décide de prendre.

SM : Il faut qu’on raconte ton parcours de vie, ce qui m’intéresse toujours de connaître. On l’entend par ton accent, c’est l’arc aéronautique de Toulouse. Et toi tu étais dedans il y a quelques années.

JM : Oui toute ma carrière de salarié dans un grand groupe aéronautique du côté de Toulouse. Si je peux le nommer j’étais chez AIRBUS, en tant qu’acheteur, commercial, négociateur de contrat, même à gérer des équipes aux RH. J’avais une carrière épanouissante, des diplômes, des promotions. Tout allait bien pour continuer à évoluer et prendre plus de responsabilités. Sauf qu’à l’arrivée de mon premier enfant, j’ai pris conscience que ce n’était pas ça qui m’animait et me rendait heureux. Ça m’a nourri pendant un certain temps : études, grandes écoles, responsabilités, voyage dans le monde entier. Ça nourrissait mon égo. Mais j’ai eu l’honnêteté de me dire que ce n’était pas ce qui me convenait.

SM : À quel âge as tu as pris cette décision ?

JM : À 30 ans, il y a donc 7 ans de cela

SM : Ce que tu racontes là, toute une génération est en train de le vivre

JM : Exactement. Du coup on se pose la question de savoir si on a envie de continuer à travailler ainsi jusqu’à 50, 60 ans etc. et arriver à la retraite à 70 ans. Pour quelle retraite ? on n’en sait rien. Par contre on a peur d’entreprendre car on ne va pas quitter un confort certain d’une grande entreprise avec de belles primes, un confort de vie stable. On n’a pas vraiment envie non plus d’investir en Bourse car il faut être patient pour avoir de l’épargne. En revanche, en testant diverses techniques de l’immobilier, on s’aperçoit que certaines personnes en parallèle de leur job font de très belles affaires et arrivent à faire de jolies rentes passives et de la revente pour se créer de véritables sources de revenu secondaire. C’est comme ça que je me suis dit : je vais investir, me créer un revenu supplémentaire pour arriver à quitter ensuite mon job et avoir du temps pour mener d’autres projets. De là est née l’idée des Invest –Preneurs.

SM : Ton sujet c’est de former des particuliers qui seraient intéressés par une démarche d’investissement immobilier ?

JM : Exactement. Perso pour faire cette transition de vie, je voulais avoir plus de temps de libre, moins travailler sans avoir à baisser ma source de rémunération. J’ai utilisé et démocratisé des techniques d’investissement immobilier précédemment utilisées par des professionnels ; marchands de bien, promoteurs immobiliers. J’ai donc testé sur plusieurs années et plusieurs projets ce qui marchait ou ne marchait pas.

En 2019 j’avais remplacé mon salaire, j’ai pu quitter mon entreprise et vivre de ces rentes passives. J’avais 34 ans et j’ai pris du temps libre. Certains de mes proches et amis me demandaient comment j’avais fait. J’ai commencé à leur montrer en vidéo certaines de mes techniques. Aujourd’hui n’importe quel particulier arrive à mettre en place des projets qui vont générer des rentes passives dès le premier jour de location et non pas à la fin du crédit.

De nombreuses personnes viennent nous voir pour apprendre des techniques assez complexes car il s’agit de trouver des produits plutôt atypiques et de mettre la main à la pâte.

SM : La clé de l’investissement immobilier c’est de ne surtout pas aller là où vont tous les autres ?

JM : Exactement. Il faut apprendre à le faire car si on délègue tout le projet à des tiers, des strates vont s’ajouter et la rentabilité sera moindre. Il faut apprendre à trouver le bien.

SM : Un énorme acteur, il faut le dire c’est « Nexity » qui propose lui-même des solutions clé en mains. Vous leur confiez un montant, ils vous donnent un rendement et vous ne vous occupez de rien.

JM : Oui vous signez en bas à gauche et vous n’avez rien à faire. Mais vous avez seulement 4% de rentabilité. Vous êtes endettés avec un produit qui coûte beaucoup plus cher que sa valeur sur le marché de l’ancien. A la revente vous perdez de l’argent.

SM : Ils peuvent même vous donner des solutions où vous n’avez rien à revendre.

JM : Oui on leur délègue la totalité du projet qui amène l’argent en gestion.

Nous on fait l’inverse ; on va leur apprendre à trouver les biens, les faire financer, faire sauter tous les intermédiaires et du coup la rentabilité explose. Ils vont lever des fonds auprès des banques comme les entrepreneurs, ils arrivent à financer la totalité du projet par la banque et derrière les loyers sont supérieurs aux mensualités. Ils génèrent du cash ; ça fait du capital et des rentes passives dès le premier jour de location.

SM : Depuis combien de temps existe ton école ?

JM : Depuis 2019

SM : Il faut un an de formation ?

JM : La formation dure 2 mois pour la théorie mais ensuite on les accompagne de A à Z en les aidant à prendre des décisions étape après étape. Il faut 3 mois pour trouver le projet, 3 mois pour le faire financer, quelques mois pour faire les travaux… Grosso modo on les accompagne avec une équipe de coach experts sur 12 mois car c’est le temps nécessaire pour sécuriser l’entrée des loyers.

SM : Le principal problème aujourd’hui de notre économie c’est le logement. Le fait même de ne pas pouvoir se loger sans même parler d’investir. Chacun prendra ses responsabilités mais il faut à un moment ou un autre trouver des solutions parallèles pour que cette crise du logement se résorbe.

JM : Tout à fait, tu peux acheter des biens immobiliers en état ou même « pourris ». On va les remettre en état, améliorer l’isolation, le confort de vie des locataires, rénover le parc immobilier ancien. Et en plus se constituer de vraies rentes et un patrimoine pour les descendants. On est gagnants sur plusieurs tableaux.

SM : C’était Julien MALENGO de Invest-Preneur