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LMNP / LMP Comment s’adapter ?

Julien Malengo

29 décembre 2020

Le propre de l’investisseur immobilier est d’anticiper et de réfléchir aux différents montages fiscaux afin de ne pas être perdant et maximiser son cashflow. Découvre mon raisonnement pour 2021 dans cette nouvelle vidéo.

Chapitres:

0:00: Introduction

0:40: le statut LMP

04:41: accepter de payer de l’impôt

05:50: revenir LMNP

08:00: mes 2 options

09:45: mes ebooks

10:15: conclusion

 

Résumé : LMNP / LMP : comment s’adapter?

Hello très cher Invest Preneur!

Je te parle dans cette vidéo d’imposition :  LMNP,  LMP  et aussi SCI à l’IS. Je vais t’expliquer ce que j’ai en tête pour ma stratégie fiscale.

 Le statut LMP

Je suis LMP puisque j’ai quitté mon boulot de cadre supérieur. Je génère du cash flow qui me permet de manger car je ne sors pas de dividende  avec ma SCI à l’IS. L’autre part de mes revenus provient de ma  société de formation où j’accompagne les Invest-preneurs en devenir.  

Dans le statut LMP je conserve une sécurité sociale.

En effet, tant que tu es en déficit, tu payes un minimum de 1200 € de forfait pour avoir accès aux   mêmes droits basiques que les salariés. 

Pour moi le fait d’utiliser ce barème basique de 1200 euros est lié au fait que j’ai du déficit grâce aux investissements en meublé  (en SCI et en nom propre) que j’ai fait avec beaucoup de travaux. Avec la SCI à l’IS tu peux faire passer des charges là-dessus tout en restant dans la légalité. Il te reste uniquement la partie pour manger car tu ne te sers ni dividende ni salaire.

Pour ma part, la partie qui me reste pour manger me vient des locations meublées LMNP et actuellement LMP. Soit 1200 € une fois que j’ai fait les déclarations et démarches pour régulariser la situation : on est déclaré, on cotise à la Sécurité Sociale et ça marche.

Accepter de payer de l’impôt

Quand je n’aurai plus de déficit j’aurai 2 options :

  • soit je recrée du déficit en continuant à investir  mais c’est un cercle vicieux qui ne peut pas aller très loin, l’emprunt n’étant pas illimité. De plus, tu dois piocher dans ton cash flow pour effectuer les travaux éventuels.

 

  • soit j’accepte de payer un impôt et les charges de Sécurité Sociale. Celles-ci correspondent à 45% du résultat quand on est LMP. En réalité, elles correspondent  à la perte de 2 à 3 mois de  loyer net. C’est pénalisant mais pas dramatique si on l’a bien anticipé.

 

Revenir LMNP

Autre option : revenir LMNP ce qui veut dire revendre des biens sur lesquels je peux avoir beaucoup de plus value.

Je diminue mes revenus locatifs pour rester aux 23 000 € maximum. Comme je récupère de la plus value, je peux racheter des biens. Biens dans lesquels je vais mettre de l’apport que j’ai créé grâce à cette plus value. Au final, je me retrouve avec de faibles mensualités et un cash flow très important.

L’idée est que si tu arrives à obtenir 23000 € de recette de loyers par an,  tu restes LMNP avec tous les avantages liés à ce statut.  Et donc si tu as une ou plusieurs petites mensualités à payer, soit 2000 € net par mois (même avec un petit crédit); il te reste 2000 € nets mensuels qui te permettent de vivre convenablement.

Mes 2 options

Pour choisir l’une ou l’autre option, il faut bien sûr  : 

  • anticiper
  • réfléchir
  • simuler 
  • faire des calculs…

…pour savoir combien de revenus locatifs tu génères en terme de cash flow.

 Il te faut trouver un mix où tu mets un peu de cash flow sur tes nouveaux montages sur lesquels tu mets de l’apport qui te font payer une petite mensualité. Du coup,  tu maximises le cash flow d’un côté sans avoir beaucoup de recettes de l’autre ;  il suffit que tu restes à tes 23000 €. 

Mes ebooks

Si tu veux en savoir plus, je te propose plusieurs ebooks disponibles sur 

  • les meilleures stratégies à utiliser
  • investir à distance 
  • comment ne pas te faire avoir sur les travaux

Ces ebooks sont accessibles en téléchargeant  les PDF qui t’aideront à créer tes revenus passifs en remplaçant ton salaire ou en gagnant plus d’argent et en gagnant plus de liberté.

Conclusion

L’investissement immobilier c’est toute une gymnastique cérébrale qui prend un certain temps. Il faut anticiper et réfléchir aux différents montages fiscaux afin de ne pas être perdant et maximiser son cashflow d’où les vidéos que je te propose.

 

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