Puisque nous sommes ici, cher Investpreneur, pour parler des meilleures rentabilités locatives, je te propose un topo sur une stratégie d’investissement efficace pour dégager du cash flow à 4 chiffres : louer en colocation meublée. C’est une des approches les plus faciles à mettre en oeuvre pour aller plus vite vers l’indépendance financière. Je t’explique donc comment l’utiliser pour atteindre plus vite tes objectifs de liberté financière avec des investissements rentables .
Pourquoi louer en colocation meublée ?
La colocation a de plus en plus de succès
Les étudiants, les jeunes actifs, les actifs moins jeunes, ou encore les familles monoparentales sont de plus en plus nombreux à se tourner vers la colocation.
La colocation leur permet de limiter les coûts en partageant le loyer et les charges tout en profitant d’une plus grande superficie avec les pièces communes. La demande de colocations s’accroît aussi bien sur les grandes métropoles que sur les villes moyennes et représente 10% du parc immobilier locatif selon l’ANIL (Agence Nationale pour l’lnformation sur le Logement). Cela vaut donc la peine d’étudier la formule d’un peu plus près.
Des m² moins coûteux
En terme d’investissement, les m² d’un T3 ou d’un T4 s’achètent moins chers que 3 ou 4 studios.
Une diminution du risque d’impayés
Le paiement du loyer repose sur plusieurs personnes, le risque de défaillance est donc moindre. Quand un des locataires part, il est dans l’intérêt des autres colocataires de le remplacer au plus vite. Il est même possible d’intégrer au bail des clauses de solidarité qui te garantissent contre les impayés.
Une rentabilité brute plus optimale
L’ensemble du logement sera loué plus cher en colocation meublée qu’en location classique. Mieux encore, on peut atteindre plus facilement des rendements bruts annuels à 2 chiffres, même si je préfère plutôt raisonner en cash-flow pour juger de l’intérêt d’investir dans un bien immobilier.
Une fiscalité séduisante
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel fait des loyers de ta colocation meublée des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Cela ne t’as pas échappé si tu me suis sur ma chaîne Youtube, quand je choisis de louer en colocation meublée, je choisis l’option avec travaux.
En effet quand tu optes pour la déclaration du BIC au réel, tu peux déduire l’ensemble des charges engagées pour les travaux, en plus des impôts fonciers, des assurances, des intérêts du crédit… et c’est plutôt pas mal pour ton cash-flow !
Les inconvénients de la location en colocation meublée
La loi Elan et l’encadrement des loyers de la colocation
Le montant total des loyers des colocataires ne peut-être supérieur au montant du loyer applicable globalement à l’appartement.
Mais, si tu précises dans ton bail que ton bien offre un niveau de prestations plus élevé que ceux du marché, cette contrainte n’est plus un obstacle. On en reparle plus loin, photo à l’appui 😉.
Plus de rotation de locataires et de frais de remise en état
Si les baux sont plus courts en location meublée (1 an ou 9 mois), ils peuvent générer plus de vacances locatives et de frais de remise en état pour louer de nouveau. Une fois que tu as pris conscience de cette contrainte, demandes-toi comment ne pas la subir. A toi de jouer pour donner envie à tes locataires de rester plus longtemps avec des aménagements et un confort supérieur au marché. Tes locataires seront « accros », se sentiront bien et seront plus motivés pour bien l’entretenir.
Comment louer en colocation meublée ?
Définition de la colocation meublée
Ok, là on n’arrive pas forcément dans la partie la plus fun, mais il faut savoir exactement de quoi on parle pour ne pas te retrouver dans des situations délicates.
Donc côté définition, pour qu’il s’agisse d’une colocation, il faut plusieurs locataires, cela semble évident mais souligner le point est important. En effet, si un bail en colocation s’applique pour un couple en concubinage, on ne peut pas parler de bail de colocation pour un couple marié ou pacsé (loi Macron de 2015).
C’est la loi Alur (2014) qui a donné un statut et un cadre juridique à la colocation. Autre point important, il faut que les locataires l’occupent à titre de résidence principale.
Bail unique signé par tous les colocataires ou bail individuel
Avec un bail unique, l’ensemble des colocataires sont signataires. Le cautionnement de une ou plusieurs personnes peut être demandé mais surtout ce type de bail va lier les colocataires par une clause de solidarité.
Avec un bail individuel, la durée du bail et le loyer de chacun peut être différent. Cela peut être recommandé quand les chambres ont des superficies différentes ou une salle d’eau privative par exemple. Le locataire avec bail unique peut donner congé sans impacter les autres baux de la colocation. Avec ce type de bail, chaque colocataire est responsable de sa quote-part de loyer mais pas davantage, car la clause de solidarité ne peux pas jouer pour ce type de bail.
La qualification de “location meublée” impose une liste d’équipements
Une colocation peut-être louée vide ou meublée. Mais tu sais que je vais plutôt te conseiller de faire une colocation meublée.
Louer en colocation meublée cela signifie équiper ton bien de l’ensemble du mobilier nécessaire pour que tous les colocataires puissent y vivre. L’équipement que tu proposes doit comporter à minima ce qui figure sur la liste de mobilier obligatoire de la loi Alur. C’est à dire que chaque chambre doit être équipée d’un lit avec couette ou couverture et d’un dispositif d’occultation de la fenêtre. La cuisine doit comporter un réfrigérateur avec freezer, un four ou un micro-onde, une plaque de cuisson, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des chaises. Cela étant, comme ton objectif à toi, c’est de cartonner, tu dois faire mieux que le minimum en proposant des équipements en plus. On y revient juste après.
Connaître ton profil de locataire pour proposer un équipement adhoc
On en a parlé au début, une colocation meublée peut s’adresser à des étudiants mais aussi à des actifs. Ces deux populations seront sensibles à des équipements supplémentaires différents. C’est donc une bonne idée d’adapter les petits plus de ta colocation au profil de tes colocataires.
On en vient donc au cœur du sujet, c’est à dire comment faire de ton investissement immobilier une pépite immobilière.
Mes astuces pour louer en colocation meublée et cartonner
Si tu me suis sur YouTube, tu sais peut-être que j’ai fait une vidéo sur ce thème.
En résumé, il y a 3 points essentiels pour que ta colocation meublée fasse la différence :
- mettre de la qualité dans les travaux et les équipements, cafetière, bouilloire, grille-pain, machine à laver ou machine séchante sont des options indispensables pour être en phase avec le marché ;
- l’emplacement, toujours l’emplacement, tu me connais maintenant et tu sais que ça joue beaucoup. Concrètement ça veut dire qu’il te faut proposer :
- le métro ou le tramway à 5 min ;
- le centre-ville à 15 à 20 minutes maximum à pied ;
- une place de parking ou zone de parking gratuit accessible ;
- travailler le niveau de prestations associées à ta colocation. Etre réactif dans le traitement des problèmes des colocataires. Cela va instaurer une communication positive, et va te générer de bons témoignages pour les colocataires suivants. Tu peux, par exemple, proposer :
- une prestation femme de ménage ;
- un billard ou un babyfoot dans la pièce commune, une machine à pain dans la cuisine qui ravira les cuistots en herbe…
Ces petits plus sont finalement peu coûteux et ils créent vraiment un avantage, un attachement pour ton bien. C’est comme cela que tu réduis la rotation des colocataires, les frais de remise en état et que tu augmentes ton cash flow.
Alors prêt à te lancer ?
Ces articles pourront aussi t’aider à bien débuter en immobilier et à faire les bons arbitrages sur le choix de ton investissement en location meublée
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N’oublie pas que je suis là aussi pour t’aider avec un accompagnement personnalisé.
