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Investissement immobilier : Quelle fiscalité choisir ?

Investissement immobilier

Julien Malengo

10 juillet 2021

L’investissement immobilier est un investissement très rentable depuis quelques années. Pour cette raison, il est devenu le type d’investissement favori des Français. De nombreuses personnes parmi nous choisissent d’investir leur argent dans l’immobilier. Le but étant de gagner de l’argent. Malheureusement, ils le font sans se former préalablement. Sans formation, ils ne reçoivent pas les bases et ne savent pas quoi faire. Face à certaines situations, ils font donc de mauvais choix et se retrouvent à perdre de l’argent au lieu d’en gagner. C’est le cas par exemple du choix de la fiscalité. En réalité, tous les régimes fiscaux ne sont pas adaptés à l’investissement immobilier. Aujourd’hui, nous vous parlerons de fiscalité. Nous vous parlerons des régimes fiscaux qui marchent et des régimes fiscaux qui ne marchent pas pour l’investissement immobilier.  Vous saurez les différentes stratégies à mettre en place.

Pourquoi choisir un régime fiscal pour l’investissement immobilier ?

Investissement immobilier-Comprendre le fonctionnement fiscal est une nécessite
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Investissement immobilier-Comprendre le fonctionnement fiscal est une nécessite

Le choix du régime fiscal pour un investissement immobilier peut paraître anodin. Pourtant, il est très important. En fonction du choix que vous ferez, vous pourrez passer du simple au double en termes de résultat et vous pourrez doubler vos bénéfices. Il faut noter que le choix de la fiscalité ne concerne que les investissements immobiliers que vous ferez et n’a rien à voir avec votre résidence.

Nous allons donc parcourir les différents régimes fiscaux qui existent. Nous verrons par exemple le régime fiscal adapté pour la location nue, nous verrons le régime fiscal qui est du foncier. On va voir également le régime fiscal adapté à la location meublée (location en nom propre). Il s’agit ici de la fiscalité qui s’appliquera sur les bénéfices industriels et commerciaux.

Outre les différents investissements en nom propre, il serait également intéressant d’aborder également les investissements immobiliers qui peuvent être au nom de société. Vos bénéfices dépendront grandement du régime fiscal que vous aurez choisi. Vous verrez les avantages et les inconvénients de chacune de ses stratégies.

Quel régime fiscal choisir pour effectuer un investissement immobilier en location nue ?

Généralement les personnes qui font de l’investissement immobilier le font généralement en location nue. Il faut dire que votre fiscalité dépendra du type d’investissement que vous choisirez. Par exemple, si vous faites de la location nue, vous serez imposé en suivant la fiscalité des revenus fonciers. Si vous faites de la location meublée, vous dépendrez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (les BIC). Du coup le régime fiscal dépendra du choix de statut que vous ferez. Vous pourrez choisir entre loueur meublé professionnel (LMP) et loueur meublé non professionnel (LMNP).

La plupart des personnes qui choisissent de faire de la location nue sont celles qui perdent le plus et qui disent après que l’investissement immobilier n’est pas rentable. Pour elles, l’immobilier est fortement imposé. Ces personnes commettent principalement deux erreurs. Premièrement, ils ne font pas l’effort de meubler. Deuxièmement, ils font l’erreur de rester sur le régime dit du micro foncier. Ce régime donne droit à un abattement de 30 % sur les recettes annuelles c’est-à-dire sur les loyers que l’on reçoit chaque année.

Cela fera baisser du coup de 30 % le revenu imposable. En revanche, on est toujours imposé sur les 70 % restants. Cela représente un coup dur pour l’investisseur. En effet, il n’y a plus d’amortissement et ni de charges déductibles. Les 70 % de revenus restants sont donc fortement imposés. Ceci représente une situation dangereuse. On parle de cash squeeze. L’investisseur se retrouve avec plus d’impôts à payer qu’il n’a de revenus à la fin de l’année.

Investissement immobilier : comment éviter le cash squeeze ?

Pour éviter ce genre de situation, on peut faire du réel en location nue. Toutefois, cela ne changera pas réellement la nature du problème. Les résultats en termes d’optimisations fiscales resteront toujours limités. Potentiellement, ce que l’on peut arriver à faire en location nue au réel c’est du déficit. Néanmoins, il faudra procéder à de nombreux travaux. Le déficit permettra de réduire l’assiette fiscale, c’est-à-dire le revenu fiscal de référence.

Cette stratégie permettra de réduire le revenu fiscal de 10 700 euros par an. Par exemple, s’il était de 56 000 euros, il ne serait plus que 39 300 euros par an. C’est à la fois une bonne et une mauvaise stratégie. En effet, les 10 000 euros de réduction sont au maximum cumulables pendant 10 ans. Malheureusement, si vous avez 30 000 euros de travaux pendants, vous aurez épuisé la somme réduite.

Pendant ces trois années, vous aurez simplement réduit votre assiette imposable, mais vous serez fortement imposé sur votre revenu personnel. Le choix serait : choisir entre être imposé sur ses revenus personnels à hauteur de 50 000 ou être imposé à hauteur de 39 000 euros parce qu’on aura réduit l’assiette fiscale pendant 3 ans. Au final, en termes d’économie d’impôts, il n’y a pas une très grande différence.

Investissement immobilier : conséquence de la location nue

L’investissement en location nue n’est pas du tout intéressant fiscalement. En réalité, même si on arrive à lever votre dette avec le crédit bancaire, le cash qui sera généré devra être divisé par deux si vous êtes dans une PMI à 30 %. En net, il ne restera donc plus que la moitié du cash-flow, car c’est 30 % de tranche d’imposition plus 17 % de prélèvements sociaux. Le tout nous ramène à peu près à 50 % d’impôts (47 % en réalité). Ceci est un peu dramatique. Voilà comment cela va se passer pour les investissements en location nue en nom propre.

Quel régime fiscal choisir pour investissement immobilier en location meublée ?

Au lieu de faire un investissement immobilier en location nue en nombre propre, vous pouvez choisir de le faire en SCI. Contrairement à l’investissement immobilier, la SCI est imposée sur les revenus de l’impôt sur les sociétés. Par obligation, si vous faites un investissement en location nue en SCI, cet investissement sera également imposé sur les revenus globaux. Par conséquent, si vous investissez dans la location nue au travers de la SCI, vous serez soumis aux mêmes règles que si vous étiez dans le cadre d’un investissement immobilier en nombre propre.

Le problème est que l’on ne pourra pas faire de meublé dans une SCI à l’IS. Il y a une tolérance de 10 % et l’on ne peut pas faire 10 % de son chiffre d’affaires annuel en location meublée dans une SCI à l’IS. Du coup, cette solution n’est pas applicable dans le cadre de la SCI à l’IS. Si vous investissez en nom propre, il faut éviter au maximum d’investir aux régimes fonciers, en location nue. Cela vous coûtera beaucoup plus cher d’un point de vue fiscal. Il y aura énormément d’impôts à payer.

En revanche, si vous voulez investir en nom propre et que vous avez opté pour une location meublée, le régime fiscal va être relié aux BIC, les Bénéfices Industriels et Commerciaux. Avec l’investissement en nom propre, vous disposez de l’argent sur votre compte en banque. Il ne sera donc pas sur le compte en banque d’une société. Vous ne serez pas soumis aux régimes fonciers, mais plutôt aux BIC. Malheureusement, très peu de personnes ont cette information. Quand on parle de revenus fonciers, les gens confondent généralement la location nue et la location meublée.

Différence entre la location nue et la location meublée

Investissement immobilier-Il existe une grande différence entre location en meublé et nue
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Investissement immobilier-Il existe une grande différence entre location meublée et nue

C’est une différenciation qui mérite d’être faite. Tout ce qui est meublé, n’est pas en réalité du foncier. Il sera plutôt lié aux bénéfices industriels et commerciaux. C’est à ce niveau que cela devient un peu plus intéressant. Tout comme dans une location à nue, nous nous retrouvons face à deux régimes : le micro et le réel. Le micro dans ce cas ne sera pas à 30 %, mais il pourra monter jusqu’à 70 % en étant classé à 50 %.

Dans ce cas de figure, nous avons déjà beaucoup plus d’abattements. On peut donc diviser les recettes par deux et n’être imposé que sur l’autre moitié. Il est même possible que l’imposition ne touche que 30 % des recettes réelles. Cette part imposable sera assujettie au 30 % de votre tranche marginale d’imposition si vous êtes dans une TMI à 30 (taux marginal d’imposition à 30 %).

La conséquence directe de cette stratégie est qu’il y a un abattement plus important. De facto, vous aurez des loyers beaucoup plus élevés, un cash-flow plus conséquent. Vous pouvez choisir d’être aussi au réel. La différence c’est qu’il aura beaucoup plus de charges qui seront déductibles. Il y aura des charges réelles et des charges comptables avec l’amortissement. Quand vous êtes assujettis aux BIC, les services fiscaux considèrent que vous êtes une véritable entreprise. Ils considèrent que vous disposez d’un numéro SIREN ou SIRET.

Comme toute entreprise, vos achats devront être amortis comptablement chaque année. Cela veut dire que les achats que vous effectuerez perdront de la valeur sur le plan comptable chaque année. C’est aussi le cas dans la vie réelle. Quand on achète une voiture ou tout autre bien, il perd de la valeur chaque année sauf dans le cas de l’immobilier, où le bien prend plutôt de la valeur au fil des années.

Pas d’imposition pendant la durée de l’exploitation

D’un point de vue comptable, le bien immobilier perd de la valeur, seulement l’argent demeure toujours sur la trésorerie de la société. L’amortissement vient donc rajouter une charge comptable fictive dans le bilan de l’entreprise. Le résultat comptable deviendra donc négatif. Étant donné que le résultat comptable est négatif, il n’aura pas d’impôts à supporter au cours de l’année tant que le résultat comptable de l’investissement ne sera pas positif.  Vous n’aurez donc pas d’impôts à payer.

Par contre, il y a bien du cash-flow disponible, de l’argent généré grâce à cet investissement. On pourra ensuite déplacer cette somme sur votre compte personnel, car l’investissement a été fait en nom propre. Il faut noter qu’à la revente, il n’y a aucune différence avec le premier régime fiscal que nous avons mentionné tout à l’heure. Avec ce régime fiscal, la plus-value sera comptabilisée que vous ayez fait un achat en nom propre, en location meublée ou en location nue. La plus-value sera comptabilisée à la hauteur de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Il est donc beaucoup plus avantageux, on est exempté d’impôts pendant la durée d’exploitation du bien tant que vous serez en déficit grâce à l’amortissement (amortissement des frais de travaux, l’amortissement du bien, l’amortissement des frais d’agence). Tout cela crée des charges comptables bien plus élevées que les frais d’internet, les frais d’agence, les intérêts bancaires qui se cumulent avec ces frais comptables. Cela permet donc de ne pas payer d’impôts pendant 5 à 10 années. On peut donc se générer des revenus supplémentaires pendant toutes ces années.

Investissement immobilier : conséquence de l’achat en nom propre

Voilà comment cela se passe pour les achats en nom propre. Il faut retenir que l’imposition en nom propre n’est pas un bon choix. Cela vous fera payer beaucoup d’impôts. Quant à l’imposition en nom propre, lorsque vous faites la location meublée, elle est beaucoup mieux surtout si vous êtes au réel. Cela vous permettra de ne pas payer d’impôt pendant de nombreuses années. Le seul problème est qu’il s’agit d’un régime fiscal qui n’est pas du tout stable. En réalité, on la considère comme une niche fiscale et le gouvernement aime raboter toutes les niches fiscales pour pouvoir récupérer un peu d’argent.

Il est donc probable qu’un jour ce régime ne soit plus avantageux. Avec ce régime, vous ne payez pas d’impôt durant la phase d’exploitation et durant la phase de revente, l’imposition est fortement limitée. Plus précisément, vous serez assujetti aux règles comptables professionnelles durant la phase d’exploitation du bien et par contre, à la revente, vous ne serez pas assujetti aux règles comptables de professionnels. Ce dernier se rapporte à l’impôt sur la plus-value. Cela vous permet de gagner autant durant l’exploitation qu’à la revente s’agissant de l’investissement en nom propre.

A cette étape, vous avez deux options. Soit vous êtes un loueur meublé non professionnel, autrement dit, vous disposez d’autres sources de revenu (23 000 euros) qui sont supérieures aux recettes en meublé. Dans ce cas, vous êtes considéré comme un nom professionnel. Si vous n’êtes pas dans ce cas, c’est-à-dire que vous générez plus de 23 000 euros et que vos recettes en meublé sont supérieures à votre salaire de par vos activités de salarié, vous serez assujetti à un loueur meublé professionnel.

Dans ce cas, vous perdez les avantages ci-dessus énumérés en ce qui concerne la revente, c’est-à-dire que vous serez imposé normalement comme un professionnel exerçant une activité commerciale en immobilier. L’impôt sur la plus-value ne se calcule pas entre la valeur vénale et la valeur d’achat, mais se fera plutôt entre la valeur vénale et la valeur comptable. Cette dernière valeur représente un bien ayant été amorti d’année en année. Ainsi, l’impôt sur la plus-value sera nettement supérieur à celui généré par les activités d’un loueur meublé non professionnel.

Investissement immobilier : Avantage de l’impôt sur la plus-value

Ce n’est cependant pas pénalisant car c’est un manque à gagner. Supposons que vous ayez acquis un bien à 100 000 euros. Vous le revendez à un montant de 200 000 euros 10 années plus tard. Sa valeur comptable est de 0 euro car le bien est amorti. Le calcul se fera alors par la différence entre 200 000 euros et 0 euro à 30 %. Vous devez alors verser 60 000 euros de plus-value nette à l’impôt. Rappelez-vous que durant 10 ans, vous n’avez pas à payer d’impôt et que ce n’est qu’au bout des 10 années que vous payez une contrepartie.

Par contre, l’activité de loueur meublé professionnel devient un peu plus complexe si durant la phase d’exploitation, vous ne surveillez pas le déficit. La conséquence est que le résultat comptable de ce bien sera positif. Si vous ne surveillez pas le déficit, vous augmentez alors l’impôt sur ce bien. Cela fait d’ailleurs plus de 30 % d’impôt à payer ajoutés aux charges sociales qui ramène ce montant à 50 % d’imposition plus ou moins 47 %. Au final, vous remarquerez que ceci est moins intéressant et se rapproche d’ailleurs un peu plus foncièrement.

Astuces pour éviter les impôts excessifs en investissement immobilier

L’une des stratégies qui permet de contourner ces difficultés consiste à rester en déficit avec accumulation des travaux, de l’amortissement. Il est conseillé de payer d’autres biens meublés et de les exploiter en meublé. De ce fait, le déficit continuera à s’accroître pour atteindre des valeurs données. Ainsi, vous aurez droit à un forfait de base qui équivaut à 1200 euros à supporter afin d’accéder à la sécurité sociale en tant que loueur meublé professionnel.

Cela vous reviendra moins cher que toutes les mesures sociales payables en France pour une prestation normale. Par ailleurs, avec le statut de loueur meublé professionnel, vous avez la possibilité de tirer plusieurs avantages. Au nombre de ces avantages, vous profiterez d’une exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 5 années d’activité professionnelle. Pour ce faire, il faut avoir cumulé plus de 80 000 à moins de 90 000 euros de recette en bien meublé. Si vous faites plus que ce montant, vous réduisez alors votre imposition. Il est possible d’exonérer partiellement ou totalement l’impôt sur la plus-value au bout de 5 ans d’exercice professionnel.

Pour ce faire, il faudrait que vous soyez un loueur professionnel en exercice depuis 5 ans. Il faut cependant rappeler que durant ces cinq années, vous n’êtes pas contraint de posséder des biens. Vous pouvez les acheter dans la quatrième année et les revendre dans la sixième année et profiter de l’exonération sur la plus-value. Voilà quelques atouts dont vous disposez lorsque vous êtes un loueur meublé professionnel considérant les achats en nom propre.

Investissement immobilier :  achat effectué au nom d’une société

A cette étape, on distingue deux types de situations. La première est relative aux sociétés civiles (SCI) ayant pour objectif de faire une activité immobilière ou associative. Il s’agit alors du cas de société à vocation non commerciale. La deuxième option se rapporte aux sociétés à vocation commerciale. C’est par rapport à cette dernière que vous avez les SRL ; SAS ; URL ; etc. La société civile immobilière a pour but de faire de l’investissement immobilier. L’investissement immobilier au travers d’une SARL ou SAS vise une activité commerciale.

Autrement dit, il faut en dehors de l’acquisition du bien une activité à but commercial. L’avantage à acquérir des bien à travers les autres types de société est que le banquier considère qu’il s’agit de l’achat d’un bien en nom propre. Ainsi, il pourra vous financer suivant les conditions dv prêt pour un particulier. Vous pouvez alors obtenir des taux très intéressant que dans le cas où vous achetez votre bien via une société commerciale. L’autre atout est que vous bénéficierez de longs de remboursement contrairement aux sociétés commerciales.

Les sociétés doivent déduire des charges et appliquer l’amortissement. Elles peuvent ainsi se retrouver en déficit pendant longtemps. Lorsqu’elles ne seront plus en déficit, elles seront alors imposées sur les bénéfices qui découlent de cet investissement à la hauteur de 15 % jusqu’à 38 000 euros de bénéfice. Au-dessus de cela, on vous fera appliquer un taux de 24 %. Cela peut ainsi atteindre 500 000 euros. L’impôt sur la société est faible dans ce cas.

Investissement immobilier : Comment gérer les transactions financières ?

Investissement immobilier - Une bonne maîtrise des transactions financières est cruciale
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Investissement immobilier – Une bonne maîtrise des transactions financières est cruciale

L’argent reste dans la société et non sur votre compte personnellement. Ce dernier cas aurait été possible si le bien était acquis en nom propre. Tant que l’argent ne sort pas de la société, on peut considérer que cela est avantageux. Si vous devez sortir de l’argent de la société, il faudra alors le faire une fois l’année, ainsi, vous devrez payer 30 % de dividende. Si le résultat comptable de la SCI est positif, cette sortie de fonds est possible. Si le résultat est négatif, autrement dit, si vous êtes en déficit, aucune sortie de fonds n’est possible sauf s’il s’agit du paiement des salaires. Il faut cependant savoir que pour sortir 2 000 euros de salaire net, il faut être en situation de sortir 4 000 euros. Il faut donc toujours prévoir les charges.

On peut retenir que sortir de l’argent d’une société commerciale ou d’une société civile imposée à l’impôt sur les sociétés, qu’il s’agisse d’un dividende ou d’un salaire, est très difficile. Cela peut être avantageux pour d’autres raisons qu’on verra plus tard. Il faut dire que les mêmes règles sont applicables aussi bien pour les sociétés civiles que pour les sociétés commerciales. Ces calculs concernent l’imposition, les résultats, les sorties d’argent par rapport aux salaires ou aux dividendes. La différence se fait cependant chez le banquier car les conditions de prêt sont dans ce cas moins favorables.

Si vous décidez de faire uniquement de l’investissement immobilier, la SCI est la société qui vous convient parfaitement. Par contre, si vous avez d’autres activités parallèles à mener, les sociétés commerciales sont recommandées. Vous pouvez aussi faire appel à une SCI pour vos investissements immobiliers tout en étant dans une société commerciale pour d’autres activités de votre business. Il s’agit en effet des petits déjeuners, la gestion locative, les salaires et autres.

Il est parfaitement possible de procéder ainsi car lesdites sociétés communiquent au niveau d’un holding. Les bénéfices d’une société peuvent être versés à une autre tout en conservant la valeur. Cette opération coûte seulement 5 % de la valeur initiale. Vous pouvez alors retirer de déficit pour injecter dans l’immobilier. Les biens acquis de cette manière peuvent être revendus pour plus chers. Il est alors judicieux de procéder de cette manière au lieu de vouloir sortir de l’argent et payer de fortes sommes d’impôt.

Investissement immobilier via une SARL

Il existe une autre forme d’investissement via une SARL. Il s’agit d’une SARL familiale quand bien même on se retrouve dans le secteur commercial. Vous avez la possibilité, tout étant en affilié à une SARL, de vous associer à une parenté qui aura une conséquence fiscale de pouvoir faire de la location en meublé tout en étant imposé à l’impôt sur les revenus. Les atouts dépendent des conditions au nombre desquelles on peut citer le niveau d’impôt payé par ladite famille et les intérêts à faire avec l’impôt sur les revenus.

Dans le cas contraire, il faudra bien penser à faire avec l’impôt sur les sociétés. Il existe plusieurs véhicules d’investissement en nom propre à l’image du foncier et du BIC avec à chaque fois deux options (au micro ou au réel). On distingue trois options (50 ; 70 ou au réel) pour le meublé. Il est également possible de procéder aux investissements via les véhicules commerciaux. Pour cette dernière option, vous ne disposez pas d’argent sur votre compte. Vous serez simplement associé et l’investisseur sera une personne morale.

Cela vous protège de l’indivision car la loi dit que nul ne peut être forcé à rester dans l’indivision. Il vous revient alors de réfléchir à la structure juridique appropriée à vos objectifs. Vous pouvez ensuite mettre en place une stratégie pour y arriver. Personnellement, j’ai décidé de concentrer la moitié de mes investissements dans les sociétés commerciales et l’autre moitié dans les SCI. Je pense que c’est la meilleure manière d’optimiser sa fiscalité tout en profitant du cash.

 

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