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Où investir en immobilier?

Julien Malengo

22 septembre 2019

Investir dans une petite, moyenne ou grande ville?
 
Le choix n’est pas facile et encore faut-il se poser les bonnes questions pour bien aligner la ville de votre investissement avec votre stratégie de location et d’imposition.
 
Investir dans une petite ville est surtout intéressant pour les immeubles.
Cependant, il n’est pas rare d’avoir une demande locative en nu plutôt qu’en meublé dans ce type de localisation. Ce qui a pour conséquence de devoir investir via une SCI à l’IS ou avec beaucoup de travaux pour créer beaucoup de déficit et ne pas être imposé sur du foncier qui lui se cumule avec votre imposition personnelle.
 
Pour tout investissement en nom propre loué en nu, il y a, en effet, un gros risque de cash squeeze (être imposé sur des revenus locatifs sans tenir compte de la mensualité du crédit). Les petites villes posent aussi souvent le risque des prestataires qui sont plus rares et donc en position de force pour travailler un peu comme ils veulent (les artisans, les agences ou conciergeries pratiquent librement leur tarif et disponibilité sans trop de concurrence).
 
A l’inverse, les investissements dans les grandes villes ont l’avantage de ne pas avoir de difficulté pour trouver des prestataires. Le point négatif des grandes villes est surtout lié à la rentabilité. L’immeuble de rapport est inabordable laissant place aux stratégie de colocation, division et de location courte durée pour maximiser le cashflow.
 
Pour aller chercher beaucoup de cashflow dans les grandes villes, il faut surtout être très réactif et avoir un bon réseau pour trouver des biens hors marché.
 
Le meilleur compromis à mon sens est d’investir dans des villes moyennes car les prix y sont plus abordables et les loyers pratiquement identiques.
 
De plus, il y a toujours un réseau de prestataires suffisants pour gérer convenablement son investissement.
 
Dernier avantage, ce type de ville intègre bien souvent de la demande locative meublée car il peut y avoir des écoles et universités implantées. Le bassin de l’emploi pour de la location courte durée y est aussi assez fourni.
 

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