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Comment faire de la plus value ?

Plus value

Julien Malengo

27 juin 2021

Apprécier à partir du cash-flow l’opportunité ou non d’une bonne affaire est une approche méthodologique en immobilier. Faire une plus value par rapport à un bien immobilier est aussi une probabilité qui nécessite un savoir-faire. A travers cet article, vous aurez toutes les informations nécessaires pour vous faire une marge considérable par rapport à un bien qui n’offre pas la possibilité d’un cash-flow.

Plus value : Comment saisir une bonne opportunité d’investissement ?

Plus value - Adopter une démarche stratégique de recherche de bien immobilier
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Plus value – Adopter une démarche stratégique de recherche de bien immobilier

Si vous êtes désireux de faire de bonnes affaires en immobilier, vous devez adopter une démarche conséquente. Cela se traduit par une stratégie fiable de recherche et une capacité d’analyse suffisante. Je m’appuie sur mon exemple pour vous montrer concrètement la démarche, du moins celle que j’adopte.

J’ai lancé mes recherches depuis le début de l’année et naturellement, je reçois de nombreuses opportunités. L’essentiel réside cependant en l’aptitude à connaitre l’opportunité qui vous convient. Autrement dit, vous devez établir clairement des critères qui conditionnent votre choix et ensuite vérifier si au nombre des biens immobiliers offerts, il y en a qui satisfont vos attentes.

Plus value : Comment analyser une offre immobilière ?

Dans mon cas, j’ai reçu une offre dans la ville de Toulouse qui suscite particulièrement mon intérêt. Il m’incombe alors la responsabilité de vérifier et d’analyser les données fournies. Selon mes renseignements par rapport à la ville dans laquelle se situe le bien, il ne s’agit pas de Toulouse, mais plutôt de Colomiers (une commune limitrophe de Toulouse).

En général, le prix de vente est au-delà de la moyenne du montant que j’ai l’habitude d’investir. Cependant, le calcul du prix au mètre carré est plutôt assez avantageux. Après vérification, la moyenne au mètre carré varie entre 1900 à 3500 euros. Le coût global de l’appartement est d’environ 320 000 euros.

Plus value : La limite du cash-flow

Dans certains cas, le calcul du cash-flow ne se révèle plus être une donnée déterminante pour une bonne affaire. Le bien en question est de plus neuf, par conséquent, il serait compliqué d’apporter de la valeur ajoutée. On se pose, face à un tel bien, la question de savoir la raison qui motive le vendeur de l’appartement. Un petit calcul effectué montre que le prix au mètre carré est au minimum en ce qui concerne l’intervalle de prix révélé ci-dessus.

Il s’agit de 1939 euros, donc légèrement au-dessus de la borne inférieure. Par ailleurs, on peut potentiellement le revendre nettement plus cher selon les données de « meilleur agent » qui est notre outil de travail. Les renseignements révèlent que le rez-de-chaussée est loué ainsi que le T3. On peut alors en faire une colocation. Il y a un autre T3 qui est également loué.

Par ailleurs, un locataire est sur le point de partir et il ne reste qu’un T3 en plus d’un studio de libre. On trouve aussi une parcelle libre en face à la future station de métro des Ramassiers. Je procède maintenant à une petite enquête sur le plan du métro de Toulouse.

Selon la collecte d’information effectuée, Il y a un nombre important de sites d’Airbus autour du bien, créant ainsi une ligne de métro depuis le centre ville vers la gare Ramassiers de Colomiers. Le tracé n’est pas encore clairement défini, mais le projet est une réalité.

Vous vous rendez compte qu’il y a une plus value certaine justifiée par le projet de métro qui permettra de joindre directement la gare de Ramassiers à Colomiers. Une facilité s’offre à partir de ce moment en ce qui concerne l’accès aux sites Airbus et  gares de Toulouse.

Il en résulte un flux dynamique qui assure un réel brassage. En conséquence, l’apport d’une plus value est incontestable. Par ailleurs, la recherche du cash-flow est vaine par rapport à ce bien. Ce dernier serait propice pour la colocation en raison du nombre d’écoles, des lycées et autres présents dans la commune.

Plus value : Recourir aux outils indispensables d’appréciation

Plus value - Un bien qui prend de la valeur peut générer beaucoup d'argent
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Plus value – Un bien qui prend de la valeur peut générer beaucoup d’argent

Par ailleurs, je me livre à une analyse sur la base de quelques calculs en mettant par exemple les loyers des T3 à 400 euros au départ des locataires. J’extrapole les calculs au studio et autres et je me rends compte que dans tous les cas, je n’aurai jamais de cash-flow.

Etant donné que le prix au mètre carré, comparé au prix moyen est abordable, je décide alors de faire une visite. A mon arrivée, je constate la présence d’un grand garage. Ce dernier est aussi grand que le plancher. Au retour d’une telle visite, je fais naturellement référence au plan d’urbanisation. Il me faut pour ce faire un peu fouiller, donc au bout d’une heure environ, je trouve les informations recherchées.

Je regarde le cadastre de la commune et je constate que le bien est situé en zone industrielle secondaire. A cette étape, j’ai été un peu surpris car je me suis rendu compte qu’il s’agit d’une zone à vocation tertiaire. Ils n’ont pas prévu les conditions de transformation du garage. Dans la partie stationnement de la zone, il est dit que cela est soumis aux dispositions de la commune de Toulouse.

A la partie transformation de garage, il est prévu que pour les travaux de modification en pièce habitable, une identification claire du site doit être effective sur la parcelle dans les conditions normales d’utilisation. Je constate également qu’il y a des places de parkings prévues. Est-ce qu’elles sont liées à des appartements qui existent déjà ? il me faut plus de renseignement pour en savoir plus. Un tour à la mairie s’impose alors.

Pour ce bien, il n’y pas de cash-flow pour l’instant. Je sais également que j’achète le bien à un prix intéressant par rapport à celui du marché.

Plus value : Une visite sur le site est déterminant

A la question de savoir pourquoi ils vendent le bien si peu cher, ma visite m’a orienté sur quelques pistes. La principale se rapporte au fait que nous sommes en pleine période de séparation. Par conséquent, la seule préoccupation des propriétaires est de pouvoir encaisser de l’argent. Cela fait donc de cette offre une réelle opportunité à saisir.

A l’issue de la visite, en dehors les lots habités que je n’ai pas pu visiter, j’ai constaté qu’il n’y avait pas grande chose à refaire. Au niveau du lot qui n’était pas habité, il y avait simplement une salle de bain à rafraîchir et le sol de la chambre à refaire. Trois compteurs sont présents, par conséquent, on peut même créer un quatrième lot.

En résumé, je compte mobiliser à hauteur de 15 000 euros maximum en ce qui concerne un T3. Cela me revient à 30 000 euros pour les deux. Pour le rafraîchissement du studio, j’en viendrai à bout avec 10 000 euros. Pour moi, il s’agit d’une très belle opportunité d’affaires même s’il n’y a pas de cash-flow espéré. La stratégie que je mettrai en œuvre est simple.

Étant donné qu’ils sont pressés,  je leur ferai une offre à l’issue de la visite, sans conditions suspensives d’obtention de prêt. Je leur proposerai une offre très basse par rapport au prix publié. Il s’agit de 250 000 euros au lieu de 320 000 euros. Pour des raisons justificatives, j’évoquerai la présence des locataires, les travaux à refaire. Être propriétaire à Toulouse peut être intéressant.

Plus value : estimer concrètement votre marge de profit

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Plus value – Un bien qui prend de la valeur est une opportunité d’affaires

Par rapport à ma méthode, dès que les appartements seront libérés, il y en a un qui est déjà libre et pour l’instant, je peux négocier pour faire partir les locataires. Au final, si je désire le revendre à 10 %, ce serait au prix de 264 000 euros. Supposons qu’à la fin, en intégrant les frais des travaux, je me retrouve à 300 000 euros. Les 10 % de rentabilité sont considérables pour un investisseur. Il y a des personnes  (75 %) d’ailleurs qui l’achètent à 6 % de rentabilité.

C’est un bien que l’on peut revendre facilement à cause du métro et le prix au mètre carré affiché qui prendra énormément de la valeur. Après le calcul sur la base de 300 000 euros, le prix de revient par mètre carré est de 1 008 euros. Déjà à la revente, ce bien génère 100 000 euros de plus value, excepté la prise de valeur certaine entraînée par le métro, la revalorisation du garage et autres.

Vous comprenez maintenant que le cash-flow n’est pas l’unique critère pour apprécier l’opportunité d’une bonne ou mauvaise affaire. Dites-nous en commentaires ce que vous en pensez. Je vous invite à vous inscrire pour suivre durant 2 heures, une formation devant vous permettre de maîtriser tout ce qu’il faut pour générer du cash-flow.

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