PROJET DE ROEUM
La vidéo de ce jour traite du projet immobilier de Roeum. Roeum a souvent des projets qui sont de plus en plus atypiques et on va vous présenter tout cela dans cette nouvelle vidéo. Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne pour recevoir les nouvelles vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses. Si tu as la moindre question, n’hésite pas à la poser, je serai ravi d’y répondre personnellement.
RESUME : PROJET DE ROEUM
On se trouve à Chalon-sur-Saône, sur la route du vin, à une heure et demie de Lyon. C’est une ville de 45000 habitants, il y a pas mal d’entreprises, il y a une université et donc pas mal d’étudiants. J’ai au préalable étudié la ville pour savoir où je voulais investir.
C’est la taille idéale, des prix au mètre carré idéaux qui permettent de faire du cash flow en longue durée et aussi de diversifier la demande locative, on trouve plusieurs profils de locataires, c’est ce que l’on cherche. Du coup, tu as bien ciblé et tu as ciblé les études de marché idéales pour te positionner. Ce genre de ville, ce sera demain les villes montantes. Telles que Nancy, Montpellier.
On le voit bien il y a 1 an et ½ on trouvait beaucoup d’annonces d’immeubles etc. aujourd’hui on ne trouve plus rien, c’est forcément via le réseau que cela se passe.
Présentation de son projet
On est dans un immeuble mais ce n’est pas un immeuble que tu as acheté. Peux-tu nous l’expliquer ? Nous dire où on se trouve et nous expliquer le projet que tu es en train de mettre en place ?
On est dans un grenier sur 2 étages. Un grenier de 250 mètres carrés dont 220 mètres carrés surface Carrez sur 1.80 m de hauteur. J’ai l’intention d’y faire 2 appartements que je mettrai en Airbnb : un T2 de 60 mètres carrés et un autre de 45 mètres carrés. Plus un T4 de 140 mètres carrés avec une colocation d’étudiants.
Ce qui est très intéressant, c’est qu’au fil de ses recherches, Roeum est tombé sur cette opportunité là, opportunité à la fois économiquement très intéressante vu le prix d’achat mais aussi très challengeante, vu le budget travaux envisagé.
Quel investissement as-tu fait ?
J’ai acheté le grenier 24 000 € soit un peu moins de 100 euros le mètre carré. Pour un montant de 190 000 € de travaux dont 240 000 € de mobilier et de compteurs. J’ai emprunté 300 000 € à la banque avec un différé de 2 ans.
C’est très intéressant au final car quand on dit que le financement est difficile là on est dans un cas où l’immobilier acheté représente 10% pratiquement du coût total de l’opération. Donc c’est vraiment une prouesse.
Comment s’est déroulée la recherche du financement auprès des banques ?
C’était difficile au niveau des banques de trouver un financement car les banques ont vraiment eu peur de l’importance des travaux. D’habitude, les banques financent 30% voire jusqu’à 50% et là ils étaient frileux. Je suis donc passé par un courtier qui m’a facilement trouvé une banque, alors que tout seul c’était mission impossible.
Donc une enveloppe totale de 300 000 € pour une durée de 20 ans. Mensualité de 1500 € en location longue durée soit un cash flow de 423€ net par mois ; vu la localisation on va passer en courte durée et donc faire exploser la rentabilité...
Des travaux à envisager ?
Ce qui est très intéressant dans ce projet c’est la nature des travaux. On est en train de faire le tour actuellement : Roeum, tu es en train de poser 11 velux et tu as obtenu les autorisations réglementaires de la mairie et des bâtiments de France pour la création des compteurs. Tu suis donc la méthode pas à pas pour faire les choses en règle.
- Intervention d’un bureau d’étude car il y a des infrastructures à valider. D’habitude on nous dit ; « pas trop de gros œuvre, pas trop d’infrastructure », mais là vu la nature du projet, tu as été obligé de vérifier.
- Au moment où on parle, 11 velux sont en train d’être posés. On va créer ici les appartements T2 en courte durée. Plus une mise en situation hors d’air de la bâtisse et la création du cloisonnement avec l’aide d’un dessinateur pour dessiner les plans. Rom a fait appel à un bureau d’étude pour la vérification des structures car on va créer plusieurs appartements sur de l’ancien et comme c’est du bois c’est important de le vérifier.
- Le planning a pris un peu de retard car le rapport de la validation ne sera finalisé que fin novembre, les travaux devraient finir en avril ou mai. Selon le verdict du bureau d’étude, ce sera de l’ajustement pour savoir si on met 3 salles de bain, 3 cuisines ou s’il faut réduire, faire d’autres choix.
Son objectif ? Pourquoi Roeum a-t-il investi ?
Le but de Roeum c’est de pouvoir exploiter ses appartements quelques années et les revendre. On les revendra beaucoup plus facilement avec les garanties d’un bureau d’étude. Si tout se passe bien d’ici l’été prochain, tout sera opérationnel.
Son objectif est d’abord de tester la location en courte durée et en fonction de comment ça va se passer, revendre le projet pour faire une très belle plus value de l’ordre de 150 000 euros.
Conclusion
Le conseil de Roeum c’est de foncer, de passer à l’action et ne pas baisser les bras devant les refus des banques. Vu le cash flow qui est généré sur ce type d’immeuble, c’est une très belle opération.
On se retrouve bientôt pour une prochaine vidéo.
