Aujourd’hui je vous propose de voir comment j’ai commencé avec mon premier appartement.
Je vais vous d’expliquer ma stratégie de l’époque et comment je procédais à mes débuts.
Nous verrons aussi comment j’ai réussi à faire mieux (et censément ce que je vous conseillerais aujourd’hui).
C’est parti !!
Pour mon premier investissement, je souhaitais, comme beaucoup, investir proche de mon domicile.. au cas où… 🙂 🙂
Réflexe de nombreux débutants. Sauf que dans la réalité, s’il se passe quelque chose ce n’est pas moi qui vais intervenir. Première erreur.
Habitant Toulouse, j’avais deux options: la LCD et la colocation. Privilégiant la facilité, j’ai opté pour la colocation. Deuxième erreur.
J’ai alors cherché 90m2 pour pouvoir y mettre 4 chambres car vu les prix pratiqués en ville ou même en périphérie, ma rentabilité était moindre. Troisième erreur.
J’ai trouvé un charmant T5, en bon état 🙂 puisque Mr l’ancien propriétaire était bricoleur… Quatrième erreur.
J’ai négocié 2000€ sur le prix FAI, car l’opération dégageait déjà 350€ de cash flow net. Cinquième erreur.
Au final, je me suis bien retrouvé avec 350€ de cash flow mais j’ai dû mettre quelques milliers d’€ de ma poche pour rattraper le bricolage non professionnel de Mr l’ancien propriétaire.
Aujourd’hui je procède différemment car même si cette opération est rentable, il m’en faudrait énormément pour pouvoir vivre de cette activité.
Et plus votre encours à la banque va grossir, plus cela deviendra difficile de réemprunter.
Je sais déjà que je devrai revendre ce bien assez rapidement.
Heureusement, l’opération n’est pas si mauvaise car elle reste rentable.
Reprenons les erreurs:
1ère erreur – Au final je ne vais pas dans le bien, j’aurais pu déléguer dès le départ et aller chercher plus de rentabilité
2ème erreur – Choisir la facilité n’est jamais le plus rentable
3ème erreur – Raisonner comme tout le monde n’est jamais le plus rentable
4ème erreur – Pour éviter les problèmes et les mauvaise surprises, mieux vaut tout faire refaire par un professionnel. En plus, cela créera du déficit, et de la valeur pour mieux louer et votre négociation sera plus facile
5ème erreur – Même si l’opération est rentable, vous devez chercher à faire encore mieux et à négocier au maximum
Aujourd’hui, je sais qu’il faut cibler les zones plus rentables et se différencier si vous voulez progresser rapidement vers la liberté financière.
Mes opérations suivantes se sont portées sur des quartiers porteurs de Marseille car les prix d’achat étaient plus bas pour des revenus locatifs équivalents, sur la base d’un quartier équivalent.
Ces autres projets restent des colocations mais s’avèrent déjà beaucoup plus rentables, puisque j’arrive à dégager 450€ de cash flow net par mois sur chacun.
Aujourd’hui, je diversifie encore plus.
J’ai appris à acheter des biens à distance.
J’ai appris à déléguer.
Pour acheter des immeubles en périphérie de villes moyennes, je loue en colocation ou LCD autant que possible.
Mon aversion au risque a donc évolué mais reste maîtrisé.
Si j’avais utilisé cette stratégie dès le début de mes investissements, j’aurais certainement gagné 2 années de travail vers la liberté financière.
Maintenant que vous êtes au clair sur la stratégie, nous verrons demain à quel prix acheter et comment négocier.
