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Quels éléments vérifier dans le compromis chez le notaire ?

Quoi vérifier dans le compromis d'achat chez le notaire

13 juin 2022

Dans cette nouvelle vidéo, on va parler du compromis d’achat et de ce que tu dois absolument regarder lorsque que tu passes chez le notaire et ce pour chaque achat immobilier.

Quels éléments vérifier dans le compromis chez le notaire ?

 

Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t’invite à t’abonner à cette chaîne pour recevoir les nouvelles vidéos et nous dire en commentaire ce que tu en penses. Et nous préciser quels sujets de vidéo tu veux voir plus particulièrement.

Cette vidéo fait suite à de nombreuses questions posées en commentaire sur des vidéos précédentes. Je vais te lister les éléments sur lesquels tu dois mettre le focus et les bonnes questions à poser à ton notaire pour faire correctement la meilleure opération.

 

Premier élément : l’état civil pour toi et ton partenaire ou associé

  • Nom,
  • Prénom,
  • Date de naissance,
  • Lieu de naissance,
  • Union civile.

S’il y a la moindre erreur, cela peut poser des problèmes  pour la suite lors de la possession de ton bien. Le notaire n’est pas infaillible, l’erreur est humaine. Il faut bien vérifier tous les détails.

 

Deuxième élément : les caractéristiques du bien 

  • L’adresse du bien,
  • La dénomination, 
  • Les références cadastrales, 
  • La bonne destination (garage transformé en bureau ?),
  • Le bon usage,
  • Les bonnes références sur les bonnes matrices (chaque lot doit être clairement identifié).

Tu dois savoir exactement ce que tu achètes et connaître le contenu de ton achat.

 

Troisième élément : comprendre le contexte et l’environnement de l’achat 

Le notaire va apporter plusieurs précisions ou des détails comme les servitudes, les murs mitoyens que l’agent immobilier a peut-être oublié de mentionner. C’est là que tu dois comprendre exactement ce que tu achètes. 

 

Quatrième élément : les conditions suspensives   

Il faut te protéger avec les conditions suspensives. En effet, elles te permettent de renoncer à l’achat d’un bien immobilier si certaines conditions ne sont pas réunies. Il en existe plusieurs. 

La condition suspensive d’obtention de prêt te permet de pouvoir renoncer à l’acquisition d’un bien si tu ne trouves pas le financement nécessaire dans le temps imparti, sans avoir à payer des dédommagements au vendeur. Le mieux est d’aller chercher la durée la plus longue et le taux le plus bas.

Les conditions administratives ; l’achat de ton bien dépend de l’obtention d’une autorisation administrative telle que : 

  • Droit de regard de la mairie avec de la préemption,
  • Obtention d’un permis de construire,
  • Obtention d’une demande préalable,
  • Nécessité de changement  de destination,
  • Obtention de recours purgés.

Plus les délais seront longs, plus les éléments protecteurs des conditions suspensives t’aideront à sortir facilement en cas de problème.  

 

Cinquième élément : les baux de location 

S’il y a des locataires en place, demande à voir les baux et vérifie : 

  • La date de signature,
  • Le  régime de fiscalité appliqué,
  • Les dépôts de caution,
  • Les délais de congés donnés aux locataires,
  • Droits du locataire pour se porter acquéreur,
  • Délais légaux à respecter en cas de vente.

Le délai de vente peut se prolonger tant que le locataire n’aura pas donné son aval.

 

Sixième élément : les travaux effectués dans le bien 

Tu dois te poser les questions suivantes : 

  • Qui a fait les travaux ? le propriétaire ou le locataire ?
  • Quelles sont les garanties et assurances associées ?
  • Demander les factures des professionnels  (décennales, assurances),
  • Appeler les artisans pour avoir l’historique.

 

Septième élément : les clauses de substitution

Cela revient à transférer le compromis de vente à un tiers; personne physique ou morale. 

Il existe différents types de clause de substitution : 

  • Substitution partielle,
  • Substitution  locale.

La clause de substitution permet à l’acquéreur de se substituer à un tiers au moment de l’acte final d’achat. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur peut signer les documents de compromis de vente en son nom, et voir un tiers intervenir au moment de la signature finale de l’acte de vente.

 

Conclusion 

Voici donc les sept éléments à vérifier à chaque passage chez le notaire pour mener à bien ton opération d’investissement immobilier.

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