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Résidence principale ou investissement locatif : que privilégier ?

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Julien Malengo

30 juin 2021

En France, l’investissement immobilier est le plus souvent associé à l’achat de la résidence principale. Sorte de pierre angulaire de la construction du patrimoine, l’achat de la résidence principale avant même tout autre investissement est un conseil que vous donneront vos proches (eux-mêmes propriétaires) ou votre conseiller bancaire. 

Cependant, dans une logique de construire des machines à cash dès maintenant et pas dans 20 ans, pensez-vous vraiment que la résidence principale est à privilégier aux dépens de l’investissement locatif ? 

En France, c’est bien connu, la fiscalité et les réglementations sur l’immobilier évoluent sans cesse (en tout cas pour les particuliers). En effet, les dispositifs légaux évoluent: la loi Pinel va -t-elle continuer? d’autres aides vont elles apparaître ? Le LMNP va-t-il rester intéressant ? etc…

Cependant, en 2021, COVID ou pas, il y a des concepts, stratégies et théories qui sont encore d’actualité en ce qui concerne l’investissement locatif et la création de revenus passifs. Surtout, le choix d’investir dans une résidence principale  peut compromettre vos plans d’investissement locatif pendant des années. Aussi, le choix à faire entre les 2 solutions n’est pas à prendre à la légère

C’est ce que nous allons voir dans cet article détaillé : 

  

Pré-requis avant de se lancer dans un projet immobilier (Résidence principale ou investissement locatif)

Qu’importe le choix entre résidence principale et investissement locatif, la première question que vous devez vous poser avant de vous lancer dans un projet immobilier c’est de savoir si vous pouvez faire face à un crédit immobilier. Nous ferons un article dédié sur les meilleures manières de gérer son argent pour s’assurer d’avoir un bon dossier à présenter au banquier pour une demande de prêt immobilier.

Ensuite, les types de projets immobiliers sont nombreux : ils peuvent aller de 10 000 € ,    100 000 €  à plusieurs millions d’euros. Si faire des erreurs sur un projet à 50 000€ n’est pas la fin du monde, faire les mêmes erreurs sur un projet de 300 000€ peut réduire à néant vos projets immobiliers pour les 10 ou 20 ans à venir. Aussi, il importe toujours autant d’être accompagné, ou a minima, de se former un minimum avant d’entreprendre un projet d’envergure en immobilier !

Enfin, il y a des notions de base en immobilier qu’il faut respecter, qu’importe la stratégie adoptée : 

  • “L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement “ comme le répètent souvent les agents immobiliers. En effet, le marché dans lequel on investit est à analyser avec finesse. Cela ne veut pas dire qu’il ne faut jamais investir dans des quartiers difficiles ou populaires, mais simplement que les calculs et le sang-froid priment sur les émotions quand on parle d’immobilier. 

 

  • La négociation à l’achat : négociez autant que possible car c’est souvent là que vous ferez la majorité de votre plus-value à la revente (encore plus vrai dans le cas d’une opération d’achat revente)

 

Avantages et inconvénients d’acheter sa résidence principale  (RP)

 

Les avantages d’acheter sa résidence principale :

  • Vous n’avez plus besoin de payer un loyer, chaque loyer se transforme en remboursement d’intérêt mais surtout de capital, lequel correspond à la fin à votre patrimoine personnel. En clair, vous vous payez vous-même au lieu de payer un autre propriétaire

 

  • C’est donc un bien pour la retraite qu’on ne pourra vous retirer (vous vous imaginez devoir déménager à 75 ans car votre propriétaire ne veut plus renouveler votre bail ? )

 

  • Ce bien vous servira notamment pour payer les frais médicaux liés à la vieillesse en cas de revente. A noter que les frais augmentent chaque année et que vous ne voulez probablement pas les faire supporter par vos enfants (pensez qu’un loyer mensuel en EHPAD atteint facilement les 2500€ !)

 

  • C’est votre “chez vous”. Vous pouvez donc  faire ce que vous voulez dans votre RP en termes de décoration, d’aménagement intérieur et extérieur (si maison). C’est un argument psychologique plus que financier mais cela compte énormément ! 

 

  • Un argument financier évident : on  peut acheter un bien “pourri” à rénover en lui apportant de la valeur ajoutée et le revendre plus cher ensuite avec l’exonération de la plus value à la revente de la RP. C’est un argument important à indiquer à tous ceux qui vous répètent que la résidence principale n’est qu’un passif. D’ailleurs, avec la plus-value gagnée, rien de nous empêche alors de l’utiliser pour un investissement locatif 😉 

 

Les inconvénients d’acheter sa résidence principale :

Il faut tenir compte de divers facteurs comme :

  • Des travaux à prévoir que ce soit un bien neuf ou ancien

 

  • Si vous avez un métier avec des opportunités de progression qui impliquent des déménagements alors le choix de la RP peut-être contre productif pour vos finances

 

  • Une RP vous bloque sur un territoire donné, et notamment sur un bassin d’emplois où le télétravail n’est pas possible (services, ouvriers, bâtiment…) Une zone qui connaît le chômage de masse suite à des délocalisations entraînera une baisse de la valeur de l’immobilier. Vous pourriez donc vous retrouver à rembourser un bien que vous revendrez probablement à perte au bout de 20 ans ! 

 

  • Devoir vendre et déménager ailleurs pour raisons familiales (agrandissement de la famille, divorce…). Ces éléments tendent à donner un avantage à la location qui est plus flexible.  

 

  • Le voisinage est à prendre en compte également (bruit, incivilité …) mais il est vrai que cela peut être un problème en résidence principale ou en investissement locatif.

 

  • Des constructions futures qui peuvent pourrir le bien et la vie (importance du PLU)

 

  • Bloquer sa capacité à enchaîner rapidement sur un autre projet immobilier  sauf achat revente qui génère de la plus value

 

  • La taxe foncière va très probablement exploser puisque la taxe d’habitation a disparu

 

  • Les charges de copropriété si l’achat du bien est dans une résidence collective

 

Comme on l’a vu dans les 2 options à choisir entre acheter une Résidence Principale ou investir en locatif, la RP comme le locatif ont chacun des avantages et des inconvénients à prendre en compte.

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Acheter un immeuble : une stratégie efficace pour maximiser le rendement

Avantages et inconvénients de l’investissement locatif 

Les avantages d’investir dans un projet d’immobilier locatif 

Investir dans de l’immobilier locatif plutôt qu’acheter votre résidence principale est un bon moyen de se créer un patrimoine à moindre coût. En effet, en louant le bien, le crédit est amorti et le financement peut-être assuré par les loyers perçus.

 Vous pouvez ainsi constituer un patrimoine plus important en générant des revenus en plus et constituer un apport pour : 

  •  Acquérir votre résidence principale ultérieurement.

 

  • En utilisant l’argent de vos impôts pour investir dans un bien immobilier avec le dispositif Pinel dans le centre-ville d’une ville dynamique avec un potentiel important. Est-ce que je recommande le PINEL pour autant, voyez mon article dédié ici

Vous pouvez également diversifier votre patrimoine pour plus de sécurité

-En restant dans l’immobilier mais avec des stratégies différentes (colocation, IDR, LCD) voire en misant sur des formes différentes d’immobilier comme la SCPI

  • En plaçant une partie de votre argent gagné sur des placements financiers classiques (bourse, obligations) ou plus exotiques (matières premières, crowdlending, crypto-monnaies…)

Ou bien  vous constituer ainsi un matelas de sécurité pour profiter plus de la vie et de votre famille.

 

Les inconvénients d’investir dans un projet d’immobilier locatif: 

Faire le choix d’un investissement locatif présente des risques et des contraintes à connaître afin de mieux pouvoir s’y préparer.

  • Le risque majeur est lié au loyer. En effet, pour que l’investissement locatif soit rentable vous devez trouver rapidement un locataire pour occuper le bien et vous générer un revenu fixe et durable. Si vous achetez un bien pour le louer et que personne ne l’occupe, votre investissement est une perte d’argent. Vous ne percevez alors pas de revenus complémentaires tout en devant assumer le coût des charges et de l’emprunt, si vous en avez contracté un auprès d’une banque.

 

  • Autre inconvénient c’est le risque de retard de paiement ou le non paiement de loyer pour diverses raisons comme la perte d’emploi, l’invalidité temporaire, le surendettement … une charge de stress en plus pour un résultat en dessous des attentes parfois.

Être bailleur implique aussi des devoirs  et des responsabilités vis-à-vis de son ou ses locataires

Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail.

  • Le propriétaire doit délivrer un logement décent, l’entretenir et le réparer. Pour louer un logement en bon état, le propriétaire doit  prendre en charge et réaliser certains travaux avant l’entrée du locataire dans le logement loué. Ces travaux concernent les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire et qui peuvent devenir nécessaires  (incendie, explosion ou dégât des eaux).

 

  • Par exemple, si un dégât des eaux provient d’une canalisation ou d’une partie d’immeuble dont le propriétaire doit assurer l’entretien, sa responsabilité est engagée.

 

  • Le propriétaire doit faire en sorte que son logement ne présente pas de risques en termes de

santé : ainsi les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement.

danger (par exemple munir les fenêtres  ou balcons de garde corps). 

Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés

  • Le propriétaire se doit d’assurer au locataire un usage paisible du bien loué. Le propriétaire a une  obligation de résultat vis-à-vis des autres habitants de l’immeuble et de la copropriété (si la location est située dans une copropriété) pour tous les troubles causés par son locataire. Il se doit de faire le nécessaire pour faire cesser les troubles en rappelant à son locataire les règles à respecter et les comportements à tenir. A défaut, il peut être condamné en justice pour son inaction.

 

  •  Le propriétaire doit transmettre  à son locataire un certain nombre de documents et d’informations avant le début de la location, pendant ou à la fin du bail.

Ainsi lors de la signature du bail, le propriétaire doit fournir à son locataire un exemplaire du contrat de location signé par les 2 parties avec le diagnostic technique, l’état des lieux d’entrée et un extrait du règlement de copropriété le cas échéant. 

Si le locataire est tenu de payer ses loyers et charges régulièrement pendant la location,  le propriétaire lui doit mettre à disposition de son locataire les quittances de loyer et ce à tout moment.

Vous devez également vous poser la question sur le marché locatif de la ville choisie.

    • Êtes-vous dans un marché porteur ou dans un marché saturé ? Le marché de l’immobilier est volatile, et en perpétuelle évolution que cela soit à la hausse ou à la hausse. Les prix peuvent rapidement chuter ou monter.
    • Y-a-t-il des carences de logement ?
    • Le logement que je propose est-il confortable, attractif, en très bon état ?
    • L’environnement est-il agréable ? parc ou jardin à proximité, le quartier est-il sûr en terme de sécurité ?  D’ailleurs ces questions se posent que ce soit pour une résidence principale ou pour un investissement locatif.
    • Y-a-t-il une démographie positive ou négative ?
    • L’emplacement de mon logement locatif est-il bien situé par rapport aux besoins de mon locataire ? (commerces et écoles proches, proximité de transport en commun, métro etc…). Si l’emplacement de votre bien est  à forte demande locative, vous trouverez un locataire facilement. Attention au prix de la location, car pour un bien similaire avec un loyer inférieur, le locataire choisit généralement le moins cher.

 

  • Autre contrainte: la gestion. En tant que propriétaire bailleur, vous devrez effectuer les démarches pour trouver et choisir le bon locataire et vous assurer du bon état de fonctionnement du logement pour lui, comme pour les autres à venir. Vous pouvez assurer vous-même cette gestion ce qui sera pour vous un gain financier et augmentera la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. En quoi consiste cette gestion ?
    • le prix du loyer à fixer
    • la recherche de locataires (annonce, étude des dossiers, visites)
    • la rédaction du bail
    • l’entretien du logement …

Mais vous pouvez également déléguer la gestion locative à une tierce personne moyennant une rétribution à prendre en compte dans vos calculs

 

 Comme on l’a vu dans les 2 options à choisir entre acheter une Résidence Principale ou investir en locatif, la RP comme le locatif ont chacun des avantages et des inconvénients à prendre en compte.

 

Acheter sa résidence avant de réaliser un investissement locatif ? 

L‘investissement dans une résidence principale n’est donc pas forcément une mauvaise chose contrairement à ce que certains gourous auto-proclamés d’internet vous répètent encore et encore. 

Cependant, est-il préférable pour un nouvel investisseur de privilégier l’achat de sa résidence principale avant toute chose ou bien d’investir directement dans des appartements pour faire du locatif? 

En fait, cela dépend de l’objectif que vous vous êtes fixé vis-à-vis de l’immobilier. 

  1. En effet, si vous êtes dans une optique de construction progressive de votre patrimoine sans trop vous prendre la tête alors l’achat de la RP dans un premier temps est adapté à votre situation. 
  2. Si, au contraire, vous voyez l’immobilier comme un moyen d’engranger des revenus passifs importants afin de devenir libre financièrement comme moi, alors votre choix initial devrait plutôt se tourner sur l’investissement locatif directement.

Est-ce que cela veut dire qu’il est impossible de devenir rentier grâce à l’immobilier en commençant avec l’achat d’une résidence principale ? Vous aimeriez que je vous dise oui… pourtant dans les faits c’est ce qui m’est arrivé (j’avais même des investissements en Pinel, c’est dire !).  

Au final, l’essentiel, c’est de se poser les bonnes questions et d’investir en fonction des réponses que vous allez apporter à ces questions.

Quoi qu’il en soit, pour l’un ou pour l’autre choix, il convient de mettre en place de bonnes stratégies que je développe dans un autre article ou en suivant les liens qui mènent à la formation que je propose. Car  il vaut mieux mettre un peu d’argent pour se former efficacement plutôt que de foncer tête baissée et risquer de faire une opération pourrie difficile à revendre et vous endettant inutilement pour les 20 ans à venir ! 

 

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