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Comment réussir avec succès son projet de division immobilière ? Il suffit de miser vos cartes sur un bien rentable, de vous assurer de la faisabilité technique de la division, de calculer précisément le potentiel et de vous renseigner auprès de chaque organisme concerné tout en évitant les risques et les mauvaises surprises !
Nous sommes d’accord pour dire que si nous passions moins de temps à travailler tout en gagnant plus d’argent, nous serions tous bien plus heureux.
Vous vous dites que tout ce qui touche à l’argent, c’est compliqué. La bourse, les chiffres, l’investissement, les finances, ce sont des termes qui inquiètent tant il y a à connaître.
Ou avez-vous peut-être même déjà eu vos premières expériences dans l’investissement, mais ces dernières n’ont jamais porté leurs fruits. Une mauvaise estimation, des imprévus ou tout simplement un mauvais placement peut effectivement vous vacciner face à toute nouvelle action.
Du coup, cela fait des années (voire des décennies ?) que vous vous tournez vers des placements très peu risqués (des livrets, des comptes, etc). Mais il est évident qu’une rémunération à 3%, ce n’est pas ce qui va vous permettre de quitter votre travail du jour au lendemain pour enfin vivre de votre passion.
Ce n’est pas non plus ce qui va vous permettre d’avoir une retraite convenable sans avoir à travailler jusqu’à plus de 70 ans. C’est encore moins ce qui va apaiser votre esprit au quotidien et vous permettre de vivre sereinement sans avoir peur de ce qui peut se passer demain.
Au contraire. Vous risquez de faire dormir votre argent, celui que vous avez mérité en travaillant dur, sans jamais vraiment avoir l’occasion d’en profiter.
Peut-être que vous avez entendu autour de vous que générer de l’argent et prendre des risques, c’est difficile. Mais dites-vous que tout cela, ça n’a jamais été aussi faux.
Dès à présent, vous avez la possibilité de démarrer de nouveaux projets qui vont vous permettre de réellement construire vos finances pour enfin en profiter et ne plus vivre dans la peur constante.
Et je pense que tout ce qui vous manquait jusqu’à présent, c’est une aide. Parce que réaliser un investissement à succès dans le domaine de l’immobilier, c’est possible.
Aujourd’hui, je vous propose de découvrir et de vous accompagner dans l’une des formes d’investissement les plus rentables en immobilier : la division immobilière.
Tout d’abord, j’aimerais vous rassurer. Si j’ai créé ce guide complet pour se lancer dans la division immobilière, c’est parce que mon objectif premier est de démocratiser l’investissement immobilier à haut rendement afin de le rendre accessible à chacun.
C’est donc en toute sérénité que vous pouvez commencer à vous projeter et à envisager une nouvelle vie.
Mais aujourd’hui, j’ai une question à vous poser et c’est généralement la première chose à se demander lorsqu’on débute dans l’investissement. Peut-être que si vous avez réalisé des placements importants, vous avez déjà également eu à faire à cette interrogation.
Ma question est la suivante : Comment envisagez-vous votre projet à long terme ? Quels objectifs souhaitez-vous atteindre en passant à l’action ?
Peut-être que vous vous dites que la réponse est assez simple mais sachez qu’il existe plusieurs types d’investisseurs.
D’un côté, il y a ceux qui envisagent d’avoir un revenu complémentaire à celui que leur offre leur emploi. Ils souhaitent obtenir une sécurité financière solide tout en continuant à travailler pour transmettre cette richesse ou prévoir une retraite pérenne.
Ici, aucune évolution n’est envisagée et il s’agit simplement d’un apport complémentaire.
D’un autre côté, il y a ceux qui souhaitent changer radicalement de vie, en sortant du schéma de métro-boulot-dodo pour enfin se consacrer à leur passion et occuper leur temps à ce qui leur plaît vraiment.
Si vous faites partie de cette dernière catégorie et que vous souhaitez devenir libre financièrement, alors vous êtes au bon endroit. Je vais vous apporter l’option efficace pour avancer vers l’indépendance financière et ne plus vivre au dépend d’une seule source de revenu.
Désormais, il ne s’agit plus d’investir seulement dans des opportunités qui semblent présager de bons résultats, mais surtout de viser les meilleures affaires afin de maximiser la rentabilité locative en immobilier.
Après avoir testé de nombreuses méthodes et fait beaucoup d’erreurs, il s’est avéré que l’un des meilleurs moyens de générer de hauts rendements grâce à l’immobilier, c’est la division immobilière.
Vous l’aurez sûrement compris de par son appellation, la division immobilière consiste à acheter un bien immobilier et le diviser en plusieurs logements pour ensuite multiplier les bénéfices non plus grâce à un seul lots, mais plusieurs.
Il peut être question d’une maison, d’un appartement ou même d’un terrain (on parle alors de division parcellaire).
En réalisant des travaux de division des surfaces, vous pourrez alors obtenir plusieurs lots pour ensuite les mettre en location.
En achetant un seul bien immobilier, vous allez alors pouvoir varier les stratégies de location (longue durée, courte durée, colocation, etc) pour profiter au maximum de tout le potentiel applicable à ce genre d’investissement.
Il existe différentes façons de générer des revenus passifs grâce à l’immobilier. Si vous avez fait le tour de mes articles ou de mes vidéos sur ma chaîne YouTube, vous devez sûrement en avoir vu passer quelques-unes. C’est parce que l’immobilier est un secteur où les opportunités sont très variées.
Si je vous parle de la division immobilière, ce n’est pas sans raison. L’atout de cette technique réside dans le fait de pouvoir utiliser plusieurs effets de levier pour faire grossir les rentes.
Tout d’abord, acheter de plus grands espaces permet d’abaisser le prix du mètre carré. Ce qu’il faut savoir si vous démarrez dans l’immobilier, c’est que plus vous achetez de mètres carrés, plus le coût unitaire de ce dernier sera faible.
C’est un réel avantage dans le sens où, lors de la revente, vous pourrez obtenir un prix bien plus élevé au mètre carré.
Le second bénéfice, c’est celui de diviser un bien pour augmenter les recettes. Vous achetez une maison, mais vous pourrez obtenir plusieurs loyers grâce à cette dernière (et bien plus que dans le cas d’une colocation).
De plus, ce n’est pas parce que l’espace est plus grand que les coûts de travaux le sont aussi, au contraire. En groupant le tout, vous pourrez diminuer les dépenses et rentabiliser votre achat en réalisant de belles économies d’échelle.
Investir dans la division immobilière, ça signifie aussi réduire les contraintes, car vous êtes le seul gestionnaire de votre projet et, en automatisant le processus de location, vous allez simplifier toute la gestion immobilière pour maîtriser les coûts.
Enfin, le fait de diviser un immeuble de rapport ou une maison permet également de varier les stratégies d’exploitation pour mieux diversifier les risques. En un seul achat, vous allez pouvoir choisir plusieurs modes de location : location courte durée, longue durée, colocation…
L’un des premiers choix auxquels vous devrez faire face, c’est celui de choisir si vous souhaitez investir dans une division officielle ou non officielle. C’est un premier point important à ne pas négliger car il pourra avoir des incidences sur vos décisions futures par rapport à cet investissement.
Pour vous aider à faire le meilleur choix, je vais donc vous expliquer quelles différences il peut y avoir entre une division officielle et non officielle. »
Faire de la division non officielle, ou division officieuse, revient à acheter un seul et unique lot tout en le conservant comme tel de façon juridique.
Vous pourrez bien évidemment séparer chaque lot pour en faire des locations individuelles, mais il sera toujours question d’un seul et même bien immobilier juridiquement parlant (et donc aux yeux de la loi et des impôts).
Cela signifie que vous ne pourrez pas revendre séparément les lots à l’avenir. Un investisseur pourra éventuellement racheter un lot mais, connaissant la légalité d’une division non officielle, il pourra revoir le prix à la baisse et baisser sa valeur patrimoniale.
De la même façon, il faut que vous envisagiez les points négatifs. On a vu que la revente de chaque lot était impossible, mais il faut aussi penser au compteur électrique qui sera unique pour l’ensemble des lots.
Le problème intervient à partir du moment où vous voulez louer, car chaque locataire est en droit de choisir son propre fournisseur d’électricité. C’est un cas qui peut être évité s’il ne s’agit pas de la résidence principale de vos locataires (location courte durée ou colocation).
La division non officielle peut également devenir une complication dans le sens ou certaines villes mettent en place des permis de division et des permis de louer, ce qui, dans l’éventualité, peut rendre votre projet illégal si les règles ne sont pas appliquées.
Enfin, il faut prévenir des sinistres. S’il s’en produit un dans votre immeuble, des assurances ou des mesures juridiques peuvent remonter les faits et s’apercevoir que votre location n’était pas en règle.
Bref vous l’avez compris, ce n’est pas une solution que je recommande si vous voulez dormir tranquille et faire de l’investissement à long terme.
Le terme “officielle” est associé à l’aspect juridique de l’action. Le bien immobilier que vous achetez à la base est considéré comme un lot unique juridiquement parlant. En réalisant une division officielle, vous allez diviser l’immeuble ou la maison en plusieurs lots de copropriété juridiquement différents.
Il est tout à fait possible de séparer l’immeuble en plusieurs appartements pour ensuite faire de la location. Mais cela signifie surtout que vous pourrez alors parfaitement revendre séparément chaque lot.
La séparation de plusieurs lots de façon juridique est plus longue et plus compliquée car il faudra suivre des procédures administratives spécifiques Pour autant rien d’impossible !
Elle implique aussi un coût à partir du moment où vous devez faire appel à un géomètre et à un notaire potentiellement (pour rédiger un règlement de copropriété), vous devez enregistrer les lots de copropriété au cadastre, payer les compteurs électriques, etc.
Cependant, cette première solution permet d’avoir une location dans laquelle les locataires sont dans des baux en règle et, pour en revenir au point précédent, chaque habitant aura un compteur électrique et vous pourrez dormir sur vos deux oreilles. Je ne sais pas pour vous mais pour moi la tranquillité d’esprit n’a pas de prix !
Maintenant, la question à se poser est : que faut-il préférer entre la division immobilière officielle et non officielle ?
La première chose à savoir, c’est que la division non officielle est une procédure bien plus simple, plus rapide et moins coûteuse.
Cependant, il faut aussi voir sur le long terme ce que cette solution peut vous poser comme problématique. La division non officielle, bien que rapide et peu coûteuse, n’est pas nécessairement la meilleure si vous voulez dormir tranquillement et sereinement.
En division officielle, vous serez parfaitement en règle dans chaque aspect de votre investissement, ce qui vous permettra de diversifier les modes de location sans avoir à vous restreindre (colocation, longue durée en nu ou en meublé, courte durée, etc). »
« La procédure de division est également avantageuse d’un point de vue patrimonial, car il sera toujours plus intéressant, en termes de valeur résiduelle, de revendre à la découpe un immeuble de plusieurs lots plutôt qu’un lot unique.
Que ce soit pour le bon déroulement de votre projet ou même en cas de sinistre, vous vous sentirez bien plus rassuré au quotidien en choisissant une division officielle pour votre immeuble. Ce sera également un véritable atout pour vous construire un patrimoine dans la durée et de façon intelligente.
Pour vous expliquer au mieux toute la procédure qui va vous permettre de réaliser votre première division immobilière, nous allons voir ensemble chaque étape.
Acheter un bien immobilier et réussir le processus de séparation pour vous assurer une bonne rentabilité et éviter les risques passe par des étapes précises qui ne doivent pas être négligées. Votre attention doit être au maximum !
Il est préférable de trouver l’espace suffisant pour la division. Je vous conseille de viser au moins 100 mètres carrés pour pouvoir optimiser la surface au mieux.
Vos critères de recherches doivent donc se positionner sur cet élément, sur son emplacement ainsi que sur l’agencement.
Il est évident que l’objectif principal est de ne pas avoir trop de travaux à réaliser, il faut donc prioriser les biens immobiliers qui ont déjà une structure adaptée à une division (des fenêtres dans chaque pièce, un escalier central, etc).
Enfin, l’emplacement est primordial dans tout type d’investissement immobilier car il influence énormément la rentabilité.
En fonction des locataires cibles que vous visez (étudiants, jeunes actifs, etc), votre attention devra se porter vers des quartiers attractifs et des lieux proches des commodités.
Acheter un bien pour faire de la division implique de réaliser des travaux, vous vous en doutez. Mais il vaut mieux être prévenu de l’état global de l’immeuble pour éviter les surprises et pouvoir calculer au mieux les futurs aménagements.
Avant d’entamer toute démarche, vous devrez surveiller ces points : La toiture La façade (enduit, fissures, etc) La cave ou le sous-sol (infiltrations) Le grenier ou les combles Les fenêtres (double vitrage et nombre suffisant) Le compteur électrique L’évacuation La porte d’entrée (veillez à ce que vous puissiez créer un sas d’entrée pour chaque appartement pour qu’ils puissent être séparés de façon égale en termes de surface) Les cloisons
Faire de la division, c’est s’assurer avant tout de maîtriser le coût des travaux pour espérer maximiser le cashflow une fois l’opération terminée !
Comme nous l’avons vu précédemment, l’objectif est de gagner du temps et de l’argent. Si vous commencez à vous lancer dans les permis de construire, vous risquez de perdre du temps avec des délais (une demande préalable ne dure qu’un mois) ou encore des contreparties, et je ne vous parle même pas de la partie administrative bien plus complexe…
Pour faire de la division, je vous conseille donc d’éviter à tout prix les biens qui nécessitent de déposer un permis de construire. Il est préférable d’opter pour ceux qui ont uniquement ce que l’on appelle une demande préalable de travaux.
Elle ne concerne qu’un seul changement à savoir, le changement de destination, le changement d’usage ou la modification de façade.
Par exemple, le changement de destination est utile si vous souhaitez investir dans un local commercial pour le transformer en habitation. De la même façon, le changement d’usage est particulièrement important pour aménager un garage en habitation.
À partir de l’instant où il y a plusieurs changements, un permis de construire est requis. Je vous le dirai donc jamais assez : il est préférable de bien choisir le logement à diviser. »
« Si vous ne faites pas de changements du tout de façade, de destination, vous pouvez même vous passer de déposer une demande préalable. Il faut juste dans ce cas vérifier avec la mairie et le service urbanisme le bon respect du Plan Local d’Urbanisme.
Pour diviser un bien immobilier en 2 lots, il faut absolument se référer aux règles du Plan Local d’Urbanisme de la commune en vigueur. Il encadre précisément les projets urbains et peut imposer des contraintes ou voire même des interdictions.
Par exemple, certaines villes imposent, lors de la création de logements, des normes de stationnement qui imposent la création de places de parking. Ce genre de situation peut devenir complexe si vous n’avez pas de terrain suffisant.
L’exemple du parking n’en est qu’un seul parmi tant d’autres. Pour chaque ville, il y a des contraintes différentes qui peuvent impliquer les espaces verts, les matériaux, les aménagements, etc. Le tout est de bien lire le PLU pour surveiller que votre affaire immobilière ne sera pas impactée par ce genre de contraintes.
Le service d’urbanisme de la ville pourra ainsi vous confirmer la faisabilité de votre projet dans le respect des règles locales, et ne vous bloquera pas pour obtenir les compteurs électriques individuels par exemple.
Vous l’aurez compris, la plupart des étapes à suivre pour diviser un bien immobilier, c’est de prendre gare aux risques qui peuvent littéralement ruiner votre rentabilité future !
Voici un autre exemple d’élément à ne surtout pas négliger : le fait que votre bien puisse être situé dans un secteur protégé ou sauvegardé.
Pour surveiller cela, il vous faut absolument vous renseigner à la fois auprès de la mairie et à la fois auprès du service des Architectes Bâtiments de France (vous entendrez souvent l’acronyme ABF). Sachez que ces derniers sont les seuls à pouvoir vous fournir les contraintes à respecter pour qu’ils valident in fine votre projet liées.
Pourquoi c’est un risque ? Tout d’abord, le délai d’autorisation qui était d’un mois grâce à la demande préalable va passer à deux mois et vous devrez attendre de recevoir une autorisation de création de logements qui n’est pas toujours acceptée.
Mais ce n’est pas tout. Si le logement en question est situé dans une zone réglementée, il se peut que vous soyez contraints de respecter certaines règles de construction, ce qui peut augmenter le coût total de vos travaux.
Un petit conseil pour protéger votre projet de division : Ajoutez une clause suspensive dans le compromis de vente. Il vous permettra de sortir du projet sans difficultés si vous n’obtenez pas les autorisations nécessaires.
Étant donné que vous allez créer plusieurs logements (en division officielle), vous allez devoir installer l’aménagement nécessaire pour le confort des futurs locataires, à savoir, l’eau et l’électricité.
Pour cela, vous devrez vous présenter auprès du service de l’urbanisme de la mairie, mais aussi auprès de l’organisme ENEDIS pour la partie électrique et du fournisseur local d’eau potable…
Vous recevrez ensuite un devis puis après paiement une autorisation (ou non) d’installer des compteurs électriques et les compteurs d’eau. Et attention ces démarches sont très longues et doivent être entrepris dès le démarrage de votre projet ! Ne perdez-pas de temps à cette étape.
Lorsqu’on se lance dans la division pour augmenter son patrimoine immobilier, tout investisseur sait pertinemment que cette étape est une des plus déterminante pour la suite d’un projet.
Il s’agit de travaux de grandes envergures, et pas seulement d’une simple rénovation ou remise à niveau. Il vous faut donc établir un budget précis que vous accorderez à cette partie pour ensuite obtenir un financement.
Je vous déconseille vivement de vous caler simplement sur des hypothèses, mais bien de consulter des artisans professionnels pour estimer la valeur réelle (et même la faisabilité technique !) de la division immobilière.
Pour faire de la division immobilière, il faut être préventif. C’est notamment recommandé en France car le système administratif est souvent très pointilleux et lourd.
Il est fort probable que lors de la signature du compromis, il vous manque quelques réponses que ce soit du côté de la mairie, des artisans ou même des autres organismes.
Comme expliqué un peu plus haut, je vous recommande d’inclure une clause suspensive dans votre offre d’achat immobilier écrite et également dans votre compromis. Vous pourrez alors vous retirer du projet en cas de non-autorisation.
L’importance de suivre ces étapes dans le bon ordre, c’est que vous soyez prêt et serein dans votre projet mais aussi que vous ne perdiez pas de temps.
Avant de pouvoir débuter les travaux, il vous reste quelques éléments à voir pour vous assurer du bon déroulé de votre division.
Après avoir reçu toutes les réponses des organismes ainsi que des artisans, vous avez une vue globale du coût de votre projet. Vous pouvez désormais mettre à jour votre plan de financement et l’adapter en fonction des coûts prévus et supplémentaires mis en exergue par les devis.
Une consultation chez votre notaire pour vérifier que toutes vos démarches sont en ordre vous permettra de valider définitivement votre projet et d’ajuster votre plan de financement.
Pour démarrer dans la division immobilière, il n’y a pas de secret : c’est en suivant les étapes minutieusement et en étant bien accompagné que vous pourrez réaliser la meilleure rentabilité et exploser votre cashflow !
A noter que tant que vous restez monopropriétaire des lots, vous n’avez pas besoin de créer de copropriété.
Si vous voulez aussi utiliser l’incroyable effet de levier qu’est la division immobilière pour investir et ainsi générer un max de revenus passifs tout en obtenant l’aide d’experts et tout un réseau dans le secteur, n’hésitez pas à nous contacter !
Dans le secteur de l’investissement, ce qui est le plus important, c’est de mettre en pratique des conseils précieux pour minimiser les risques, les dépenses inutiles et maximiser le retour sur investissement.
Depuis les débuts d’Invest-Preneur, nous sommes fiers d’avoir aidé des centaines de personnes dans la concrétisation de leur premier investissement immobilier grâce à la division immobilière pour atteindre leurs objectifs financiers. Et aujourd’hui, je vous propose de découvrir ce que notre accompagnement leur a permis de réaliser sur le long terme !
Manon a décidé il y a deux ans de faire ses premiers pas dans le monde de l’investissement immobilier. Malgré sa solide expérience financière, il lui en manquait dans le marché immobilier dont elle ne connaissait ni les aboutissants, ni les stratégies, ni les procédés.
Elle a donc commencé par suivre la formation d’Invest-Preneur pour intégrer les bases du métiers ainsi que ses notions. Une fois son accompagnement personnalisé et ses séances de coaching terminés, elle a décidé qu’elle était enfin prête à se lancer.
Il lui fallait une solution rapide et rentable pour générer un maximum de revenus. La division immobilière paraissait comme étant le meilleur choix, et notamment l’immeuble de rapport.
Après avoir appliqué tous les conseils qu’elle a appris et en suivant précautionneusement les étapes au cours de ses recherches, elle a enfin trouvé une maison à haut potentiel en Bretagne parfaite pour son investissement. Le prix d’achat était fixé à 130 000 euros net.
Elle a décidé de diviser cette maison de 180 m2 en 5 lots pour en faire trois studios, un T2 et un T4.
Pour cela, elle n’a pas eu besoin de déposer un permis de diviser auprès de la mairie.
En choisissant la division officielle, elle a dû installer des compteurs électriques et donc se rapprocher de ENEDIS pour monter un dossier et réaliser la division dans les meilleures conditions.
En revanche, le PLU lui a imposé de construire des places de parking. Elle a donc utilisé la surface disponible en extérieur (un petit jardin) pour la transformer en places de stationnement. Au total, le montant de l’ensemble des travaux a été de 185 000 euros.
Pour maximiser ses chances de générer de gros revenus, elle savait qu’elle devait diversifier les modes de location en choisissant la location meublée pour l’ensemble de l’immeuble.
Le T4 a donc été destiné à de la colocation et les autres appartements ont été utilisés pour de la location longue durée.
Aujourd’hui, cette division immobilière lui a permis de dégager un revenu assez intéressant. En effet, la location longue durée génère 2 600 euros de loyer mensuel et, en ajoutant la colocation, elle a même atteint les 3 600 euros de loyers mensuels !
Ses mensualités étant de 1 350 euros, il lui reste donc un cash flow brut de 2 000 euros ! Initialement prévue comme étant une sécurité financière, elle peut désormais être bien plus sereine dans son quotidien.
L’expérience de Manon met en évidence la valeur de travailler avec des experts compétents et dévoués. Quels que soient les défis rencontrés, notre équipe s’engage à aider nos clients à atteindre leurs objectifs et à aborder en toute confiance le monde de l’investissement immobilier.
Je ne vous cache pas que de nombreuses personnes ont bien évidemment fait des faux pas en se lançant. C’est parce que la division immobilière, qu’il soit question de diviser un immeuble de rapport, une maison ou des appartements, est une opération qui demande beaucoup d’investissement personnel.
Cela commence par savoir faire les bons choix, comme celui de la division officielle et non officielle. Vous pouvez être tenté par la simplicité et le gain de temps d’une opération non officielle, mais il est fort probable que vous rencontriez des complications par la suite. Il faut savoir parfois choisir une solution plus longue, mais qui vous permettra de réaliser un investissement sereinement et dans les règles de l’art qui vous garantira de développer intelligemment votre patrimoine immobilier.
Ensuite, il faut réaliser des étapes dans le bon ordre, car l’objectif est bel et bien de gagner du temps et de l’argent, à savoir :
Trouver un bien rentable S’assurer de l’état du bien immobilier et de son potentiel de division Viser un bien avec uniquement une demande préalable de travaux Analyser le Plan Local d’Urbanisation de la commune Se renseigner auprès des Architectes des Bâtiments de France Consulter les concessionnaires (fournisseurs) des travaux d’aménagements Évaluer précisément les coûts des travaux Prévoir les démarches administratives Valider la rentabilité et concrétiser votre projet
Ainsi, vous pourrez réaliser une division immobilière dans les meilleures conditions en minimisant les risques et en accélérant le processus pour devenir libre et indépendant financièrement .
Bien qu’il s’agisse d’un processus plus complexe qu’un simple investissement locatif, la division permet d’obtenir des résultats à la hauteur de tous ces efforts.
Il est donc évident qu’en termes de rentabilité, la division immobilière est nettement plus efficace. On remarque cela dès l’achat, car le fait d’acheter de grandes surfaces implique de payer un mètre carré bien moins cher.
Dans la finalité, le revenu locatif ou encore la revente vous permettra de réaliser une très belle opération !
De plus, ce sont des projets qui sont bien moins concurrentiels car peu d’investisseurs comprennent ce mode d’investissement.
Par conséquent, plus de biens sont disponibles, vous obtenez une meilleure marge de négociation, ce qui impacte directement votre rentabilité et donc votre cashflow final !
Enfin, c’est une solution qui vous aide à gagner du temps : acquérir un bien immobilier et le diviser sera bien plus rapide que de devoir acquérir 4 biens successivement !
Grâce à la division immobilière, vous avez la possibilité de réaliser plusieurs investissements en un seul en vous épargnant les multiples procédures bancaires, notariales, de travaux etc … à renouveler à chaque fois !
Et petit plus : les frais sont également regroupés (notaire, intérêts, etc). Ce n’est pas un point à négliger !
La division immobilière est sans conteste une stratégie qui vous aidera à atteindre et à avancer sur le chemin de l’indépendance financière !
En tant que futur propriétaire, il est important de garder les pieds sur terre et de ne pas se laisser dépasser par l’idéalisation d’une vie de liberté financière.
Si les résultats sont à la hauteur de l’investissement personnel, il faut que vous sachiez que le processus de division immobilière est long comparé à un achat classique.
Ce procédé peut également inclure des frais supplémentaires plus élevés que dans un achat de maison classique. On compte notamment le prix d’un géomètre, d’un notaire, éventuellement d’un architecte et de l’ensemble des installations (eau, électricité, ligne téléphonique).
C’est la raison pour laquelle il est important de profiter d’une faible concurrence pour négocier le prix de vente.
Dans l’investissement immobilier, il y a toujours quelques inconvénients. Maintenant, il faut surtout prendre en compte que dans le cas de la division immobilière, les avantages obtenus à la fin de votre projet seront bien plus importants.
La division immobilière est accessible à chacun à condition de s’en donner les moyens et de ne pas commettre certains faux pas qui pourraient anéantir toute la rentabilité de votre projet.
Par exemple, beaucoup négligent la recherche d’un bien immobilier. Ce qui intéresse n’est pas la maison en elle-même, mais son potentiel dans son ensemble : division, terrain parcelable, garage transformable, etc.
Par conséquent, il est crucial de ne pas négliger la phase de renseignement sur le marché immobilier local, l’emplacement ou encore les réglementations de zonage.
Chaque loi d’urbanisme est différente dans chaque commune. Ignorer ou négliger ces exigences peut entraîner des pénalités coûteuses, des retards ou même des annulations de projets. Une autre erreur serait d’ailleurs de ne pas prévoir le risque avec des clauses suspensives adaptées !
Ensuite, la seconde erreur (la plus courante !), c’est de sous-estimer les coûts. Ce n’est pas une rénovation classique et de nombreux investisseurs sous-estiment les dépenses associées à la division immobilière : aménagements, frais juridiques, taxes, démarches administratives, les concessionnaires, etc.
Un budget détaillé qui tient compte de tous les coûts associés est essentiel pour un investissement immobilier réussi.
Une division immobilière est avant tout un enchaînement de procédés et de règles strictes dont aucune ne doit être négligée !
La division d’un logement consiste à diviser une seule parcelle de terrain ou un bâtiment en plusieurs unités (appelés “lots”), comme la conversion d’une maison en plusieurs appartements. Bien que cela implique de réaliser des travaux immobiliers, vous pourrez mettre en location chaque bien pour multiplier les loyers et ainsi envisager de revendre une partie.
En plus d’être rentable, elle permet de gagner du temps pour tout investisseur qui souhaite trouver une alternative de retraite sereine ou avancer vers la liberté financière.
Tout d’abord, il s’agit d’acheter un seul bien pour ensuite le diviser en plusieurs lots pour les mettre en location. Vous allez donc bénéficier de plus de loyers qu’avec un bien classique. En plus, vous allez pouvoir diversifier les modes de location (courte durée, longue durée, colocation, etc) afin de maximiser votre rentabilité.
Si, au bout d’un moment, vous souhaitez revendre l’un des lots, vous obtiendrez une plus-value intéressante tout en conservant le reste des unités.
Tout d’abord, je vous conseille de suivre une formation ou d’être vraiment bien accompagné. La division immobilière implique d’avoir des connaissances à la fois stratégiques, techniques mais aussi juridiques.
Ensuite, il faut s’assurer de lancer la procédure en respectant des étapes bien précises comme le choix du bien, la vérification de la faisabilité technique, l’analyse du PLU et des réglementations locales, l’évaluation des travaux, la vérification de chaque coût…
Bien entendu, mais à condition de s’en donner les moyens ! Notre objectif premier est de rendre accessible et de démocratiser l’investissement à haut rendement au plus grand nombre. Aujourd’hui, seuls les investisseurs professionnels comme les marchands de bien profitent de ces opportunités.
Vous pouvez dès à présent changer votre vision de l’immobilier et découvrir tout ce que vous pouvez en faire. En étant bien accompagné, vous vous assurez un investissement serein sur le long terme.
Lorsqu’on débute ou que l’on souhaite viser haut, on peut être tenté d’investir à plusieurs. Il y a des avantages comme des inconvénients.
D’un côté, vous allez avoir un pouvoir d’achat plus important et prétendre à une capacité financière plus élevée ce qui peut devenir intéressant lors de l’achat d’un immeuble. Il y a également une répartition des responsabilités ainsi que des risques qui sont mutualisés.
Cependant, il ne faut pas oublier qu’il peut y avoir des conflits potentiels, que les bénéfices sont partagés (ce qui réduit votre rendement global) et que selon le statut juridique choisi, la décision de quitter l’investissement peut être une source de complication.
Un gros projet comme la division d’un immeuble ou d’une grande maison implique forcément des risques, comme dans tout investissement. Maintenant, entouré des bons experts, la division immobilière est la stratégie qui permet d’investir intelligemment et de façon hautement rentable.
En faisant des recherches ! C’est le point crucial du processus. Vous devez vous renseigner auprès de la mairie, des architectes des Bâtiments de France et du Plan Local d’Urbanisme pour vous assurer qu’il n’y a pas de réglementations locales. Ces dernières sont différentes en fonction des communes ! Il faut également étudier les différentes options techniques pour valider la faisabilité de son projet avec des artisans spécialisés.
En étant accompagné ! C’est une dose importante d’information à gérer et beaucoup d’investissement personnel. On peut donc vite faire des erreurs qui passent inaperçues mais qui se révèlent coûteuses à long terme !
Et puis après tout, chacun son métier. La meilleure solution ici, c’est de vous entourer de professionnels et d’experts qui vous aideront à superviser votre projet, à surveiller que tout est en règle et même à vous conseiller à travers un œil confirmé.
Non, cela dépend des règles et des réglementations de votre municipalité. Il peut y avoir des restrictions sur le nombre de lots autorisés, sur leur taille minimale (il faut que votre bien soit louable et qu’il propose un minimum de confort !) et sur d’autres exigences.
C’est la raison pour laquelle, dans cet article, je vous propose de faire le tour de tous les organismes à rencontrer pour évaluer le potentiel et la divisibilité de votre bien.
Diviser et maximiser c’est bien ! Maintenant, il faut toujours respecter les règles de décence et ne jamais tomber dans la catégorie des “marchands de sommeil” !
Il existe énormément de formations disponibles sur internet, qui peuvent prôner certaines méthodes et d’autres dire le contraire. Depuis que nous avons lancé notre accompagnement en immobilier afin d’aider les nouveaux investisseurs vers l’indépendance financière, nous avons compris que son aspect personnalisé et adapté à chaque situation est ce dont les personnes qui débutent ont besoin.
Aujourd’hui, notre accompagnement sur l’investissement immobilier fait partie des meilleurs enseignements de son domaine. Nous vous recommandons de ne pas attendre car une opportunité peut apparaître à tout moment !
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Faisons le point gratuitement sur votre situation et établissons ensemble la stratégie d’investissement la plus adaptée pour vous.
Invest-Preneur est le spécialiste de l’investissement immobilier à très haute rentabilité.