fbpx

💰 Comment vivre de ses loyers | Si j’avais 5 conseils à vous donner

Si vivre de ses loyers ressemble à un mythe pour certains, c’est un rêve accessible pour d’autres. Entre les “trop terre à terre” et les doux rêveurs, il y a ceux qui passent à l’action et se donnent les moyens de prendre les commandes de leur vie future. Si vous partagez cette vision, voyons ensemble comment devenir un investisseur efficace en location meublée.

 

Comment vivre de ses loyers - 5 conseils - infographie par Julien Malengo - Invest Preneur

1- Déterminer ses besoins pour savoir comment vivre de ses loyers

Pour atteindre un objectif, il faut pouvoir le mesurer pour ensuite le décomposer en étapes. Pour commencer, il faut sortir votre calculette et préciser ce que l’on entend par “vivre de ses loyers”.

Car pour certains, cette expression peut représenter la capacité à :

  • disposer d’une somme d’argent tous les mois pour un quotidien serein, proche de celle que vous fournit votre vie actuelle ;
  • continuer à se constituer une épargne pour ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier ;
  • garder une épargne de précaution pour faire face aux imprévus sur votre activité de bailleur immobilier…

Mais vivre de vos placements dans l’immobilier peut aussi signifier pour vous, disposer de revenus locatifs suffisants pour passer du temps sur la plage à siroter des cocktails les doigts de pieds en éventail…Pour cette définition, vous n’êtes pas au bon endroit. Le mythe du rentier oisif, ce n’est pas moi qui vais vous le vendre. 

Il n’y a pas de formule magique pour vivre de ses loyers. Plutôt de la ténacité, de l’engagement et votre capacité à trouver les bonnes informations pour éviter les erreurs et gagner du temps. En respectant les étapes, en retenant les bonnes approches et en se préparant, en devenant un entrepreneur du locatif, vos revenus de location peuvent vous permettre de disposer de votre temps librement et d’être le seul maître à bord pour décider de votre futur. Pour vous montrer ce chemin-là, je suis votre homme.

Vivre de ses loyers, tel que l’on va en parler ici, c’est déterminer la somme que vous devez recevoir tous les mois pour couvrir vos besoins normaux. Est-ce le salaire médian de 1 800 € ? Ou plutôt 2 500 € ou 3 000 € ? Bien sûr, c’est une définition très personnelle. Elle va sans doute dépendre de votre niveau de vie, de la taille de votre famille… et du travail que vous êtes prêt à fournir pour la mise en place de tout votre écosystème qui vous rémunèrera par la suite.

Gardez cependant à l’esprit qu’un objectif utile est d’abord un objectif atteignable. Partez plutôt sur un objectif raisonnable. Vous pourrez toujours le faire évoluer au cours de vos acquisitions. Il vous sera plus facile ainsi de garder votre motivation sans griller les étapes pour devenir rentier immobilier.

2- Savoir évaluer le cash flow qui permet de vivre de ses loyers

Une fois que vous avez déterminé votre revenu cible, vous pourrez mieux visualiser votre objectif. Le cash flow généré par chacun de vos biens loués va constituer une pièce de ce puzzle. Car oui, il vous faudra plusieurs acquisitions et plusieurs mois, souvent plusieurs années pour générer les cash flows qui vous permettront d’atteindre votre objectif d’indépendance financière.

Le principe de base, c’est de tout mettre en œuvre pour que chacun de vos biens loués dégage un cash flow. C’est une condition indispensable pour pouvoir continuer à investir. Sinon votre élan sera vite freiné par votre taux d’endettement et les banques ou les courtiers ne vous suivront plus.

Savoir évaluer votre cash flow vous permet de mieux cibler vos biens et votre budget pour un investissement locatif. Je vous explique comment dans cette vidéo, je pars du montant de cash flow pour déterminer la taille de mes investissements.

Bien évidemment, savoir le calculer et prendre en compte toutes ces variables fait partie des premiers apprentissages d’un investisseur en meublé performant. Gérer l’aspect financier s’acquiert facilement une fois qu’on dispose de la liste exhaustive de ce qui rentre dans ce calcul. J’ai détaillé ce point en évoquant les erreurs à éviter lorsqu’on investit dans une location meublée

3- Apprendre à détecter le potentiel d’un bien immobilier

Pour commencer, il faut vous préparer et organiser une veille sur votre secteur. Si vous ne connaissez pas le potentiel locatif de la ville, le prix au m2 moyen de chacun des quartiers que vous avez identifiés comme potentiellement intéressants, vous ne pourrez pas être réactif. Être prêt, c’est souvent la clé d’un investissement locatif réussi. C’est ce qui vous empêchera de vous laisser guider par vos émotions et vous donnera les arguments pour bien négocier. N’oubliez pas que pour vivre de ses loyers, développer le savoir-faire d’un professionnel est indispensable.

Un des moyens que je recommande pour vivre de ses loyers rapidement est de s’intéresser aux biens avec travaux. Comme les travaux rebutent souvent ceux qui achètent un bien immobilier pour l’occuper, la concurrence est moins rude. Vous avez donc, de facto, plus de marge de négociation. Par contre, comme il vous faut générer du cash flow, il est impératif de travailler votre capacité à vous projeter sur :

  • un réagencement des espaces pour donner de la valeur à chaque mètre carré par exemple en limitant les couloirs, en exploitant des combles ;
  • le prix au m2 des travaux ;
  • la durée des travaux.

Bien sûr, des artisans vont vous accompagner. Évidemment, architecte et décorateur seront là pour transformer votre bien en coup de cœur aux yeux de vos locataires. Soyez rassuré, vous ne devez pas acquérir ces compétences-là. En revanche, vous devez développer un regard d’expert pour devenir un professionnel qui sait quand il faut investir ou pas. Savoir vous projeter, être imaginatif, ça s’apprend. Vous avez bien entendu, ce n’est pas un don et c’est une bonne nouvelle, car cela signifie que c’est une compétence que vous pouvez acquérir. Par contre, elle se construit beaucoup sur la pratique et le partage d’expériences.

C’est en la développant que vous vous ouvrez les portes sur une stratégie d’investissement locatif à haut rendement : l’achat d’un immeuble de rapport. Mais pour cela, il faut aussi savoir apprécier par vous-même les travaux de gros œuvre qui peuvent vite plomber complètement la rentabilité de votre investissement et retarder la réalisation de votre rêve d’indépendance financière. 

4- Apprendre à gérer sa fiscalité

C’est un des aspects qui effraient certains investisseurs immobiliers, car il paraît complexe aux premiers abords. Pourtant, il vous sera difficile de faire l’impasse sur la maîtrise des aspects juridiques, fiscaux de vos investissements immobiliers, car l’impôt joue beaucoup sur leur rentabilité.

Avant de vous lancer dans l’immobilier meublé, vous devez savoir si vous achetez en nom propre ou en société.

Si vous avez des travaux à réaliser, il est préférable d’opter pour une SCI à l’IS, car l’imposition est plus stable, même si le LMNP ou LMP offre aussi des avantages. Si vous avez en projet l’acquisition d un bien déjà loué en nue-propriété, vous pouvez le faire si vous avez retenu la SCI à l’IS. Par contre, il est préférable de renoncer si vous êtes en nom propre.

Selon le statut retenu, la fiscalité sur les plus-values jouera sur des montants différents. Or la vente de certaines de vos acquisitions pour faire évoluer votre patrimoine fera partie des étapes que vous devrez franchir. Il est alors préférable que votre régime fiscal ne soit pas pénalisant.

Vous y verrez plus clair avec cet article dans lequel je vous explique, schéma à l’appui, quelle fiscalité choisir entre SCI à l’IS et LMNP quand vous débutez.

 

Bien débuter en immobilier | 7 conseils – Comment définir votre projet d’investissement immobilier?

 

5- Connaître les stratégies pour vivre de ses loyers plus vite

Même si vous préférez commencer à votre rythme, connaître les stratégies d’investissements locatifs à haut rendement au plus tôt a ses avantages. Vous allez aiguiser votre regard et développer vos pratiques. Plus votre vision est large, plus les opportunités d’investissement sont identifiables, car vous en connaissez déjà les atouts et les pièges. 

Les biens comportant plusieurs unités locatives font partie de ces stratégies à haut rendement (immeuble de rapport, division, colocation). Le type de location également. La location de courte durée reste un booster de cash flow.

Mais restez clairvoyant. Ce qui doit guider vos choix, ce n’est pas la stratégie dont on parle le plus en ce moment. Intéressez-vous plutôt à celle qui correspondra le mieux à la demande locative du secteur que vous avez ciblé. Car c’est cette stratégie qui vous rapprochera de votre objectif de vivre rapidement de vos loyers.

BONUS – Se former pour gagner du temps et limiter les erreurs

Certes, le chantier peut vous sembler vaste et partir dans de nombreuses directions. Loin de moi l’idée de vous la présenter comme une ballade tranquille, mais le jeu en vaut la chandelle. Mais de la méthode, des plans d’action à dérouler étape par étape peuvent vous faire gagner du temps et de l’argent. Si vous vous sentez prêt à vous lancer, prenez le temps de découvrir comment je peux vous accompagner sur un point précis ou vous partager tous mes conseils de A à Z pour devenir un investisseur immobilier efficace et serein.

Comment se former à l’immobilier locatif meublé

Si vous êtes débutant, vous ne pouvez pas avoir une vue complète de toutes les compétences nécessaires pour bien investir dans l’immobilier locatif meublé. Si vous avez déjà touché à l’immobilier, viser l’indépendance financière va vous demander de passer un cran au-dessus. Acquérir de nouveaux savoir-faire et développer votre fibre entrepreneuriale sont des passages obligés. Comment mettre toutes les chances de votre côté pour mener à bien votre projet immobilier ? Se former à l’immobilier locatif meublé est une des clés les plus puissantes. Voyons ensemble quelles conditions réunir pour que ce levier serve au mieux vos objectifs de changement de vie.

 

se former a limmobilierlocatif meuClarifier ses besoins avant de décider de se former à l’immobilier locatif meublé

Le chemin à parcourir avant de passer à l’action quand vous vous formez est parfois long. Se former à l’immobilier locatif meublé n’échappe pas à cette règle. Vous devez jongler avec votre vie de tous les jours, ses contraintes et ses obligations. Faire le point sur ce qui vous pousse à vouloir vous former est essentiel pour garder votre motivation.

Si vous êtes ici, c’est que vous voulez faire de l’immobilier un outil de liberté et d’indépendance, mais c’est encore différent de l’objectif de votre formation. 

Commencez par vous demander quelles sont vos attentes vis-à-vis de cette formation.

Vous assurer que l’immobilier est fait pour vous

Voulez-vous découvrir l’immobilier pour valider que la vie d’investisseur immobilier est faite pour vous ? Si vous me suivez sur ce blog ou sur ma chaîne YouTube, vous savez que pour devenir rentier grâce à l’immobilier, il faut une âme d’entrepreneur. 

Qu’y a-t-il derrière ce mot qui fait rêver de plus en plus de personnes ?

Un quotidien qui n’est pas toujours facile et des obstacles qui viendront ralentir votre progression. Pour être entrepreneur :

  • vous devez accepter les échecs et surtout avoir la capacité d’apprendre et de construire autour d’eux ;
  • avoir l’énergie pour rebondir et l’humilité pour corriger le tir.

C’est pour cela qu’une formation qui portent uniquement sur l’optimisation fiscale, les aspects législatifs, les techniques du bâtiment, etc. ne suffira pas à faire de vous un investisseur immobilier qui réussit.

Balayer votre syndrome de l’imposteur

Pour vous lancer vraiment, vous avez besoin d’être rassuré et accompagné pour passer la seconde.

Vous avez déjà commencé à investir dans l’immobilier locatif tranquillement. Vous lisez beaucoup sur le sujet, vous profitez déjà de tous les contenus gratuits sur internet. Se former pour vous, c’est savoir comment enchaîner les différentes étapes de l’investissement de la manière la plus efficace, car déjà validée. 

 

Identifier vos besoins en formation avec précision

Selon votre parcours, se former à l’immobilier locatif meublé prendra différentes formes :

  • vous avez déjà investi dans l’immobilier pour vous-même en faisant l’acquisition de votre résidence principale ;
  • vous avez déjà un locataire ;
  • c’est votre premier projet d’investissement dans l’immobilier.

 

Selon votre profil, il faut donc commencer par lister les différentes étapes de tout investissement immobilier. L’étape suivante consiste à identifier les points qui méritent d’acquérir des compétences ou de les compléter.

Une fois ce constat établi, vous pourrez arbitrez en connaissant vos besoins et selon votre état d’esprit  : 

  1. vous débrouiller avec tout ce que vous pouvez trouver comme ressources sur le Net ;
  2. décider que vous avez besoin d’une approche plus structurée avec un déroulement étape par étape, et partager vos objectifs avec une communauté d’autres investisseurs ;
  3. préférer une approche complètement personnalisée en sollicitant l’expérience d’une personne dont le parcours et les objectifs de vie vous parlent par du coaching.

 

Pour vous aider à clarifier vos besoins, les questions à vous poser sont :

  • Comment vais-je gérer mon projet immobilier si je ne me forme pas ?
  • Quelles sont les difficultés que je rencontre et que je ne sais pas résoudre sans me former ?
  • Combien de temps suis-je capable de me dégager par semaine pour me former ?
  • Quel but concret me suis-je fixé en me formant ?

Investir dans une formation payante ou se débrouiller avec du contenu gratuit

Avec Internet, vous avez désormais accès aux bases, quel que soit le sujet que vous voulez creuser. Pour commencer à se former sur l’immobilier locatif meublé, les ressources ne manquent pas.

Vous pouvez être tenté d’accepter d’avoir des réponses partielles que vous devrez compléter sur différentes sources en pensant faire des économies.

Je vous répondrais que tout dépend du temps dont vous disposez. Mais ce contenu gratuit est rarement suffisant pour passer à l’action. 

Si vous préférez vous en contenter, c’est peut-être tout simplement que :

  1.  vous n’êtes pas prêt pour vous lancer ;
  2.  votre objectif n’est pas clairement défini ;
  3.  vous êtes en plein épisode de procrastination…

 

Si vous voulez vraiment changer de vie avec l’immobilier, le contenu gratuit ne suffira pas.

Vous le savez, en immobilier, les enjeux financiers sont conséquents et les erreurs coûtent cher.

Quand on vous dit que pour bien investir, la localisation est un critère important, est-ce que cela vous suffit pour passer à l’action ? Cela augmente votre confiance dans vos capacités à réussir, mais ne vous aide pas à choisir.

Certes, on peut aller plus loin comme je le fais sur ce blog en listant les points sur lesquels il faut être vigilant. Mais cela ne sera pas aussi efficace qu’un coaching, ou une formation longue et structurée dans laquelle toutes les étapes sont déroulées pas à pas et vos questions trouvent des réponses immédiates et personnalisées.

Il y a tellement de paramètres à prendre en compte pour réussir un investissement locatif ! Tous les réunir du premier coup si vous n’avez pas d’expérience, c’est comme jouer au loto…

 

Se former à l’immobilier locatif meublé et en tirer le maximum

Vous voulez vraiment avancer et vous vous êtes décidé à vous en donner les moyens en choisissant une formation longue ou des séances d’accompagnement. 

Bravo, vous avez décidé de prendre votre vie en main. Maintenant pour ne pas investir pour rien, il faut vous organiser, vous rendre disponible et vous mettre dans le bon état d’esprit pour tenir la distance et garder votre motivation. 

Décliner votre nouvel objectif de vie en objectif annuel ou mensuel, mais surtout mesurable

On va parler d’organisation, mais c’est la base pour atteindre vos objectifs. Ça l’est d’autant plus quand l’enjeu est une nouvelle vie. En effet, il vous faut souvent mettre en place les premières actions tout en étant encore soumis aux contraintes de la vie de salarié que vous voulez quitter. 

Cette double vie exige de la discipline pour que votre motivation puisse vite vous abandonner. 

C’est la visualisation de votre objectif à terme qui vous a poussé à vous lancer. Il faut repartir de là pour vous fixer des objectifs intermédiaires sur l’année puis mensuels ou au moins trimestriels. Cela va vous permettre de mesurer vos progrès, et de travailler votre mindset d’entrepreneur.

Prévoir des temps de formation fractionnés, mais réguliers

Vous êtes à fond, vous avez envie d’avancer vite. C’est une erreur que font souvent ceux qui veulent véritablement changer de vie. Pourtant pour apprendre efficacement, ce n’est pas la bonne méthode. Il est prouvé scientifiquement que les notions nouvelles se retiennent mieux avec de la régularité, mais sur des durées d’apprentissage de 30 min à 45 min. Nos capacités de concentration y sont pour beaucoup. En résumé, il est préférable de vous y mettre 30 minutes par jour plutôt qu’une demi-journée le week-end !

Bien s’entourer et partager

Comme dans toute formation, vous pouvez connaître des moments de découragements, de désillusions. Peu importe le nom qu’on lui donne, sur des formations longues, le manque de motivation vient souvent pointer le bout de son nez. Pouvoir s’appuyer sur une communauté, sur d’autres personnes qui se posent ou se sont posé les mêmes questions que vous, c’est un vrai atout. Pensez donc à en profiter dès le début de la formation même si cela ne vous semble à priori pas nécessaire.

Choisir un endroit propice à la concentration

Cela va de soi, à priori on travaille mieux dans un environnement calme. 

Pour vous concentrer et être efficace, désactiver les notifications, fermez tous les autres onglets. Autant réunir toutes les conditions pour rester focus.

 

Planifier des actions immédiates pour tester les acquis de votre formation à l’immobilier locatif meublé

Tant que vous ne l’avez pas mis en pratique, vous former à l’immobilier locatif meublé ne vous aidera pas à atteindre l’indépendance financière que vous visez !

Pour cela, il n’y a pas de secret. Il faut pratiquer au fur et à mesure dans la vraie vie. 

Vous allez voir qu’après avoir abordé la question des critères pour choisir votre bien, vous ne lirez plus les annonces immobilières de la même façon. Vous saurez lire entre les lignes.

 

Quand vous allez visiter des biens, votre regard sera plus aiguisé. Pour un grand T4, vous verrez que vous pouvez faire de la division alors qu’en début de visite votre idée était plutôt une colocation.

 

C’est pour obtenir ce résultat, qu’à la fin de chaque module, il faut passer à l’action, vous confrontez à la réalité du terrain. C’est la meilleure façon d’apprendre, de cibler vos difficultés et d’avancer vers votre objectif de changement de vie

En testant ainsi chaque étape du processus, et ainsi se former à l’immobilier locatif meublé par la pratique, vous serez prêt pour vous lancer sans avoir l’impression de faire du saut à l’élastique. 

 

Vous lancer avec un état d’esprit d’entrepreneur

Pourquoi cette référence au saut à l’élastique ? Pour mettre l’accent sur le fait que le courage ne suffit pas pour réussir à changer de vie. 

Vous vous lancez dans l’immobilier en vous disant que d’autres y arrivent, et que vous avez autant de potentiel que n’importe qui. Vous êtes sur la bonne voie.

C’est d’ailleurs important de croire en vous et de ne pas être freiné par un ensemble de croyances limitantes. 

Mais ce bel élan ne suffit pas à vous mener à votre objectif. Les coups de pouce, les tapes amicales sur l’épaule, les paroles de quelqu’un qui a déjà fait l’erreur que vous vous apprêtez à faire, ça change souvent tout. Pas seulement pour l’erreur évitée justement, mais parce que vous allez cultiver un état d’esprit d’entrepreneur en profitant de cette expérience collective. C’est ça qui  :

  • va nourrir votre envie d’aller plus loin ;
  • développer votre aptitude à accepter les échecs ;
  • voir en premier les pas que ces obstacles vous permettent de faire plutôt que le temps que cela vous fait perdre.

 

Voilà pourquoi commencer par se former à l’immobilier locatif meublé et investir sur vous est une clé puissante.

Vous allez gagner du temps, gagner en confiance dans vos choix et adopter les bons réflexes pour mieux gérer les difficultés que vous allez rencontrer.

Devenir Rentier Immobilier | 6 choses à savoir pour démarrer

Les situations compliquées sont souvent l’occasion de faire le point sur la façon dont on se projette dans le futur. Comment vivre autrement, moins courir, profiter, vivre tout simplement et ne pas être un robot ? Vous vous demandez si devenir rentier immobilier peut vous ouvrir cette nouvelle voie. Voyons ensemble les questions à vous poser avant de vous lancer.

Devenir rentier immobilier

Qu’est-ce qu’un rentier immobilier  ?

Le rentier immobilier utilise l’investissement immobilier pour diversifier ses sources de revenus et ne plus être lié à son activité en tant que salarié ou en profession libérale.

L’idée principale est à terme de ne plus échanger son temps contre de l’argent, mais de mettre en place un écosystème personnel qui vous permettra de profiter de revenus passifs. Il est facile de visualiser quelle forme cela va prendre quand on investit dans l’immobilier et c’est ce qui est rassurant. On achète un bien tangible pour le louer et en retirer un revenu. Le mécanisme est simple, mais il y a des subtilités à connaître pour arriver à vos fins.

Pourquoi devenir rentier immobilier ?

Devenir rentier permet de se constituer un revenu fixe pour couvrir l’ensemble de ses dépenses et  vivre de son épargne. Quand vous rapprochez la progression future de votre salaire et que vous mettez en face, les évolutions de revenus locatifs, vous vous dites assez vite qu’il n’y a pas de temps à perdre. Commencer le plus tôt possible est le mieux. Car l’immobilier dispose d’une baguette magique. Le temps joue pour vous. De plus, c’est le seul investissement que vous pouvez réaliser sans avoir de fond grâce à l’effet de levier du crédit immobilier. C’est ce qui le rend accessible à tous ceux qui commencent à gagner leur vie. Même avec un petit salaire, un projet d’investissement immobilier bien préparé fera toujours bonne impression à un banquier ou à un courtier. Et si ce n’est pas le premier qui vous donne son accord, ce sera le suivant ou celui d’après encore, qui vous permettra de faire vos premiers pas vers la liberté financière.

Avant de vous lancer dans l’aventure qui fera de vous un rentier immobilier, il ne faut pas griller les étapes. Voici celles qui me semblent indispensables.

Faire l’inventaire des différents investissements immobiliers possibles

Se renseigner, bien se préparer sont les actions préalables dont vous ne pouvez vous passer pour transformer en réalité votre envie de devenir rentier immobilier. 

Il faut avoir évalué les différentes opportunités qui s’offrent à vous pour :

  • prendre les bonnes décisions ;
  • faire les choix qui correspondent à votre capacité d’emprunt ;
  • évaluer le temps disponible dont vous disposez pour lancer votre projet immobilier puis pour le gérer ensuite.

En effet, pour devenir rentier immobilier, il faut à un moment donné se retrousser les manches.

Je vous le confirme. Vous ne passerez pas en un claquement de doigts du métro-boulot-dodo qui vous est devenu insupportable, à la vie de rêves où vous n’avez qu’à choisir comment occuper votre temps le plus agréablement possible.

 Avant d’en arriver là, il y a du chemin à faire.

Se former pour gagner du temps et progresser plus vite

Comme l’investissement immobilier reste l’investissement préféré des Français, on peut être tenté de se lancer l’esprit léger dans l’aventure. L’achat d’un premier appartement ou celui d’une maison vous met en confiance et tout le monde le fait. C’est à la portée de n’importe qui ! Mais si vous voulez devenir rentier immobilier, on monte d’un cran dans la complexité et l’exigence que vous devez avoir. Car il ne suffit pas d’avoir un coup de cœur ou de vous dire que vous aimeriez bien y habiter pour que la rentabilité soit au rendez-vous. 

Là, il faut gagner de l’argent avec et cela dès le premier jour de location. Il faut que ce bien vous procure un revenu.

 Les pièges sont nombreux et votre achat immobilier à de multiples raisons pour se transformer en galère sans nom parce que :

  • vous avez choisi le mauvais quartier ;
  • la construction d’un immeuble juste en face de votre appartement augmente la rotation de vos locataires et les risques de vacance entre deux contrats de bail ;
  • le tramway passe bien tout près, mais finalement trop près et que cela rend votre appartement plus difficile à louer !
  • les locataires ne vous paient pas ;
  • il y a des travaux imprévus.

Pour que vous puissiez vraiment générer des revenus :

  • il va falloir procéder avec méthode ;
  • étudier l’environnement du bien ;
  • calculer les rentabilités ;
  • estimer les travaux ;
  • négocier….

Et tout cela, vous ne l’aurez jamais fait. 

Bien sûr, les conseils sur le web ne manquent pas. 

Mais c’est toujours pareil, quand on passe à l’action, quand on se confronte vraiment à la mise en place d’un investissement rentable, rien n’est écrit.

Après, pour répondre à la question de se former ou pas, il y a 2 profils.

Tout dépend en effet de l’urgence que vous avez à générer un revenu complémentaire qui vous ouvre de nouvelles portes. 

Certains sont plus patients que d’autres, ou préfèrent faire les choses à leur rythme.

Vous faites peut-être partie de ceux-là. 

Pour ceux qui ont soif de résultat, investir dans une formation pratique et un accompagnement terrain sera vite rentabilisé.

Dans tous les cas, posez vous bien la question suivante : à partir de combien de cashflow net par mois, mon investissement est-il une bonne affaire ? Car dégager 200€ net tous les mois, c’est plus facile mais il vous faudra faire énormément d’investissements avant de quitter votre travail.

Lorsqu’on sait le temps et l’énergie qu’il faut pour en faire un… Je ne vise pas au dessous de 1000€ de cashflow net par mois avec un seul investissement.

se former pour devenir rentier immobilier

Se fixer des objectifs précis

Comme tout projet, vous ne pouvez pas partir la fleur au fusil. Il faut avoir en tête une stratégie, la décliner en objectifs intermédiaires pour vous donner des jalons et un jour, devenir rentier immobilier. 

Commencer par acheter votre résidence principale 

C’est une option. 2 points sont à surveiller :

  • si vous devez emprunter, faites des simulations pour ne pas vous  retrouver avec un taux d’endettement qui fasse une mauvaise impression à votre banquier quand vous viendrez le voir pour votre projet d’investissement locatif ;
  • souvent pour que la rentabilité soit correcte, il faut que vous restiez occupant pendant quelques années (sauf si vous achetez dans un but de revendre rapidement, mais c’est encore une autre histoire). Les frais d’acquisition, les frais bancaire pèsent dans la balance.

Vous concentrer sur de l’investissement locatif 

Dans ce cas, il vous faut un plan précis, car la liberté financière n’arrive pas avec un seul bien. Sauf si vous vous lancez dans l’acquisition d’un immeuble et qu’il comporte beaucoup d’appartements. Mais même là, il est peu probable que vous puissiez vous permettre de quitter votre job. Il vous faut donc une stratégie avec une vision à court terme, moyen terme et long terme. Car le danger si vous ne procédez pas ainsi, c’est que vos projets soient freinés par une limitation de vos capacités d’emprunt. Pire vos projets pourraient vous coûter de l’argent tous les mois. Vous pourrez aussi vous retrouver avec des investissements boulets.

Il faut prendre tous les paramètres en compte. Savoir par exemple que pour continuer vos acquisitions, il vous faudra peut-être vendre certains biens (les moins rentables), ou sortir de votre zone de confort avec des locataires difficiles, ou encore allez un peu plus loin que chez vous.

Se constituer une épargne de départ et l’initier dès que vous gagnez de l’argent

C’est une habitude à retenir dès que vous recevez vos premiers salaires. Même si vous gagnez un SMIC vous pouvez vous donner les moyens de devenir rentier immobilier. Il faut commencer tout de suite à monter votre trésor de guerre. Cela vous permettra de lancer votre projet d’investissement avec plus de sérénité. 

Cela est d’autant plus difficile que ce n’est souvent pas dans nos habitudes de vie. 

Quand on commence à gagner de l’argent, on rêve souvent de s’acheter son premier vrai canapé, un bel écran plat, les derniers jeux vidéos ou à partir en week-end avec ses amis par exemple. Je ne suis pas là pour jouer les rabat-joie, car c’est important aussi de profiter de la vie. 

Pour se rapprocher de cette nouvelle vision, il faut vous interroger sur ce que vous voulez faire de votre vie. Sur votre pourquoi et ce qui vous anime. 

C’est en le gardant en ligne de mire que vous pourrez continuer d’avancer et que vous garderez votre motivation pour devenir rentier immobilier.

Richard Kiyosaki explique très bien dans son best-seller « père riche, père pauvre », le rôle de l’éducation financière et comment utiliser l’investissement immobilier pour changer de vie. Mais même si ce livre met le doigt sur ces croyances limitantes qui vous empêchent de vous lancer, ce qui coûte le plus est le premier pas.

Vous avez besoin d’un coup de boost pour vous lancer ?  Cette vidéo peut vous inspirer.

 

Bien débuter en immobilier | 7 conseils

Vous voulez vous lancer dans l’immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous vous demandez comment choisir votre premier investissement locatif ? Suivez moi sur cette vidéo pour découvrir mes 7 conseils pour bien débuter en immobilier.

 

Mes 7 conseils pour vous lancer dans l’immobilier :

1- Définir une stratégie pour bien débuter en immobilier
2- Ne pas se précipiter
3- Maîtriser la trésorerie
4- Mener une étude de marché
5- Ne pas viser  trop petit même pour se lancer dans l’immobilier
6- Créer une équipe
7- Se former à l’ immobilier

1- Définir une stratégie pour bien débuter en immobilier

Pour vous lancer dans l’immobilier, la première étape est de faire l’inventaire de toutes les options possibles. Vous devez définir sur quels types de biens vous voulez investir. Attention, cela ne veut pas dire que vous allez vous mettre des ornières et laisser passer une opportunité qui arrive sur vos alertes, uniquement parce qu’elle ne cadre pas avec le projet. En fait, il faut rester à l’écoute, mais être préparé pour bien dérouler les étapes par la suite. Apprendre les bases de l’immobilier vous permet d’être réactif.

Le premier point est de savoir quel marché vous ciblez. Voulez-vous investir sur un studio ou passer directement sur du T3 ou un immeuble de rapport ? Tout dépend de vos objectifs pour générer des revenus complémentaires. Ensuite, il faut définir la stratégie : location meublée, location courte durée, colocation ou achat/revente ? Pour bien débuter en immobilier, vous devez commencer par prendre le temps de répondre à ces questions.

 

2- Ne pas se précipiter

Savoir sur quoi concentrer votre énergie, va vous aider à mettre en œuvre les bons moyens . Vous allez déterminer quels contacts devront intervenir. De la même façon, quelles sont les différentes étapes de recherche, d’achat, des travaux, et la sélection du locataire… C’est à ce moment généralement que d’autres questions arrivent :

  • Pour un immeuble de rapport, peut-on faire les travaux si certains lots sont encore loués ?
  • Êtes-vous prêt à investir plus loin ou préférez-vous rester près de chez vous ?
  • Êtes-vous prêt à déléguer les travaux, la gestion locative ?

Pour bien débuter en immobilier, vous devez clarifier à quel rythme vous voulez atteindre votre liberté financière. Les enjeux sont importants, ce sont vos premiers pas vers la vie dont vous avez envie. Même si l’on apprend beaucoup de ses erreurs, le mieux est tout de même de ne pas les cumuler, car elles sont souvent coûteuses et vont freiner votre progression. Je vous le répète, ne vous précipitez pas ! C’est le meilleur moyen pour se lancer dans l’immobilier en toute sérénité !

strategie debuter en immobilier

3— Maîtriser la trésorerie

Pour l’investisseur immobilier débutant comme pour les plus aguerris, la trésorerie reste le nerf de la guerre. Savoir la maîtriser est une des clés pour bien débuter en immobilier avec un investissement locatif rentable. Savoir calculer le cash flow, et ce que veut dire un agent immobilier quand il vous parle de rentabilité vous est indispensable. De plus, faire un suivi régulier vous permet de redresser la barre au plus vite en cas de besoin. Pour cela, vous devez prendre le temps de bien lister les flux financiers au départ aussi bien pour les recettes que pour les dépenses.

 

4— Apprendre à anticiper les dépenses 

Différé de prêt, provision, taux de vacance, ce sont ces trois notions qui feront de vous un investisseur immobilier serein.

Négocier le différé de prêt

Il se négocie avec votre banquier ou votre courtier et à l’énorme avantage de ne pas commencer à rembourser le prêt pendant la période de travaux. Une variante permet aussi de ne rembourser que les intérêts sur cette période. Pensez à le privilégier dans votre “pitch” de demande de financement plutôt que vous battre sur la baisse d’un dixième supplémentaire sur le taux de votre crédit. Si vous obtenez les deux, c’est encore mieux.

Provisionner les travaux

C’est essentiellement sur ce poste que des surprises peuvent vous donner des insomnies. Provisionner ces dépenses peut s’envisager à différentes étapes :

  • lors des travaux avant la mise en location ;
  • pour les travaux d’entretien et de remise en état quand le locataire change ;
  • pour les travaux d’entretien sur un immeuble de rapport.

 

Prendre en compte la vacance locative

Même avec un bien immobilier bien positionné sur le marché et attractif, vous pouvez subir des périodes de vacances locatives. L’étude de marché que vous avez réalisée en amont peut vous donner une idée de l’évolution de la demande locative au fil des mois. En général, on retient qu’elle est souvent plus importante sur les studios que sur un T3 destiné à une famille. Par exemple, pour intégrer ce risque dans vos calculs de cash flow ou de rentabilité sur une location meublée, je vous conseille de compter 11 loyers par an. Cela ne vous empêchera pas de réviser cette proportion par la suite.

 

5— Ne pas viser trop petit même pour se lancer dans l’immobilier

Bien sûr, vous pouvez commencer par un studio dans votre quartier ou tout près de chez vous. Effectivement, c’est rassurant, vous connaissez l’environnement et certainement des agences immobilières. Pour autant, vous ne ferez pas l’économie d’une étude de marché. Car vous devez vérifier que la demande locative existe pour ce type de bien immobilier.

De la même façon, demandez-vous aussi si le cash-flow attendu correspond à l’objectif que vous vous êtes fixé pour augmenter vos revenus. Car vous ne devez pas craindre d’aborder un projet plus ambitieux si vous vous préparez bien. Je l’ai souvent remarqué avec les personnes que j’ai accompagnées. La perspective d’un résultat qui parle à votre envie de changer de vie augmente votre motivation et votre engagement !

équipe pour bien débuter immobilier

6— Créer une équipe

Des agents immobiliers pour vos recherches de biens et la gestion locative, un notaire, un banquier ou un courtier, des artisans, une conciergerie… Vous allez avoir besoin d’une équipe, de personnes compétentes, qui comprendront vos exigences et vous permettront au fils du temps de développer vos investissements immobiliers. 

Aujourd’hui, les réseaux sociaux et les recommandations faciliteront grandement vos sélections. Néanmoins, on ne tombe pas toujours sur la bonne personne du premier coup. Alors, ne vous découragez pas. Cela signifie que vous devez avoir une vision à long terme, car vous êtes parti pour investir plus d’une fois.

Par exemple, n’hésitez pas à faire des visites sur des biens que vous ne ciblez pas forcément pour rencontrer un agent immobilier. Expliquez-lui vos recherches. En même temps, montrez-lui comment il pourrait servir aussi ses propres intérêts en vous présentant d’autres biens. Se faisant, vous vous créez  un réseau sur lequel vous pourrez construire votre développement dans l’immobilier.

Le temps à passer en début de projet pour créer une équipe qui tient la route est d’autant plus précieux si vous avez décidé d’investir loin de chez vous. En préparant bien cette étape, vous limitez les déplacements coûteux et la perte de temps. Cela vaut la peine d’y passer du temps au début. 

7— Se Former à l’immobilier

Prendre sa vie en main signifie se remettre en question, garder les yeux ouverts, sortir de sa zone de confort et apprendre. Nous sommes étudiants à vie. Pour avancer, vous devez cultiver cet état d’esprit, vous considérer comme un débutant. 

Les apprentissages sont beaucoup plus accessibles, profitez-en ! Écoutez des podcasts. Profitez de coaching individuel par téléphone pour vous aider à définir votre stratégie. Tout aussi facile à mettre en œuvre, car c’est un rendez-vous en ligne, le coaching en groupe vous permet d’échanger avec des personnes qui ont les mêmes envies que vous,  et sont confrontées à des problématiques identiques. Cette vision partagée est souvent un excellent coup de boost pour votre projet d’indépendance financière.

 

Investissement Immobilier: Par où commencer?

Hier je vous parlais de la meilleure façon d’investir pour ne pas perdre d’argent et atteindre la liberté financière le plus rapidement possible.

Vous vous demandez peut être par où commencer concrètement car votre situation est peut-être différente ?

L’objectif de mon email d’aujourd’hui est de vous donner encore plus de détails pour que vous démarriez de la bonne manière.

La première question que je me pose est de savoir comment je vais gérer mon futur projet.

En effet, il n’y a que deux options possibles:

1. vous souhaitez investir à côté de chez vous

Dans ce cas, ça va rapidement diminuer vos options. Partez sur un rayon de 1h30 de trajet maximum pour vous rendre sur place.

Vous allez donc devoir analyser les besoins locatifs de votre zone.

  • Si vous êtes à la campagne oubliez la colocation. La location courte durée dépendra de l’attraction touristique mais aussi industrielle, commerciale, hospitalière etc. de votre secteur.
  • Si vous êtes en ville, la colocation est une bonne option, ainsi que la location courte durée, la division, ou encore la colocation courte durée. L’immeuble de rapport peut être une très bonne option aussi mais oubliez les centres villes des mégalopoles 🙂

2. Si vous souhaitez sous-traiter la gestion locative, vous pouvez alors investir partout en France, tant que vous trouverez des prestataires sur place (à vérifier donc dès le départ).

Cela a l’avantage de vous ouvrir à des marchés plus éloignés et potentiellement plus rentables.

Cette deuxième option est personnellement la stratégie que j’utilise car je ne veux pas me compliquer la vie avec la gestion des locataires, des petits travaux…

Je pense aussi que la rentabilité d’un projet et son cashflow ne se gagnent pas sur les économies qui sont faites en travaillant en direct.

Une fois que vous savez comment vous allez gérer ce bien, la question du mode d’exploitation se pose.

Pour cela, il vous faudra faire une analyse plus approfondie de vos secteurs cibles (villages, villes et même quartiers) afin de comprendre les attentes des personnes y séjournant.

Contact Us

Pin It on Pinterest