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Découvre ma nouvelle machine à cash immobilière

Julien Malengo

14 mars 2021

Au programme du jour : une visite immobilière d’un projet qui s’annonce ultra rentable.

Je te fais visiter mon projet de cette année 2021: une maison de 250m2 à diviser.  Elle est sans plancher et de gros travaux sont en perspective mais il s’agit d’une future machine à cash !

Résumé :  Nouvelle visite immobilière d’un projet de division de maison en 2021

Aujourd’hui : visite immobilière d’une petite pépite issue d’une nouvelle recherche.  Je vais te montrer en détail   ce que tu dois regarder. C’est un gros projet (pas pour un débutant) car il y a des travaux de gros œuvre mais c’est une opération qui peut être très rentable à l’issue. Le prix est de  80 000 € pour  une surface habitable de 250 m2  le prix moyen est de 1500 € le mètre carré. L’immeuble est en vieille pierre  toulousaine.

On passe la porte d’entrée et on entre dans une grande pièce de vie qui donne sur une petite cour de l’autre côté. Dans cette grande pièce, il y a  une belle surface mais pas de division possible car il n’y a pas  assez de fenêtres.  Les murs  porteurs sont corrects mais là aussi la  division est impossible à réaliser,  par contre on peut y mettre 2 chambres avec de belles surfaces.  Il y a une cave en-dessous qui peut être condamnée ou utilisée et louée avec cet appartement.

On continue cette visite immobilière prometteuse en empruntant l’escalier existant et on arrive  au premier étage  qui peut faire le 1er appartement  avec des cloisons porteuses en briquettes  à ne pas toucher. Dans ce T2 on peut mettre une cuisine. Quand on voit l’état du plancher, on comprend qu’il y a du gros œuvre à prévoir mais là ça tient. Il faut tout remettre à neuf : les murs et les  sols. Dans l’autre partie, on peut réaliser  un studio 2 pièces avec une salle de bain. La charpente est  magnifique mais il manque le plancher de l’appartement du dessous ;  il y a vraiment du gros œuvre à prendre en compte.

On  poursuit la visite et on monte à  l’étage au-dessus. L’escalier tient et le sol aussi en jetant un coup d’œil aux poutres. On peut y  faire du cloisonnage. Dans cette partie supérieure, la toiture a été refaite et la charpente aussi : c’est un petit plus.  Autre petit plus : les toits de la ville. Dans cet espace, on peut avoir une chambre et encore au-dessus le studio avec une mezzanine sous comble. La surface est  intéressante, pas forcément en hauteur  mais en surface au sol (45 m2 soit 35 m2 loi Carrez).

En résumé de cette visite immobilière d’un projet locatif à diviser en 2021, il y a beaucoup de gros œuvre à faire : les sols, le plancher, les fenêtres,  un peu de façade à l’extérieur…En revanche, le système d’évacuation est  facile à mettre en place  car le plancher est  troué à plusieurs endroits.  Il n’y a pas  trop de contraintes administratives concernant les places de parking. Reste la partie compteurs électriques  à gérer mais ce n’est pas bloquant. 

Il va falloir faire les calculs.   Grosso modo  pour ces 250 m2, : il faut compter environ  250 000€ de travaux voire plus car on est à plus de 1000 € du m2   Le prix d’acquisition de 80 000 € reste intéressant car malgré la somme de 250 000 € de travaux,  on a la possibilité de créer 8 chambres au total louées environ 400 € chacune. Soit environ  3200 € de loyers qui rentrent. 

L’estimation des travaux est assez complexe. C’est pourquoi il faut faire intervenir  des professionnels qui viennent voir l’état des planchers etc …. Le coût des travaux reste à finaliser mais il est significatif immédiatement sur la rentabilité du projet.

A l’issue de cette Visite immobilière, il y a donc 2 options possibles : 

  • 1)  on fait une offre, on bloque, on travaille on réfléchit
  • 2) on réfléchit sans bloquer

Je te dirai la suite dans une prochaine vidéo. A bientôt.

 

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