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L’immobilier locatif meublé en 2021 | Les 3 éléments à connaître pour comprendre l’évolution du marché

Si vous débutez dans l’investissement immobilier, vous devez comprendre que le marché immobilier en locatif meublé en 2021 n’a plus rien à voir avec celui d’il y a 5 ans. Les recettes ont changé, les bonnes pratiques doivent être remises à plat. Pour rester à l’affût des bonnes affaires, l’investisseur immobilier doit s’adapter. On fait le point sur les 3 facteurs responsables de cette évolution pour ajuster le tir avant de lancer vos premiers projets en immobilier locatif meublé .

marche immobilier locatif meuble

1- COVID-19 et frustration des investisseurs en immobilier locatif meublé

Au mois de mars, le confinement a eu pour conséquence de laisser de nombreux investisseurs à la maison. Ils n’avaient alors qu’une envie : aller chercher du crédit, s’endetter fortement pour s’enrichir. 

Cela a créé une frustration grandissante parmi eux. En post-confinement, tous ces investisseurs se sont retrouvés dans la rue au même moment à l’affût des bonnes affaires qui devaient apparaître sur le marché immobilier du locatif meublé. 

La frustration a rendu ces personnes plus dynamiques dans l’atteinte de leurs objectifs. 

La concurrence est devenue plus féroce.

Les agents immobiliers ont été surbookés. 

Ils le sont toujours parce que le retard s’est accumulé avec l’arrêt des transactions chez les notaires. 

Cet effet de masse met la pression sur le marché parce que tout le monde :

  •  veut visiter, 
  •  cherche la bonne affaire.

Ce nouvel épisode de confinement reproduit la même situation et amplifie les réactions.

On a longtemps pensé, moi le premier, que beaucoup de personnes allaient se retrouver au chômage à la suite de cette crise. Les situations de propriétaires obligés de vendre leur bien parce qu’ils sont pris à la gorge ne sont pas d’actualité. Pour l’instant, l’assurance chômage et les mesures d’aides de l’État ont évité la création d’un flux significatif de propriétaires contraint de se séparer de leur parc immobilier. Les ventes qu’on espérait tardent à arriver. En fait, on a plus de personnes dans une dynamique d’achat sur le marché, mais en face il n’y a pas plus d’offres. 

Les effets vont mettre plus de temps que ce qu’on aurait pu penser au départ pour vraiment apparaître. Les propriétaires qui doivent vendre des biens pour générer de la trésorerie sont même dans une position très confortable. Pour ma part, j’ai vendu ma résidence principale et une grosse colocation qui tournait très bien, mais qui avait un petit cash flow. Elle s’est révélée finalement peu intéressante comme mes objectifs ont évolué. Dans les 2 cas, j’ai réalisé les ventes très facilement et au-dessus du marché.

Avec ce marché haussier, les vendeurs sont en position de force. Cette position est encore renforcée par le succès des sujets liés à l’immobilier sur internet. 

2- L’immobilier locatif meublé fait le buzz sur internet

Pendant que tout le monde était à la maison, les ressources, les formations, les coachings sur l’investissement immobilier se sont fortement développés. Alors qu’il y a 5 ans, ses questions n’attiraient que des personnes travaillant déjà dans l’immobilier, une nouvelle audience s’est développée férue de conseils pour bien investir sur ce marché. Ces personnes ont développé leurs compétences mais viennent chercher non pas un métier, mais le moyen d’augmenter leur revenu.

L’arrivée de ces nouveaux acteurs a intensifié la concurrence sur le marché immobilier et donc sur la demande en locatif meublé.

Une stabilité de l’offre, mais une augmentation de la demande favorise une augmentation des prix et un marché très tendu. Les rares biens partent vite, les négociations sont pratiquement impossibles, le pouvoir est au vendeur.

3- Les banques ont durci leurs conditions de financement

On sait que depuis le début d’année des recommandations font porter plus de contraintes sur l’octroi des crédits pour beaucoup d’investisseurs même particuliers. Bien sûr, on peut toujours investir en société pour contourner le problème. 

Les banques sont désormais plus exigeantes sur le taux d’endettement.

Néanmoins, elles ont toujours des objectifs de chiffre d’affaires, d’enveloppe de prêt immobilier à distribuer pour développer et fidéliser leur clientèle.

Cela ne veut donc pas dire que les portes sont fermées, mais que les financements seront attribués aux meilleurs dossiers. Il faudra donc être meilleur sur :

  • sa situation personnelle ;
  • le projet ;
  • la rentabilité ;
  • la présentation du dossier.

 

Aux dossiers moins bons, on pourra demander plus d’apports, des durées de remboursement plus courtes. La négociation sera donc globalement plus difficile, car le pouvoir est du côté des banques. 

Comment continuer à investir dans l’immobilier locatif meublé

L’environnement pour investir dans l’immobilier locatif est devenu plus complexe. Il faut changer d’angle pour réaliser les opérations les plus rentables, celles qui génèrent de 500 € à 600 € de cash flows nets. Mais, vous l’avez compris, les bonnes affaires n’apparaissent pas sur le BonCoin.

 Il faut vraiment arriver à les créer et pour cela :

  • rencontrer les bons vendeurs, ceux qui sont ouverts potentiellement la négociation ; 
  • avoir un très bon dossier pour se faire financer.

 Innover dans sa zone de recherche pour maximiser le cash flow

Si la concurrence est plus présente, ce n’est pas en suivant simplement les conseils que tout le monde écoute  que vous allez trouver la perle rare. 

Vous allez devoir innover dans le choix de votre zone d’investissement. 

On savait depuis plusieurs années qu’une bonne rentabilité et de gros cash flows étaient difficiles à trouver dans les grandes villes. Les investisseurs en locatif meublé se sont tournés plus récemment vers les villes de taille moyenne. 

On pouvait encore réaliser de belles opérations dans l’immobilier locatif meublé dans les années 2017 à 2019. Mais aujourd’hui cela devient aussi plus compliqué dans ces zones. Il faut donc aller chercher plus loin ou autrement pour espérer une très bonne rentabilité.

Prendre en compte le ratio coût total de l’investissement/rentabilité du projet 

Si les conditions d’octroi de crédit se durcissent, vous devez être stratège dans l’étalement dans le temps de vos investissements immobiliers. Plus vous allez partir sur des investissements immobiliers à hauteur de 200 000 €, 300 000 € voire 400 000 €, plus il vous sera difficile de continuer d’investir. Si vous avez une situation salariale très confortable, beaucoup de reste à vivre, et d’épargne, la question se posera bien évidemment moins vite. Mais ce niveau d’investissement pèse vite sur le taux d’endettement surtout si votre cash flow ne dépasse pas la fourchette des 300 € à 400 €. 

Évidemment, ce sera encore plus difficile de poursuivre vos investissements immobiliers si votre cash flow est seulement positif. Or, on a toujours appris, et je l’ai dit aussi, qu’il faut à minima autofinancer un projet. On disait aussi que dégager du cash flow positif était préférable pour pouvoir espérer enchaîner les achats de biens immobiliers. Mais on ne développait pas trop sur l’ordre de grandeur du cash flow. Même si le plus élevé était, on sans doute, toujours le mieux.

Aujourd’hui, compte tenu des contraintes qui existent sur les banques, ce n’est plus assez. 

Pour pouvoir financer plusieurs acquisitions successives et investir dans l’immobilier locatif meublé sans stress, il faut : 

  • que vos acquisitions génèrent de gros cash flows ;
  • montrer la valeur ajoutée du bien et sa forte rentabilité ;
  • présenter au banquier un plan B, voire même un plan C si le mode d’exploitation change.

Maximiser la rentabilité de chaque acquisition

 Évidemment, on va éviter de parler de ce que la banque n’aime pas comme la location courte durée. Mais en minimisant le coût total de votre investissement en immobilier locatif meublé et en maximisant la rentabilité de chacun de vos projets, vous augmentez les chances de recevoir une réponse favorable à votre demande de prêt.

Il existe plusieurs techniques :

  • la colocation ;
  • rajouter des chambres en optimisant l’espace ;
  • rajouter de la surface en exploitant des combles…

Vous créez ainsi de la valeur ajoutée avec votre bien, tout en surveillant l’évolution du coût total avec la réalisation des travaux. 

Vous pouvez aussi agir sur les paramètres de localisation de votre bien. Concentrez-vous sur des villes où on a toujours un pouvoir de négociation et où vous avez plus de temps pour prendre des décisions parce qu’il n’y a pas encore trop de concurrence. 

En procédant ainsi, vous recréez le marché tel qu’il était il y a quelques années dans les villes moyennes ou il y a plus longtemps encore dans les autres grandes villes.

C’est pour ces raisons qu’il faut être capable de vous adapter si vous voulez générer le maximum de cash flow. L’enjeu est de taille puisqu’il conditionne vos possibilités de réaliser un deuxième, un troisième voire un quatrième investissement en tenant compte des règles existantes au moment où cet article est écrit. Si vous intégrez bien ces évolutions, il n’est pas trop tard pour investir dans l’immobilier locatif et réaliser des opérations qui vont servir votre objectif d’indépendance financière.

Si cette situation soulève beaucoup de questions et te freine, n’hésite pas à jeter un œil à mes différents programmes d’accompagnement pour faire passer ton projet immobilier locatif meublé à la vitesse supérieure.

 

 

 

 

 

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Création d’un nouvel appartement

Alors qu’as-tu pensé de mon premier Podcast d’hier ?

Si tu ne l’as pas encore écouté, voilà le lien.

https://podcast.ausha.co/mindset-invest-preneur/episode-1-motivation-et-imple-mentation-pour-atteindre-ses-objectifs-m

J’y parle réussite et motivation.

Aujourd’hui, je te partage une vidéo où je fais le point sur un de mes derniers investissements.

Tu verras comment on a transformé un garage et une cour en appartement.

Comment j’ai géré la contrainte de la place de parking.

Une stratégie de division immobilière peu commune, mais avec un gros cashflow en perspective.

Évidement, les choses sont faites dans les règles avec la mairie.

Les clés de tel projet pour générer autant de cashflow en location longue durée :

– Bien choisir la ville pour pouvoir négocier, acheter pas cher et louer cher toute l’année,

– Avoir les autorisations légales nécessaires (donc bien choisir sa ville, car ce n’est pas faisable partout)

Si tu veux qu’on en parle,

Si tu as besoin de conseils,

Si tu veux aller plus loin sur cette stratégie,

J’ai quelques créneaux ouverts la semaine prochaine.

Suffit d’en réserver un si tu es vraiment motivé(e) à avancer ensemble (sinon tu prends la place d’une autre personne et c’est dommage).

https://julienmalengo.youcanbook.me

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L’immobilier offre 3 sources d’enrichissement :
– le Cashflow,
– Le capital qui se rembourse tout seul,
– La plus-value à la revente,

Je te parle dans cette nouvelle vidéo des facteurs d’enrichissement que tu dois absolument maitriser pour gagner sur ces 3 facteurs.

A mon sens, la revente doit absolument faire partie de ta stratégie d’enrichissement pour avancer rapidement et sereinement vers l’indépendance financière.

C’est ce qui te sécurisera à long terme, ce qui te fera faire des bonds en avant incroyables, ce qui te fera passer au niveau supérieur.

Je te parle dans cette vidéo des erreurs à éviter pour maximiser ta plus-value à la revente.

Bon dimanche,
Julien Malengo

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Si je devais recommencer…

Si je devais recommencer…

Ton premier investissement immobilier doit être une réussite !

En effet, si tu veux parvenir à enchainer les investissements et vivre de tes revenus locatifs,

Chaque investissement doit être optimisé à 100%,

Et cela dès le 1er !

Regarde cette vidéo si tu veux savoir ce que je ferai si je devais recommencer, sans les connaissances que j’ai aujourd’hui :)https://youtu.be/no_rVRlt_KQ

On parle dans cette vidéo :

– De L’encours bancaire,

– Du degré de risque

– Du taux horaire de tes actions relatives à tes investissements immobilier

– Du cashflow net

– De l’importance du choix de l’équipe avec qui tu vas travailler (travaux et gestion),

Dis moi en commentaire ce que tu en penses !

Bonne soirée,

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Comment se former à l’immobilier locatif meublé

Si vous êtes débutant, vous ne pouvez pas avoir une vue complète de toutes les compétences nécessaires pour bien investir dans l’immobilier locatif meublé. Si vous avez déjà touché à l’immobilier, viser l’indépendance financière va vous demander de passer un cran au-dessus. Acquérir de nouveaux savoir-faire et développer votre fibre entrepreneuriale sont des passages obligés. Comment mettre toutes les chances de votre côté pour mener à bien votre projet immobilier ? Se former à l’immobilier locatif meublé est une des clés les plus puissantes. Voyons ensemble quelles conditions réunir pour que ce levier serve au mieux vos objectifs de changement de vie.

 

se former a limmobilierlocatif meuClarifier ses besoins avant de décider de se former à l’immobilier locatif meublé

Le chemin à parcourir avant de passer à l’action quand vous vous formez est parfois long. Se former à l’immobilier locatif meublé n’échappe pas à cette règle. Vous devez jongler avec votre vie de tous les jours, ses contraintes et ses obligations. Faire le point sur ce qui vous pousse à vouloir vous former est essentiel pour garder votre motivation.

Si vous êtes ici, c’est que vous voulez faire de l’immobilier un outil de liberté et d’indépendance, mais c’est encore différent de l’objectif de votre formation. 

Commencez par vous demander quelles sont vos attentes vis-à-vis de cette formation.

Vous assurer que l’immobilier est fait pour vous

Voulez-vous découvrir l’immobilier pour valider que la vie d’investisseur immobilier est faite pour vous ? Si vous me suivez sur ce blog ou sur ma chaîne YouTube, vous savez que pour devenir rentier grâce à l’immobilier, il faut une âme d’entrepreneur. 

Qu’y a-t-il derrière ce mot qui fait rêver de plus en plus de personnes ?

Un quotidien qui n’est pas toujours facile et des obstacles qui viendront ralentir votre progression. Pour être entrepreneur :

  • vous devez accepter les échecs et surtout avoir la capacité d’apprendre et de construire autour d’eux ;
  • avoir l’énergie pour rebondir et l’humilité pour corriger le tir.

C’est pour cela qu’une formation qui portent uniquement sur l’optimisation fiscale, les aspects législatifs, les techniques du bâtiment, etc. ne suffira pas à faire de vous un investisseur immobilier qui réussit.

Balayer votre syndrome de l’imposteur

Pour vous lancer vraiment, vous avez besoin d’être rassuré et accompagné pour passer la seconde.

Vous avez déjà commencé à investir dans l’immobilier locatif tranquillement. Vous lisez beaucoup sur le sujet, vous profitez déjà de tous les contenus gratuits sur internet. Se former pour vous, c’est savoir comment enchaîner les différentes étapes de l’investissement de la manière la plus efficace, car déjà validée. 

 

Identifier vos besoins en formation avec précision

Selon votre parcours, se former à l’immobilier locatif meublé prendra différentes formes :

  • vous avez déjà investi dans l’immobilier pour vous-même en faisant l’acquisition de votre résidence principale ;
  • vous avez déjà un locataire ;
  • c’est votre premier projet d’investissement dans l’immobilier.

 

Selon votre profil, il faut donc commencer par lister les différentes étapes de tout investissement immobilier. L’étape suivante consiste à identifier les points qui méritent d’acquérir des compétences ou de les compléter.

Une fois ce constat établi, vous pourrez arbitrez en connaissant vos besoins et selon votre état d’esprit de : 

  1. vous débrouillez avec tout ce que vous pouvez trouver comme ressources sur le Net ;
  2. décider que vous avez besoin d’une approche plus structurée avec un déroulement étape par étape, et partagez vos objectifs avec une communauté d’autres investisseurs ;
  3. préférez une approche complètement personnalisée en sollicitant l’expérience d’une personne dont le parcours et les objectifs de vie vous parlent par du coaching.

 

Pour vous aider à clarifier vos besoins, les questions à vous poser sont :

  • Comment vais-je gérer mon projet immobilier si je ne me forme pas ?
  • Quelles sont les difficultés que je rencontre et que je ne sais pas résoudre sans me former ?
  • Combien de temps suis-je capable de me dégager par semaine pour me former ?
  • Quel but concret me suis-je fixé en me formant ?

Investir dans une formation payante ou se débrouiller avec du contenu gratuit

Avec Internet, vous avez désormais accès aux bases, quel que soit le sujet que vous voulez creuser. Pour commencer à se former sur l’immobilier locatif meublé, les ressources ne manquent pas.

Vous pouvez être tenté d’accepter d’avoir des réponses partielles que vous devrez compléter sur différentes sources en pensant faire des économies.

Je vous répondrais que tout dépend du temps dont vous disposez. Mais ce contenu gratuit est rarement suffisant pour passer à l’action. 

Si vous préférez vous en contenter, c’est peut-être tout simplement que :

  1.  vous n’êtes pas prêt pour vous lancer ;
  2.  votre objectif n’est pas clairement défini ;
  3.  vous êtes en plein épisode de procrastination…

 

Si vous voulez vraiment changer de vie avec l’immobilier, le contenu gratuit ne suffira pas.

Vous le savez, en immobilier, les enjeux financiers sont conséquents et les erreurs coûtent cher.

Quand on vous dit que pour bien investir, la localisation est un critère important, est-ce que cela vous suffit pour passer à l’action ? Cela augmente votre confiance dans vos capacités à réussir, mais ne vous aide pas à choisir.

Certes, on peut aller plus loin comme je le fais sur ce blog en listant les points sur lesquels il faut être vigilant. Mais cela ne sera pas aussi efficace qu’un coaching, ou une formation longue et structurée dans laquelle toutes les étapes sont déroulées pas à pas et vos questions trouvent des réponses immédiates et personnalisées.

Il y a tellement de paramètres à prendre en compte pour réussir un investissement locatif ! Tous les réunir du premier coup si vous n’avez pas d’expérience, c’est comme jouer au loto…

 

Se former à l’immobilier locatif meublé et en tirer le maximum

Vous voulez vraiment avancer et vous vous êtes décidé à vous en donner les moyens en choisissant une formation longue ou des séances d’accompagnement. 

Bravo, vous avez décidé de prendre votre vie en main. Maintenant pour ne pas investir pour rien, il faut vous organiser, vous rendre disponible et vous mettre dans le bon état d’esprit pour tenir la distance et garder votre motivation. 

Décliner votre nouvel objectif de vie en objectif annuel ou mensuel, mais surtout mesurable

On va parler d’organisation, mais c’est la base pour atteindre vos objectifs. Ça l’est d’autant plus quand l’enjeu est une nouvelle vie. En effet, il vous faut souvent mettre en place les premières actions tout en étant encore soumis aux contraintes de la vie de salarié que vous voulez quitter. 

Cette double vie exige de la discipline pour que votre motivation puisse vite vous abandonner. 

C’est la visualisation de votre objectif à terme qui vous a poussé à vous lancer. Il faut repartir de là pour vous fixer des objectifs intermédiaires sur l’année puis mensuels ou au moins trimestriels. Cela va vous permettre de mesurer vos progrès, et de travailler votre mindset d’entrepreneur.

Prévoir des temps de formation fractionnés, mais réguliers

Vous êtes à fond, vous avez envie d’avancer vite. C’est une erreur que font souvent ceux qui veulent véritablement changer de vie. Pourtant pour apprendre efficacement, ce n’est pas la bonne méthode. Il est prouvé scientifiquement que les notions nouvelles se retiennent mieux avec de la régularité, mais sur des durées d’apprentissage de 30 min à 45 min. Nos capacités de concentration y sont pour beaucoup. En résumé, il est préférable de vous y mettre 30 minutes par jour plutôt qu’une demi-journée le week-end !

Bien s’entourer et partager

Comme dans toute formation, vous pouvez connaître des moments de découragements, de désillusions. Peu importe le nom qu’on lui donne, sur des formations longues, le manque de motivation vient souvent pointer le bout de son nez. Pouvoir s’appuyer sur une communauté, sur d’autres personnes qui se posent ou se sont posé les mêmes questions que vous, c’est un vrai atout. Pensez donc à en profiter dès le début de la formation même si cela ne vous semble à priori pas nécessaire.

Choisir un endroit propice à la concentration

Cela va de soi, à priori on travaille mieux dans un environnement calme. 

Pour vous concentrer et être efficace, désactiver les notifications, fermez tous les autres onglets. Autant réunir toutes les conditions pour rester focus.

 

Planifier des actions immédiates pour tester les acquis de votre formation à l’immobilier locatif meublé

Tant que vous ne l’avez pas mis en pratique, vous former à l’immobilier locatif meublé ne vous aidera pas à atteindre l’indépendance financière que vous visez !

Pour cela, il n’y a pas de secret. Il faut pratiquer au fur et à mesure dans la vraie vie. 

Vous allez voir qu’après avoir abordé la question des critères pour choisir votre bien, vous ne lirez plus les annonces immobilières de la même façon. Vous saurez lire entre les lignes.

 

Quand vous allez visiter des biens, votre regard sera plus aiguisé. Pour un grand T4, vous verrez que vous pouvez faire de la division alors qu’en début de visite votre idée était plutôt une colocation.

 

C’est pour obtenir ce résultat, qu’à la fin de chaque module, il faut passer à l’action, vous confrontez à la réalité du terrain. C’est la meilleure façon d’apprendre, de cibler vos difficultés et d’avancer vers votre objectif de changement de vie

En testant ainsi chaque étape du processus, et ainsi se former à l’immobilier locatif meublé par la pratique, vous serez prêt pour vous lancer sans avoir l’impression de faire du saut à l’élastique. 

 

Vous lancer avec un état d’esprit d’entrepreneur

Pourquoi cette référence au saut à l’élastique ? Pour mettre l’accent sur le fait que le courage ne suffit pas pour réussir à changer de vie. 

Vous vous lancez dans l’immobilier en vous disant que d’autres y arrivent, et que vous avez autant de potentiel que n’importe qui. Vous êtes sur la bonne voie.

C’est d’ailleurs important de croire en vous et de ne pas être freiné par un ensemble de croyances limitantes. 

Mais ce bel élan ne suffit pas à vous mener à votre objectif. Les coups de pouce, les tapes amicales sur l’épaule, les paroles de quelqu’un qui a déjà fait l’erreur que vous vous apprêtez à faire, ça change souvent tout. Pas seulement pour l’erreur évitée justement, mais parce que vous allez cultiver un état d’esprit d’entrepreneur en profitant de cette expérience collective. C’est ça qui  :

  • va nourrir votre envie d’aller plus loin ;
  • développer votre aptitude à accepter les échecs ;
  • voir en premier les pas que ces obstacles vous permettent de faire plutôt que le temps que cela vous fait perdre.

 

Voilà pourquoi commencer par se former à l’immobilier locatif meublé et investir sur vous est une clé puissante.

Vous allez gagner du temps, gagner en confiance dans vos choix et adopter les bons réflexes pour mieux gérer les difficultés que vous allez rencontrer.

 

 


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Oui la douloureuse est arrivée !

Ça fait mal.. très mal.

Mais cela fait partie du jeu.

Il faut garder en tête qu’un l’investissement est très rentable mois après mois.

Et il ne faut pas faire d’erreur de trésorerie.

Mais….

Il y a un hack à connaitre pour minimiser cet impôt.

Regarde bien cette vidéo jusqu’à la fin.

Dis moi en commentaire si tu es d’accord ou pas.

Te souhaitant un bon dimanche !

Ps : n’oublie pas que la promotion (-50%) sur mon offre phare Liberté Financière 4.0, sans accompagnement, se termine ce soir à minuit. Après le prix repasse au tarif du marché pour une telle offre. Clique ici pour y accéder avant qu’il ne soit trop tard.
https://formation.invest-preneur.com/liberte-financiere-pdv-standard/


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