7 conseils pour bien débuter dans l’immobilier

Dans cette vidéo, je vais, en 7 conseils, vous expliquer comment bien débuter dans l’immobilier !

Conseil 1 : Bien définir sa stratégie
Conseil 2 : Pas de précipitation
Conseil 3 : Maîtrisez votre trésorerie
Conseil 4 : Menez une étude de marché
Conseil 5 : Ne visez pas trop petit
Conseil 6 : Créez une équipe
Conseil 7 : Formez vous

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– Comment être sûr de faire un bon investissement?
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– Comment bien estimer le montant de ses travaux de rénovation?
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– Comment acheter et gérer des biens à distance?
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4 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier

Si tu crois que les investissements immobiliers c’est facile et que toi aussi tu peux rapidement te la couler douce à Maurice, je suis désolé de te dire que c’est un peu plus compliqué.

Les investissements immobiliers sont avant tout beaucoup de travail, des heures de formation, un peu de stress, et surtout un bon maniement d’Excel ou de ta calculatrice.

SI tu ne maitrises pas ces 4 facteurs, alors l’ile Maurice restera une vague idée dans ton esprit.

Car avant de profiter de tes revenus passifs, tu pas devoir travailler dur et te remonter un peu les manches.

Une fois ton système en place, tu pourras profiter.

Je te donne toutes les clés pour réussir dans cette vidéo.

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J’ai perdu 16000€ avec un investissement immobilier !!! 😫🙄😂

Premier investissement immobilier:

Tu trouves un bien en bon état pour y faire une colocation de 4 personnes.

Tu fais une offre et elle est acceptée.

Tu fais budgétiser les travaux et ils sont financés.

Tu crois avoir tout compris au métier d’investisseur immobilier.

Tout va bien, jusqu’au moment où le premier locataire prend sa douche dans la nouvelle salle de bain.

Et là c’est fuite d’eau dans sa chambre. Puis dégâts des eaux 3 mois plus tard.

Puis reprises des malfaçons de la salle de bain, mais aussi de la cuisine et des dégradations du sol.

Une perte nette de 16000€.

Dans cette vidéo, je t’explique les erreurs à ne pas faire pour commencer les investissements immobiliers.

Comment choisir un bien (prix et travaux).

Comment choisir les artisans.

Comment payer les artisans.

Comment gérer les locataires.

Autant de points que tous débutants devrait maitriser.

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Anicet Honvo : Interview d’un investisseur immobilier

Dans cette vidéo nous abordons le parcours d’Anicet Honvo, investisseur immobilier aux multiples resources.

Anicet nous parle de ses débuts difficiles avec l’immobilier et comment il avait perdu 30000€ lors de sa première opération en 2007.

Nous parlons des erreurs à ne pas commettre lorsqu’on débute (travaux, difficulté avec les banques, confiance aux agents immobiliers ou autres prestataires).

Nous discutons sur les meilleures stratégies immobilières avec la location courte durée et l’immeuble de rapport avec notamment quelques anecdotes á gérer et quelques bons plans pour faire de bonnes affaires.

Nous essayons aussi de mettre en avant l’état d’esprit que tout investisseur doit développer pour aller loin, pour durer et pour apprendre à ne jamais rien lâcher.

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Comment financer plusieurs investissements immobiliers?

Pour investir en immobilier locatif sur plusieurs projets, il faut respecter certaines règles afin de rassurer le banquier et de le convaincre que vous savez ce que vous faites.
 
La première règle est de parler le même langage que lui. Votre banquier est un professionnel et comme tout professionnel, il utilise une terminologie que vous devez connaitre, respecter et utiliser.
 
La seconde règle est de lui présenter uniquement des bonnes affaires. Vous devez lui démontrer par A + B que vous ne prenez aucun risque et que l’affaire sera extrêmement rentable dans la durée.
 
Uniquement sous ces conditions il vous suivra sur plusieurs acquisitions.
 
Oublie le taux d’endettement. Ça fait bien longtemps que j’ai dépassé les 70%…. et cela me rapporte +3000€ net / mois.
 
Dis moi en commentaires, si tu veux apprendre à faire pareil !
 
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Faut-il utiliser un courtier ?

Utiliser un courtier ou faire le travail vous même?
 
En théorie le courtier offre de nombreux avantages:
 
– Il a accès à tout un réseau de banque de détails en quelques clics
– Il a accès à des banques patrimoniales de gestion privée
– Il a accès aux meilleures conditions du marché
– Il ne va pas essayer de vous vendre des produits financiers
– Il est habitué à travailler à distance
– Il n’est rémunéré que si vous avez votre crédit
 
D’expérience, j’ai utilisé 3 fois des courtiers et 3 fois j’ai du finir le travail moi même.
En effet, le courtier reste malgré tout un commercial et il favorisera toujours les dossiers faciles afin d’être sûr d’encaisser sa commission.
 
Je voie 3 cas pour décider si oui ou non vous devez faire appel à un courtier:
 
– Si vous débutez et que vous travaillez et que votre situation est stable et facile (pas trop d’endettement) alors vous pouvez utiliser un courtier qui sera vous trouver les meilleures conditions facilement.
 
– Si vous commencez à avoir de l’encours et un taux d’endettement élevé, alors vous ne serez pas la priorité du courtier et personne d’autre que vous ne pourra mieux défendre votre dossier.
 
– Si vous êtes bloqué et que plus aucune banque n’acceptent de vous financer, alors vous pouvez retourner voir un courtier spécialisé dans les affaire patrimoniale et la gestion de banque privé, de rachat de crédit. Il pourra surement vous aider.
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Conséquences du passage de LMNP à LMP?

LMNP ou LMP.
Comme pour tout dans la vie, il faut savoir s’adapter.

La première conséquence concerne les cotisations sociales. Car en tant que LMNP on est assujettis à des prélèvements sociaux qui sont bien moindre que les cotisations sociales des professionnels. En tant que LMP c’est en effet 45% de cotisations sociales à payer sur les revenus locatifs meublés. La douche froide. Sauf si on est capable de rester en déficit. Dans ce cas c’est 1400€ par an pour avoir une sécurité sociale.
Ce nouveau statut est peut être un avantage au final car il est toujours plaisant d’avoir une sécurité sociale lorsqu’on est plus salarié.

La deuxième conséquence est liée à l’imposition des plus value. Le LMNP est imposé à ce jour sur le régime des particuliers alors que le LMP est imposé comme un professionnel. C’est à dire que l’amortissement du bien est intégré dans le calcul de la plus value. Cela peut faire peur mais il s’agit uniquement d’une perte sèche prise sur la plus value. En ayant gagné pendant l’exploitation du bien, il est acceptable de perdre par exemple 30% sur la potentielle plus value générée à la revente. Ce n’est pas comme pour une succession où les vendeurs sont obligés de vendre pour payer les droits de succession. L’amalgame est souvent fait dans ce sens. De plus le LMP est exonéré d’impôt sur la plus value si le bien a été exploité pendant 5 ans et si la moyenne des revenus locatifs deux dernières années d’exploitation et inférieure à 90000€.

Un autre avantage du LMP est que le déficit généré peut être imputé sur les autres sources de revenus pour faire baisser l’assiette imposable. A l’inverse les revenus meublés imposés au régime BIC ne peuvent être imputés uniquement sur les revenus de sources BIC.

Au final, en jouant avec les règles ci dessus, le statut du LMP peut être avantageux. Seul bémol le déficit qui est créé en tant que LMNP n’est pas transférable en LMP. Il faut donc s’assurer de refaire des travaux en tant que LMP pour recréer du déficit et rester dans une imposition acceptable.

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Comment obtenir son financement sans apport?

Pour obtenir un financement immobilier sans apport, il faut passer par une négociation avec son banquier.
 
Comme dans toute négociation, il y a plusieurs critères à échanger pour trouver une solution gagnant gagnant.
 
Les critères de négociation sont:
– le sans apport
– la durée
– le taux
– le différé
– les pénalités de remboursement anticipées
– les revenus locatifs
– les revenus salariés
– l’assurance vie,
– les comptes PEA PME
– les cartes de crédit,
– l’assurance habitation PNO
– l’assurance de prêt
 
L’objectif est d’arriver à une relation gagnant gagnant pour que le deal fonctionne pour les deux parties. J’ai pour habitude de me concentrer sur le sans apport, le différé et la durée. Tout le reste je le laisse au banquier pour que lui aussi remplisse ces objectifs.
 
Jusqu’à aujourd’hui cette technique à toujours marchée.
 
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Quand investir dans l’immobilier?

Quel est le meilleur moment pour investir?

Facile; il n’y a pas de meilleur moment pour investir.

Les taux sont déjà extrêmement bas et il n’y a pas de situation ou de bien immobilier parfait.

Il faut simplement savoir bien organiser et bien présenter ta situation financière et dans chaque situation il y a des avantages à mettre en avant et des inconvénients,

On peut facilement attendre une certaine situation (avoir un CDI ou une résidence principale ou encore de l’épargne etc) ou un certain âge pour investir (trop jeune ou trop âgé), pour au final procrastiner pendant de longs mois ou de longues années.

Ceci est une grave erreur car en attendant le temps passe, les bonnes affaires se perdre et votre capital ne grossi pas.

Evidemment il faut se former avant d’investir pour ne pas faire n’importe quoi.

Il y a par contre des situations où il ne faut pas investir:
– Si vous êtes en train de divorcer, car le banquier voudra savoir comment va se répartir le patrimoine.
– Si vous êtes dans le rouge à la fin du mois, pour ne pas prendre de risque il faut de l’épargne avant de se lancer dans l’immobilier.

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Comment optimiser un investissement immobilier?

Comment gagner plus à partir d’un investissement immobilier existant?

Plusieurs options sont à votre disposition:

– Baisser les mensualités.
Pour cela il existe le rachat de crédit pour une banque différente, la renégociation de crédit avec la banque actuelle, ou la modularité du prêt comme le permet le contrat.

– Augmenter ces revenus.
Si vous louez en location courte durée il y a de nombreuses façon pour louer plus de nuits et louer plus cher. Un channel manager permet de faire du surbooking, de facilement faire du yield management pour respecter les saisons ou les événements à l’image des hôtels et des compagnies aériennes. On peut aussi développer des partenariats avec des salles de sports, cinéma, restaurants, transporteurs, excursions pour proposer plus de services aux visiteurs ou aux colocataires. Une autre option est de travailler avec les universités et écoles pour qu’ils proposent les appartements à leurs élèves directement, ce qui réduira la vacance locative et les frais de recherche de locataire.

– Automatiser au maximum grâce à des prestataires, favoriser la délégation, les processus pour les prises de décisions de façon à gagner du temps pour faire autre chose et on sait très bien que le temps c’est de l’argent.

– Revendre les investissements les moins rentables si le capital restant dû est à la valeur du marché ou alors jouer sur les autres leviers pour améliorer le cashflow.

– Louer les caves et garages séparément.

– Faire des travaux.
Investir un peu de cashflow ou repasser chez le banquier via un prêt travaux ou via un autre crédit immobilier pour un autre projet. Le fait de rajouter de la valeur dans le bien peut justifier une augmentation du loyer.

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