La vidéo de ce jour est le témoignage de Maxime S. dans le cadre du « coaching-commun ». Son projet est d’acheter un IDR avec 4 logements. Le compromis est signé. Maxime est dans la phase de création d’une SCI à l’IS et il nous fait partager ses interrogations.
RÉSUMÉ : TÉMOIGNAGE DE MAXIME
Maxime achète un immeuble de rapport, soit un ensemble de 4 logements, dans le but de faire de l’investissement locatif en nu longue durée. Sur une trentaine de biens visités, 4 offres ont été acceptées et 3 perdues car les vendeurs se sont désistés avant le compromis. Sur le bien avec le compromis signé il y a 400 € de cashflow de créé pour l’aménagement des combles et le rafraichissement.
Maxime a une série de questionnements qu’il partage dans le groupe de Coaching-commun pour obtenir des réponses et des axes d’amélioration.
Le coût des travaux est-il estimé? Non pas encore.
Il y a des travaux de prévus dans ces 4 logements mais pour le moment, ils sont occupés par des locataires. Ces travaux, cuisine à équiper notamment, se feront quand les locataires seront partis. Pour pallier le coût des travaux éventuels il faut maximiser la mensualité et emprunter au maximum pour que tu sois sécurisé et que tu puisses rénover de la meilleure façon que ce soit quand les locataires seront partis.
Si tu pars sur 105 000 € pour rafraîchir les 2 lots , des 2 T2 en nu et la rénovation des combles cela va générer 800 € environ tu peux accepter 500 € en location longue durée et les 300 € restant tu les emprunntes.
Julien précise qu’il faut compter environ 30 000 € la rénovation d’un T2
Quelle stratégie adopter ?
Comme il y a des locataires en place tu dois acheter en SCI à l’IS ; les appartements sont en bon état. Tu prévois les provisions nécessaires pour ne pas avoir à piocher ni dans le différé ni dans ta trésorerie au moment où les locataires sortiront.
Quel capital .conseilles-tu pour créer la SCI à l’IS ? Capital fixe ou variable ?
Il faut viser un capital fixe même avec des associés en place. En SCI à l’IS on est imposé sur la plus value moins le capital . Si tu vends le bien c’est la SCI qui est imposée. Au moment où tu dissous la société (elle n’a plus d’actif) on est à l’étape de la radiation du Registre du Commerce
Le capital fixe de 1000 euros = obligation légale ?
Attention : quand quelque chose est signé avant la constitution de la SCI il faut prévoir une clause de substitution pour pouvoir substituer la SCI à l’IS à l’engagement pris dans les premiers temps
Faut il passer par un « legal start » : pour ouvrir un compte bancaire ?
Pour rappel, le Legal start permet de gérer les besoins juridiques en ligne : créer une entreprise, déposer une marque, trouver un avocat, etc.. La réponse est oui : si tu passes par un spécialiste expert comptable par exemple ce sera avec la banque qui te finance.
A savoir : pour créer la SCI à l’IS il faudra faire un dépôt du capital sur la SCI à l’IS avec un compte bancaire ouvert à cet effet ; la banque va établir une attestation de compte de dépôt du capital (ce sont des formalités obligatoires). Mais tu peux avoir recours à une autre banque pour faire ton financement. Une fois que l’immatriculation sera faite, tu obtiendras ton Kbis que tu fourniras à la banque pour débloquer le capital. Ce dernier sera versé sur le compte courant de la SCI
Importance et rôle du gérant de la SCI à l’IS ;
Obligation légale : toute société doit être représentée par un dirigeant. Pour changer de gérant, il est nécessaire de faire une modification de statut ; le mieux est de faire un pacte. extra statutaire.
Le gérant va administrer la SCI à l’IS pour tous les actes de gestion de la vie quotidienne
Avoir recours à un comptable ou expert comptable ?
A savoir : seul l’expert comptable est habilité à sortir les comptes annuels avec une attestation Le recours à l’expert comptable est important au moment de la première déclaration des comptes annuels et des liasses ou déclarations fiscales à sortir.
Y a-t-il des questions primordiales à gérer en amont ?
Il est Important de prévoir et d’anticiper certaines démarches quand tu démarres une SCI que ce soit avec un legal start ou un professionnel. En effet, il faut :
- ouvrir le compte dépôt,
- verser le capital ,
- Obtenir le Kbis et les statuts ,
- pouvoir acheter = obtenir le financement ,
- faire les travaux.
- Contacter un expert comptable . signer le mandat « lettre de mission »
- Envoyer les factures à l’expert comptable
Conclusion
Avec Maxime nous avons vu qu’il ne faut surtout pas baisser les bras et continuer les recherches, la patience finit par porter ses fruits. La preuve ; il a perdu une affaire mais il a signé le compromis d’une autre dans la même semaine. Il faut rester focus sur ses objectifs qui sont pour Maxime : son financement et la constitution de la SCI à l’IS .
Il faut avoir le recul nécessaire pour tout gérer afin de gagner du temps et de l’énergie en anticipant les différentes étapes. A bientôt pour une nouvelle vidéo.