Tous ceux qui investissent en immobilier ont des objectifs différents. Certains investissent pour assurer leur retraite et la succession pour leurs enfants, d’autres investissent pour leur résidence principale et pour avoir un complément de revenus et d’autres encore investissent pour constituer un patrimoine immobilier et pour devenir rentier immobilier. Quoi qu’il en soit, tous les investisseurs immobiliers poursuivent un but commun qui est le cash-flow. Il faut noter qu’en immobilier, il existe des techniques qui vous permettent de faire ce cash-flow. Ce sont les techniques classiques que je partage avec vous à travers mes articles. En utilisant ces stratégies, vous arriverez à construire des machines à cash qui vous rendront rentier immobilier. J’ai déniché ma nouvelle machine à cash que je vous invite à découvrir à travers cet article. Je partagerai avec vous toute la procédure afin que vous puissiez la reproduire.
Devenir rentier immobilier : Que devez-vous comprendre par machine à cash ?
Comme vous le savez déjà, nous sommes en immobilier. La machine à cash est donc un immeuble pour lequel j’ai fixé des critères lors des recherches. J’avais partagé avec vous dans l’un de mes précédents articles comment faire la recherche de la bonne affaire. En effet, pour faire des recherches, il faut savoir ce que vous voulez, les critères qui vous permettront d’atteindre votre objectif et les critères auxquels vous pourrez facilement renoncer. Sur cette base, vous recherchez soit le logement, soit l’immeuble ou soit l’appartement que vous voulez.
En réalité, si vous avez l’habitude de lire mes articles ou de suivre les vidéos que je poste sur ma chaîne YouTube, vous comprenez aisément la procédure qu’il faut adopter. Pour la recherche, vous devez connaître les points sur lesquels se basera votre négociation. Finalement, si vous trouvez un immeuble qui répond à vos critères, vous commencez la procédure d’acquisition de l’immeuble. J’ai trouvé un immeuble qui respecte mes exigences et qui me rapportera énormément d’argent, d’où ma machine à cash.
Devenir rentier immobilier : L’état de l’immeuble
Il est conseillé d’acheter des biens qui nécessitent des travaux que vous êtes capables d’effectuer avec l’aide des artisans professionnels. J’ai donc suivi cette même procédure et j’ai déniché une bonne affaire. J’ai préalablement fait une première visite avant de faire l’offre. Ensuite, je suis revenu faire des calculs pour confirmer les hypothèses que j’avais émises. Actuellement, je suis à l’étape de la signature du compromis qui se fera dans deux jours. Je partage avec vous à travers cet article, mes projets de travaux et autres.
En réalité, pour cet immeuble, il y a de gros œuvres à réaliser en plus des travaux légers. Pour faire une bonne affaire, il ne suffit pas de faire des estimations à distance, il faut venir constater et analyser. Je vous invite à lire cet article jusqu’au bout pour découvrir la machine que j’aurai après la réalisation de ces projets. Cela vous permettra aussi de savoir comment réaliser la vôtre.
Devenir rentier immobilier : Quels sont les travaux à réaliser ?
Comme vous le savez, l’immeuble acquis dans l’ancien doit être rénové. Cela se fera par différents travaux. Quels sont alors les travaux que je prévois de réaliser spécifiquement pour cet immeuble ? Il faut comprendre que les travaux varient en fonction de l’état de l’immeuble que vous achetez. A l’aide d’un devis et des conseils d’artisans professionnels, vous pourrez en avoir une idée. Vous pourrez aussi vous-même selon votre projet, dire ce qui doit être fait. Par rapport à ma nouvelle machine à cash qui m’aidera à devenir rentier immobilier, j’ai prévu des travaux à divers niveaux.
La question relative aux places de parking dans un immeuble
Il y a une question récurrente à laquelle on n’a pas encore répondu. Que dit le Plan Local d’Urbanisme (PLU) par rapport aux places de parking ? Il faut souligner que le PLU n’est pas clair, mais il sera révisé le mois suivant. Selon ce qui était appliqué, c’est l’ancien PLU qui sera appliqué si vous signez le compromis un mois avant l’entrée en vigueur du nouveau PLU mais actuellement, la mairie estime que c’est le nouveau PLU qui sera applicable.
Actuellement, nous n’avons pas encore connaissance des dispositions du nouveau PLU. De plus, nous ne savons pas si les dispositions varient en fonction des zones. Malgré cela, je pourrai créer des places de parking en fonction du nombre de logements que je vais concevoir. L’essentiel est d’obtenir plusieurs logements et d’effectuer plusieurs travaux. Si je crée 7, 6 ou 5 appartements, je pourrai rentabiliser mon investissement. En fait, si vous ne réalisez pas plusieurs travaux, vous ne pourrez pas percevoir de somme importante en terme de loyer. Il faut donc faire plusieurs travaux afin d’augmenter vos revenus.
Pour cet immeuble acquis à 55000 euros, j’engagerai d’énormes travaux. Grâce à ces derniers, je pourrai toujours obtenir le nombre de parking souhaité. Je peux aussi faire en haut de l’immeuble un appartement en division non officielle que je mettrai en location courte durée. Cela m’aidera à gérer les éventuels problèmes liés au parking.
Sur la terrasse
A ce niveau, il y a un problème d’isolation sur la façade du mur de la rue. En effet, il y a eu infiltration de l’eau provenant de la rue. On doit faire des travaux à ce niveau. J’ai chiffré tous les coûts lors de la négociation. J’ai même chiffré le coût de la double façade mais en réalité, je n’ai pas besoin de doubler. Le surcoût sera redirigé vers d’autres travaux que je vais entreprendre sur l’immeuble.
En matière de rénovation, il faut détruire les parties qui ne vous seront pas utiles pour effectuer des travaux. Ces derniers vous permettront de valoriser le bien. C’est en procédant ainsi que vous pourrez maximiser vos revenus locatifs. Dans le cas de cet immeuble, je ne pourrai pas casser tout le haut de l’immeuble, car il y a un mur cloison semi porteur. Cet état des choses ne favorise pas mon projet. De plus, la toiture n’est pas bien étanche, ce qui crée un véritable problème. Je n’avais pas pris en compte ces travaux dans mes calculs. Je dois donc refaire la toiture pour qu’elle soit plus étanche, ce qui n’était pas prévu.
Cette toiture doit être revue en profondeur. Je pensais au début qu’il fallait réorganiser uniquement les tuiles. Je pensais aussi que les poutres étaient en bon état, mais ce n’est pas le cas. Le problème qui se pose est plus complexe que la simple réorganisation des tuiles. Par ailleurs, le premier diagnostic n’avait pas révélé la présence d’amiante. Mais, au deuxième passage, nous avons remarqué la présence d’amiante sur le mur ainsi que sur la toiture. Avec ce constat, il ne serait pas judicieux de refaire les travaux en conservant l’amiante.
Au deuxième étage
A l’intérieur, on remarque qu’il y a des fenêtres à changer et une mauvaise pointe qu’on doit refaire. Les escaliers sont toujours en bon état. Si j’achète cet immeuble, les plans seront revus. Il y a un mur de séparation que j’aimerais casser mais je ne pourrai pas le casser entièrement, car c’est une cloison semi porteur. On peut créer par exemple deux fenêtres et deux chambres au niveau du deuxième étage. Il faut noter que c’est un appartement protégé, car nous sommes proches du centre-ville. Il y a des fenêtres en PVC que je dois aussi changer. Les escaliers sont bien disposés et ils sont en bon état.
Il y a toujours la dépose de l’existant qui est toujours d’actualité. De plus, les poutres sont imbibées d’eau et si on creuse, on remarque que cela est profond. Outre ce problème, il faut rajouter l’étanchéité de la toiture qui n’était pas prévue. Il est aussi nécessaire de faire le ragréage de la dépose de l’existant de ce mur.
Les combles
Les combles sont imbibés d’eau. Autrement, on pourrait les réaménager pour en faire un bel appartement qu’on peut mettre en location courte durée. Si je parviens à mettre en œuvre cette stratégie, je pourrai devenir rentier immobilier. Il s’agit ici des poutres secondaires qui ont été faites sans grand soin. Je ne suis pas rassuré par rapport à l’étanchéité de la toiture de cette maison. Je pourrais faire le nécessaire par rapport à la façade grâce à la subvention de l’ANAH. Dans le cas où je n’obtiens pas la subvention, je pourrai m’en occuper. En fait, je comptais sur les aides principalement sur celle de l’ANAH mais, je ne maîtrisais pas les contraintes en ce qui concerne les loyers. Avec les renseignements que j’ai pris, j’ai réalisé que la procédure pour en bénéficier n’est pas complexe mais les loyers sont plafonnés à 315 euros, ce que je trouve moins intéressant.
En plus, je dois effectuer la façade en U, ce qui ne m’intéresse pas. En effet, cette contrainte ne me permet pas de vite atteindre mon objectif de devenir rentier immobilier. Finalement, je prendrai en charge la façade. Si je dois cumuler le problème de la façade aux contraintes des places de parking, cela constitue plusieurs points négatifs.
Devenir rentier immobilier : Un surcoût important
Cela engendre un surcoût important si je dois refaire l’étanchéité de la toiture. Par contre, s’il s’agit de réorganiser les tuiles de la toiture, je pourrai facilement le prendre en charge et atteindre mon objectif : devenir rentier immobilier. Il faut aussi prendre en charge les poutres de la charpente. Si je dois refaire l’étanchéité de la toiture, je dois déposer l’amiante. Pour cela, je dois prévoir un coût de 60 euros le mètre carré.
Devenir rentier immobilier : Une possibilité de renégociation
En un mois, j’ai fait trois visites et je suis sur le point de signer mon compromis. Avec tous ces constats, je vais appeler l’agent immobilier pour lui faire comprendre que les travaux ont été sous-estimés et que je ne suis plus intéressé s’il ne m’accorde pas une réduction de 20000 euros. Cette réduction est nécessaire pour que j’arrive à prendre en charge entièrement les travaux. L’aide dont je pouvais bénéficier par rapport à la façade réglemente les loyers. Cette condition ne m’intéresse pas. Ce serait une bonne affaire si j’étais dans la vision d’achat revente. Mais ce n’est pas le cas.
Je comptais garder cet immeuble dans mon patrimoine immobilier afin qu’il génère à chaque fois du cash-flow. C’est ainsi que l’on peut devenir rentier immobilier. Mon objectif de devenir rentier immobilier est donc de me faire du revenu locatif et non de l’achat revente à court terme. J’ai déjà reçu une proposition de 55000 euros, mais je vais renégocier ce montant à la baisse. Les travaux de rénovation par rapport à l’étanchéité de la toiture me prendront 20000 euros. Avec cette demande, l’agent immobilier risque d’opposer un refus. Je finirai donc par abandonner le bien, car les travaux sur l’amiante ne m’intéressent pas.
Conclusion
Si je fais le calcul en prenant en compte les 55000 euros, le prix de la rénovation ainsi que le prix sur le marché pour la revente, je remarque que ce n’est pas une bonne affaire. En effet, le cash-flow ne sera pas positif, ce qui ne me permettra pas de rentabiliser mon investissement. Par conséquent, l’achat de cet immeuble ne m’intéresse pas. Cela ne me permettra pas de devenir rentier immobilier. Toute personne désirant acquérir ce bien pour en faire une division rencontrera les mêmes problèmes que moi au niveau du parking, de la toiture et de la façade de l’immeuble. Même s’il est possible de gérer le problème lié au parking, je ne pense pas que cette affaire soit intéressante.
En fait, même si le prix d’achat est faible, je ne pourrai pas l’acquérir. Par contre, si l’objectif est d’en faire une résidence principale, ce serait acceptable. En effet, vous pourrez bénéficier des aides par rapport aux travaux. Cela vous aidera à gérer les gros problèmes liés à cet immeuble. Vous pourrez ainsi effectuer les gros travaux même si leurs coûts sont considérables. En tant qu’investisseur, je trouve que cette affaire n’est pas la bonne et il faut savoir la refuser si ce n’est pas viable afin de continuer à dormir sereinement.
Pour en savoir plus
Si vous voulez savoir comment trouver la ville d’acquisition qui vous permettra de baisser le prix au maximum parce que vous n’aurez pas trop de concurrence, je vous invite à suivre mes formations. Vous aurez ainsi les réponses à toutes vos questions en matière d’immobilier. Suivre ces formations vous permet de connaître la zone dans laquelle vous pouvez louer votre bien très cher. Je vous apprendrez aussi à bien faire la négociation de votre prêt immobilier afin de faire financer tous vos projets par la banque.
En outre, vous aurez les détails sur la manière dont vous pouvez automatiser la gestion pour ne pas avoir à passer par des agences. Je vous expliquerai aussi comment vous pourrez mener les travaux. De plus, vous saurez comment planifier ces travaux et comment vous pourrez les calculer. Par ailleurs, je vous dirai l’essentiel par rapport aux types de travaux que vous devez faire et par rapport à la procédure pour devenir rentier immobilier.
Je développerai tous ces éléments dans cette formation. Pour y accéder, vous trouverez le lien dans la description. Il suffit de cliquer sur le lien et de s’inscrire. Vous aurez droit à 2 heures de formation et cela vous permettra de savoir comment vous pouvez créer vous aussi votre véritable machine à cash. Partagez avec moi dans les commentaires votre point de vue sur la question.
