La stratégie d’exploitation est un sujet de grand intérêt, car si vous voulez créer du cash-flow en optant pour les investissements immobiliers, vous devez vous détacher des stratégies classiques. En effet, en comparaison à quelques années auparavant, on parvient aujourd’hui à générer du cash-flow parce que les taux en fiscalité sont très bas, lorsque bien maîtrisés. De même l’utilisation de stratégies d’exploitation différentes de la location classique renforce cet état des choses. En fait, la location d’un appartement meublé n’est justement pas assez rentable, particulièrement lorsqu’on met le crédit et le loyer en face.
Investissements immobiliers : Recourir aux stratégies d’exploitation rentables
Pour parvenir à avoir plus de recettes, il faut donc utiliser des stratégies d’exploitation beaucoup plus rentables que la location traditionnelle. Car il existe entre autres une grande demande de personnes qui sont prêtes à payer pour des séjours de plus courtes durées. Ce qui va donc permettre d’augmenter les loyers parce qu’on donne plus de confort en mettant à disposition des appartements de haut standing. Ceci inclut évidemment plus de services notamment l’assurance, l’internet et tout le reste.
On réduit ainsi les durées pour s’adapter à la demande. Ce qui fait qu’on peut proposer des prix beaucoup plus chers par nuitée. Ceci est bien évidemment plus avantageux qu’un prix standard de 500 ou 600 euros en location classique. Ainsi, en louant par exemple sur les stratégies de colocation, de location courte durée, d’immeubles de rapport que nous abordons dans cet article, on est capable de maximiser le cash-flow.
Il faut souligner que chacune de ces stratégies présentent évidemment des avantages et des inconvénients notamment dans leurs mises en œuvre respectives. Et ceci se base notamment sur la complexité et la rapidité de la mise en œuvre. Car le plus important en investissement immobilier est que le chantier dure le moins de temps possible, afin de parvenir à installer les locataires le plus rapidement possible. Tout ceci contribuant évidemment à faire rentrer des recettes au plus tôt.
A contrario, plus un chantier dure notamment une année ou deux, plus les charges deviennent difficiles à supporter, associées au manque de recettes. C’est pour cela qu’il est fortement déconseillé que vous fassiez les travaux de votre chantier par vous-mêmes. Car vous serez plus long et moins qualitatif qu’un artisan. Par ailleurs, vous ne pourrez pas optimiser la fiscalité. Le but est donc de faire rentrer les recettes le plus rapidement possible. Et pour cela, l’une des stratégies la plus facile est la colocation que nous abordons en premier lieu.
Investissements immobiliers : La stratégie de la colocation
La colocation est une stratégie qui permet de louer à la chambre. A l’inverse de louer un appartement entier, en location traditionnelle, à une famille ou à un couple, ici chacune des chambres de l’appartement est louée à des personnes distinctes. Ces personnes vont donc payer leurs loyers séparément. Ceci permet ainsi de maximiser les loyers. A titre illustratif, considérons un T3 avec deux chambres qui peut être loué à 600 euros. Il convient de remarquer qu’on peut louer chacune des chambres à 350 euros voire 400 euros par exemple.
On se retrouve donc avec 700 euros, voire 800 euros au total. Il en va de même si on devait louer un appartement avec trois chambres en location traditionnelle à 650 euros ou 700 euros. Alors qu’en colocation dans des villes moyennes, on peut se retrouver à des prix par chambre oscillant entre 300 euros et 500 euros. Mieux, on peut même parvenir à louer chaque chambre à 650 euros en fonction de la localisation de l’appartement et des prestations de services fournies. Vous convenez donc que la rentabilité est largement augmentée dans une telle situation.
Remarquons toutefois que pour la colocation, il y aura plus de charges qui sont créées. Il faut en effet prévoir l’internet, les assurances, et quelques petites autres choses. Donc vous aurez à faire beaucoup plus de travail, notamment avec les contrats d’assurance qu’il faudra renouveler continuellement. Car soulignons qu’ici les personnes restent généralement pour des séjours de courte durée entre six et huit mois.
Ainsi, en résumé la colocation permet de générer plus de cash-flow qu’une location traditionnelle. Par contre, elle requiert un peu de travail de gestion. Par exemple, vous devez faire l’état des lieux, soit par vous-mêmes ou alors vous le déléguez selon votre disponibilité. Et dans ce second cas où vous le déléguez, vous pouvez prendre des agences spécialisées qui reviendront plus chères que les agences traditionnelles. Ou alors, vous pouvez aussi déléguer à un prestataire qui s’occupera notamment de ne faire que l’état des lieux, pendant que vous-mêmes à distance pourrez faire la signature du bail.
Investissements immobiliers : Procéder à la signature de bail
Cette dernière option est également totalement réalisable, mais nous convenons que ça demande un peu de travail pour préparer le bail. Néanmoins, cela revient bien moins cher que de louer les services des agences traditionnelles. En somme, on est capable ici de maximiser les loyers et d’avoir plus de bénéfices tous les mois.
Remarquons toutefois que cette option présente deux problèmes majeurs à mon avis. Tout d’abord, la colocation paraissant facile, il est fortement constaté une saturation en offres de colocation dans les villes moyennes et dans les grandes villes. Ensuite, il s’agit ici d’un véritable marché à la revente, autrement dit avec les prix qui augmentent continuellement, rendant cette option quoique peu difficile.
Pour aller plus loin, le pire est de penser souvent que plus on a de chambres, plus on aura de rentabilité. En théorie et sur le papier, cela peut paraître vrai. Mais lorsque vous avez de grosses colocations de six chambres, évidemment avec trois salles de bain minimum, cela fait beaucoup de frais à débourser pour les travaux et pour les rotations. Car il est peu probable que toutes les six personnes soient présentes toute une année dans leurs chambres respectives. En effet, il y aura des vacances locatives à un certain moment en raison de la concurrence.
Il faut donc faire attention et garder ces éléments en tête. Car il est illusoire de se dire que dans une ville moyenne, on pourra associer quatre, cinq ou six colocataires. A mon sens, cela est fortement risqué. Et rappelez-vous que plus il y aura de personnes, plus la gestion sera chère. Du coup cette stratégie est facile pour commencer. Et remarquez que vous pouvez commencer en appartement ou dans des maisons. En réalité, l’option des maisons marche également très bien aussi. Car pour cette option, il n’y a pas la copropriété à gérer.
Ce qui n’est pas le cas des appartements qui présentent souvent plus de problèmes notamment en rapport avec les syndicats et les voisins à gérer. Donc, une fois encore, la stratégie de la colocation est sympa, mais elle présente quelques points négatifs notamment la concurrence à l’achat. Car, si vous cherchez un appartement dans une ville moyenne de grandes surfaces, cela peut partir très vite. Et ceci s’observe surtout dans les quartiers qui se retrouvent entre le centre-ville, entre l’université ou les écoles. Car les potentiels locataires se placent à ces endroits. Et donc la colocation attire de par sa facilité de mise en œuvre.
Par expérience, on peut dire à juste titre qu’avec 200 mille euros investis dans une ville moyenne (tous travaux compris), avec quatre chambres, on parviendra à générer environ 400 euros de cash-flow net. Par ailleurs, il faut s’assurer de mettre de la qualité pour parvenir à louer constamment et éviter les vacances locatives. Il ne faudra pas non plus surestimer le nombre de chambres, car cela représente du boulot comme nous l’avons déjà vu précédemment.
Enfin, il ne faudra pas également sous-estimer le mobilier et les travaux. Personnellement, je recommande par exemple trois personnes pour une salle de bain ; et au-delà vous devrez augmenter le nombre de salles de bains. Tous ces éléments devront donc être financés, au travers d’un budget prévisionnel. Retenons alors que la colocation représente la stratégie la plus facile, mais également la moins rentable.
La stratégie de location courte durée
Cette deuxième stratégie de location courte durée consiste à louer son appartement à la nuitée, contrairement aux locations traditionnelles de plus longues durées. Ainsi, plutôt que de louer un T2 à 450 euros ou 500 euros, on préférera le louer à la nuit à 50, 60, 70 ou 80 euros en fonction bien sûr de la localisation du quartier et de la saison. Ce faisant, nous convenons que le chiffre d’affaires que nous allons générer à la fin du mois sera bien supérieur au loyer généré en location traditionnelle ou classique. Évidemment, nous devons souligner qu’il y a beaucoup de charges ici également.
Néanmoins, une fois ces diverses charges déduites, cette stratégie d’exploitation est toujours plus rentable qu’une location classique ou traditionnelle. Soulignons par exemple qu’il existe diverses manières de déduire les charges, notamment en fonction du degré de complexité que vous voulez mettre en place dans la gestion de votre investissement. Vous pouvez en ce sens, gérer les réservations et déléguer la partie ménage ou alors ne rien gérer et tout déléguer. Évidemment, dans le second cas, cela vous reviendra un peu cher, environ 20%.
Vous ne maîtriserez cependant plus votre business, car vous en aurez délégué la gestion des réservations. Autrement dit, vous ne maîtrisez pas les prix, les commentaires et bien d’autres choses. Il est par ailleurs important de remarquer que lorsqu’on enlève 20% de commission sur ces sites, au final, vous risquez de vous retrouver sans grand moyen financier. L’idéal donc, à mon sens, est de déléguer tout ce qui est sur place, et parvenir à automatiser le reste pour une gestion à distance.
Diverses manières existent pour réussir cette gestion à distance. Tout d’abord les systèmes totalement intégrés qui demandent un abonnement et pour lesquels vous pourrez automatiser les communications. Il s’agit entre autres de l’envoi des e-mails aux clients avec les plans, ainsi qu’aux prestataires avec les dates d’entrée et de sortie. Vous avez ainsi quelque chose d’assez passif, car vous payez quelqu’un pour avoir accès à son service. Ensuite, l’autre solution est de créer votre propre système. Pour ce faire, divers outils qui sont disponibles sur le marché, peuvent vous être utiles. Ainsi, en dépensant seulement quelques euros par appartement, vous créerez un système intégrant les e-mails, les numéros de téléphones, les cartes, etc.
Comment créer votre propre système ?
Il existe un certain nombre d’outils présents sur le marché qui permettront de créer votre système. Celui-ci ne prendra que quelques euros mensuellement par appartement et comprendra les emails, les cartes, les numéros de téléphone etc. Ce sera un véritable écosystème qui sera créé en une fois, et restera ensuite gratuit. En réalité, cette stratégie vous aide à maximiser votre cashflow, et vous aurez simplement à engager un prestataire qui travaillera entre 2 heures et 3 heures par jour.
Toutefois le temps de travail mentionné n’est pas exhaustif car tout dépendra du temps nécessaire que requiert le nettoyage de la surface des appartements. En créant donc cet écosystème, vous gagnez en autonomie, qui est un point essentiel dans la gestion d’une affaire. Maître de votre business, vous maîtrisez mieux que personne comment bien le gérer afin de rentabiliser le plus possible. Les meilleurs prix, les disponibilités, la meilleure stratégie de marketing, la satisfaction de la clientèle … sont des points importants qui relèvent de vos compétences.
Pour ce fait, il est obligatoire que vous disposiez des photos pros, une description professionnelle bien établie pour toucher émotionnellement votre cible afin d’inciter celle-ci à consulter vos pages et effectuer des réservations. L’ensemble de ces actions sont totalement accessibles si vous vous en donnez les moyens nécessaires ; dans le cas échéant vous devez directement recourir à la sous-traitance qui vous fera débourser plus de moyens financiers.
Quel revenu avec la création de son propre écosystème ?
Comme vous pouvez le constater, cette stratégie est un peu plus complexe ; cependant elle génère en moyenne un cashflow qui dépasse largement celui de la colocation évoquée précédemment. Pour 200.000 euros investis dans une plus petite surface, vous avez la possibilité de générer au moins 500 euros de cash-flow net après la déduction de toutes les charges dans une ville moyenne. Ce qui est donc très intéressant comme revenu.
Ce type d’investissement peut être aussi fait avec une somme inférieure à 200.000 euros, tout dépend en réalité de la zone géographique et de la surface que vous décidez d’acheter. Il est aussi important de notifier que la rentabilité d’une affaire immobilière repose en partie sur vos expériences et compétences professionnelles dans le secteur immobilier ; mais également sur vos divers objectifs surtout ceux qui concernent le cashflow que vous souhaitez générer sur une période déterminée.
Outre ces aspects, la rentabilité prend aussi en compte le temps que vous voulez passer à la mise en place et à la gestion de votre investissement. Ces derniers sont très déterminants car ils peuvent faire toute la différence en matière de rentabilité. Les investisseurs immobiliers n’ont pas tous les mêmes envies, ou les mêmes objectifs en ce qui concerne la recherche du bien et de sa mise en œuvre. Le seul objectif commun existant entre les investisseurs est qu’ils aspirent tous à la maximisation du cashflow ; néanmoins ils ne sont pas tous disposés à payer le même coût pour la mise en place de cet actif ou écosystème.
Quel est l’avantage de l’immeuble de rapport ?
Pour générer une rentabilité intéressante dans ce genre d’investissement, 500 ou 600 euros de cash-flow pour 200.000 euros investis dans une ville moyenne ; il n’est pas nécessaire de procéder par la colocation ou la location à courte durée. L’une des meilleures options qui s’offrent à vous, est de louer avec des agences en meublé ou à nu à l’année de manière traditionnelle. Cette option réduit considérablement le travail. La difficulté à ce niveau est beaucoup plus technique, il s’agit notamment des diverses vérifications importantes à faire.
Immeuble de rapport : la vérification
Vous devez donc vérifier minutieusement tous les points essentiels. Ce qui demande plus de travail que lors de l’achat d’un appartement destiné à la location courte durée ou à la colocation. Il faudra, dans ce cas, penser à la clôture, à la charpente, à la façade etc. On peut donc dire que cela rejoint les vérifications que vous faites avant d’acheter votre résidence principale. Une maison construite depuis quelques dizaines d’années en arrière, doit faire l’objet d’une inspection pointilleuse. A tout ceci, s’ajoute comme vérification :
– Les contrats écrits ;
– La disponibilité des lots pour chaque locataire ;
– La règle des places de parking ;
– La déclaration de chaque locataire au niveau des impôts, de la mairie etc.
Le but est de simplement s’assurer que tout ce qui est indispensable, administrativement, fiscalement et techniquement, est en règle. Il vous revient donc de vérifier posément chacun de ces détails non négligeables. Si par exemple, vous oubliez un devis lors d’un achat, ce détail oublié est mauvais mais pas dramatique. Par contre si vous oubliez de vérifier un point essentiel comme la charpente, qui est directement lié à l’état du bien, cela peut s’avérer rapidement dramatique.
Il est alors important que vous fassiez très attention à l’ensemble de ces éléments techniques qui prennent en compte les aspects prioritaires d’un bien immobilier. Les points secondaires tels que la peinture, sont facilement plus gérables et nécessitent moins de moyens financiers. En revanche, les éléments techniques prioritaires sont plus difficiles à gérer et font appel à de grosses sommes d’argent concernant la main-d’œuvre. D’où l’importance de toutes ces vérifications.
L’effort à déployer à ce type d’investissement immobilier est relativement plus faible que par rapport aux autres types. L’immeuble de rapport, malgré le fait qu’il nécessite moins d’efforts, est beaucoup plus rentable après la location. La cerise sur le gâteau, est qu’une multitude de possibilités se présentent à vous, c’est d’ailleurs la raison pour laquelle sa rentabilité est si attrayante.
Les diverses possibilités de mise en place d’un immeuble de rapport
Investir dans un immeuble de rapport, c’est optimiser sa rentabilité de plusieurs manières. Dans votre immeuble, vous pouvez notamment faire une colocation ou une petite colocation de courte durée. De même, vous pouvez uniquement mettre en place la location des studios, ou des T2. Il n’est pas non plus impossible de varier les ‘’petits plaisirs’’ en mettant premièrement une petite colocation au rez-de chaussée ou encore des logements à nus destinés aux couples de personnes âgées.
L’idéal serait d’avoir deux ou trois lots de logements au rez de chaussée, qui peuvent déjà combler une bonne partie de la mensualité. Ensuite, au premier étage, vous pouvez mettre en place un grand lot de logements suivi d’une petite colocation. Enfin, vous effectuerez deux lots de logements au dernier étage qui seront par exemple dédiés à la location courte durée. C’est ainsi que vous maximiserez véritablement le cashflow, pour la même somme investie (200.000 euros). La rentabilité peut facilement surpasser 1000 euros net, mais cela demandera beaucoup plus de travail.
Ce travail se subdivise en plusieurs étapes et commence déjà lors de la recherche du bien, puisqu’il s’agit de dénicher un bien qui sera assez rentable. La rénovation est l’étape qui vient directement après, et qui joue un rôle capital. La dernière étape s’occupe uniquement de location de l’immeuble. Cette dernière étape nécessite beaucoup plus d’efforts car il va falloir coupler la location courte durée et la colocation. Par contre, la location des logements à nus est beaucoup plus rapide que tout le reste dans ce cas de figure. Cependant, la réussite de toutes ces étapes se cumule avec les stratégies précédentes afin de mieux optimiser la rentabilité.
Autre avantage de l’immeuble de rapport
L’immeuble de rapport vous permet de diversifier les risques en ce sens où vous louez à plusieurs types de personnes, donc différents profils de locataires. Les personnes âgées pour la location à nu, les colocations s’adressent directement aux étudiants et les petites locations pour les jeunes actifs à courte ou longue durée. Même si les petites locations ne sont pas très rentables sur le long terme, elles demeurent toujours rentables.
Cette diversité permet de mieux appréhender les risques que l’on identifie dans ce type d’investissement en fonction du profil des locataires, de la situation sanitaire et également des saisons. Votre rôle est de chercher le maximum de rentabilité pour votre investissement. Cependant il y a également deux stratégies importantes qui permettent de rentabiliser. Il s’agit notamment de la division en immobilier.
La division en immobilier
Il existe principalement deux différents types de divisions en immobilier : la division d’immeuble et la division de maison. A celles-ci s’ajoutent notamment les divisions officielles et non-officielles.
La première stratégie de la division de maison
Une division de maison est plus avancée que la division d’immeuble car elle repose sur les problèmes techniques mentionnés dans la vérification de l’immeuble de rapport. De plus, elle requiert le respect de certaines règles d’urbanisme où la négligence n’a aucune place. La division de maison est une opération qui coûte très chère, ce qui fait totalement craquer le budget de travaux. Cette stratégie est bonne mais dispendieuse.
La seconde stratégie de division
Il s’agira ici de diviser simplement une partie de l’immeuble, et non la totalité du bien comme c’est le cas dans la division d’une maison ; mais vous pouvez potentiellement rajouter un ou deux lots de logements. Si vous rénovez par exemple 20% de la surface de votre immeuble, vous ferez face à des coûts de rénovation importants en travaux qui s’élèveront à plus de 1000 euros par m2.
Mais en ajoutant d’autres lots à cette rénovation, elle peut revenir à 500 euros par m2, ce qui est moyennement rentable au niveau des travaux. Donc si vous avez une grande surface, vous avez la possibilité de le diviser en ajoutant éventuellement un ou deux lots que vous pouvez mettre en location courte réduite, en colocation ou en location à nue pour maximiser le cashflow. Plus la rentabilité est élevée, et plus vous fournirez d’efforts pour les travaux et la mise en place de l’investissement.
Le choix entre la complexité de la mise en place de l’investissement et sa rentabilité
Ce choix est assez subjectif. Les objectifs varient en fonction de chaque investisseur, et de chaque investissement. Une personne qui consacrera l’entièreté de son temps à la mise en place et à la gestion de son affaire n’a pas les mêmes objectifs en termes de rentabilité que celle qui ne peut dédier qu’une partie de son temps.
Alors si vous êtes à l’aise dans votre travail et que vous faites un investissement dans le seul but de diversifier vos sources de revenus ; il serait préférable d’opter pour une stratégie d’investissement assez simple avec une gestion plus ou moins facile et efficace avec un taux de rentabilité moyen. Par contre, si vous décidez de devenir un investisseur immobilier en entier à temps plein, choisissez des stratégies d’investissement et de gestion plus complexes et plus rentables.
Division de maison : Autre stratégie intéressante
Lorsque plusieurs personnes sont à la recherche d’un immeuble rentable avec une bonne structure, cela restreint l’offre existante. La majorité des personnes qui recherchent de tels investissements, évitent les gros œuvres c’est-à-dire les affaires qui nécessiteront assez de travaux. Cependant, il est important d’effectuer également de gros œuvres mais pas de façon régulière. C’est ainsi que vous parviendrez à accéder à des biens qui peuvent être également très intéressants à la longue.
Dans le cas de la division de maison, il sera question d’effectuer de gros œuvres car il va falloir passer à la création de tous les lots ; donc le coût des travaux au m2 sera beaucoup plus important. En revanche, ce type d’investissement permet d’acquérir plus de patrimoine. Cet investissement est donc beaucoup plus patrimonial qu’un immeuble de rapport se trouvant en périphérie d’une ville, dans une zone très peu convoitée par la demande.
Alors qu’il est facile de trouver une maison dans un très bon quartier, avec une demande bien tendue. Tout ce qui vous restera à faire dans ce cas, est de procéder à sa division qui aboutira à la création de beaux logements d’un standing donné pour facilement attirer des locataires. La rentabilité dans ce cas sera peut-être plus basse que celle d’un immeuble de rapport car le coût des travaux sera assez élevé. Le plus intéressant dans ce cas, est que le bien atteindra une valeur patrimoniale assez conséquente et à la revente, elle peut coûter une somme assez onéreuse aux yeux de son détenteur qui pourra rentabiliser énormément sur cette affaire.
La stratégie de l’achat-revente
C’est une stratégie qui devient typiquement très intéressante quand la maison possède plusieurs lots, la rentabilité devient très avantageuse. Quand vous êtes capable de justifier aux futurs acquéreurs, qu’il y a un certain nombre de loyers réguliers ; alors vous vendez votre investissement avec une certaine rentabilité. Il est fortement conseillé d’intégrer la stratégie d’achat-revente dans votre stratégie d’enrichissement. Certains investisseurs pensent cette intégration impossible, alors qu’elle est totalement et facilement accessible.
Il est bel et bien facile de gérer des locataires et de créer un cashflow positif ; mais le summum d’un investissement immobilier est la revente. Il est encore plus passionnant de parvenir à générer 50.000 ou 100.000 euros de plus-value, ce sont des stratégies qui vous aident à vous enrichir facilement en tant qu’investisseur immobilier. De plus, vous n’avez pas besoin d’attendre 20 ou 25 ans (la durée de votre prêt bancaire).
Achat-revente : ce qu’il faut faire
La meilleure stratégie pour faire de l’achat-revente sans attendre l’amortissement total de votre crédit bancaire, est de faire maximiser le cashflow de votre bien immobilier durant la phase de différé c’est-à-dire les 5 premières années qui suivent l’investissement. A partir de la 6e ou de la 7e année vous arriverez à vous imposer en tant qu’investisseur. Si vous achetez bien votre affaire, vous pouvez le garder avec le différé jusqu’au début de l’imposition qui représente une bonne période pour la revente.
Un bon achat passe par la négociation, la localisation, la revente et la rentabilité que vous êtes capable de donner à votre futur acquéreur. Ce sont tous ces éléments qui favorisent une meilleure plus-value lors de la revente car vous vendrez le bien très cher. Par contre ce type d’opération est plus facile à mettre en place avec une maison ou un immeuble, qu’avec une colocation ou un appartement en LCD. Vous aurez beaucoup plus d’arguments à faire valoir lors de la revente d’une maison ou d’un immeuble.
Résumé
Le but des différentes stratégies d’exploitation en immobilier est de permettre à chaque investisseur de trouver le degré de complexité qui l’intéresse et qu’il peut gérer. Le choix d’une stratégie s’effectue en fonction des objectifs, des moyens, des contraintes de temps et de famille, et de la localisation de l’acteur immobilier. Le fait qu’un proche à vous investisse dans un immeuble de rapport, n’est pas une raison suffisante pour que vous fassiez de même. De même, la copropriété n’est peut-être pas appréciée par votre collègue, mais c’est peut-être le choix idéal pour vous.
Donc il vous revient à vous en tant qu’investisseur de définir votre objectif principal et le temps nécessaire pour l’atteindre, ainsi vous saurez les stratégies capables de vous mener à cette destination. Toutefois, il est important de maîtriser une stratégie au point de détenir son expertise, cela vous évitera une diversité qui n’est point indispensable. En réalité, le fait de trop se diversifier permet d’acquérir plus d’expérience, et engendre également la perte de temps.
Dans certains cas, cette diversité donne vie à certains problèmes concernant le coût bancaire des investisseurs immobiliers polyvalents. Ces derniers auront donc plus de soucis à décrocher du financement pour leurs prochains investissements. C’est d’ailleurs ce qui les conduit souvent à vendre les biens à faible rentabilité. Il faut donc forcément avoir une vision à long terme afin de choisir la meilleure stratégie qui vous conduira aux défis ou contraintes que vous avez la possibilité de relever.
