Comment débuter en immobilier pour atteindre l’indépendance financière?

La semaine dernière j’ai encore reçu cette question….
 
Une de ces questions qui revient le plus souvent. 
 
Par quoi commencer ?
 
Je t’ai donc préparé une courte vidéo qui explique ce que je ferais si je devais tout refaire à partir de zéro.
 
Car le risque majeur c’est de se disperser et de rater sa cible (si encore tu l’as définie).
 
Pire… ne rien faire et voir le train partir.
 
Peut-être que tu t’es déjà posé(e) une de ces questions :
 
« Par où je commence ? »
 
« Sur quoi me concentrer ? »
 
« Est-ce que je dois me concentrer sur cette ville ? »
 
Etc etc
 
Ce sont des questions que j’entends tout le temps de la part de tous mes coachés et des personnes que j’ai au téléphone pour de l’accompagnement.
 
Et vous avez raison…
 
Si tu n’as pas de plan ?
 
Pas de stratégie ?.
 
Tu peux vite te retrouver à n’être partout… et donc nulle part et à faire n’importe quoi.
 
Et si tu es paumé(e), forcément tu ne pourras jamais atteindre les résultats que tu espérais.
 
Cette phase est donc très importante. 
 
J’espère que la vidéo t’aidera.
 
Si tu es motivé(e) tu peux me répondre par email et je verrais comment t’aider.
 
Amicalement,
 
 
 
 
 

 

Bien débuter en immobilier | 7 conseils

Vous voulez vous lancer dans l’immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous vous demandez comment choisir votre premier investissement locatif ? Suivez moi sur cette vidéo pour découvrir mes 7 conseils pour bien débuter en immobilier.

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Mes 7 conseils pour vous lancer dans l’immobilier :

1- Définir une stratégie pour bien débuter en immobilier
2- Ne pas se précipiter
3- Maîtriser la trésorerie
4- Mener une étude de marché
5- Ne pas viser pas trop petit même pour se lancer dans l’immobilier
6- Créer une équipe
7- Se former à l’ immobilier

1- Définir une stratégie pour bien débuter en immobilier

Pour vous lancer dans l’immobilier, la première étape est de faire l’inventaire de toutes les options possibles. Vous devez définir sur quels types de biens vous voulez investir. Attention, cela ne veut pas dire que vous allez vous mettre des ornières et laisser passer une opportunité qui arrive sur vos alertes, uniquement parce qu’elle ne cadre pas avec le projet. En fait, il faut rester à l’écoute, mais être préparé pour bien dérouler les étapes par la suite. Apprendre les bases de l’immobilier vous permet d’être réactif.

Le premier point est de savoir quel marché vous ciblez. Voulez-vous investir sur un studio ou passer directement sur du T3 ou un immeuble de rapport ? Tout dépend de vos objectifs pour générer des revenus complémentaires. Ensuite, il faut définir la stratégie : location meublée, location courte durée, colocation ou achat/revente ? Pour bien débuter en immobilier, vous devez commencer par prendre le temps de répondre à ces questions.

 

2- Ne pas se précipiter

Savoir sur quoi concentrer votre énergie, va vous aider à mettre en œuvre les bons moyens . Vous allez déterminer quels contacts devront intervenir. De la même façon, quelles sont les différentes étapes de recherche, d’achat, des travaux, et la sélection du locataire… C’est à ce moment généralement que d’autres questions arrivent :

  • pour un immeuble de rapport, peut-on faire les travaux si certains lots sont encore loués ?
  • Êtes-vous prêt à investir plus loin ou préférez-vous rester près de chez vous ?
  • Êtes-vous prêt à déléguer les travaux, la gestion locative ?

Pour bien débuter en immobilier, vous devez clarifier à quel rythme vous voulez atteindre votre liberté financière. Les enjeux sont importants, ce sont vos premiers pas vers la vie dont vous avez envie. Même si l’on apprend beaucoup de ses erreurs, le mieux est tout de même de ne pas les cumuler, car elles sont souvent coûteuses et vont freiner votre progression. Je vous le répète, ne vous précipitez pas ! C’est le meilleur moyen pour se lancer dans l’immobilier en toute sérénité !

strategie debuter en immobilier

3— Maîtriser la trésorerie

Pour l’investisseur immobilier débutant comme pour les plus aguerris, la trésorerie reste le nerf de la guerre. Savoir la maîtriser est une des clés pour bien débuter en immobilier avec un investissement locatif rentable. Savoir calculer le cash flow, et ce que veut dire un agent immobilier quand il vous parle de rentabilité vous est indispensable. De plus, faire un suivi régulier vous permet de redresser la barre au plus vite en cas de besoin. Pour cela, vous devez prendre le temps de bien lister les flux financiers au départ aussi bien pour les recettes que pour les dépenses.

 

4— Apprendre à anticiper les dépenses 

Différé de prêt, provision, taux de vacance, ce sont ces trois notions qui feront de vous un investisseur immobilier serein.

Négocier le différé de prêt

Il se négocie avec votre banquier ou votre courtier et à l’énorme avantage de ne pas commencer à rembourser le prêt pendant la période de travaux. Une variante permet aussi de ne rembourser que les intérêts sur cette période. Pensez à le privilégier dans votre « pitch » de demande de financement plutôt que vous battre sur la baisse d’un dixième supplémentaire sur le taux de votre crédit. Si vous obtenez les deux, c’est encore mieux.

Provisionner les travaux

C’est essentiellement sur ce poste que des surprises peuvent vous donner des insomnies. Provisionner ces dépenses peut s’envisager à différentes étapes :

  • lors des travaux avant la mise en location ;
  • pour les travaux d’entretien et de remise en état quand le locataire change ;
  • pour les travaux d’entretien sur un immeuble de rapport.

 

Prendre en compte la vacance locative

Même avec un bien immobilier bien positionné sur le marché et attractif, vous pouvez subir des périodes de vacances locatives. L’étude de marché que vous avez réalisée en amont peut vous donner une idée de l’évolution de la demande locative au fil des mois. En général, on retient qu’elle est souvent plus importante sur les studios que sur un T3 destiné à une famille. Par exemple, pour intégrer ce risque dans vos calculs de cash flow ou de rentabilité sur une location meublée, je vous conseille de compter 11 loyers par an. Cela ne vous empêchera pas de réviser cette proportion par la suite.

 

5— Ne pas viser pas trop petit même pour se lancer dans l’immobilier

Bien sûr, vous pouvez commencer par un studio dans votre quartier ou tout près de chez vous. Effectivement, c’est rassurant, vous connaissez l’environnement et certainement des agences immobilières. Pour autant, vous ne ferez pas l’économie d’une étude de marché. Car vous devez vérifier que la demande locative existe pour ce type de bien immobilier.

De la même façon, demandez-vous aussi si le cash-flow attendu correspond à l’objectif que vous vous êtes fixé pour augmenter vos revenus. Car vous ne devez pas craindre d’aborder un projet plus ambitieux si vous vous préparez bien. Je l’ai souvent remarqué avec les personnes que j’ai accompagnées. La perspective d’un résultat qui parle à votre envie de changer de vie augmente votre motivation et votre engagement !

équipe pour bien débuter immobilier

6— Créer une équipe

Des agents immobiliers pour vos recherches de biens et la gestion locative, un notaire, un banquier ou un courtier, des artisans, une conciergerie… Vous allez avoir besoin d’une équipe, de personnes compétentes, qui comprendront vos exigences et vous permettront au fils du temps de développer vos investissements immobiliers. 

Aujourd’hui, les réseaux sociaux et les recommandations faciliteront grandement vos sélections. Néanmoins, on ne tombe pas toujours sur la bonne personne du premier coup. Alors, ne vous découragez pas. Cela signifie que vous devez avoir une vision à long terme, car vous êtes parti pour investir plus d’une fois.

Par exemple, n’hésitez pas à faire des visites sur des biens que vous ne ciblez pas forcément pour rencontrer un agent immobilier. Expliquez-lui vos recherches. En même temps, montrez-lui comment il pourrait servir aussi ses propres intérêts en vous présentant d’autres biens. Se faisant, vous vous créez  un réseau sur lequel vous pourrez construire votre développement dans l’immobilier.

Le temps à passer en début de projet pour créer une équipe qui tient la route est d’autant plus précieux si vous avez décidé d’investir loin de chez vous. En préparant bien cette étape, vous limitez les déplacements coûteux et la perte de temps. Cela vaut la peine d’y passer du temps au début. 

7— Se Former à l’immobilier

Prendre sa vie en main signifie se remettre en question, garder les yeux ouverts, sortir de sa zone de confort et apprendre. Nous sommes étudiants à vie. Pour avancer, vous devez cultiver cet état d’esprit, vous considérer comme un débutant. 

Les apprentissages sont beaucoup plus accessibles, profitez-en ! Écoutez des podcasts. Profitez de coaching individuel par téléphone pour vous aider à définir votre stratégie. Tout aussi facile à mettre en œuvre, car c’est un rendez-vous en ligne, le coaching en groupe vous permet d’échanger avec des personnes qui ont les mêmes envies que vous,  et sont confrontées à des problématiques identiques. Cette vision partagée est souvent un excellent coup de boost pour votre projet d’indépendance financière.

 

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Comment définir votre projet d’investissement immobilier?

Nous voici aujourd’hui à un moment fatidique.

Vous avez commencé à mieux définir votre projet d’investissement en ciblant un peu mieux votre zone de recherche.

Vous êtes censé(e) avoir identifié une ou des zone de recherches en fonction de votre mode de gestion.

Nous allons maintenant réfléchir à votre mode d’exploitation, qui définira le type de bien que vous devez chercher.

Il y a 3 principaux critères à affiner en fonction de votre zone:

  1. La démographie du village, ville ou quartier (nombres d’habitants, en augmentation ou en baisse, type de travailleurs, CSP)
  2. La tension locative existante (nombres de demande en comparaison au nombre d’offre de bien disponible)
  3. L’intérêt / attrait du secteur (lieux touristiques, étudiants, CHU, zones industrielles à proximité
  4. Les prix du marché des location nu, meublé longue durée et meublé courte durée

Pour cela vous devez faire vos recherches Internet et /ou sur place.

Mes principales sources d’informations sont google maps, wikipedia, locservice, les calendriers des biens airbnb de votre villes, le bon coin, le site de la ville, appeler les agences de location pour savoir ce qui est recherché etc.

Vous devez aussi définir votre aversion au risque:

  1. La colocation c’est facile à mettre en place et il y a peu de risque de vacances locatives si vous êtes dans ou à côté d’un centre ville, d’une université, d’un bassin d’employeurs
  2. La location courte durée marche très bien en centre ville. J’éviterai les zones saisonnières (montagne, plage) car cher et trop aléatoire ainsi que les zones historiques car bien souvent déjà fortement pourvues en hôtels
  3. les Immeubles de rapport sont inaccessibles en centre ville. Il faut viser la périphérie ou la campagne pour avoir des projets très rentables.
  4. La division ainsi que la colocation courte durée me semblent plus compliquées lorsqu’on on débute.

Finalement vous devez connaître le montant que le banquier est disponible à vous prêter. Pour cela

  1. Simuler sur le site Meilleur Taux le montant que vous pourriez emprunter en fonction de votre salaire et de vos charges.
  2. Rencontrer des banques pour affiner votre budget.

Vous l’aurez compris, votre stratégie se compose d’une combinaison prenant en compte votre zone de recherche, de votre aversion au risque, de votre mode d’exploitation et de votre budget, et tout doit être méthodiquement organisé.

Nous verrons cela prochainement.

Si vous souhaitez déjà en savoir plus on peut aussi prévoir un court appel téléphonique GRATUIT pour voir vos questions, doutes plus en détails.
Les inscriptions se font ici.

A très vite,

Julien Malengo

Comment devenir riche et ne plus jamais avoir à travailler pour un patron?

Savez-vous qu’il n’y a jamais eu autant de millionnaires qu’aujourd’hui ? Seulement une infime partie d’eux sont nés riches ou ont hérité. Les autres le sont devenus en travaillant. Ils n’ont cependant pas travaillé toute leur vie pour un patron, car en réalité aucun d’entre eux n’est salarié.

En effet, en tant que salarié, votre rémunération est limitée par votre taux horaire, qui protège les intérêts de votre patron et par votre nombre d’heures travaillées. Dans la majorité des cas, un patron ne vous payera pas plus que ses autres employés qui ont le même grade. C’est pour cela qu’il y a des grilles de salaire, pour que chacun puisse se situer dans la masse. D’autre part, vous ne pourrez pas augmenter votre durée de travail au-delà de votre limite physique ou durée légale maximale. Si vous voulez devenir riche, vous devez donc oublier la voie du salariat, même si vous êtes cadre supérieur ou dirigeant. En effet, dans ce système, tout ce que vous ferez sera de travailler de longues heures, peut-être pour un bon salaire mais qui ne vous laissera que très peu de temps libre pour profiter de la vie et la richesse ne doit pas vous enlever votre liberté. Dès que vous arrêterez de travailler (au-delà de vos congés payés et RTT), vous n’aurez plus aucune entrée d’argent.

Comme l’a souligné Robert Kyosaki dans son livre « the Quadrant Cashflow », il existe aussi l’entrepreneur, freelancer, ou libéral qui ont la principale caractéristique d’être leur propre patron. Ils ont donc une certaine liberté mais à l’identique du salarié, ce modèle de travailleurs continue à échanger leur temps, si précieux, contre un salaire pour pouvoir gagner leur vie. Bien souvent, ils travaillent encore plus que les salariés. Leur rythme de vie peut être de meilleure qualité, si bien géré, car ils peuvent sous-traiter et employer d’autres personnes. Cependant, bien souvent, ils se retrouvent esclaves de leurs entreprises, noyés sous les tâches commerciales, de productivités pour faire croître leurs activités, ou encore les nombreuses corvées quotidiennes incontournables administratives et comptables.

Il y a une troisième catégorie de travailleurs qui regroupe certains types d’entrepreneurs et les investisseurs. Ces personnes vont être capables de mettre en place des systèmes autonomes qui travaillent pour eux. Ils vont être capables d’automatiser leur travail de façon à gagner de la liberté individuelle, pouvoir partir en vacances librement, autant de jours qu’ils le souhaitent, et ne plus être rémunéré à l’heure de travail ou à la tâche mais à l’opportunité. Ils vont travailler durement mais une seule fois au début pour obtenir des résultats récurrents. Ces résultats auront des marges de croissances exponentielles car les limites des autres types de travailleurs seront repoussées. Lorsque vous n’êtes plus contraints de travailler 8 ou 10 heures par jour pour obtenir votre salaire et que vous pouvez être payé de manière constante pour votre offre de service, 24h sur 24 et 7 jours sur 7 alors vous êtes sur la voie de la richesse.

Pour y arriver, sans capital de départ et d’une manière rapide, il y a deux valeurs sûres à utiliser.

La première est Internet qui permet d’obtenir un effet de levier considérable de par sa force de communication via les réseaux sociaux. Aujourd’hui il n’a jamais était aussi facile que de trouver vos clients idéaux grâce à Facebook, de construire une communauté grâce à YouTube, et d’avoir des « followers » grâce à Instagram. Le temps de la communication de masse est terminé. Vous pouvez grâce à ces médias trouver vos prochains clients en quelques clics, connaître leurs besoins et savoir comment leur vendre. La seule chose à faire et de leur donner du contenu de valeur.

La seconde valeur reste l’immobilier, valeur refuge qui passe toutes les crises et ne cesse de prendre de la valeur quoi qu’il arrive. Grâce à l’effet de levier de crédit, vous pouvez acheter des biens immobiliers avec l’argent prêté par votre banquier. Les taux d’intérêts sont tellement bas que vous auriez tort de ne pas emprunter et en plus vos locataires vous rembourseront votre crédit et des frais annexes. Il y a en effet de stratégies pour maximiser vos loyers comme la colocation, la location courte durée, la location moyenne durée, la colocation courte durée pour rembourser votre crédits, payer les charges annuelles et en plus vous dégager du cash sans payer d’impôts (voir le statut de LMNP). Tous ces modes d’hébergements sont des nouvelles tendances qui répondent aux nouveaux besoins des locataires. Il vous faudra alors leur donner de la valeur grâce à des biens de qualité alors que le marché est rempli de biens vétustes. Vous serez ainsi assuré de louer et vous pourrez prendre un loyer plus important qui vous rémunèrera dès le premier jour de location après paiement de toutes les charges et impôts. Ces nouveaux modes d’exploitation ne font plus face aux risques d’impayés puisque les paiements sont réservés en avance pour la location courte durée et pour la colocation, les locataires sont solidaires entre eux. Ces deux stratégies ne sont pas onéreuses, coûtent quelques centaines d’euros par an pour Internet et pour l’immobilier, il suffira d’acheter la totalité du projet incluant le bien, les travaux, les frais de notaires et les frais d’agence sans apport. Ces actifs financiers sont transmissibles à vos proches comme toutes entreprises physiques, et en plus vous n’avez aucune barrière à l’entrée. Vous pouvez sous-traiter tous vos processus, les automatiser et ainsi vous dégager du temps libre.

Il n’y a pas de business plus rentable, plus accessible à mettre en place, plus facile à gérer qu’un business en ligne et que le monde de l’immobilier. Ce sont les deux secteurs les plus porteurs, les plus sécurisés (car vous pouvez commencer vos recherches en parallèle de votre emploi de salarié), Ils vous permettront de dissocier votre temps de travail de votre rémunération. Vos actifs se capitaliseront en autogestion. Vos locataires rembourseront vos crédits et vos clients vous rémunèreront considérablement pour la valeur que vous leur apportez malgré les faibles coûts de développement engagés et ils vous enrichiront ainsi rapidement.