Acheter un bien immobilier dans un quartier populaire : investir dans un quartier sensible

Alors qu’il n’y a qu’un sujet dans l’actualité en ce moment : le Coronavirus, je voulais te parler aujourd’hui de décisions importantes !
 
En effet, j’ai d’abord été sceptique au sujet de ce virus.
 
Puis lorsqu’on voit le gouvernement fermer les écoles et mettre des milliers de personnes au chômage technique, payées par des fonds communs, alors qu’ils sont déjà à sec…
 
On ne peut que se dire que c’est du sérieux….
 
Le fait est que certaines personnes vont appliquer les mesures de précautions recommandées et d’autres non.
 
Chacun est libre de sa décision sur ce sujet.
 
Ceci me fait penser à la situation que vit aujourd’hui un de mes coachés.
 
Il cherche de la rentabilité à tout prix.
 
Il est facile de la trouver selon où tu investis.
 
Il a pour sa part choisi les quartiers sensibles.
 
Bonne ou mauvaise idée, je te laisse juger dans cette vidéo.
 
Comme pour le coronavirus, le plus important c’est d’être aligné avec ses choix et leurs conséquences qui peuvent nous toucher directement, ou toucher nos proches ou encore toucher d’autres personnes.
 
Le tout est de savoir exactement ce que tu fais au travers de tes décisions.
 
Bon visionnage
 
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investir dans un quartier sensible

 

Où investir en immobilier?

Investir dans une petite, moyenne ou grande ville?
 
Le choix n’est pas facile et encore faut-il se poser les bonnes questions pour bien aligner la ville de votre investissement avec votre stratégie de location et d’imposition.
 
Investir dans une petite ville est surtout intéressant pour les immeubles.
Cependant, il n’est pas rare d’avoir une demande locative en nu plutôt qu’en meublé dans ce type de localisation. Ce qui a pour conséquence de devoir investir via une SCI à l’IS ou avec beaucoup de travaux pour créer beaucoup de déficit et ne pas être imposé sur du foncier qui lui se cumule avec votre imposition personnelle.
 
Pour tout investissement en nom propre loué en nu, il y a, en effet, un gros risque de cash squeeze (être imposé sur des revenus locatifs sans tenir compte de la mensualité du crédit). Les petites villes posent aussi souvent le risque des prestataires qui sont plus rares et donc en position de force pour travailler un peu comme ils veulent (les artisans, les agences ou conciergeries pratiquent librement leurs tarifs et disponibilité sans trop de concurrence).
 
A l’inverse, les investissements dans les grandes villes ont l’avantages de ne pas avoir de difficulté pour trouver des prestataires. Le point négatif des grandes villes est surtout lié à la rentabilité. L’immeuble de rapport est inabordable laissant place aux stratégie de colocation, division et de location courte durée pour maximiser le cashflow.
 
Pour aller chercher beaucoup de cashflow dans les grandes villes, il faut surtout être très réactif et avoir un bon réseau pour trouver des biens hors marché.
 
Le meilleur compromis à mon sens est d’investir dans des villes moyennes car les prix y sont plus abordables et les loyers pratiquement identiques.
 
De plus, il y a toujours un réseau de prestataires suffisants pour gérer convenablement son investissement.
 
Dernier avantage, ce type de ville intègre bien souvent de la demande locative meublé car il peut y avoir des écoles et universités implantés. Le bassin de l’emploie pour de la location courte durée y est aussi assez fourni.
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Quelle stratégie choisir pour débuter en investissant dans immobilier?

Aujourd’hui je vous propose de voir comment j’ai commencé avec mon premier appartement.

Je vais vous d’expliquer ma stratégie de l’époque et comment je procédais à mes débuts.

Nous verrons aussi comment j’ai réussi à faire mieux (et censément ce que je vous conseillerais aujourd’hui).

C’est parti !!

Pour mon premier investissement, je souhaitais, comme beaucoup, investir proche de mon domicile.. au cas où… 🙂 🙂

Réflexe de nombreux débutants. Sauf que dans la réalité, s’il se passe quelque chose ce n’est pas moi qui vais intervenir.  Première erreur.

Habitant Toulouse, j’avais deux options: la LCD et la colocation. Privilégiant la facilité, j’ai opté pour la colocation. Deuxième erreur.

J’ai alors cherché 90m2 pour pouvoir y mettre 4 chambres car vu les prix pratiqués en ville ou même en périphérie, ma rentabilité était moindre. Troisième erreur.

J’ai trouvé un charmant T5, en bon état 🙂 puisque Mr l’ancien propriétaire était bricoleur… Quatrième erreur.

J’ai négocié 2000€ sur le prix FAI, car l’opération dégageait déjà 350€ de cash flow net. Cinquième erreur.

Au final, je me suis bien retrouvé avec 350€ de cash flow mais j’ai du mettre quelques milliers d’€ de ma poche pour rattraper le bricolage non professionnel de Mr l’ancien propriétaire.

Aujourd’hui je procède différemment car même si cette opération est rentable, il m’en faudrait énormément pour pouvoir vivre de cette activité.

Et plus votre en cours à la banque va grossir, plus cela deviendra difficile de réemprunter.

Je sais déjà que je devrais revendre ce bien assez rapidement.

Heureusement, l’opération n’est pas si mauvaise car elle reste rentable.

Reprenons les erreurs:

1ère erreur – Au final je ne vais pas dans le bien, j’aurais pu déléguer dès le départ et aller chercher plus de rentabilité

2ème erreur – Choisir la facilité n’est jamais le plus rentable

3ème erreur – Raisonner comme tout le monde n’est jamais le plus rentable

4ème erreur – Pour éviter les problèmes et les mauvaise surprises, mieux vaut tout faire refaire par un professionnel. En plus, cela créera du déficit, et de la valeur pour mieux louer et votre négociation sera plus facile

5ème erreur – Même si l’opération est rentable, vous devez chercher à faire encore mieux et à négocier au maximum

Aujourd’hui, je sais qu’il faut cibler les zones plus rentables et se différencier si vous voulez progresser rapidement vers la liberté financière.

Mes opérations suivantes se sont portées sur des quartiers porteurs de Marseille car les prix d’achat étaient plus bas pour des revenus locatifs équivalents, sur la base d’un quartier équivalent.

Ces autres projets restent des colocations mais s’avèrent déjà beaucoup plus rentables, puisque j’arrive à dégager 450€ de cash flow net par mois sur chacun.

Aujourd’hui, je diversifie encore plus.

J’ai appris à acheter des biens à distance.

J’ai appris à déléguer.

Pour acheter des immeubles en périphérie de villes moyennes, je loue en colocation ou LCD autant que possible.

Mon aversion au risque a donc évolué mais reste maîtrisé.

Si j’avais utilisé cette stratégie dès le début de mes investissements, j’aurais certainement gagné 2 années de travail vers la liberté financière.

Maintenant que vous êtes au clair sur la stratégie, nous verrons demain à quel prix acheter et comment négocier.

Pour rappel, nous pouvons discuter directement de vos projets. Les inscriptions se font ici.

Julien